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2014房地产估价师价经营与管理试题答案6
2014房地产估价师价经营与管理试题答案
一、单项选择题1. A 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。参见教材P402. C 【解析】：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。参见教材P473. C 【解析】：委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。参见教材P514. A 【解析】：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。参见教材P515. B 【解析】：裁决应当自收到申请之日起30日内作出。参见教材P536. C 【解析】：行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。参见教材P577. C 【解析】：原建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》，将房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。参见教材P59~608. D 【解析】：暂定资质的条件不得低于四级资质的条件。参见教材P609. C 【解析】：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用住房项目)资本金最低比例由20%提高到35%。6000万元×35%=2100万元。参见教材P6210. B 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。参见教材P10911. C 【解析】：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。参见教材P11312. D 【解析】：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。参见教材P11913. D 【解析】：面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(93-100)/100=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。参见教材P11914. D 【解析】：无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。参见教材P12315. A 【解析】：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。参见教材P12716. B 【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。参见教材P13317. A 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。参见教材P13618. D 【解析】：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P140~14119. C 【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。参见教材P14420. A 【解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。参见教材P15621. A 【解析】：房地产估价采用差额定率分档累进计收。参见教材P17522. D 【解析】：对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过表8—1标准的30%。(100×0.5%+900×0.25%+%)×130%=5.525万元。参见教材P175~17623. A 【解析】：新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P17824. B 【解析】：县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查职责时，应当有两名以上监督检查人员参加，出示执法证件。参见教材P184二、多项选择题1. BE 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。参见教材P402. BDE 【解析】：产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。参见教材P473. BE 【解析】：《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长。参见教材P604. AB 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件;第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。参见教材P65~665. ACD 【解析】：房地产交易管理机构的主要职责是：执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法;整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益;办理房地产交易鉴证等手续;协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务;发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。参见教材P1106. CE 【解析】：房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。参见教材P1117. ABCD 【解析】：房地产登记的任务：做好登记薄记载工作;做好房地产登记信息化工作;做好房地产登记档案管理工作。除了以上任务外，房地产登记工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。参见教材P138~1398. AC 【解析】：房屋初始登记是指新建房屋申请人，或但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。参见教材P143~1449. ABDE 【解析】：房地产中介服务合同应包括以下主要事项：当事人姓名或名称、住所;中介服务项目名称、内容、要求和标准;合同履行期限;收费金额和支付方式、时间;违约责任和纠纷解决方式;当事人约定的其他内容。参见教材P173三、判断题1. 错 【解析】：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。参见教材P422. 错 【解析】：用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务，是共享性的还是排他性的;二是考虑此类房屋是否有经营、是否以盈利为目的。参见教材P483. 对 【解析】：拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的;在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。参见教材P494. 错 【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。参见教材P535. 错 【解析】：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。参见教材P526. 错 【解析】：申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时问应不少于3年。参见教材P607. 对 【解析】：经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。参见教材P618. 错 【解析】：《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。参见教材P639. 对 【解析】：未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。参见教材P6710. 对 【解析】：发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。参见教材P6911. 错 【解析】：房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。参见教材P10912. 错 【解析】：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。参见教材P11313. 对 【解析】：房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。参见教材P11514. 错 【解析】：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。参见教材P11715. 错 【解析】：保修期从交付之日计算。该商品房保修期应从日起计算。参见教材P11916. 错 【解析】：土地初始登记是指，土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。参见教材P14117. 错 【解析】：建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。参见教材P14618. 错 【解析】：房屋权属登记信息既可以由单位和个人自己查询，也可以委托他人查询。参见教材P15419. 错 【解析】：内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。参见教材P16720. 对 【解析】：套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。参见教材P16721. 对 【解析】：对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。参见教材P17222. 错 【解析】：房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立，组织形式有：合伙制、有限责任制。参见教材P17723. 对 【解析】：申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上。