义项指多义词的不同概念，如的义项：网球运动员、歌手等；的义项：冯小刚执导电影、江苏卫视交友节目等。
1、(1)[EAAppraise]:评价估量。对方案进行评估和论证，以决定是否采纳。他们在评估他的房子。(2)[EAEAssess]〈方〉:评价，品评2、房地产评估方法常用的有、、剩余法、、，针对土地估价还有基准地价修正法、、房地产价格指数调整法等等。3、二手车的鉴定是指由专业的鉴定评估人员，按照特定的经济行为和法定的评估标准及程序，运用科学的方法，对进行手续和证照的检查、技术状况的鉴定以及价值的估算，二手车鉴定评估要点有三个:手续、证照检查，技术鉴定和价值评估
外文名称 To estimate
自 《读书》
释 评价、估量、测算
评价、估量、测算。《读书》1986年第3期:&对稿子的优劣提不出恰当的评估，对自己的判断缺乏自信，编辑的'沟通'使命也就无从谈起。&
T T T To evaluate
房地产评估方法
针对价值评估，经常叫做成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。针对房屋评估，通常称为法，它是对现有的按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在不太成熟的时候较难适用，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
房地产之所以有价值，其根本原因是因为他有使用价值，使用价值即为房地产所有者带来收益，收益的大小是决定房地产价值高低的内在原因，通过一定的分析，房地产收益与其价值有一定的比例关系(即房地产)。不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
假设开发法
对于一个未完成的(纯土地或等)，通过测算正常开发完毕后的，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
基准地价法
对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基准地价评定工作，并且已得出城市不同级别的土地的基准地价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
一、手续和证照检查手续和证照的检查要求不得有遗漏，证照要全，纳税、缴费、凭证要一一过目，决不能马虎行事，否则会给评估机构带来严重的经济损失和信任危机。此外，还要注意验证此车是正品还是&水货&走私车辆。还要严查，严禁非法车辆进入交易市场，如盗抢车、非法拼装车、报废车、手续不全的车、证 照不全的车等。车辆认伪应辨认证照的真伪，所纳税、缴费的凭证的真伪，发现有伪，要及时报告相关执法部门给予查处。二、技术鉴定其各项工作内容要通过了解二手车的养护、维修情况，动态和静态检查及仪器设备的检测，准确地鉴定汽车当前的技术状况。为做好此项工作，评估人员事先必须对汽车的结构组成、工作原理及汽车的主要性能有较全面深入的了解。有了相关知识的准备，方可做好技术鉴定工作。三、价值评估车辆的价值评估主要是要选择正确的二手车评估方法。评估方法要根据经济行为，即评估的目的来选择。在充分了解汽车市场的有关情况、市场价格的变动、金融信息等后，应仔细选择和确定评估参数，科学地进行评估。此外，还必须掌握有关资产评估的理论，国家相关的政策、法规及各种规定。
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{{if list && list.length}}市场化城市房屋拆迁评估技术路线研究--《中国房地产估价师2005年第6期（总第55期）》2005年
市场化城市房屋拆迁评估技术路线研究
【摘要】：正2003年底,建设部颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》,北京、上海、南京等大城市也已经陆续制定了各自新的拆迁评估规范。然而,各地在制定符合指导意见的拆迁评估新规范的时候,却无法直接照搬,这是因为各地区实际情况的差距往往很大,虽然市场化拆迁评估价格是确定房屋拆迁补偿结果的基础,但其实现方式
【作者单位】：
【分类号】：F299.233.32【正文快照】：
