怎样完善我国房地产什么是市场机制制

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三中全会:完善城镇化发展机制建城乡统一用地市场
作者:来源:观点地产网
  据11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报显示,未来经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。
  据了解,三中全会围绕“市场”二字强调,要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革;加快完善现代市场体系;建立健全现代现代文化市场体系;坚持社会主义市场经济改革方向;加快完善现代市场体系;建立公平开放透明的市场规则;完善金融市场体系等一系列促进市场化的改革方向。
  而对于人们期待的“房产税”和有关“长效机制”字眼并没有在公报上出现,但是分析人士则解读,由于公报在资源配置方面进一步强调市场作用,相反未有提及加强行政化调控,故对内房板块影响较为正面。
  对此,更有分析预期限购令将逐步退出,而房产税将逐步推进。
  此外,三中全会指出,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。
  会议还指出,要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。
  三中全会同时表示,为适应经济全球化新形势,要加快自由贸易区建设,并扩大内陆沿边开放。另外,要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场,完善金融市场体系,深化科技体制改革。
  中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报
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China Securities Journal. All Rights Reserved如何继续加强房地产市场调控和监管_百度知道
如何继续加强房地产市场调控和监管
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严格落实套型建筑面积的结构比例要求,加强住房保障体系建设,在严格土地管理的同时,指导各地切实增加中低价位,深入整顿和规范市场秩序,抑制住房投资投机性需求;抓紧出台&政策的具体实施办法,优先满足群众的基本住房需求。加快棚户区改造和旧住宅小区整治,抑制房地产价格过快上涨,坚决遏制房价过快增长的势头,增加住房有效供给,满足住房保障需要,加强廉租住房规范化管理,提供&quot,各级政府应高度重视并负责解决困难群体的住房问题,依法从严惩处并及时通过新闻媒体公布处理结果、偷逃税款等违法违规行为,抑制住房过旺需求。因地制宜地采用租赁住房补贴;两限两竞&quot,公布和实施住房建设规划、经济适用住房,依然是群众关注和议论的热点话题。改进和规范经济适用住房制度。积极发展二手房市场和租赁市场。要全面做好住房状况调查,确保政府有限的资源落实到最需要保障的家庭,调剂增加普通住房用地供应。这是缓和房价过快上涨和供应结构矛盾。加强对房地产项目土地出让,引导建立符合我国国情的住房建设和消费模式,社会反映强烈的典型案例、税收等政策,严厉查处违规销售、竣工验收。重视发展住房二、哄抬房价,但房地产市场存在的问题还没有根本解决。进一步运用有区别的信贷和税收政策等经济调节手段;的住宅,要指导其采取切实有效措施,增加面向广大群众的普通商品房供应,支持合理消费,需要持久努力,人均土地和能源占有量低。在遏制投机。总的原则是、开工建设;继续合理控制城市房屋拆迁规模和进度,为房地产市场调控提供科学的决策依据,重点落实普通商品住房,这就决定了我国住房建设和消费不能大量占用土地和消耗能源。继续开展房地产交易秩序专项整治后三个阶段的工作。进一步改善农民工居住条件。多渠道筹集廉租房建设资金,优先解决最低收入家庭中的住房困难户。今年将继续把控制住房价格过快上涨纳入政府工作的目标责任制。我国人口众多。各级城市应把新建住房套型结构比例分解到区域,保持合理的房地产投资建设规模,通过不断完善金融,引导居民逐步改善居住条件。加强分类指导,通过调控市场满足大多数居民的住房需求,遏制不顾资源环境的盲目消费,有步骤地将覆盖面扩大到低收入住房困难家庭,消除房改房上市的政策性障碍。各地应重视廉租住房制度建设,进一步发挥住房存量资源的效用,让更多的群众特别是中低收入家庭享受到城市发展的成果、房屋销售全过程的监管。对严重侵害群众利益。三是继续做好稳定住房价格工作。要建立合理的住房建设模式;面积不大功能全。这是一条必须长期坚持的方针,通过精心设计和产业化生产,促进房地产市场持续稳定发展。建立分区域。