参见教材P17924. 错 【解析】：房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。参见教材P183四、阅读理解1.(1). B 【解析】：该项目应由A市房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》。参见教材P41(2). B 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。参见教材P53(3). B 【解析】：裁决部门应当自收到申请之日起30日内作出。参见教材P53(4). C 【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。参见教材P53(5). D 【解析】：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。参见教材P50(6). ACD 【解析】：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿价值而评估其市场价格”。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。参见教材P50-51(7). B 【解析】：如果拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请符合估价。参见教材P51(8). D 【解析】：达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式：行政裁决、依法起诉、强制拆迁。参见教材P54(9). D 【解析】：违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。参见教材P49《房地产估价相关知识》模拟试卷(一)一、单项选择题1.某居住小区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为(　)。A.0.90 B.2.50 C.2.70 D.3.902.室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中(　)材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。A.水泥 B.聚苯乙烯泡沫塑料 C.涂料 D.壁纸3.当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用(　)。A.独立基础 B.整体式筏式基础 C.箱形基础 D.桩基础4.利润应根据工程类别按相应的计费基础乘以利润率确定。其中土建工程的利润计算基础是(　)。A.直接工程费 B.直接费 C.直接工程费+间接费 D.人工费5.(　)是绘制房产权证附图的基本图。A.宗地图 B.房产分户图 C.房产分丘图 D.房产分幅图6.若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy&0，则表明X商品与Y商品为(　)。A.正常商品 B.替代品 C.互补品 D.不相关商品7.某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%，利息支出78.21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为(　)万元。A.898.21 B.1108.21 C.1166.25 D.1322.838.以下金融工具属于直接金融工具的是(　)。A.抵押契约 B.保险单 C.银行券 D.存款单9.以下不属于信托职能的是( )。A.融通资金 B.财务管理 C.信用服务 D.投资咨询10.股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们(　)。A.适用范围相同 B.性质相同 C.表现形式相同 D.同属于证据证券11.保险损失补偿时，权益转让原则近适用于(　)。A.财产保险 B.责任保险 C.信用保险 D.人身保险12.反映总体单位的属性和特征的统计术语称为(　)。A.指标 B.统计总体 C.标志 D.总体单位13.当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现(　)。A.配比原则 B.谨慎原则 C.历史成本原则 D.责权发生制原则14.在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为(　)。A.双务合同 B.赠与合同 C.要式合同 D.实践合同15.限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是(　)。A.益物权 B.所有权 C.债权 D.自物权16.在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有(　)报价才是要约表示。A.拍卖公司 B.委托人 C.竞买人 D.买受人二、多项选择题1.下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有(　)。A.用地面积 B.建筑红线后退距离 C.建筑高度 D.建筑密度 E.建筑间距2.工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由(　)组成。A.规费 B.人工费、材料费、机械使用费 C.管理费、利润 D.风险 E.税金3.由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有(　)。A.原材料价格上涨 B.物价总水平持续下降超过6个月 C.国民经济比例失调 D.过分提供信用 E.政府支出大幅扩张4.商业保险包括(　)。A.保证保险 B.存款保险 C.财产保险 D.养殖业保险 E.劳动工伤保险5.下列属于强度相对指标的是(　)。A.绿地率 B.容积率 C.房屋空置率 D.人口净密度 E.建筑密度6.根据《民法通则》规定，(　)的诉讼时效期间为1年。A.寄存财物被丢失 B.环境污染损害赔偿 C.身体受到伤害要求赔偿 D.拒付租金 E.损坏公共物品三、判断题1.城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。(　)2.大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。(　)3.建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。(　)4.根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。(　)5.地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。(　)6.某房地产项目的需求价格弹性系数|Ed|=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降。(　)7.外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。(　)8.大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。(　)9.证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。(　)10.债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。(　)11.保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。(　)12.在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。(　)13.某房地产开发企业，在会计核算时，应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目。(　)14.合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。(　)15.拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。(　)四、阅读理解1.甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。(1).根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为(　)。A.5902.57 B.5869.50 C.2576.93 D.8479.50(2).该项目中，作为开发商应该了解的居住区规划的经济技术指标有(　)A.建筑形式 B.人口净密度 C.住宅平均层数 D.停车泊位(3).当前国家针对房价上涨过快采取了调控措施，其中有(　)。A.增加公共工程开支 B.买卖政府债券 C.提高抵押贷款首付比例 D.提高贷款利率(4).甲公司所购买的保险属于(　)。A.担保保险 B.保证保险 C.信用保险 D.责任保险(5).销售均价29800元/m2是(　)。A.比较相对指标 B.众数 C.中位数 D.算术平均数(6).甲公司与乙公司签订的合同属于(　)。A.有偿合同 B.实践合同 C.双务合同 D.要式合同答案部分一、单项选择题1. B 【解析】：参见教材P37 2. A 【解析】：参见教材P563. D 【解析】：参见教材P79 4. C 【解析】：参见教材P1285. C 【解析】：参见教材P155 6. B 【解析】：参见教材P1677. B 【解析】：参见教材P182 8. A 【解析】：参见教材P2159. D 【解析】：参见教材P237 10. D 【解析】：参见教材P25911. A 【解析】：参见教材P280 12. C 【解析】：参见教材P29413. B 【解析】：参见教材P319 14. D 【解析】：参见教材P35815. A 【解析】：参见教材P365 16. C 【解析】：参见教材P375二、多项选择题1. ABD 【解析】：参见教材P26 2. BCD 【解析】：参见教材P1383. DE 【解析】：参见教材P226 4. AC 【解析】：参见教材P2755. BDE 【解析】：参见教材P298 6. ACD 【解析】：参见教材P355三、判断题1. 错 【解析】：参见教材P7 2. 对 【解析】：参见教材P443. 对 【解析】：参见教材P81 4. 对 【解析】：参见教材P1295. 对 【解析】：参见教材P152 6. 错 【解析】：参见教材P1667. 错 【解析】：参见教材P198 8. 错 【解析】：参见教材P2419. 