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桃城区 - 不限 - 永安路吉美对过旺店转让购买商铺出租给别人，需要办理营业执照吗？_百度知道
购买商铺出租给别人，需要办理营业执照吗？
不需要。购买商铺出租并不需要办理营业执照，但是承租的人如果需要从事经营活动的话，是需要到工商部门办理营业执照等相关手续的，在承租人需要办理营业执照等手续，需要用到商铺产权证明和建筑平面图时，商铺所有人应该及时提供。
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北京商铺出租bj.menmian为您解答:办理营业执照一般是租铺的人办理，毕竟你不知道对方经营的是什么，同时合同到期后对一旦退租的话，新的租客可能不会想要使用房主所办理的营业执照。
你不需要办理，租你商铺的人需要办理营业执照
要办理，商铺出租也是经商投资的一种形式，以盈利为目的.所以要
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出门在外也不愁我买了套商铺被开发商一房两卖了，不知道该怎么办？我是月供的还要继续供下去吗？
  2006年在大理投资了套商铺，当时这个项目很火，开发商是浙江人打着政府的旗号宣传，而且当时昆明、大理的很多官员也确实有出席项目的活动。今年才发现房子一房两卖了，开发商也因为经济诈骗被拘留，问题是我们这种一房两卖的有90多户，政府却迟迟无法解决，投资者有很多外地人，现在月供都成问题，很着急该怎么办呢？
09-12-10 &
随着商铺投资热席卷全国的众多城市,在高回报率的背后，“风险”这个比较抽象的词在一系列的纠纷中逐渐具体化起来，让人不由得注意到，在火热的商铺投资市场背后也存在着巨大的风险。日前，来自天津市三大房地产咨询机构的资深人士——中原地产商务部总监容淑贤、21世纪不动产总经理崔晶雪和戴德梁行房地产顾问公司总经理赵勇，就目前商铺投资中存在的八大风险，一一提出了化解的方法。 　　逐渐显现的产权商铺风险 　　人们认为“投入门槛低，且每月还可坐收稳定的租金，以租养铺，这样的投资会带来长达数十年的高收益”，甚至表示“就算发生最坏的情况，也还有房产证在手上，最多是损失了租金收入，商铺的增值能通过转让拿回投入的钱”。 　　事情真能这么乐观地发展下去吗？人们投资商铺无非是希望商铺能够增值，但是，商业地产具有不同于住宅、办公楼的特性，商铺是商业租户用于经营的空间，它的价值不仅体现在土地价值上，还体现在它能为经营者带来怎样的经营条件，这种价值提升是通过商业地产的定位、规划、招商和经营管理来实现的长效增值。例如，一个商场，建成后的头几年，往往处于市场培育期，平均租金水平相对较低，但是，经过长时间的市场培育，通过租户调整、宣传推广、客户服务等一系列手段，商场的知名度、客流量等都获得提升，租金水平就会稳步攀升。租户愿意承受的租金水平不是绝对的，而是取决于它租用了这个商铺所能产生的经济效益。这种租金水平的提升，即商铺价值的提升是另一个方面营运增值。中小投资者仅了解上述的风险带来的危害是不够的，还需要对项目的更多宏观、微观的细节进行详细分析，并作好前期的预防工作来避免风险。 　　八大风险与破解对策 　　1、开发商的信用和管理风险 　　目前产权商铺取得投资者信任的，比较普遍采取了“售后返租”形式。一般来说，越是自有资金和流动资金缺乏的开发商，越喜欢搞这种售后返租的销售行为，一旦其资金链出现问题，购买者的投资回报就无法得到保证。甚至一些信誉不良的开发商只给付一年租金回报后，就没有办法继续给付。“卖出去的商铺泼出去的水”。人们要警惕：开发商销售完毕，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。此外，商场整体营销没有加上，商场不统一进行季节性或节日性活动，难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后，没有后续者经营，闲置商铺的数量如果不断增加，对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起，更别提回租期满后，后期管理的到位了。此外，一些开发商故意夸大投资回报率，使购房者投资回报根本无法实现。另外，商业与地产危险的“两张皮”现象，还会在商业地产开发商和经营商、物业管理商三方存在不规范交接，这样都为未来的经营埋下后患，生出扯不清的三角债。 　　对策：经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题，而现时一些商业物业的发展商，却不擅长商场的招商和后期的经营管理，总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。因此，人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。 　　2 、商铺招商定位模糊和过度炒作的风险 　　产权人或开发商的策划和招商能力有限，没有经过详尽的市场调查盲目兴建，定位模糊，宣传没有达到预期的效果，招商困难。而开发商经营业种业态因招商困难胡乱安插，造成商场业种业态混乱。例如，女装内衣的商铺与男装西服的商铺比邻，浓烟滚滚的餐饮摊位与排斥异味的茶叶作坊相对。此外，一些招商过程中还存在着热炒商铺提前“透支”升值潜力的弊端。商铺的炒作一般有两种形式。一是炒家通过低价购进商铺，高价售出后赚取差额。二是在项目刚开始招商期间，职业炒家整租几十个铺位，然后分租给其他商家，分租的租价大多高于整租的价格，如果项目很吸引商家，便能很快分租出去，且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好，商家不愿贸然进驻，“炒铺团”可以低价租给熟识的商户，或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来，营造商铺抢手的假象以吸引商户。经过“炒铺团”短期炒作后，虚高的租价令商家很难平衡流水和收支，商户更换频率过高，导致市场流动性过强，商铺品质无法得到保证，人气很难聚集，商铺经营出现恶性循环。更有甚者，一旦商铺经营困难，“炒铺团”租用的大面积商铺集体退租，其他商家的利益将受到严重侵害。 　　对策：因此，商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。