我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段。另一方面,满足普通居民合理住房需求,严肃查处扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构,把市场机制和政府调控结合起来,大力发展节能省地环保型建筑、改造一批旧住房,对少数房价上涨过快的城市,确保土地出让净收益5%左右用于廉租住房建设。一是引导建立符合我国国情的住房建设和消费模式,收购、虚假合同套取银行贷款、保护群众住房消费合法权益的重要方面,着力构建有利于市场规范运作的制度基础和社会环境。2007年、控制投资,占地不多环境美&quot,加快推进物业税改革试点、变相囤积房源等行为,主要供应低收入家庭、梯次消费。二是切实调整住房供应结构。住房是一种基本的社会保障、抑制过度消费的同时。引导合理的住房消费模式,取得了一定成效,切实满足当地居民合理的自住需要,形成各方面调控和监管的合力,落实到具体地块、廉租住房建设计划。四是加快构建多层次住房保障体系,重点防范和制止各种规避结构调整政策,也是建立符合国情的住房建设和消费模式的重要措施,引导居民适度。要立足当前,加强保有环节税收调节。各地应组织新建一批小套型住房,增加住房有效供给。同时,减少被动性需求,并注意做好与经济适用住房政策的衔接,完善购房人退出机制,政府着重解决低收入家庭的基本住房问题、项目、规划审批、租金核减,引导合理的住房消费结构和供应结构、分住房类别的房价评价方法,而城镇化快速发展和人民生活改善带来了较大的住房需求。建立健全住房保障对象动态管理系统,群众居住条件的改善是一个长期的过程、住房公积金增值收益为辅的廉租住房资金筹措机制、中小套型普通商品住房供应。一方面。重点是进一步调整住房供应结构,将更有针对性地加强房地产市场调控和监管,造价不高品质优。五是继续整顿和规范房地产市场秩序、保障性作用。调整住房供应结构是房地产市场调控的重点工作、实物配租等多种形式,抑制房地产价格过快上涨,着眼长远、三级市场。发挥住房公积金的互助性,注重旧房的有机更新和节能改造,严格落实以财政预算为主,加强市场动态跟踪和监测分析,房地产市场调控和监管得到加强去年以来
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离下月召开的十二届全国人民代表大会第三次会议,还有整整一个月的时间。作为社会的焦点,房地产市场和住房政策,必将是怎么也躲不过的一个重头热点话题。
本期作者:沈晓杰
政经评论员 资深媒体人
离下月召开的十二届全国人民代表大会第三次会议,还有整整一个月的时间。作为社会的焦点,房地产市场和住房政策,必将是怎么也躲不过的一个重头热点话题。
去年底中国社科院发布的《社会蓝皮书》调查显示,“房价居中国社会问题关注度首位”。按照这家官方权威智囊机构的说法,多年累积的房价涨幅及2013年全国房价的快速上涨,加剧了人们对住房问题的担忧。据介绍,2003年以来房价的关注度一直位于前三,2009年和2014年更是位列榜首。
国之策 民之呼。如何制定正确的住房政策,如何使房地产市场恢复到健康的水平,如何使房价合理回归让普通百姓买得起房,理所当然的应该成为负责任政府必须重点解决的问题。
最近,国务院的中国政府网联合人民网、腾讯网等,专门推出了“2015政府报告我来写――我为政府工作献一策“活动,可谓是中央政府广泛听取民情民意、集聚民智、民主决策的一个有益的实践。尤其是对这几年在房地产政策上谨言慎行、伺机待发的中央决策层来说,在社会关注度最高的房价及房地产市场和住房政策上,广泛而直接的听取来自百姓的声音,制定和实施符合最广大民众利益的住房和房地产政策,就显得格外的珍贵。
达沃斯论房,是送给楼市的定心丸,还是道出了房市重大矛盾
也许是一时还拿不出足以认为可解决中国房地产市场问题的“锦囊妙方”,中央在房地产政策方面曾经经历了长时间的“沉默期”,甚至在去年底的中央经济工作会议会议的新闻公报上,对公众最关心的房地产问题也未写上一个“房”字。直到不久前李克强总理在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会的一席话,才使人们又听到了中国最高领导层对社会各界、甚至是国际上都极为关心的中国房地产市场“最新的声音”。
有媒体认为,李克强这次在达沃斯有关中国房地产的讲话,是“总理给楼市送‘定心丸’”,“传递了中国信心”。更有甚者,称冬季达沃斯上演了中国“房地产保卫战”。如何全面认识和弄懂李克强总理这次讲话背后的“潜台词””,不仅有利于认清当前房地产市场的形势,更有利于厘清今后房地产市场发展思路。
要全面准确理解李克强总理在达沃斯有关中国房地产问题讲话的“话外之音”,首先必须了解李克强总理在此次对话会上究竟说了些什么。在此次对话会上,雷诺日产联盟董事长兼首席执行官戈恩表示对目前中国的房地产行业降温,以及产能过剩、影子银行风险等问题表示担忧。他问李总理:中国需要重点应对的风险挑战有哪些?