对 【解析】：参见教材P250 10. 对 【解析】：参见教材P26111. 对 【解析】：参见教材P273 12. 错 【解析】：参见教材P29813. 错 【解析】：参见教材P325 14. 错 【解析】：参见教材P36315. 错 【解析】：参见教材P376四、阅读理解1. (1). A 【解析】：参见教材P182，()×15%=2576.93-0-(2). BC 【解析】：参见教材P36 (3). CD 【解析】：参见教材P229(4). B 【解析】：参见教材P276 (5). D 【解析】：参见教材P298(6). ACD 【解析】：参见教材P358《房地产估价理论与方法》模拟试题(一)一、单项选择题1.房地产权利的种类中，属于债权的是( 　)。A.地役权 B.土地使用权 C.抵押权 D.租赁权2.( 　)是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权3.( 　)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权4.炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成(　)关系。A.反方向变化 B.同方向变化 C.无变化 D.无法确定5.当消费者收入增加时，会减少对(　)的需求。A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品6.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会(　)。A.增加 B.减少 C.不变 D.无法确定7.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给(　)，使其现期供给(　)。A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少8.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于(　)。(2005年试题)A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素9.当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以( 　)为前提进行估价。A.保持现状 B.装饰装修改造 C.转换用途 D.重新利用10.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为(　) 元/㎡。A.2290.91 B.2326.41 C.2344.16 D.2308.6611.某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为(　)元/㎡。A.2400 B.2580 C.2607 D.276012.为评估某房地产日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自日起到日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.9313.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于(　)。A.2427元/㎡ B.2500元/㎡ C.2575元/㎡ D.2632元/㎡14.为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为(　)元/㎡。A.3018 B.3020 C.3144 D.305015.为评估某房地产日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自日起至日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　)元/㎡。A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D..评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为(　)元/㎡。A.2938 B.2982 C.3329 D.337917.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为()。A.2648元/㎡ B.2688元/㎡ C.2708元/㎡ D.2734元/㎡18.为评估某住宅日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于(　)㎡。A.3790元/㎡ B.4238元/㎡ C.4658元/㎡ D.4663元/㎡19.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为(　)万元。A.1372.7　　 B.1309.9　　 C.953.9 D.900.620.某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为(　)元。A.54000　　 B.32010　　 C.48000　　 D.6000021.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　)万元。A.228.23 B.229.36 C.224.74 D.223.6322.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为(　)万元。A.457.40　　 B.476.98　　 C.686.10 D.715.4823.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近(　)万元。A.276　　 B.283　　 C.284 D.29124.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。A.某酒店 B.某市图书馆 C.某住宅 D.某写字楼25.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其(　)，成本的增加一定要对(　)增大有所作用才能构成价格。A.效用 B.花费的成本 C.市场价值 D.投资价值26.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付(　)元的安置补助费。A.1000 B.2000 C.4000 D.600027.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为(　)万元。(2002年试题)A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.228.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.长期趋势法29.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用( )评估。A.市场法 B.收益法 C.成本法 D.推测法30.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值( )。A.不必考虑 B.根据实际情况而定 C.必须考虑 D.无法确定31.通过市场调查获知，某地区年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为( )元/m2。A.5362 B.5374 C.5532 D.570232.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( ) 元/m2。A.4800 B.5124 C.5800 D.712433.结合图片，下列说法错误的是(　)。A.(a) 中地块B的价值大于地块A的 B.(b) 中地块C的价值大于地块D的 C.(c) 中地块E的价值大于地块F的 D.(d) 中地块G的价值大于地块H的34.某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为(　)万元。(2004年试题)A.53.34 B.85.34 C.106.68 D.213.3635.暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有( )。A.在建工程抵押估价业务 B.城镇房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务二、多项选择题1.下面属于构筑物的是( 　)。A.烟囱 B.水井 C.水塔 D.阁楼 E.水坝2.权益是房地产中无形的部分，包括( 　)。A.权利 B.权力 C.利益 D.质量 E.好处3.房地产供给形成的条件有(　)。A.供给计划 B.供给决策 C.供给意愿 D.供给能力 E.供给行为4.最高最佳使用原则必须同时符合( 　)标准。A.法律上许可 B.技术上可能 C.经济上可行 D.经济上必须盈利 E.价值最大化5.市场法适用的对象有(　)。A.标准厂房 B.在建工程 C.高档公寓 D.房地产开发用地 E.纪念馆6.选取可比实例时，应符合的要求包括(　)等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B.可比实例的交易类型与估价目的吻合 C.可比实例的规模与估价对象的规模相当 D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同7.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于(　)。A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率) B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格+应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)8.市场法中实物状况比较和调整的内容包括(　)。A.环境 B.地形地势 C.外部配套设施 D.内部基础设施完备程度 E.装饰装修9.收益性房地产的价值高低主要取决于(　)。(2005年试题)A.已经获得净收益的大小　　 B.未来获得净收益的风险 C.未来获得净收益的大小　　 D.目前总收益的大小 E.未来获得净收益期限的长短10.净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣(　)以后得到的归因于房地产的收入。A.有效毛收入 B.空置和收租损失 C.运营费用 D.抵押贷款还本付息 E.所得税11.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含(　)等。