普通投资者要对一些炒作行为警觉。 　　3 、商铺的硬件及交通条件带来的风险 　　一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，但是商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺设计上有不足，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才发现问题。商铺选址也是至关重要的。如果公交、地铁、快速路、停车场等交通线路或设施不利，将使人流路线不理想，严重影响经营。交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。 　　对策：人们要考虑到商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有水、电、煤、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，力争做到有备无患。投资商铺考虑的因素非常多，即使是同一个项目的不同位置的商铺选择就是一个“技术”难题。如拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”，三岔路的正面位置的商铺也是非常理想的店铺。 　　4 、商圈不佳与消费资源不足造成的风险 　　商情是指商铺所在地区的商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模与覆盖范围等。商情阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，客流量是针对商铺价值的“微观”量化。一般来说，一个5万平方米的大型商业设施可以承担周边20万人口的消费量。对一些中小城市来说，这种大型商业设施周边可能本地居民消费资源不足，因此要注意控制规模，并选择在外地流动人口较多的地区。一些新商圈也要注意其规划前景，一般它们的成熟也需要若干年，在这里开铺，必须要有能坚持长期经营的实力。 　　对策：投资商铺要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。如果当地人口消费量不足以支撑商场的营运成本，还要考虑是否有足够的外来消费人口。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前两至三年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺就是值得投资的“绩优股”。 　　5 、投资者自营“养铺”风险 　　投资者如果是首次经商，处于创业摸索期，容易失败。例如，商品组合不符合潮流，容易产生存货；难以掌握消费者心理，品位不合消费者需要；常忘了自身投资的金额，造成成本低估；对市场和周围消费水平估计不足。而投资者如果不懂养铺技巧，生铺可能就不能作成熟铺，就会形成投资风险。而生铺要成熟需要一段时间，投资回报率较低。生铺必须慢慢培养自己的品牌、渠道与购买人群。因此，投资生铺需要承担更多的风险。即便是一些生铺选在了成熟的老商圈中，也不要以为很快就能借势，因为这里商家竞争实力更强，生铺可能还没有成熟起来就会被强大的对手打败。 　　对策：投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策重要依据。 　　6 、商铺投资者转租的风险 　　在转租中，可能遇到市场变化带来的商铺贬值的风险。找到了转租对象后，可能对方缺少扭亏为盈的能力，可能会带来进一步拖欠租金的风险。而高质量的租户，可以承受更高的租金，可以签订更长更稳定的租期，也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者，在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何，这些是非常必要的程序,否则一个商铺地段再好但出租不出去，也是没有投资价值的。 　　对策：因此投资者要注意考察转租对象的信誉和实力，尽量找一些有品牌实力的商户签下长期租约。套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，成功套现，在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁矛盾等纠纷，将增加套现风险。 　　7 、产权商铺的资金成本的风险 　　商铺投资回报率是通过净投入与净产出之差来计算，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。商铺投资者如果指望以租还贷，风险比较大。商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年。投资者应量力而行选择适当的按揭成数及年限，充分估计未来的收入水平及支付能力，否则，一旦出现不能支付的情况，损失是比较大的。商铺初始售价的高低，将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高。 　　对策：资金成本风险是投资产权商铺最容易被忽视的。人们不仅要看到商铺价值提升是一个动态的过程，而且还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺起到的作用。商铺投资作为房地产投资的一种特殊形式，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。 　　8、 政策和政府规划的风险 　　对于产权商铺，实际上国家归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。部分银行已经停止了对产权式商铺的按揭业务。其他银行也加大了对产权式商铺的按揭监管力度，按揭比例也有所提高。政府主管部门也加大了对产权式商铺的审批力度，要求其商铺的分割要有明确的限制，并且要实体分割、要能够独立经营。建设部日起施行的《商品房销售管理办法》中明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。此外，一些商业设施经过几期招商，会遇到不同的政策限制，或者一些零售商品商铺变更为餐饮服务类商铺，会遇到卫生、消防等不同的审核手续。政府规划部门也会给商铺投资者带来损失。例如一些城市正在进行拆迁改造，而投资者并不知道看中的门脸商铺属于拆迁让路之列。这些会给沿街商铺的经营者带来负面影响。一些旧商铺如果属于危房，其转让协议将无效。还有一些城市的风貌建筑商用房也有严格的审批程序。 　　对策：投资者尽可能通过各种渠道了解相关政策和规划，防患于未然。城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。因此，多关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。 （刘英潮）
