常见房屋质量问题如何解决
在新房收房之际，验房作为一道必不可少的程序，受到很多人的关注。由于房屋质量问题频发，验房这道程序更不可忽视。只是，在房屋验出或多或少的问题之时，业主们应该通过什么样的手段，来进行解决，维护好自己的合法权益呢？
常见的房屋质量问题，大致可以分为三类。
第一，如果是一些小的质量瑕疵问题，例如比较小范围的空鼓、门窗缺少配件密封不到位、开启不灵活等，这些问题业主可以直接报修物业或者开发商进行处理，物业或者开发商会安排专门的施工人员，来进行问题之处的维修工作。
第二类问题就是一些比较大型的质量问题，直接导致业主无法完成入住的。例如房屋漏水等。如果业主尚未完成收房手续，那么业主在这时可以依法请求拒绝收房，在开发商整改完所有的质量问题之后，再办理入住手续。另外，也可以根据合同的相关规定，要求开发商承担由于延迟交付而造成的违约责任；如果业主已经办理完入住手续，在入住之后发现这些问题的，业主有权要求开发商承担维修期间的损失，来维护自己的权益。
第三类问题就是出现的房屋裂缝以及露筋等问题，此时业主有权要求开发商尽快查明原因之所在，并要求出具国家专业鉴定部门的报告，证明是否房屋存在严重的安全结构性问题。如果没有存在安全性结构问题，则可以要求开发进行常规的维修整改即可，整改期间的损失由开发商来承担；如果证实房屋确实存在严重的安全性结构问题，那么业主有权要求退房，并由开发商承担违约责任。如果开发商拒绝退房，那么业主有权要求开发商出具设计部门的设计整改方案，对房屋进行加固整改，保证房屋的安全性结构，期间的整改损失由开发商负责。
由于后期出现所有的质量问题时，都应该是根据双方所签订的合同内容来确定双方责任主体的，因此在签订合同的时候，一定要慎重再慎重。开发商一般会提供已经打好内容的《商品房买卖契约》，而销售人员会告知业主只要直接签字即可。对此业主一定要慎重，需仔细研究契约确定双方的违约责任是否对等，尤其是开发商在广告宣传中的内容以及销售人员介绍的影响房价的内容是否落实到你的购房契约中，不应轻易签字，更不应轻信销售人员的个人保证。最后对于补充协议要重点关注，这是开发商规避自己责任加重购房者责任的“重灾区”。对于其中不合理的条款，业主应严辞拒绝，不要听信销售人员所谓“我们合同都是统一的，不能更改的”的托词，因为合同本来就应当是双方合意之共同体。
在交付的时候，一方面业主要结合开发商确定的规划查看小区的规划是否作了变更;其次要结合《商品房买卖契约》上的附图及有关配套设施的约定查验实际交付的房产与约定是否一致。最后要细致的进行验房，找出存在的问题并要求开发商予以整改或者承担相应责任。
验房问题解决方案
天天验房公司作为专业的验房机构，必须严格按照国家建筑规范和湖南省分户验收管理暂行条例进行检验，其向业主出具的验房报告中的结论应该准确、专业、可靠，而且是有据可依的。所谓有依据，就是你验出来的问题要么从实体角度可以考证，要么有国家现行的相关标准和规定可以用作判断的准绳。验房的目的是为了发现问题解决问题，不是为了去扯皮，打官司。如何去合理合法地维护自己的权益？那么就需要有理有据。首先购房者需要明白房屋质量问题的维修责任方大多时候不是开发商本身，而是小区的承包商，这些承包商中有土建单位，也有门窗、栏杆、装修公司等分包单位。如果不涉及到开发商拿钱维修，一般问题开发商还是愿意去解决。
通常验房发现的问题视其严重程度，可分别采取不同等应对策略。
（1）非常严重的质量问题。如结构构件（承重墙、梁）开裂等
这类问题是要坚决要求出具鉴定报告及补强加固方案，甚至可要求退房，不容有任何马虎。
（2）严重影响使用的问题。如外墙、外窗、卫生间渗水。
这类问题也要非常重视，一定要等到问题确定维修彻底后再开始装修，否则容易陷入装修后反复维修的不利局面，一旦发生对业主影响大，损失大。
（3）对使用有影响，装修公司不会为业主维修的，如进户门，外窗等；
这类问题坚决要求维修，装修公司不会负责；
（4）对装修有影响，引起装修成本增加的问题。墙面不垂直，大面积的空鼓、开裂，顶棚高低差等等。
这类问题，通常装修过程中也可以解决，但装修公司会向业主收取一定的费用，导致装修费用增加；这个建议是能要求相关责任单位修订尽量先修，节约装修的费用。
（5）对装修影响不大，在装修过程中顺便可以解决的问题。建议业主可在装修过程中由装修公司处理。
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出现房屋质量问题如何处理
房屋质量问题很多，有的是漏水起皮等小问题，有的是沉降等结构性的大问题。哪些质量问题可要求退房赔款，哪些可通过维修解决？问题不同，维权的方式也不同。我们购房者要保护好自己的利益，就必须了解正确的维权方式。 案例1：退房！ 今年9月，刘小姐终于把新买的房子