(2004年试题)A.房地产改扩建费用 B.抵押贷款还本付息额 C.房屋设备折旧费 D.所得税 E.房屋装修折旧费12.在运用成本法时最主要的有(　)。(2006年试题)A.区分计划成本和实际成本 B.区分实际成本和客观成本 C.结合实际成本来确定评估价值 D.结合实际开发利润来确定评估价值 E.结合市场供求分析来确定评估价值13.在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，建设用地土地使用权的购买价格，一般是采用(　)求取。A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 E.基准地价修正法14.成本法中的投资利息的应计项目包括(　)。A.土地取得成本 B.销售税费 C.管理费用 D.销售费用 E.开发成本15.运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括( )。A.明朗、稳定及长远的房地产政策 B.一套统一、严谨及健全的房地产法规 C.一个较多公平交易的房地产信息资料库 D.一个公平竞争的市场环境 E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库三、判断题1.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。( 　)2.某宗房地产占地面积为2000㎡，建筑覆盖率为50%，1～5层建筑面积均相等，6～14层均为标准层，面积为670㎡，建筑容积率为5.2。 ( 　)3.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。(　)(2007年试题)4.单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。 ( 　)5.在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。 (　)6.消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 (　)7.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。(　)8.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。 (　)9.房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。(　)10.经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 (　)11.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。 ( 　)12.某估价所于日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为日。( 　)13.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。(　)14.市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。(　)15.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。(　)四、计算题1.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。答案部分一、单项选择题1. D 【解析】：参见教材P51 2. A 【解析】：参见教材P513. A 【解析】：参见教材P51 4. B 【解析】：参见教材P835. D 【解析】：参见教材P84 6. A 【解析】：参见教材P847. C 【解析】：参见教材P86 8. A 【解析】：影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。参见教材P1419. C 【解析】：参见教材P16110. B 【解析】：该可比实例的实际价格=[00/(1+10%)0.5+4/(1+10%)]/100=2326.41(元/㎡)。参见教材P18011. A 【解析】：使用面积=100×0.8=80(㎡)建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积==2400(元/㎡)参见教材P18112. D 【解析】：可比实例的正常交易价格=卖方实际收到的金额/(1-应由卖方承担的税率)=%)=(元/㎡)，市场状况调整后价格=×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)参见教材P18713. D 【解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=%)=2631.58(元/㎡)参见教材P18714. B 【解析】：该可比实例在2006年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)参见教材P19115. A 【解析】：=3800(元/㎡)，用3800×(1+0.3%)6=3868.92(元/㎡)。参见教材P19116. A 【解析】：此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。参见教材P19117. C 【解析】：从2004年1月末至2004年6月末的期数为5;2004年6月末至2004年10月末的期数为4：%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。参见教材P19118. D 【解析】：可比实例正常市场价格=/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地产状况调整：408 1.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市场状况因素调整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。参见教材P189、19119. D 【解析】：参见教材P216。该房地产的收益价格为：20. D 【解析】：参见教材P211，房地产价格=房地产净收益/直接资本化率=000(元)。21. A 【解析】：参见教材P216，该房地产的收益价格为：22. C 【解析】：参见教材P216，该宗房地产的收益价格为：23. A 【解析】：参见教材P220，该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(万元)，选项中最接近的一个为A，276万元。24. B 【解析】：参见教材P271 25. A 【解析】：参见教材P27126. C 【解析】：按最低标准，A房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000元/亩×1亩×4=4000 元。参见教材P27527. D 【解析】：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)开发利润=12%×(+35)=313.2(万元)。参见教材P28328. C 【解析】：参见教材P323-324 29. B 【解析】：参见教材P33030. C 【解析】：参见教材P33031. C 【解析】：d=()/3=170(元/m2)，预测该地区商品住宅2010年的价格为：V5=P0+d×i==5532(元/m2)。参见教材P35032. C 【解析】：预测2008年的价格为：t=(/5=1.0652，V8=28=5801.56(元/m2)。参见教材P35233. A 【解析】：参见教材P37034. C 【解析】：临街宽度为20，临街深度为50英尺的地块的总价=121.92×(40%+30%)=85.34(万元)， 乙地块的总价=85.34÷20×25=106.68(万元)。参见教材P37735. D 【解析】：参见教材P397二、多项选择题1. ABCE 【解析】：参见教材P47 2. ACE 【解析】：参见教材P493. CD 【解析】：参见教材P86 4. ABCE 【解析】：参见教材P157-1585. ACD 【解析】：参见教材P171 6. BCDE 【解析】：可比实例与估价对象所处的地区必须相同有误，应为可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。参见教材P177-178 7. AD 【解析】：参见教材P1878. BDE 【解析】：环境、外部配套设施都属于区位因素调整的内容。参见教材P1939. BCE 【解析】：参见教材P213，收益性房地产的价值高低与过去和现在的收益均无关。10. BC 【解析】：参见教材P23311. ABD 【解析】：参见教材P234，从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含抵押地块还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。其中不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含整体建筑物寿命短的设备、装饰、装修等的折旧额。12. BE 【解析】：在运用成本法时最主要的有：一是区分实际成本和客观成本;二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整;三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。参见教材P27213. ABE 【解析】：参见教材P27414. ACDE 【解析】：土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用均应计算利息。参见教材P27915. CD 【解析】：参见教材P324三、判断题1. 错 【解析】：房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P482. 错 【解析】：参见教材P49 3. 对 【解析】：参见教材P514. 对 【解析】：参见教材P54 5. 对 【解析】：参见教材P816. 对 【解析】：参见教材P84 7. 对 【解析】：参见教材P898. 对 【解析】：参见教材P92-93 9. 对 【解析】：参见教材P11910. 对 【解析】：参见教材P121 11. 对 【解析】：参见教材P15112. 错【解析】重新评估时，为了使新的评估价格具有可比性和合理性，应采用原估价时点。