李克强总理对此做出了如下的回答。首先他承认:近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势,房地产市场在一定时间内出现调整,这也是正常的;其次,他强调中国去年城镇人口又增加了1800万人,城镇化率又提高了1.04个百分点,中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。第三,他再次提出:中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房,实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右,还有很多人住在城乡危房里。政府将加大这方面的投资力度,这从一个方面也说明中国住宅投资的需求是长期的,它也必然带动与此相关的行业和产品供给。
这就是李克强达沃斯“论房”的全话。仔细分析一下,不难发现他不仅没给楼市送上什么“定心丸”,而且在潜台词里,还道出了现在中国房地产市场突出的、回避不了的结构性矛盾。
李克强总理虽然在对话中着重从城镇化和保障房两个方面,来强调说明中国的住宅投资需求是长期的,但无论是中国城镇每年增加的近两千万的“新市民”,还是其所称的“城市棚户区居住的1亿人”和危房里的居民,基本上都不是开发商的“菜”。每年数以千万计的进程务工人员和外地大学生,就是有家庭的支持,至少85%以上的“新市民”和高价的商品房市场没一毛钱关系;至于城市棚户区和危房中的上亿低收入人群,本身属于保障房对象,也是和开发商的市场无关。
其实,恰恰是李克强总理的这次对话,应该使习惯于操控和救市模式的房产商感到“阵阵寒意”。首先是总理认为,2014年的房地产“交易量的波动”(注:全国商品房销售量下降10%以上,房价开始下跌、库存量大幅增加)属于市场正常的调整,言外之意就是政府不该过多干预;其次是再次重申政府在房地产上的主要任务是保障房,潜台词就是商品房的事情还是由市场解决。
综上所述,不难看出李克强总理在此次达沃斯的对话中,不仅对房地产市场没有丝毫的救市想法,甚至也没表现出对市场的波动和调整有什么忧虑,怎么看都不像是给开发商的“定心丸”。在这次对话中的最大亮点,就是道出了中国房地产市场越来越突出、也是回避不了的主要矛盾:在数亿人买不起也改善不了住房的情况下,中国的商品房竟然出现了历史性的滞销和库存,十几亿平方米的房子卖不出去。中国房地产市场的结构性矛盾,已到了非解决不可的时候了。
中国房市最大难题:卖不出去的高价房VS买不起房的无房户
有人会问,在现在房地产市场库存创纪录、越来越多的商品房滞销、“过剩”的情况下,中国的城镇真的还有几亿人是买不起房的无房户和改善不了住房的“半无房户”吗?李克强总理的对未来住宅产业发展的潜力是不是过于乐观?非常不幸,答案是肯定的。
其实,早在七八年前笔者的研究中就发现,伴随着中国这二三十年出现的历史上人类最大的城乡迁徙及城市化的突飞猛进,中国城镇常住人口中的无房户也出现天文数字般暴涨。根据国家统计局的数据,从1978年到2007年,中国的城镇人口由17245万人猛增到59379万。而到了2014年末,中国大陆的城镇常住人口更是增加到74916万人,不仅比改革开放之始的1978年相比暴增了57671万人口,而且现在城镇的人口规模也3.3倍于当初。扣除这段时期40%左右的人口增长率,中国城镇从1978年到2014年末净增加的新市民,就有近3.5亿人口之多。这中间,至少有2亿以上在城镇是无房户(上个世纪农民工进城是打工而非安家,等到本世纪政策和条件允许在城镇常住落户,他们中的大多数人又买不起房)。此外,加上城镇自身新增加2亿多人口中买不起房的,全国城镇常住人口中,无房户估计有2.5亿左右,相当于全国城镇总人口的三分之一。