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刚开始你可以先买个空间，买个域名等访问量上去了，可以再考虑其他的你既然是在想做网上购物网站，那么我不建议你用网上免费的空间和域名1 、网上的免费的空间，没有一个保障，空间可能随时都要关闭，当自己的利益遭受到侵犯时，讨不到说法2 、域名，网上有的也是一些二级域名，二级域名其实是增加定级域名的流量，你看你的访问量，挺大的，可以到最后还是别人的不如自己买一个域名，这样域名以后如果升值的话，还可以卖掉
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你好！    找当地房地产管理局。
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你可以核实啊？不能光听他说的啊？也可以咨询下律师他说给你更名的那个手续是不是正规的。其实不管是怎么买房子都有它的风险。而且你说的这个中间人是怎么认识的，是你收悉的吗？ 都要知根知底的！
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汉口火车站人流密集的商铺,每天人流量大,是你做生意的绝好位置
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该商铺出租适合经营信息不详，有意者请直接咨询业主。
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一年一付，本店已经压了2万的押金，整租转让都行，此位置人流量密集，旁边有永和大王等人流密集的店子，租到你就赚，本人由于家里的事情繁忙无心打理，现诚心找有缘人来接手此商铺，价格面议，非诚勿扰，绝版好商铺等你来组租。
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150000元/月
江岸 - 汉口火车站 - 汉口火车站绝版好商铺----> 店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度
店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度
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商业地产的基础知识&&&&&&&&1.商铺的定义商铺，简单的解释就是用来经商做生意的铺位。商铺以“商”为先，先有商后有铺，就是说有商业经营才有商铺回报，“铺”的价值是建立在“商”字基础上的，“商”是“铺”的价值体现。2.商铺的分类按照商铺所处位置，可以分为街铺和商场铺。街铺，就是沿街铺位；商场铺，就是商场内的商铺，我们日常业务中往往简略地称其为内铺。按照建筑形式，街铺可细分为步行商业街、骑楼街铺、复试商铺；商场铺可分为主题商城、购物广场等等。按照业态形式，街铺可细分为社区商业街、数码街、食街等，商场可细分为购物中心、百货商场、超级市场等；有的是街铺与商场的组合，如社区商业中心引进主力店配合街铺经营；购物公园、步行商业街也以主力店商场和步行街组合。按照批零性质，商铺可分为批发市场和零售市场，像深圳的布吉农批市场、东门的白马服装批发市场属于批发类市场，而贸业百货、新一佳超市等属于零售市场。3.商业地产概念是怎样产生的房地产市场的发展，首先由住宅启动，但住宅开发在经历过发展初期的暴利之后，必然将进入社会平均利润阶段，住宅的开发也在一定程度上将不能保证项目的开发利润能得到良好的体现。于是商铺在近几年迅速成为房地产项目开发赢利的强力支点。不少项目开发中，实际上发展商把住宅卖完只能收回成本，剩下来的利润全在商场上，发展商当然更希望变现，因而以销售为目标的商场较多，自己持有经营收租相对较少。在我国，商业地产概念的频繁提及应该是在2003年之后。从2003年起，商业地产走向了中国地产的历史舞台，成为发展商、投资者的焦点话题，随后商业地产又被进一步细分，如类似于深圳平湖华南城的物流商业地产，类似于张家界十字街的旅游商业地产，类似于南山保利文化广场的文化商业地产等等。&&&&&&&& 4.房地产的专业术语①建筑面积房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多个的建筑面积，则是各房产建筑面积之和。建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。②成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。③使用面积房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。④公用面积房产的公用面积是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。⑤层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。⑥室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。⑦进深在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度，否则，均会使得店铺的经营受影响。&&&&⑧容积率&&&&&&&&一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。