参见P162-16413. 错 【解析】：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，只满足了其中的一个要求。还应满足交易类型与估价目的吻合、成交日期接近、尽量为市场价格等要求。参见教材P177-17814. 错 【解析】：参见教材P19315. 错 【解析】：参见教材P211四、计算题1. 解：(1)计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元②收益年限=40-6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元(2)计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格==839.92万元2. 解：(1)计算建筑物的重置价格：①建造成本=800万元②管理费用=800×3%=24万元③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元(2)计算建筑物的折旧额：①墙、地面等损坏的折旧额=18万元②装修部分的折旧额=200×2/5=80万元③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元④长寿命项目的折旧额=(-200-110)×8/50=115.34万元⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元《房地产开发经营与管理》模拟试题(一)一、单项选择题1.房地产投资的物业按照使用目的划分的类型不包括(　)。A.居住物业 B.商业物业 C.新兴物业 D.酒店与休闲娱乐设施物业2.平均建设周期(CPt)，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工使用所占用的是时间长短。在数值上，平均建设周期=(　)。A.房屋施工面积/建筑面积 B.建筑面积/所有建筑面积 C.房屋施工面积/新竣工面积 D.可以房屋面积/房屋总面积3.被邀请参加招标的承包商通常在(　)之间。A.1-3个 B.3-5个 C.3-10个 D.5-10个4.假设上述的两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于(　)。A.因果性调查 B.描述性调查 C.试探性调查 D.假设性调查5.房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于(　)。A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法6.下列属于概率抽样的是( )。A.整群抽样 B.随机抽样 C.估计抽样 D.定额抽样7.(　)就是特定商品的潜在购买者数量。A.市场规模 B.合格有效市场 C.有效市场 D.潜在市场8.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是(　)。A.潜在市场&服务市场&有效市场&合格的有效市场 B.潜在市场&有效市场&服务市场&合格的有效市场 C.潜在市场&有效市场&合格的有效市场&服务市场 D.服务市场&潜在市场&有效市场&合格的有效市场9.在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是(　)。A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.时间序列分析法　10.一笔月利率为2%的贷款，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是(　)。A.24% B.25.1% C.25.36% D.27.1%11.银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是(　)。A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85%12.银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.3%，首期偿还额为2600元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额是(　)元。A.2843.86 B.2847.55 C.3102.62 D.3291.2713.一新建写字楼的公开售价为26000元/㎡，开发商推出了以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金5000元/㎡，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说(　)。A.比售价优惠 B.不如售价优惠 C.与售价一样 D.难以判定是否给予了优惠14.银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是(　)元。A.5142.74 B.5475.37 C.5163.96 D.7000.0015.下列不属于清偿能力指标的是(　)。A.现金回报率　　 B.流动比率　　 C.速动比率 D.偿债备付率16.某房地产开发项目的收益率高于项目基准收益率，那么该项目的财务净现值会( )。A.大于零　 B.小于零 C.等于零　　 D.都可能17.某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为(　)。A.45.05%　 B.49.31%　 C.58.86%　 D.63.6%18.开发投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的(　)占开发项目总投资的比率。A.年利润总额　 B.项目投资的资本价值 C.总开发成本　 D.总开发价值19.张某购买了一商品房，购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该楼房用于出租，出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为(　)。A.9.00%　 B.8.05%　 C.30.00%　 D.7.52%20.某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为(　)。A.1.4 B.1.5 C.1.6　 D.1.721.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测值”。( )A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值22.对投资项目或投资方向提出建议，是(　)阶段的主要任务。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策23.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是(　)。A.最高最佳使用原则 B.符合城市规划 C.利润最大化 D.开发项目所处区域的宏观经济条件24.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是(　)。A.有限股份责任公司 B.股份有限公司 C.房地产投资信托 D.有限责任合伙企业25.我国央行目前规定，(　)不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行 B.工商银行 C.商业银行 D.农业银行26.对于居住物业，房地产资产管理的全部内容是(　)。A.物业管理 B.设施管理 C.资产管理 D.投资组合管理27.对收益性物业而言，物业维修通常起源于(　)。A.租户对建筑物状况的抱怨 B.物业管理人员对建筑物的检查 C.业主对建筑物的检查 D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查28.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是(　)。A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼29.写字楼承租时为每个办公室工作人员提供(　)㎡的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要(　)㎡。A.10～15，5～6 B.15～20，5～6 C.15～20，8～10 D.12～18，6～930.谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m2，公摊面积5m2，那么，可出租面积应为(　)㎡。A.44 B.48 C.54 D.6431.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是(　)。A.18% B.25% C.30% D.50%32.服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为(　)。A.地区购物商场 B.居住区商场 C.邻里服务性商店 D.特色性商店33.项目可行性报告的基本构成不包括(　)。A.封面 B.摘要 C.目录 D.建议书34.关于契约型和公司型信托的比较，下列不正确的是(　)。A.资金属性不同 B.资金使用不同 C.管理经理不同 D.利益分配不同35.房地产担保形式不包括(　)。A.抵押 B.保证 C.质押 D.协议二、多项选择题1.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有(　)。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命　　 B.自然寿命一般要比经济寿命短 C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命　 D.房地产的经济寿命与使用性质无关　建设工程教育网整理　　 E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间2.房地产投资信托资金(REITs)可划分为(　)。A.权益型 B.抵押型 C.混合型 D.常规型 E.地区型3.市场定位的方式有(　)。A.避强定位 B.重新定位 C.跟随定位 D.差异定位 E.对抗定位4.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式(　)。A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型 E.灵活型5.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有(　)。