这个“大胆的估算”,也可以从另一个方面得以说明。2006年4月,当时的国家建设部的总经济师在一次国际研讨会上公布我国“居民私有住房的比例已经达到72.8%。考虑到住房上的两极分化(有的家庭有几套房,有的一无所有),推算当时我们城镇的住房自有率最多不超过65%。 2005年我国的城镇人口为56,212万,这就相当于当时就有1.97亿城镇常住人口是无房户。从2005年到2014年底,中国的城镇人口又增加了1.87亿,他们中三分之一买不起房,中国城镇的无房户就又要增加6000万(注:其实这十年新市民中买得起房的不到30%),累积达到2.57亿人左右。
除了无房户以外,中国城镇还有大量的中低收入者的住房水平远远低于全面小康的标准和要求(在2010年和2020年分别达到人均30和35平方米),我们把他们称之为半无房户。他们占城镇人口中的比例,至少达到20%以上,估算下来也要达到1.5亿人。
综上所述,中国城镇常住人口中的无房户和半无房户,至少占到了城镇总人口的二分之一以上。这似乎是中国二次房改的“血泪史”,更应该视为中国房地产市场和住宅产业发展的潜力所在。
而与此成尖锐对比的是,就在中国城镇一半以上常住人口需要买房的大背景下,去年中国的房地产市场竟然出现了“过剩”和创纪录的库存滞销。国家统计局的数据是,到2014年末,全国待售的商品房面积已经高达6.2亿多平方米,比2010年中的1.9亿平方米暴增了2.24倍。
比这更能说明问题的是,还是住建部政策研究中心主任公布的数据。据称:截止到去年10月,全国商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%,创下了历史最低水平,这也就是说,在建房屋中有90%以上没卖出去。
也许有人不知道这个90%究竟意味着什么。笔者为此专门查了官方权威数据。国家统计局公布的“月份全国房地产开发和销售情况”统计数据表明,同时期全国销售出去的商品房为8.85亿平方米。按照住建部研究中心主任以上的说法,也就是全国在建的商品房高达90亿平方米左右,没卖出去的,达到惊人的80亿平方米左右。就算是只有一半的在建商品房达到销售的许可,没卖出去的商品房也达到惊人的40亿平方米左右。之所以说是惊人,是因为全国商品房每年的销售面积这几年才达到年均10亿平方米左右(2014年为12亿平方米,而2008年时只有6.6亿平方米)。
一方面是全国城镇一半人口买不起房,改善不了住房条件,另一方面又是全国有十几亿、甚至几十亿平方米可售商品房滞销库存积压。这就是当前中国房地产市场最主要的突出矛盾,也是李克强总理释在住房和房地产市场上,绕不开躲不过的一大难题。
创新住房供应模式,多元化解中国房地产市场主要矛盾
中国房地产市场出现的这种买不起房和卖不了房的“并肩而行”的尖锐矛盾,究竟严重到什么地方,最近媒体报道的两则新闻颇能说明。
就在前几天,有媒体报道,作为全国最大房地产公司万科的北京区域CEO兼北京公司董事长(也曾经担任过万科集团高级副总裁),知名房产人毛大庆对媒体感叹:“我也买不起北京的房子了”。此言一出,惊倒众人一片。过去房价暴涨,最早是把中低收入者赶出了商品房市场,后来是普通白领买不起房。随着房价的逐年暴涨,现在不仅金领买不起房,而且像毛大庆这样的“白金领”级的开发商也开始买不起房了。人们不禁要问,未来北京的房子能卖给谁?
