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万科五矿香河拿地成本610元/平 售价高达1.1万
[导读]该项目由万科和五矿建设（00230.HK）共同开发。根据万科公布的资料估算后可知，该项目楼面价仅610元/平方米，和五矿建设平均分摊后，万科拿地成本约为305元/平方米。
5月23日，万科A（000002.SZ）香河欢庆城项目被国家土地督察北京局督察组叫停。同日，河北省监察厅对香河县9名涉嫌违法圈地的官员作出处理。该项目由万科和五矿建设（00230.HK）共同开发。根据万科公布的资料估算后可知，该项目楼面价仅610元/平方米，和五矿建设平均分摊后，万科拿地成本约为305元/平方米。业内人士由此提出质疑，9名官员被问责，只有万科被叫停，万科是真的被冤枉还是“不行贿”的行为准则已经过时？对此，5月26日北京万科对中国资本证券网表示，万科是“通过公开交易市场获取土地”，目前“正在联系国土部门和当地政府部门，协商解决方案”。项目被紧急叫停或与地方政府协议拿地有关日，多家媒体曝光香河违规圈地事件。国家土地督察北京局紧急下派督察组对该事件进行督察。日，河北省监察厅对香河县9名涉嫌违法圈地的官员作出处理，9名官员或被撤职或被处分。同日，万科在香河的欢庆城项目也被督察组叫停。根据万科的公告显示，欢庆城项目由万科和五矿建设共同进行拿地、开发，双方分别持有50%的权益。早在2010年7月，五矿建设在香河成功拿地后发布公告称，该项目所在地块是以底价拍得。而早在日，万科、五矿建设和香河县政府签约了“新农村建设项目”，并计划打造一个“新市镇”。对此，5月26日有分析人士指出，不排除香河县地方政府与万科和五矿建设私下进行某些协议的可能，这或许是上述2家开发商能够以底价拿地的原因。该分析人士同时表示，目前万科该项目已经被叫停，这表明那块地很可能是有问题的。但5月26日北京万科相关负责人表示，“开发商前期与项目所在地政府沟通属于正常现象，且万科也通过招拍挂走了正常的竞拍流程，因此不存在协议拿地的情况”。
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万科身陷香河，拿地法律风险到底如何控制？
&&& 河北香河县土地违法违规案曝光，当地县长、国土局长被撤。除万科之外，河北建设、北京建工、合生创展、北京住总、中交集团、中信、保利、首创、万通、富力等20余家地产企业身陷其中。项目停建，老百姓要退地，购房人要拿房，资金被套，土地使用权被否，这就是众房企面临的严峻形势。
其实，香河的土地违规并不是新手段，无非是以国务院三令五申予以严禁的“以租代征”方式，未经合法征收，即予出让。
未经征收，直接“出让”农民集体用地，一直是土地违法的主要方式。究其原因，主要在于土地的有计划供应，与财政的无限制需求之间的矛盾。“18亿亩红线”政策，以用地指标的方式，牢牢锁死了地方卖地规模。没有指标，农用地就不能转为建设用地，不能征为国家所有，也就不能用于出让。不卖地，就没钱。于是，地方出于财政及其他考虑，已征收的要卖，没有征收的“包装”一下也要“强卖”。
包装方式多种多样，香河这种“以租代征”较为原始，但所披“集体土地流转”的外衣较为“与时俱进”。
从法律上说，这些外衣并没有多少玄妙之处。土地是否合法，只要看有没有省政府征地批文即可。当然，有些特殊地块需要国务院审批，并且征地补偿是否到位，土地征转是否符合规划和指标管理政策等，也都相当重要。
对于万科、合生创展、中信、保利等老牌房企来说，公司法务部门不可能不知道以上问题。稍具争议的可能在于，以国家现行的招拍挂程序，出让这些违反征地程序的土地，房企要不要承担法律责任。
国家开始实行招拍过以后，我与多家大型房企讨论过这个问题。各房企业务部门普遍有一种声音，认为只要经过了招拍挂，即表示政府为土地合法性提供了担保，土地的征地和补偿等问题已经没有必要予以审查。之后，国家又出台了《物权法》，各房企业务部门更加信心十足，认为有了招拍挂，又有了“神圣不可侵犯”的土地证，土地的合法性再也不需要企业自身予以关注。可能，大型房企们正是在这种错误思想之下，酿成了身陷漩涡的大错。
对于上述观点，我是一直反对的，并且始终提示我的客户避免冒进，避免以当地政府的表态作为地块是否合法的判断标准。我的理由是，土地出让是一种行政许可行为，根据《行政许可法》和《行政诉讼法》，程序违法的，行政行为即应认定无效。