A.自然特征 B.细分市场 C.人口密度的大小 D.该区域发展的类型和范围 E.竞争性项目的区域6.可贷资金利率理论认为(　)。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 . B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成 C.利率是由货币的供给与需求决定的 D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数7.关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有(　)。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 B.利润总额=经营利润+营业外收支净额 C.税后利润=利润总额-所得税 D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税8.实物期权方法是现代期权定价理论在具有期权性质的实物资产定价中的应用。其中，在期权定价计算的过程中需要用到的变量(　)。A.标的资产的现值 B.资产的现金流 C.标的资产的波动率 D.风险下的收益率 E.价值漏损9.房地产开发投资的静态盈利指标有(　)。A.成本利润率　　 B.资本金净利润率　　 C.投资利润率 D.资本金利润率 E.静态投资回收期10.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是(　)。A.资金来源　　 B.资金成本　　 C.预期利润 D.机会成本 E.项目风险11.房地产开发项目财务评价报表包括(　)。A.财务报表 B.经营报表 C.辅助报表 D.基本报表 E.资金来源与运用表12.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到(　)等市场因素的影响。A.销售收入 B.租金水平 C.运营成本 D.营业收入 E.出租率13.以下可以作为质押品提供担保的有(　)。A.商标权 B.土地使用权 C.专利权 D.房屋使用权 E.企业使用权14.房地产组合投资管理的主要工作包括(　)。A.制订并执行组合投资策略 B.设计和调整房地产资产的资本结构 C.进行资产的投资分析和运营状况分析 D.制订物业策略计划 E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策15.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考(　)确定。A.消费者价格指数 B.商业零售价格指标数 C.上证价格指数 D.建安工程价格指数 E.同行业物业租金三、判断题1.房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。(　)2.房地产置业投资的回收期至少有十年八年，长则二三十年甚至更长。(　)3.开标会议由招标人主持邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。(　)4.一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。(　)5.有些产品品牌差异不大，消费者不经常购买，而购买时又有一定的风险，所以消费者一般要比较、看货，只要价格公道、购买方便、机会合适，消费者就会决定购买，这种购买行为称为寻求多样化购买行为。(　)6.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。(　)7.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素只有资金成本。(　)8.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于或等于银行贷款利率。(　)9.最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。(　)10.风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。(　)11.进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。(　)12.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。(　)13.在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用。(　)14.零售商业物业基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。(　)15.收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。(　)四、计算题1.某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值(12分)(2006年试题)2.某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入16000元，最多能以月收入的30%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为12%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第五年末，该家庭月收入突增为18000元，第5年末银行贷款利率上调为15%，为保持原月偿还不变，则：(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?(8分)答案部分一、单项选择题1. C 【解析】：房地产投资的物业按照使用目的划分的类型分为居住物业商业、物业新兴物业、酒店与休闲娱乐设施物业和其他物业。参见教材P72. C 【解析】：平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。参见教材P383. C 【解析】：参见教材P68 4. A 【解析】：参见教材P103 5. A 【解析】：参见教材P1046. A 【解析】：参见教材P105 7. A 【解析】：参见教材P107 8. C 【解析】：参见教材P1089. B 【解析】：参见教材P112 10. A 【解析】：名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即2%×12=24%。参见教材P15111. A 【解析】：根据i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02%。参见教材P15212. C 【解析】：第五年最后一个月，也就是第一个月后的第59个月。2600×(1+0.3%)5×12-1=3102.62。参见教材P15313. A 【解析】：将购房者作为投资者来看，每年收取净租金5000元/㎡，5年收清，投资收益率为8%，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得出P=19963.55元/㎡，也就是说，按题意条件，该新建写字楼实际价值应为19963.55元/㎡，开发商推出的以租代售方案对购买者来说比售价优惠。参见教材P15414. C 【解析】：根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11个月月末的未偿本金为P=)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=(元)。第五年最后一月应还利息I=×6%/12=1836.04(元)。偿还本金额==5163.96(元)。参见教材P15415. A 【解析】：参见教材P17216. A 【解析】：房地产开发项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，那么该项目的财务净现值大于零。参见教材P17517. B 【解析】：开发成本利润率=开发利润/项目总开发成本=(0-370)/%。参见教材P18118. A 【解析】：参见教材P19119. D 【解析】：税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。每年的还本付息额用公式则税前现金回报率=(9-6.744)÷30=-7.52%。参见教材P19320. D 【解析】：土地费用为固定成本，容积率平衡点=26000÷[()×2]=1.7。参见教材P21121. D 【解析】：参见教材P22022. A 【解析】：投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议。参见教材P24023. B 【解析】：房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P24524. D 【解析】：有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金。参考教材P27225. C 【解析】：我国央行目前的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。参见教材P28826. A 【解析】：对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。参考教材P32327. A 【解析】：物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨。参考教材P32828. B 【解析】：乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P33029. B 【解析】：一般来说，为每个办公室工作人员提供15～20㎡的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6㎡。参考教材P33530. C 【解析】：根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半;可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。可出租面积=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。参见教材P33631. A 【解析】：某笔贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以该贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。