2003年底,建设部颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见〉〉,北京、上海、南京等大城市也已经陆续制定了各自新的拆迁评估规范。然而,各地在制定符合指导意见的拆迁评估新规范的时候,却无法直接照搬,这是因为各地区实际情况的差距往往很大,虽然市场化拆迁评估价格是确定房屋拆迁补
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京公网安备74号房地产司法鉴定评估过错认定探析
房地产司法鉴定评估过错认定探析
2011年3月作于重庆
[摘要]《侵权责任法》的颁布使得实践中对专业人士归责原则有了明确界定，专业人士归责原则为过错责任，而非过错推定。本文结合房地产估价师在从事房地产司法鉴定评估业务中可能的过错内涵、鉴定评估的注意义务标准、导致侵权起诉的诉因及房地产司法鉴定评估中的注意义务进行了进行了探析，特别是结合对房地产估价的专业特性对房地产估价评估中估价师应该尽到专业注意义务进行了剖析，为对房地产估价师的过错提供一个判别程序。
关键词：房地产& 司法鉴定评估& 过错认定
继《合同法》、《物权法》之后我国民事领域的又一部重要法律《侵权责任法》于日颁布，该法的颁布使得对专业人士的专家侵权责任与一般人的普通侵权责任的差异争议有了明确的界定。专业人士通常具有以下特点：1.自由职业，基于自己的责任和经济上的独立性向相对人提供专家的精神创造。2.有作为完成职务的前提的资格、创造能力及获得该资格和能力的学历。3.基于同相对人间的特别信赖关系以完成职务。4.国家承认职务从事者团体的自律性，由团体规定职务行为的规准，并对违反行为予以制裁。5.普通大众与专家之间发生法律关系时通常对专家抱有高度的信赖，对专家的委托不作细致指示而授予广泛裁量权[1]。在我国，医生、律师、注册会计师以及注册房地产估价师等具有专门知识和技能并通过法定程序获取了职业资格的人士，就成为符合上述特征的比较典型的专业人士，其中的注册会计师、注册房地产估价师等属于典型的经济鉴证类专业人士。随着市场经济的进一步发展，对这些经济鉴证类智力服务的需求会越来越大，这些专业的智力服务是市场经济得以正常运转的润滑剂，她们在维护社会公平正义、履行经济鉴证等方面的作用表现得越来越明显。经济鉴证类专业人士同其他专业人士的最大不同在于其执业不是站在委托人的立场，为委托人的利益，而是站在客观、公正的立场上发表自己的专业意见。美国会计师协会的J.
Carey先生曾指出，“他不会屈服于任何压力而做出职业判断，其难得的职业声誉是通过公正、公平的表达所有利害关系人都可以放心的依赖的专业意见而建立起来的，概言之，他是整个社会的忠实的仆人。”，从事房地产司法鉴定评估的房地产估价师属于经济鉴证类人士，从事司法鉴定评估通常作为委托人的法院对估价师的工作不作细致指示而授予广泛裁量权，委托书对估价师的义务简单以独立、客观、科学、准确概括之。
学术界通常认为包括医生、律师、注册会计师、注册房地产估价师等在内的专业人士的执业给他人造成损害所应当承担的民事责任属于专家责任，用“专家责任”来称谓专业人士的民事责任，在我国始于梁慧星先生所翻译的日本专家责任文集，现已被学者普遍接受[2]。当然学界对梁先生翻译是用专家责任还是用专业人士责任更恰当有一定争议，由于《侵权责任法》没有吸收学界专家责任概念，本文采用符合大众习惯的专业人士责任的概念。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”为专业人士过错举证责任的依据，学界通说观点专业人士的过错证明及过错和损害间因果关系采取举证责任的双倒置。
以下结合《侵权责任法及》相关的法规就注册房地产估价师在房地产司法鉴定执业过程中的执业过错、执业过错的判断进行一些探析。
一、房地产司法鉴定评估中的执业过错内涵
所谓房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动当中，为确定涉案房地产的市场价值或房地产市场价值减损额，对房地产市场价值或房地产市场价值减损额进行分析、估算和判定的活动，是一种最具典型的经济鉴证活动。房地产司法鉴定评估的委托人为法院，而提起损害赔偿的常常是案件当事人或其他利害关系人。通常情况为当事人或利害关系人以房地产司法鉴定执业存在过错导致其民事权益受到侵害提起侵权诉讼，要求估价师承担侵权责任，赔偿其利益损失。