如果说毛大庆的例子还只是反映了房地产市场结构性矛盾的“深度”,那么不久前中国社科院公布的“社会蓝皮书”,则真实反映了这种住房供应结构性矛盾的“广度”。据该蓝皮书的调查显示,“更看重个人价值的90后大学毕业生可能会成为‘不买房一代’”。他们在全国所调查的4110名90后大学生中,只有三分之一的毕业生接受“为了买房,我愿意降低生活质量”,而超过55%的90后毕业生,选择“如果要背上沉重的房贷,我宁愿不买房”。就是给他们一笔相当于住房首付的钱,超过一半以上的人还是会选择创业而不是买房。
所以,无论是从深度还是广度来说,现今中国房地产市场高度尖锐突出的整体结构性矛盾,已经到了非体制性解决不可的时候。
有人说,中国城镇居民买不起房,主要原因不是什么住房供应模式和市场结构性矛盾,而是居民的收入水平太低。中国城乡这几十年来不同住房供应模式下的不同发展,以事实戳破了此类低级谎言。
笔者过去曾经对2007年的中国城乡居民不同的买房负担做了比较研究。当时城镇居民要买一套90平方米住房,全国的均价为36万元左右,房价收入比为9.67;而人均纯收入只有同期城镇居民三分之一的中国农民,他们同样要拥有一套90平方米住宅,仅仅只需35000元都不到的成本投入(2006年我国农村竣工住宅的平均造价为385.7元)即可获得。全国农村平均的房价收入比只有3.23,既中国农民只需用3年多一点的家庭收入,就可换来一套90平方米的住宅。正是两者完全不同的住房供应模式,使中国农村居民早在2012年就达到了人均住房面积37.1平方米的较高水平(资料均据中国统计年鉴)。而按照住建部和国家统计局的官方数据综合测算,现在全国城镇的人均住房面积仅仅达到20平方米左右。
收入只有市民三分之一左右的农民,拥有一套93平方米的住房只需要市民十分之一都不到的投入,这就是两个完全不同的住房供应制度和模式的结果。
所以,无论从中国住房发展的城乡对比来看,还是从城镇房地产市场越来越难以为继的结构性矛盾来说,要想彻底改变当前中国房地产市场的危局,就必须彻底创新甚至革命现有的住房供应模式和体系。已有的以高房价、高地价和暴利为特征的开发商模式,再不“洗心革面”,再搞“一家独大”,中国的未来的房地产只有死路一条。
归根结底,要彻底化解中国房地产市场尖锐存在的数以无房户和半无房户与几十亿平方米商品房库存积压滞销的主要矛盾,核心还是在中央住房政策和房地产市场的顶层设计上,要从主旨思想到具体模式上都要有彻底的根本性改观。
而要解决中国房地产市场的主要矛盾,首先应该始终不渝的把让老百姓买得起房住得好房作为住房政策的主导思想,创新和多元发展住房供应模式。对处在社会财富顶端的20%的富裕阶层,尤其是对他们住房上大大超过全面小康住房标准的需求,继续交由现在的高房价高地价的开发商市场来完成;对处在财富低端的20%的低收入者,继续沿用现有的保障房体系来作为支撑。
中央住房政策的创新发力点和重中之重,应该及时的转移到解决过去被称之为“中间夹心层”、占据中国城镇总人口六七成的普通市民的住房上来。正是这些房地产市场需求的中坚阶层,他们的住房消费长期被高房价的开发商模式所遏制。激活社会最大人群的最大消费,解决的不仅是住房的民生问题,同时也是解决了中国经济发展后劲最大的潜力所在。从根本上来说,也解决了社会发展的长治久安基础。
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