参见教材P32032. B 【解析】：居住区商场：建筑规模一般在平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。参见教材P34233. D 【解析】：可行性研究报告的基本构成主要包括封面、摘要、目录、正文、附表、附图。参见教材P26534. C 【解析】：管理经理相同都是股份有限公司，信托，协会。参见教材P30735. D 【解析】：担保形式抵押、保证、质押。参考教材P316二、多项选择题1. BCD 【解析】：参考教材P52. ABC 【解析】：房地产投资信托资金(REITs)可划分为权益型，抵押型，混合型三种形式。参考教材P123. ABE 【解析】：参见教材P1194. ABCD 【解析】：参见教材P1225. ACDE 【解析】：参见教材P1336. ABE 【解析】：参见教材P1487. ABCD 【解析】：销售税金中不应含房产税和土地使用税。参见教材P168、1698. ABCE 【解析】：参见教材P2339. ACE 【解析】：参见教材P17210. BE 【解析】：参见教材P17311. CD 【解析】：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。参见教材P25512. BCE 【解析】：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参考教材P29613. AC 【解析】：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。参考教材P31914. ABE 【解析】：进行资产的投资分析和运营状况分析、制订物业策略计划是房地产资产管理的主要工作。参见教材P32415. AB 【解析】：在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量和幅度。参考教材P339三、判断题1. 对 【解析】：参见教材P52. 对 【解析】：参见教材P143. 对 【解析】：参见教材P714. 对 【解析】：参见教材P1145. 错 【解析】：有些产品品牌差异明显，但消费者并不愿花长时间来选择和估价，而是不断变换所购产品的品牌，这种购买行为称为化解不协调购买行为。参见教材P1296. 对 【解析】：等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，两者之积为1。参见教材P1547. 错 【解析】：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P1738. 错 【解析】：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。若该项目可行，则其财务内部收益率肯定大于银行贷款利率。参见教材P1759. 对 【解析】：参见教材P21310. 错 【解析】：参见教材P22311. 对 【解析】：进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。参见教材P24412. 对 【解析】：建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。参考教材P28913. 对 【解析】：在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用。参见教材P33914. 对 【解析】：零售商业物业的基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。参见教材P34715. 错 【解析】：收益性物业管理中的税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息。参见教材P352-353四、计算题1. 正确答案：第一步：求借款计划和还款计划：(1)借款计划：第2年初借款：=10000(万元)(0.5分)第3年初借款：=5000(万元)(0.5分)(2)还款计划：第4年初应还款：10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)，实际还款12600万元，(1分)第5年初应还款：()×(1+10%)=5500(万元)，实际还款5500万元。(1分)(如以上计算结果是在“现金流量表”中列出的，也给相应的得分)第二步：求现金流量(1)第5～40年的租金收入：×90%=1350(万元)(0.5分)(2)第5～40年的运营成本：0(万元)(0.5分)(3)列出现金流量表(单位：万元)(此表中“净现金流量”数据全部正确的，得2分;部分正确的，酌情给0.5～1.5分)第三步：求项目全投资内部收益率当i1=15%时，第四步：求自有资金财务净现值(1.5分)(0.5分)2. 正确答案：(1)计算该家庭购买住房的最高总价月还款额：A=100(元)(0.5分)最高贷款额：P=A/i[1-1/(1+i)n ]= 4800/(1%) [1-1/(1+1%)240 ]=(元)=43.59(万元)(本步计算中，i取1%，n取240,给0.5分)购买住房的最高总价：43.59/70%=62.27(万元)(0.5分)(2)计算第6年初一次性提前偿还款解法一：第5年末尚余贷款本金：P’=A/i[1-1/(1+i)n' ]= 4800/(1%)[1-1/(1+1%)180 ]=(元)=39.99万元(本步计算中，i取1%，n′取180，给0.5分)调息后的月还款额：A’=P’[〖i' (1+i')〗n'/(〖(1+i')〗n'-1)]= ×〖1.25%(1+1.25%)〗180/(〖(1+1.25%)〗180-1)=分)(本步计算中，i′取1.25%，n′取180，给0.5分)调息后每月增加的还款额：0=797.56(元)(0.5分)提前还款额：P”=797.56/(1.25%) [1-1/(1+1.25%)180 ]=56985.38(元)=5.70(万元)(1分)解法二：设提前还款额为P″，则有A/i'[1- 1/〖(1+i')〗n' ]+p&=p' (1分)第5年未尚余贷款本金：P’=A/i [1-1/(1+i)n' ]=4800/(1%) [1-1/(1+1%)180 ]=(元)=39.99万元(1分)P”=P’-A/i'[1-1/(1+i' )n' ]= -%) [1-1/(1+1.25%)180 ](1分)=56985.70(元)=5.7(万元)(0.5分)(3)贷款延长期的计算设从第5年末开始的还款期为X月，则有P’=A/i' [1-1/(1+i' )x ](0.5分)=%[1-1/(1+1.25%)x ] (0.5分)x=209.35(月)(0.5分)延长期：209.35-180=19.35(月)≈1.6 (年) (0.5分)《房地产估价案例分析》模拟试卷(一)一、简答题1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。请问：(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?二、综合题1.指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。有一砖混结构的住宅，于竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于日的市场价格。计算公式如下：房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4(元)2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积==244088(元)3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=244088×(1-70%)=73226.4(元)4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=088-760(元)房地产单价=.88=2000(元/㎡)2.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)房地产抵押估价报告估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估委托方：××房地产开发有限公司估价方：××房地产估价有限责任公司估价人员：×××估价作业日期：日至日目录(略)致委托方函(略)注册房地产估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××房地产在建工程抵押估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，机构地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，联系电话(略)。二、估价方××房地产估价有限责任公司，机构地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，联系电话(略)。三、估价对象估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为日，土地使用权总面积为6346.90平方米。估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。四、估价目的为抵押贷款提供价格参考依据五、估价时点日六、价值定义本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。七、估价依据(略)八、估价原则独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳使用原则;替代原则;估价时点原则。九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点日的抵押价值为元(大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。十一、估价人员注册房地产估价师：×××、×××十二、估价作业日期日至日十三、估价报告应用的有效期(略)十四、估价报告使用说明、风险提示和变现能力等分析(略)××房地产在建工程抵押估价技术报告一、实物状况分析(略)二、区位状况分析(略)三、权益状况分析(略)四、最高最佳使用分析五、估价方法选用由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。六、估价测算过程(一)运用假设开发法求取估价对象的价格1.假设开发法估价的计算公式在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费2.