什么是过错？各国法律并没有作出统一的规定，不同性质的民事行为其具体过错标准的也难以统一规定。比如《侵权责任法》第五十五、五十七、五十八条对医生执业过程中的过错事项进行了列举概括，过错的标准比较明确，但房地产司法鉴定评估这种专业人士经济鉴证服务中的过错内涵是什么？标准是什么？
学术界对过错的划分有主观过错理论和客观过错理论之分。主观过错理论认为，过错是侵权行为人一种应受谴责和非难的主观的心理状态，本质上是一种可非难性的个人意思状态[3]，例如我国的民法通则规定认为未成年人和精神病人的侵害行为不能被看作过错，也不得被责令承担过错侵权责任，要求法官认定过错时只能对人的心理状态仔细研究。在司法实践中，对行为人过错的认定就是这种心理状态的再现性描述。主观过错通常被归纳为故意、过失两种典型心理状态，故意分希望和放任，过失分疏忽与懈怠。典型心理状态检验法的大体标准为：①确定行为人对损害结果的发生有无预见。②如有预见行为人对其结果持何种态度。③如无预见，则他是否应当为预见或能否预见[4]。这种标准虽然分析得比较清晰，但是由于这种主观心理状态很难准确把握和表述，实践中无法操作。房地产司法鉴定评估侵权纠纷案件，如果要估价师要证明自己在房地产司法鉴定评估中主观上没有过错，将造成估价师承担举证不能的责任。由于主观性过错理论在侵权责任能力、受害人的保护和适用性方面的弊端，在20世纪70年代以后，逐渐为大陆法系国家所放弃。
客观过错说认为，过错是违反社会准则的意识状态。它不是特别关注人的主观上的状态，不区分故意与过失，而是从人的行为评价出发，认为过错系行为人行为没有达到一定标准，即行为对注意义务之违反。在现代民法上，注意义务标准基本上都采用一般标准。“过错是指一个谨慎之人置身于加害人在造成损害之时的客观情况所不会犯的行为差错。即法院在认定过错时，必须提出这样一个问题：在本案的实际背景中，一个谨慎、明智的人会做出这样的行为或不行为吗?如果会，则被告无过错，如果不会，则被告有过错。”
主客观结合过错说认为即过错本质上是主观性的(主观过错说),而过失的判定标准只能是客观标准(客观过错说)，即判断标准仍然为客观过错，我国法律界大多采用主客观结合过错说。笔者支持在房地产司法鉴定评估过错认定中客观标准，因为心理状态是人的内心活动，估计师难以举证、法官难以认定，采用客观标准认定过错推定行为人主管有故意或过失能较好地解决过错的认定问题。
二、房地产司法鉴定评估的注意义务标准
注意义务是过错的判定标准，民事注意义务是指行为人如果应在某种程度上预见到自己的行为会给他人造成损害,则应为避免该损害的发生,而使自己的行为符合相应合理谨慎的客观标准的作为或不作为义务,即依据不同的主观预见能力确定不同的客观上结果避免义务标准[5]。民事注意义务作为过失的判断标准,也就意味着过失侵权的判断一定程度上转化为对民事注意义务的判断,也表明民事注意义务的存在是过失侵权的前提条件,即无民事注意义务就无过错侵权的存在。在判断方法上有:民事注意义务存在的客观标准和民事注意义务违反的客观标准，注意义务是为了避免违法结果而设定的行为规范。注意义务的程度有多种划分，笔者倾向两分法，即将分为普通程度的注意义务和高度的注意义务，高度注意义务就是义务主体在执业时预见能力、观察能力、判断能力、分析能力及相应行为应当符合本职业或行业中一个合格的且具有普通谨慎的从业人员在相同或相似条件下所应采取的行为标准。换言之高度注意义务需要符合专业标准，达到这个行业要求具备的平均水平，这个高度注意义务标准在不同的行业或行业领域有不同的标准，而且随着时代不同行业的发展水平阶段不同有所变化[6]。
　　三、房地产司法鉴定注意义务标准的渊源
对于房地产司法鉴定评估师来说其高度注意义务就是遵守现阶段的对司法鉴定行业规定注意义务的各项法律、法规、规章、规范性文件和行业现阶段通行的习惯做法，一般应包括以下九类：
(1)《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》等有关专业性的法律规定，它是作为每一个房地产评估都要遵守的法律；
(2)《民事诉讼法》、《关于司法鉴定管理问题的决定》等对司法鉴定专门性的法律规定，是作为每一个估价师从事司法鉴定评估都要遵守的法律；
(3)《人民法院司法鉴定工作暂行规定》、《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》、《司法鉴定程序规则》等关于司法鉴定专门性规定；