房屋质量问题很多，有的是漏水起皮等小问题，有的是沉降等结构性的大问题。哪些质量问题可要求退房赔款，哪些可通过维修解决？问题不同，维权的方式也不同。我们购房者要保护好自己的利益，就必须了解正确的维权方式。 　　 　　案例1：退房！ 　　今年9月，刘小姐终于把新买的房子装修好。可入住后的第一个星期，她就发现该幢楼内１楼变电站发生的噪音，使全家夜间无法入睡，刘小姐觉得噪音严重影响居住及身心健康，先后与开发商、物业、消协沟通，虽经调解但无结果。于是她委托区环境监测站进行测试，测定结果为噪音确已超标。遂起诉，要求终止与开发商签订的房屋买卖合同，由开发商返还购房款，并赔偿利息损失。法院认为，开发商有义务应保证其所交付的房屋符合住宅用途，可供他人正常居住使用。现因大楼内建有变电站致房屋噪音超标，且难以改善，不符合居住使用条件，故支持刘小姐退房。 　　案例2：赔款！ 　　王先生在开发商交房时长了一个心眼，请房屋质量检测站的朋友一起去验房。验房时发现，房屋为砖混结构，但购房当初约定的为“所售商品房为钢混结构”。王先生发现房屋由约定的钢混结构变为砖混结构，觉得自己花了冤枉钱，要求开发商予以赔偿。法院认为，房屋主体结构发生变化，王先生可以要求开发商经济赔偿，也可以选择退房。 　　 　　哪些质量问题可退房赔款 　　１、若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。 　　2、若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。 　　3、若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以业主不能要求解除合同进行退房。只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 　　 　　发生质量问题后，业主应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或者严重影响正常居住，以便采取相应的对策。以上两例房屋质量纠纷中，购房者采取了正确的方式，维权比较顺利。但若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。 　　 　　案例3：不当维权得不偿失 　　张先生验收房屋时发现，客厅及主卧室地面和天花板均存在明显的通长裂缝（裂缝长度超过1.5米），墙体多处发现竖向、斜向、水平裂缝。经与其他各层业主相互了解，均存在类似现象。张先生两次致函开发商总经理，说明房屋有明显裂缝，要求整改。并且，张先生拒绝收房，拒付房屋尾款。之后，双方诉至法院。法院认为，开发商交付的房屋确有暇疵，但张先生以此为由拒收房屋缺乏法律依据，故判决不支持张先生诉讼请求，且张先生还应支付逾期支付房款的违约金。 　　案例4：发脾气找错对象 　　李先生的新房入住才半年，可只要一下大雨，两个卫生间、厨房、两间卧室及书房就会发生漏雨渗水。物业多次维修，仍未修复。物业公司称，此属房屋本身质量问题，应找开发商解决。李先生认为，物业公司与开发商是父子关系，物业公司应承担责任。遂拒交物业管理费近二年。物业公司起诉法院，法院认为物业公司已尽维修职责，判决李先生支付物业管理费。 　　案例5：法院认定开发商已经修复 　　张先生购买的房屋本应在去年12月份交付，但直到现在还没有入住。他自己测量，开发商交付的房屋，卧室净高只有2.16米、厨房净高只有2.15米。而国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》早就明文规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。开发商接到他的投诉后马上采用降低地面的方式，增加屋内净高。最后双方矛盾不能调和，官司打到法院。法院认为，层高非房屋主体结构问题，且开发商已修复，遂不同意退房。 　　案例6：这个判决实在无奈 　　赵小姐收楼时发现，商品房买卖合同约定安装的是进口东芝电梯，现在却变成了国产电梯。即要求开发商更换电梯，未果，赵小姐起诉至法院。法院认为，赵小姐在主张公共设施的履行上，往往没有考虑到履行成本的问题。对公共配套措施不符合质量约定、需要补救的，若履行成本过高，会造成一方承担不合理义务。故驳回了赵小姐的请求。 　　 　　律师总结： 　　房屋质量问题种类繁多，例如主体结构损坏、墙体裂缝、层高不足、房屋倾斜、门窗损坏、房屋漏水、房屋噪音、房屋设备不符合同约定等。这种质量问题，可能在收楼前就发现，也可能在入住后才发现。为了避免出现质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，并且对开发商已建楼盘质量以及承建商资质做一番全面了解，将风险控制在前期。 　　入住之前应该向发展商要注出具《建筑工程质量认定书》，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，再签署入住单。 　　入住后出现了房屋质量问题，业主应首先采取主动积极的态度，与开发商协商。如果协商不能解决，业主可以向消费者协会、建委等部门投诉或直接向法院提起诉讼。最重要的是消费者在发现房屋质量问题以后，一定要注意保留证据。 　　首先，一定在保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，如拍摄相关照片，并书面记录质量问题的严重程度。造成的损失情况等，尽可能请物业管理公司、邻居或居委会有关人员签名证实。 　　其次，应以挂号信的形式向发展商发出书面通知，要求发展商前来修复，并告之其损失情况。每次修复情况，包括修复时间，具体人员采取的措施及修复效果等都作好书面的记录并请相关人员签名，最后可以据此向开发商据实索赔，如购房合同中有赔偿约定的按约索赔。
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