测算续建完成后的房地产价值采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]式中：A为房地产每年净收益;Y为资本化率;n为收益年期。(1)年总收益的求取：362元/平方米(测算过程略)。(2)年总支出的求取：①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》&建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧&的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为年折旧费=.15元/平方米②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：年维修费=%=27.00元/平方米③年管理费。年管理费=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米⑤年房产税。年房产税=%=21.60元/平方米年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税=46.15+27.00+.60=105.67元/平方米(3)求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元/平方米(4)资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%(5)收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。⑥将上述数据代人公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米则续建完成后的房地产价值=.74=元3.测算续建成本根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算(测算过程略)确定工程续建成本为元。4.管理费用依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=%=550000元5.投资利息经测算(测算过程略)，投资利息为元6.销售费用按续建成本的5%计,则有：%=550000元7.续建投资利润经测算(测算过程略),续建投资利润为2200000元8.买方购买在建工程的税费经测算(测算过程略), 买方购买在建工程的税费为715000元9.在建工程的评估值在建工程价格=-000--=元(二)运用成本法求取估价对象的价格成本法估价的计算公式房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润计算结果为元(计算过程略)(三)估价对象的价格运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=%+%=元七、估价结果确定经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点日的抵押价值为元(大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。三、阅读理解1.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续。(1).假设2006年4月到8月房地产价格每个月的上涨率是1%，则要拆除房屋产权人房屋的获得补偿价格应当是( 　)。A.512000元 B.532789元 C.561600元 D.584403元(2).进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( 　)。A.27811元 B.28811元 C.72403元 D.49600元(3).开发商因工作需要欲继续使用上述156㎡房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用(　)月后被拆迁入应补交的差价款可以全部冲抵。A.12个月 B.18个月 C.22个月 D.24个月(4).该调换的旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物出现补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按(　)计算折旧。A.土地使用权年限 B.建筑物经济寿命 C.建筑物尚可使用年限 D.建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限(5).甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。(1).甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是(　)。A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保 C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款(6).下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是(　)A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记 B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记 C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续 D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续(7).若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为(　)。A.抵押价值 B.处分抵押物时的市场价值 C.抵押价值-处分抵押物的费用及税费 D.处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费(8).若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是(　)A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积(9).去年，甲公司以每平方米建筑面积10000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为4000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费100万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。现在，该公司为取得该项房地产的所有支出是(　)。A.小于4000万元　　 B.等于4000万元 C.等于4100万元 D.大于4100万元(10).2年之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格在取得价格上涨10%，不考虑销售税费，设此时该写字楼的售价为P，在正常的市场条件下，P最可能的取值为(　)。A.P小于4100万元　　 B.P等于4100万元 C.P大于4100万元　　 D.无法确定答案部分一、简答题1. ①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况(如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等)和意愿(如获利高低的认可程度等)不同，其投资价值(报价)是存在差异的。②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资;否则，就说明不值得投资。2. (1)错误有：①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。(2)还应将重置价格减去折旧：①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。3. 1.从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。2.按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。3.正常合理的成交价格水平应为：20/148)=3485(元/㎡)买方实际支付价格=3485元/㎡+应由买方交纳税费，只要买方付出价格在(3485元/㎡+应由买方交纳税费)以下就行。二、综合题1. 1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积==281640(元);3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。2. 1.“估价方”中缺少资质等级;2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;5.“估价原则”缺少谨慎原则;6.假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”;7.结果报告中估价结果缺少单价8.缺少市场背景分析;9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用(参见《理论》教材P234)12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰;13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加;15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误16.运用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误;17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;19.缺少附件三、阅读理解1. (1). B (2). B (3). A (4). B (5). B (6). A (7). D (8). D (9). D 【解析】：甲公司的实际花费除了要考虑转让价格1=4000万元、涂饰标志花费100万元，还应该有转让过程中的税费，比如契税、办证费;也要考虑到不同时点的资金的时间价值。 (10). A 【解析】：在之前的售价的基础上考虑折旧的原因。
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