(4)《房地产估价机构管理办法》等行业制定的规章制度；
(5)房地产估价的通用国家技术标准《房地产估价规范》；
(6)《抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等全国范围适用的专门的技术指导性规范；
(7)四川地区还需执行《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》
(8)行业现阶段约定俗成的通行做法；
(9)法院对鉴定业务的特别约定。
成文的法律、法规、规章及各种技术性指导规范相对于评估实践而言总是滞后的，实践发展到一定程度才可能上升为理论，制定出相应的规章制度。以约定俗成的通行做法为注意义务标准，可以弥补一些新的评估技术方法因无成文的技术规范判定其是否存在过错的不足。承认约定俗成的通行做法，不等于在什么情况下都可以此来判定鉴定过错。正确的做法是：对已有成文规定的，必须依成文规定加以判定。只有对一些没有规范规定的评估技术，没有成文规定评定时，才可以考虑应用在本行业谨慎执业者现阶段通行的约定俗成的做法作为判定标准。约定俗成判断标准一般通过行业内面临同样境况下一般评估师都拒绝采用的方法、做法而评估师采用了该方法、做法为违反注意义务标准的测试判断标准。
法院在委托书中对鉴定业务的有特别约定的应当成为注意义务的一个来源。比如财产分割中法院规定了房地产分割形式的，估价师必须按照该分割形式进行评估分析，对这种分割方式对价值结论的影响有必要的注意义务。
鉴定主体高于这个标准提供鉴定服务，不产生过错问题；鉴定主体严格按照此标准提供鉴定服务，也不被认为存在过错。只有当鉴定主体提供的鉴定服务与执业规范、标准不符时，才有可能会被认为主观上没有保持高度注意义务而被判定存在过错。
四、导致侵权起诉的诉因
现实当中注册房地产师遭受侵权起诉，起诉方的起诉理由都是以评估执业有缺陷造成起诉方了损失为理由,目前被作为起诉理由的执业缺陷通常包括以下几种情形：
1.价格水平与市场真实价值偏离造成价值损失；
2.估价对象面积（建筑面积、使用面积等）、使用年限与最终合法权属证建筑面积、年限有差异，造成价值损失；
3.估价对象坐落空间位置与实际情况不符，造成价值水平偏差带来的损失；
4.评估报告中未披露未考虑存在长期租约的限制，造成价值水平偏差带来的损失；
5.评估报告中未披露存在其他优先存在的权利，造成价值水平偏差带来的损失；
6.评估报告中未披露价值中应补交的土地出让金及其他费用，造成多缴纳购置成本损失；
7.评估报告中披露的其他实体状况不符造成损失；
8.评估报告中披露的其他权属状况不符造成损失。
对房地产估价师来说，应对以上起诉缺陷要证明自己没有过错，就要证明自己执业中尽到高度注意义务，上述缺陷如果客观存在也不是由于估价师没有尽到高度注意义务造成的，而是由当事人或其他第三方的过错或利益相关方报告使用不当造成。
五、房地产估价师在司法鉴定中的注意义务
通过对房地产司法鉴定执业过程各环节进行分析，其注意义务应当包括以下各部分：
1.执业独立性的注意义务
房地产估价师在从事房地产司法鉴定业务时，独立性的注意义务是执业的首要义务，执业过程失去独立性，房地产司法鉴定评估报告就没有合法性，自然丧失其证明效力，不能作为证据采信。现实当中由于房地产估价师诉讼法律知识欠缺导致的执业过程中独立性注意义务关注很不够。独立性不仅是承接业务前具备，评估鉴定受理、实施、资料交接、报告提交中更应确保独立性不受影响，法律不看重估计师主观及心理状态是否保持独立性，而是更加关注估价师工作程序中独立性关注义务不够客观上存在使得当事人或利益相关方对估价师独立性产生合理的怀疑。工作中包括资料交接、现场查看、资料的补充、报告的递交等环节容易导致估价师独立性关注不够就可能使得报告合法性受到质疑。具体讲估价师的独立性关注义务包括以下几个方面：
(1)接受业务及执业过程中发现出现回避情形的，估价师有义务终止业务。
执业中回避情形主要包括：①鉴定人系案件的当事人，或者当事人的近亲属；②
鉴定人的近亲属与案件有利害关系；③鉴定人担任过本案的证人、辩护人、诉讼代理人；
④其他可能影响准确鉴定的情形。一般认为其他情形包括估价师及所在机构常年为当事人一方担任顾问咨询服务的，其他可能影响准确鉴定的情形还应当包括按一般估价师谨慎义务应该能判断的鉴定人与该标的物的利害关系人有足以引起对评估结论的客观、公平产生合理怀疑的紧密关系情形。