&&&&⑨实用率&&&&&&&&实用率是套内建筑面积和房产面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积5.销售方面专业术语①投资回报概念投资回报是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投&&&&&&&& 资总额的比例。投资回报计算公式：租金/平方米*月*12/单价②销控”销控，即房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖。在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。从而规避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。③空置率国际上空置率是指市场上现有卖不出去的房子(包括开发公司和业主卖不出去两部分)数量，与全社会所有存量房的数量之比。我们现用的空置率计算方法是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率。所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没有租售出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况。商铺租赁方面的空置率一般是指租赁成功的铺位数或面积占整体的比例。④产权式商铺产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。⑤虚拟产权式商铺在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”“投资回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用、上，往往会收到很好的效果。这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。⑥售后包租&&&&&&&& 售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。6.商业地产的高回报与高风险与商铺投资高回报相应的，是投资的高风险，如投资住宅的年回报一般在5～8%，而商铺的年回报率一般超过8%，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，风险高于前者。尤其是近年来商业地产开发遍地开花，导致商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，而且开发商在销售定价时将未来好几年的成长空间都卖掉，导致商铺售价与现实租金倒挂，这就更加大了商铺投资的风险，降低了投资收益率。更有甚者，一些缺少经验的开发商，不论地段，先盖上万儿八千平方的商铺日后再说，其投资风险显而易见。7.商铺投资的分类商铺投资按股票投资原理，可分为原始股、绩优股、蓝筹股。商铺原始股：如华强北的假日风情街，均价5万元/平方米，可以说是华强北商铺的原始股，尽管目前出租艰难，但只要片区发展成熟，其价格可能呈爆发式增长，迅速翻番。投资商铺原始股的往往要求资金实力较强，因为由于商业气氛不足等原因，商铺出租压力大或租金收益少，不能以租养供。商铺绩优股：如华强东商业中心，沿振华街铺售价达10万元/平方米，虽然售价较高，但相对华强北15—30万元/平方米的商铺售价，还有一定的成长空间。商铺蓝筹股：商铺蓝筹股基本上出现在商业中心区，售价成长空间一般较小，但租金高，出租稳定，如东门步行商业街的商铺，售价基本达15万元/平方米以上，租金回报率一般达到8%，整个东门步行街基本没有街铺空置的现象发生，出租率极高。8.商铺投资的特点&&&&&&&& 投资商铺主要有两个目的：其一是通过出租获取长期租金回报，比如投资一间50万元的商业店面，每年可以收取5万元的租金，那么年回报率就是10％；其二是获取升值回报，比如一套以50万元购买的商铺在5年后市价为100万元，这套商铺就增值了一倍，年回报率达20％。商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅投资年回报率一般5－8％，商铺的收租、增值综合回报率基本在年8％以上。例如当初以15万元／平方米投资东门步行街，现金收租基本达到1000元／平方米／月以上，投资年回报率在8％以上。增值潜力与成长空间大：如南山自滨海大道1999年开通以来，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20％，这说明大开发必有大成长空间。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。尤其是目前商业地产刚刚兴起，其开发水平相比住宅而言，还处在一个相当初级的阶段，这些更加大了商铺投资风险。房地产作为一种投资渠道，可以有效规避通货膨胀的风险，房地产大都是增值的，因而住宅、写字楼、商铺乃至厂房，都成为重要的投资目标。9.决定商铺价格的因素商铺的价格由哪些因素决定，其
定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。租金水平是影响商铺定价的直接因素影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的回报基本水平，决定能支撑什么样的销售价格。对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的&&&&&&&& 商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1－2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对深圳等大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异相对较小。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么价格高，就是因为当地已经形成的规模化市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为市场流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如华强北电子市场已形成亚洲的电子中心，其市场月租金达到2000元／平方米，通讯市场也辐射全国及东南亚地区，市场月租金高出1000元／平方米。