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国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》
国税函发[号颁布时间： 10:35发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：（中华会计网校编辑注：根据文件规定，灰色字体部分失效。）&&& 根据各地在新的营业税制实行后提出的问题，为了有利于基层税务机关和纳税人学习、理解营业税的征税规定，总局决定陆续编写印发《营业税问题解答》。现将《营业税问题解答（之一）》发给你们，请遵照执行。　　一、问：税制改革以前，原营业税规定的减税，免税项目，在日起实行新的营业税制以后是否还继续执行？　　答：实行新税制后，原营业税的法规均已废止，过去所作的减征或免征营业税的规定自然也一律停止执行。营业税暂行条例规定：&营业税的免税，减税项目由国务院规定。任何地区，部门均不得规定免税，减税项目。&因此，在日实行新税制后如果还继续执行原营业税的减税，免税项目，是属于违反税法的行为，应当坚决予以纠正。　　二、问：公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，是否征收营业税？　　答：公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，这两种行为均不属于营业税的征税范围，因而不征收营业税。　　三、问：运输企业在境外载运旅客或货物入境，是否征收营业税？　　答：根据营业税暂行条例实施细则第七条第二款关于&在境内载运旅客或货物出境&属于境内提供应税劳务的规定，运输企业在境外载运旅客或货物入境，不属于在境内提供应税劳务，因而不征收营业税。　　四、问：航空公司用飞机开展飞洒农药业务是否免征营业税？　　答：营业税暂行条例第六条第（五）款规定农业病虫害防治免征营业税，营业税暂行条例实施细则第二十六条第（四）款明确农业病虫害防治&是指从事农业，林业，牧业，渔业的病虫害测报和防治的业务。&航空公司用飞机开展飞洒农药业务属于从事农业病虫害防治业务，因而应当免征营业税。　　五、问：单位所属内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程是否征收营业税？　　答：这首先要看此类施工队伍是否属于独立核算单位。如果属于独立核算单位，不论承担其所隶属单位（以下称本单位）的建筑安装工程业务，还是承担其他单位的建筑安装工程业务，均应当征收营业税。如果属于非独立核算单位，承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税；而承担本单位的建筑安装工程业务是否应当缴纳营业税，则要看其与本单位之间是否结算工程价款。营业税暂行条例实施细则第十一条规定，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币，货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位。根据这一规定，内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，不征收营业税。　　六、问：对绿化工程应按何税目征税？　　答：绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分，例如，绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的&其他工程作业&。为了减少划分，便于征管，对绿化工程按&建筑业-其他工程作业&征收营业税。　　七、问：对工程承包公司承包的建筑安装工程按何税目征税？　　答：根据营业税暂行条例第五条第（三）款&建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额&的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按&建筑业&税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则为&服务业&税目征收营业税。　　八、问：对境外机构总承包建筑安装工程如何征税？　　答：根据营业税暂行条例第十一条第（二）款&建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人&和营业税暂行条例实施细则第二十九条第（一）款&境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应缴税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人&的规定，建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的，则不论其承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由代理者扣缴；如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其总承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建设单位扣缴。　　九、问：银行贷款给单位和个人，借款者以房屋作抵押，如果期满后借款者无力还贷，抵押的房屋归银行所有，对此是否应当征税？如果房屋归银行所有后，银行将房屋销售，是否应当征税？　　答：借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为&销售不动产&税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按&销售不动产&税目征收营业税。　　十、问：非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金而收取资金占用费，行政机关或企业主管部门将资金提供给所属单位或企业而收取资金占用费，农村合作基金会将资金提供给农民而收取资金占用费等，应如何征收营业税？　　答：规定，贷款属于&金融保险业&税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按&金融保险业&税目征收营业税　　十一、问：保险公司开展财产，人身保险时向投保者收取的全部保费记入&储金&科目，储金的利息记入&保费收入&科目，储金到期返还给用户。对保险公司开展财产，人身保险征收营业税的营业额是向投保者收取的保费，还是储金的利息？对于到期返还给用户的储金是否准许从其营业额中扣除？　　答：营业税暂行条例第五条规定：除另有规定者外，&纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。&根据此项规定，第一，保险公司开展财产，人身保险的营业额为向投保者收取的全部保费，而不是储金的利息收入。因为，就提供保险劳务而言，此项规定所说的&对方&是指投保者，保险公司向投保者收取的是保费，而储金利息是保险公司向银行收取的，不是向投保者收取的。其次，应以保费金额为营业额，对到期返还给用户的储金不能从营业额中扣除。　　十二、问：邮政部门收取的&电话初装费&按什么税目征税？　　答：根据对&邮电通信业&税目的解释，为用户安装电话的业务属于该税目的征收范围。&电话初装费&是邮政部门为用户安装电话而收取的费用，应按&邮电通信业&税目征税。　　十三、问：电信部门开办168台电话，利用电话开展有偿咨询，点歌等业务，对此项收费按什么税目征税？　　答：168台是具有特殊用途的电话台，其业务属于所说的&用电传设备传递语言的业务&，应按&邮电通信业&税目征收营业税。　　十四、问：对邮电局（所）经营的邮电礼仪活动按什么税目征收营业税？其营业额如何确定？　　答：邮电礼仪是指邮电局（所）根据客户的要求将写有祝词的电报，或者使用客户支付的价款购买的礼物传递给客户所指定的对象。对于这种业务应按&邮电通信业&税目征收营业税，其营业额为邮电部门向用户收取的全部价款和价外费用，包括所购礼物的价款在内。　　十五、问：文化培训适用哪个税目？　　答：根据规定，&文化体育业&税目中的&其他文化业&是指除经营表演，播映活动以外的文化活动的业务，如各种展览，培训活动，举办文学，艺术，科技讲座，演讲，报告会，图书馆的图书和资料借阅业务等。此项规定所称培训活动包括各种培训活动，因此对文化培训应按&文化体育业&税目征税。　　十六、问：学校取得的赞助收入是否征税？应如何征税？　　