(2)业务执行过程中与当事人一方在不适宜的场合单独接触的
估价师应该具有执业独立性的注意义务，执业过程中包括资料交接、现场查看、资料的补充、报告的递交等环节不宜和当事人一方或利益相关方私下单独不当接触的。
2.对是否具备承担该项业务的资格、估价师是否具备执业能力的注意义务
鉴定事项是否属于房地产估价师的执业范围，机构是否具备承接该业务的资质，《房地产估价机构管理办法》规定从事司法鉴定、在建工程抵押评、拆迁估业务的机构资质需二级以上，估价师执业资格是否在有效期内。
3.对鉴定基础性材料是否充分的注意义务
估价师评估房地产实质是评估其权益价值，体现权益的材料包括房屋、土地权属和实体状况资料。资料不齐全的是否提请委托人补充，客观原因导致基本资料不充分不适宜出具评估报告的是否出具咨询报告。另外相关方的蓄意及多方串通，特别是与政府登记部门串通估价人员即使尽了高度注意义务也发现不了的不应该承担责任。
4.风险告知的注意义务
房地产司法鉴定评估过程当中应该有风险告知的注意义务，执业中通常需履行的告知的主要内容包括：①不能充分提供、有意识地选择性提供、逾期提供鉴定评估资料的风险；②追溯性鉴定评估结果存在不能完全客观反应当时情况的风险；③苑于客观条件鉴定评估结果可能不明确的风险；④一方当事人申请鉴定，对方不予配合的风险等诸多方面。
履行风险告知不仅可促使当事人配合，而且也是估价师应履行的注意义务。
5.现场查勘的注意义务
按《房地产估价规范》规定的技术要求查勘现场，履行高度注意义务，对一般非专业人士普通的注意都能发现的问题估价师必须能够发现，而且应该履行到行业内一般估价师能通过现场查勘发现的问题要求执行房地产司法鉴定的估价师能够做到，不得以估价师没有建筑面积测绘资格抗辩其应该具有的注意义务。查勘对象与登记信息其他不符也是估价师的注意义务。
6.收集评估相关资料的注意义务
按《房地产估价规范》规定的技术要求履行收集必要评估资料的注意义务，估价师必须能够具备判断资料真实、合理、充分的高度注意义务。
7.估价技术路线思路的注意义务
按《房地产估价规范》规定的技术要求选定估价技术路线，估价师必须能够具备判断估价技术路线科学、合理、客观的高度注意义务。
8.报告披露的注意义务
房地产估价师出具报告必须具有披露的注意义务，必须从分披露本次鉴定评估的依赖的特殊的假设限制条件、报告使用的限制、估价对象的实体情况、权属情况，尤其要注意瑕疵披露，避免误导报告使用人。
9.报告表述中的注意义务
房地产估价师出具报告必须具备专业人士的严谨、敬业，报告事项表述专业、统一、精准，不得采用引起歧义的词语，报告表述不得自相矛盾。另外从报告版面排版、字体大小行间距设置是否有序可以判断出一个估价师的严谨，出具报告版面杂乱的人很难让人信服其执业会严谨和具备高度的责任心。
10.工作过程记录的注意义务
估价师从事房地产司法鉴定评估工作应该对鉴定评估程序的履行留下相关的工作记录，估价师应该注意司法鉴定估价和其他估价的不同，鉴定事项是诉讼当事人双方利益的纷争博弈的焦点，天然要求房地产司法鉴定合符规范，作为利益博弈的失败方天然地具有挑剔鉴定事项作为反击手段的冲动，甚至滥用法律赋予他的权利，特别是这种举证责任的倒置，要求估价师应该具有高度注意义务，应该保留能证明自己履行合法程序的书面记录，特别是与外界信息交流沟通的书面记录，包括资料交接、现场查勘、风险告知等。同时由于执业过程中作为委托人的法院也有配合责任，如果没有记录作为裁判者的法院天然地会作出对估价师不利的认定。
&11.其他执业注意义务
其他执业工作的注意义务包括法院对鉴定业务的特别约定的注意义务、保密事项的注意义务等。
判断房地产估价师是否尽到注意义务有三个简单的初步判断标准：一是房地产估价师是否尽到普通注意义务人在同样情况下具有的注意义务，是否拥有普通注意义务人具有的预见力、判断力、洞察力；二是作为估价师意见、判断载体的鉴定报告如果版面杂乱，遣词用句不专业，很难让人信服其执业会严谨和具备高度的责任心；三是采用了行业内具有平均执业水平的人都摒弃的估价思路、方法、做法。如果具备以上三点就可初步判断估价师没有尽到注意义务。
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