在沸沸扬扬的华远伪造公文案中，华远西安合资公司所持地块，正是因为在用地程序上出现了伪造公文的情形，土地证被西安国土局宣布撤销。与此无异，土地出让需要建设用地指标，需要最低级别为省政府的批文，否则即构成土地出让违反法定程序。
这种程序，不是可有可无、无关痛痒的程序。一旦违反，法律结果是出让行为无效，土地证和土地使用权收回，已建建筑拆除，已收款项退回并予赔偿。
目前，万科等房企以证照齐全为由予以抗辩，在我看来意义不大。土地出让违法是客观事实，不以用地人知情与否而改变。所以，即使从招拍挂到后期用地手续无一缺少，也改变不了土地证作废、土地使用权被收回的法律后果。
在房企与当地政府的土地出让法律关系之中，如果众房企确无过错，过错全归当地政府，结果是房企所遭受的一切损失均应由当地政府予以赔偿。这在法律上当然是成立的，只是，在现有语境之下，房企敢和当地政府打官司吗？打的话，胜算几何？
在房企与购房人的法律关系之中，房企有保证用地手续合法的法定义务，即购房人对此并不承担任何责任和义务。因此，项目停建而导致的交房延期，以及土地使用权被收回后而必然发生的购房合同解除，所有的违约责任和赔偿责任均应由房企承担。
我们可以发现，理论上说，房企确实可以在拿地时把土地合法性问题全部寄托在当地政府身上。但是，在农民维权意识越来越强，网络宣传即时迅捷的当下，这种作法的风险相当高，而且还会越来越高。
唯一能够增加安全系数的作法，就是不偏听偏信当地官员拍胸脯。无论他们怎样说，都要严格按照现行法律法规，特别是近年来国务院和国土部的通知要求，刨根问底，拿到，至少要亲眼看到，从征地到招拍挂为止的一切必备文件，必要时还应深入当地农户，验证文件的真实性和执行程度。
应该说，这是一个“令当地政府讨厌”的工作步骤，同时也会因调查结果不能满足法律要求而使项目被迫中止。但是，对于所有对股东负责任的企业，对于所有不想因小失大的企业，都应该适度抵制诱惑，适当牺牲赢取暴利的机会，扎实打好合法性基础。只有这样，才能让项目上得了马，下得了马，而不至于中途落马。
（王秋瑞& 律师）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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五矿联手万科重启香河拿地 1.56亿购3块住宅用地
来源：　作者：　发布：
&& 在经历“香河土地风波”一年后，1.56亿元购得3块住宅用地
&&& 在“香河土地风波”过去一年之后，万科联手五矿重回河北香河。昨天，记者获悉五矿建设在日前发布公告披露，5月11日，五矿建设与北京万科以约1.56亿元的价格，购得河北香河3宗住宅建设用地。
&&& 2011年5月，在新华社报道了香河长期大规模非法圈地后，国家土地督察北京局开始调查香河土地问题，万科五矿联手开发的欢庆城项目，也因卷入违规圈占耕地被最后终止。
&&& 五矿称继续在香河开发项目
&&& 根据五矿建设有限公司5月18日公告披露，此次联手万科在香河拿下的土地，面积约13万平方米，规划建筑面积约22.1万平方米，楼面价折合706元/平方米。
&&& 对于新地块有关情况，北京万科表示规划尚未确定，暂无可透露消息。
&&& 五矿建设董事总经理何剑波在公告中表示，将按照与北京万科既定的合作模式，继续在香河从事普通住宅的开发，建设一个经济发展、生活富裕、环境优美、功能完善及和谐进步的生态型“新市镇”。
&&& 富力万通同期香河拿地
&&& 几乎与万科同时，另两家知名房企富力、万通也于近期在香河新增土地储备。富力以约1.76亿元的价格拿下3宗地，总面积约15.7万平方米；万通拿下两宗住宅用地，合计面积2万平方米，土地价格2045万元。
&&& 昨日，香河万通房地产开发有限公司一位高管对本报记者表示，房企普遍对香河发展潜力依然看好。“近期，在香河县积极推地的背景下，多家房企显露出集中拿地的态势。”
&&& 此外，还有一位“深耕”香河市场多年的房企人士表示，在去年土地风波之后，房企在香河拿地还是比较谨慎。目前拿地的开发商也都是前期已和香河有过接触的，拿地在原有计划中，现在只是完善手续。“现在的房地产市场没什么利好，香河也没有到很多开发商热情拿地的时候。”
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