答：根据营业税暂行条例及其实施细则规定，凡有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的单位和个人，均应依照税法规定缴纳营业税，而所谓&有偿&是指取得货币，货物或其他经济利益。根据以上规定，对学校取得的各种名目的赞助收入是否征税，要看学校是否发生向赞助方提供应税劳务，转让无形资产或转让不动产所有权的行为。学校如果没有向赞助方提供应税劳务，转让无形资产或转让不动产所有权，此项赞助收入系属无偿取得，不征收营业税；反之，学校如果向赞助方提供应税劳务，转让无形资产或转让不动产所有权，此项赞助收入系属有偿取得，应征收营业税。这里需要附带说明的是，不仅对学校取得的赞助收入应按这一原则确定应否征收营业税，对于其他单位和个人取得的赞助收入也应按这一原则确定是否征收营业税。　　十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？　　答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的&以物易物&，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：　　（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按&转让无形资产&税目中的&转让土地使用权&子目征税；对乙方应按&销售不动&税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按&销售不动产&税目征收营业税。　　（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按&服务业-租赁业&征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按&销售不动产&税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。　　第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：　　1、房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税&以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税&的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。　　2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按&转让无形资产&征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依&销售不动产&税目征收营业税。　　3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按&转让无形资产&征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按&销售不动产&征税。　　十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？　　答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：&纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。&此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。　　十九、问：对个人将不动产无偿赠与他人的行为，是否视同销售不动产征收营业税？　　答：根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，&单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产&，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。　　二十、问：以&还本&方式销售建筑物，在计征营业税时可否从营业额中减除&还本&支出？　　答：以&还本&方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以&还本&方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓&还本&支出。
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在房地产业稽查中应注意营业税政策问题
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&&&&&&& 营业税是地方税务局征收工作中最重要的税种之一，虽然国家税务总局制订了新的《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则，同时根据反馈的问题下发了对应的文件予以规范，但在瞬息万变的经济环境中，仍然有这样那样的问题层出不穷，特别是作为经济增长风向标的房地产业，更是花样百出，使稽查人员难以根据现行的政策执行，与企业之间摩擦不断，无法定案。在工作中发现的争议较大的营业税问题有以下几点：
一、以地换房：
以地换房是房地产开发中常见的取得土地的方式之一，在实际稽查工作中遇到以下几种情况：
（一）甲方提供土地使用权，乙方（通常为房地产公司）提供资金，由乙方进行立项并建设，建成后按比例分配房屋。对于第一种行为，根据国家税务总局国税函发【号文件有明确的规定，对双方分别按&销售不动产&和&转让无形资产&征税，对这一点争议较小。
（二）甲方提供土地使用权，乙方提供资金，由甲方进行立项，乙方进行建设，（也就是通常所说的委托建房行为），建成后按比例分配房屋。对这种行为，其他省市有更细化的规定，满足认定条件的，对其代建费用按&服务业---代理业&征税，不满足的，仍全额按&销售不动产&征税。但新疆对此没有规定，我们在实际操作中不可能引用其他省市的文件，争议较大，建议上级部门进行规范。
（三）甲方提供土地使用权，乙方（通常为房地产公司）提供资金，建成后比例分配房屋，但甲方不取得房屋，只按固定单价取得房款，房屋由乙方自行出售。对这种行为，我们通常对双方分别按&转让无形资产&和&销售不动产&征税，但因为乙方对甲方支付房款后，又将房屋销售，通常对乙方&销售不动产&的金额有争议。
（四）甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。对这种行为，争议较大，期望上级部门尽快予以文件规范。
二、拆迁补偿：
（一）、房地产企业支付的拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。目前有小部分企业对支付的拆迁补偿款要求个人到税务机关代开发票，大部分企业都以白条作账。在营业税的征收上，通常的做法是，偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔号），按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。（但此文是否适用内资企业，还什得商榷。）对超出面积，按《营业税暂行条例实施细则》规定的顺序确定计税营业额。
（二）、对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税&销售不动产&&其他土地附着物&税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。
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作者：吕丽
责任编辑：乌鲁木齐系统管理员
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　　　　　　房地产企业土地资源获取的十六种模式的税务处理问题_百度文库
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房地产企业土地资源获取的十六种模式的税务处理问题
在​项​目​开​发​前​期​阶​段​,​房​地​产​企​业​土​地​资​源​获​取​的​十​六​种​模​式​的​税​务​处​理​问​题​。
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