成长空间是决定商铺价格的潜在因素租金和流通都是确定商铺价值现有的因素，而一个商业项目未来的成长空间是一个潜在的影响价格的因素。比如目前深圳福田、南山、宝安的三大中心开发区，商铺价格每平方米一般在5－6万元，而现实租金在200元／平方米以下，虽然回报率低于住宅，但从长远来看，当中心区开发渡过五年的市场开发、培育期之后，其商铺价值可能翻番。商铺的价值是由现有的或潜在的有利于商业经营的各种因素来确定的，现有的因素主要考评诸如商业氛围、市场租金、人流、适宜经营的业态等，而潜在的因素则整合了土地资源的价值、市场发展空间等。12.商业地产开发模式商业地产开发主要有六大模式，具体如下：只售不租出让产权只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。&&&&&&&& 但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生，甚至已成为一种通病。在深圳东门这样人流旺盛的地方，很多商场也是难以立足，其中有相当一部分原因，就是只售不租的营销模式种下的祸根。只租不售统一管理商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁持续性获利，如华强北群星购物广场、中信城市广场等项目就是此种开发营销模式。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌。但是，缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。据有关部门统计：从2004年下半年以来，在购物中心会员中，只租不售的商业面积达到了1493万平方米，占总开发面积的76％，远远高于租售结合模式与只售不租模式。即使面临资金压力，越来越多的购物中心开发商不再急于出售商业房地产产权，而更加看好、注重通过商业项目的管理、运作，提升物业的潜在价值。不售不租自主经营&&&&&&&& 在茂业百货取得巨大成功的示范效应下，一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，纷纷介入百货、超市、家居等零售行业。开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势。但是，值得注意的是，由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，一般都是从现有的百货商场挖几个人凑成班子，还不知百货这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九，在深圳就有多家房地产开发商自营百货以关门告终。尽管零售经营风险巨大，但深圳今年以来发展商自营商业的大有人在，如星河地产自营总规模约13.5万平方米三大商业项目COCOPark、第三空间和星河丽思卡尔顿名店广场，海岸地产自营12万平方米的海岸城购物中心等等。不难想象，这些大型商业地产项目如果运营成功，开发商将凭借规模优势和自有物业优势，对现有零售连锁企业形成强大的竞争压力，深圳有可能会出现茂业第二、茂业第三。房地产开发商介入商业自营，另一个动因是出于融资考虑。随着房地产开发融资难度加大，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金，把零售商场巨大的资金流量视为新的房地产融资渠道。租售结合收放自如租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。采用这种经营模式，要把握好出售和出租的比例及结构。通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值。而销售区和非销售区相对完整独立，即使未来销售区经营出现问题，也不影响高楼层的经营。在深圳有不少此类成功的案例，如华强北燕南路88号商城共18000平方米，三层以优惠的租金引进沃尔玛，二、首层仅售2500平方米的面积。沃尔玛的进驻，具有吸引消费者的凝聚力，有制造轰动效应的能&&&&&&&& 力，能带旺整个商场，而出售首层商铺让开发商的资金得以回笼，缓解经济上的压力。此外，近期推出的宝安南商业中心也是二、三层引进主力店新一佳，出售的仅有一楼2500平方米。租一部分售一部分的“主力店＋辅营区”模式，其运营要点之一在于：以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失。运营要点之二在于：通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。开发商与商家联营开发商与商家联营是商业地产开发经营中一种较新的模式，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，在明确了主力店的情况下，对商圈进行准确的分析、合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费，同时，开发商可以借助商业巨头的品牌效应提升自身的形象，加快中小店的招商进度。如深国投以沃尔玛为核心，构建了一条结构完整的订单商业地产开发产业链，借助“沃尔玛”这一国际商业品牌，合理地实现自己的商业利益，并树立起了商业地产领域的“深国投”品牌。再如大连万达与沃尔玛结成战略联盟，在各地合作开发的购物中心也是这种模式最典型的案例。融资基金备受青睐商业地产项目尤其是购物中心的开发对资金要求很高，通常情况下，开发商开发项目都是自己出资一部分，向银行贷款一部分。但去年在国家的宏观调控背景下，商业银行收缩了对商业地产开发贷款的支持力度。REITS（房地产信托基金）对商业地产的开放，给开发商们提供了多元化的融资渠道。这种新型模式也在逐步被开发商们接受，并受到了地产大鳄的青睐，境外融资借REITS上市是他们发展的重要手段之一。怡景中心城与美国保德信金融集团签订战略合作协议，保德信集团注入资金9.5亿元，就是一个例证。&&&&&&&&
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