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急急急！关于首套房购房贷款问题！
城市：青岛
我是外地人，在上海购房。首套住房，名下无房产无贷款。看中了一套127万房子。目前已经缴纳了首付款40万，还有30万是这个月13号去交。由于之前对房产政策了解不多，现在出了以下的问题，麻烦高手前来解答！！急啊，多谢了！1.我09年5月26日在上海参加工作，现在贷款银行要求我提供税单，我今天去税务局去调去了自己的税单，当中有09年11月到2010年10月完整的12个月税单，但是中间有1个月是零税的，银行工作人员说这个不要紧，问题不大。但是银行说要在今年的往后推，也就是上个月9月往后推，但是我中间由于请假回家结婚和其他原因，中间断了3个月。据我之前了解，银行是取2年中的随便一年，只要满足12个月就可以了，为什么这个银行（农业银行）偏要从今年往后推呢？然后我的社保差2个月，现在是10个月。不能提供社保的。我开发商那边已经交了首付款，我担心贷款有问题，出现违约等一系列的问题。后来银行的工作人员也没有当面拒绝我，就说资料她提上去，试试看可不可以贷下来，我觉得如果不可以，银行的人会当面告诉我，她说试试看是不是表示还有一定希望的？我的收入证明是开夫妻二个人的，公积金可以贷款15万，我商业贷款35万，一共50万。收入证明我夫妻二人一共是1万多。我老婆没有社保税单。现在问题就出现在我的税单方面，麻烦懂行的根据我的情况分析一下？由于比较担心，我今天问了开发商销售关于贷款问题，如果因为银行贷款下不来，晚交钱了，开发商说不存在违约问题，但是我没有告诉他们我的税单中间有断过的。我的房子是2013年4月交房。我就是担心因为贷款办理不下来开发商会让我付违约金。大家帮我分心一下，我的这个情况贷款会不会出现什么大问题？如果有问题如何解决？开发商那边如何沟通关于贷款延期的问题？问题补充： 总结一下：1.我的贷款提供水单中间有断开 2.如果贷款有问题我13号还要不要去交剩下30万（银行说这个月底会有结果） 3.如果贷款有问题我该如何解决？ 4.贷款出现问题开发商那边如何沟通？还是只是说等银行房贷？5.因为房子是2013年4月交房，如果税单或者社保问题是不是可以和开发商沟通等几个月等我够条件了补上去，这样操作可行吗？是否要求我付违约金呢? 6.可以通过什么渠道打擦边球来通过贷款审核？
还有，刚刚有人说只要累计2年内12个月就可以了？那我累计都快20个月了。大家给我解释分析一下，谢谢！！！！！帮帮忙了各位！！！！刚刚在百度知道有人告诉我2年累计12个月就好，说我的应该没什么大问题，我迷茫了啊~~专业高手来解答啊！小弟请你吃饭！
城市：青岛
1.您的情况确实比较复杂，首先涉及的事开发商，开发商到时候只会以合同为准，税单一般是提供最近一年的。所以信贷员说帮你试试是因为他也没低所以只能帮您试试！2.如果30万能拖则拖，不过交与不交都是一样，到时候如果真的存在违约也是房价的20%,不管您交没交那30万！3.如果万一贷不下来只能补社保，其实贷款是其次，一般弄点假的都可以，蕞主要是过户，一手房也许提供一年以上税单或者是社保！但是不要紧，到2013年的时候相信您都有最近一年的税单了！4.您只能催着信贷员那边快点帮您办，如果办不下来最好是找其他办法，其实贷款很好办得，还是钱的问题！5.如果到了2013年，您不就可以提供这个一年以上的税单吗？6.如果万一贷不下来可以找贷款公司，像您这样的贷款应该没什么大问题。最主要是要确定。叫那边的信贷员确定您的贷款，万一下不来才好想其他的办法！
城市：青岛
2年累计13月,在银行拉一年流水
城市：青岛
写了很多。看的也挺累的。哈哈。首先社保或税单满12个月以上就没有问题的。您不要过于担心。银行方面：根据您的情况没有什么问题的。可以放贷款的。开发商方面：银行没有问题，那边按正常的走就行了。钱可以交的。没有什么问题的。如果真的碰到贷款出现问题。您要先跟银行协商一下。您再看一下购房合同。耐心点，朋友。不会有什么问题的。记得请我吃饭哦。哈哈。
城市：青岛
关于您的现状：您是希望能顺利的办好贷款，完成交易；不想违约，更不想承担违约金！现在就是贷款不能肯定：如果说银行月底给你的答复是由于你的税单不齐不能贷款；解决方法是您找一家贷款公司，他们可以帮你解决这个问题；但是会存在一点费用，3000以内，可以谈的；但是贷款公司可能有自己专门的合作银行；这个就需要你去跟开发商那边的销售代表沟通，看看贷款能不能在外面公司做，还是必须在他们指定的银行做；另外做最坏的打算：如果贷款带不出来，或者贷款不足引起的买卖合同不能继续的；合同上体现出来的都是买房不算违约的；买房可以选择其它渠道筹集资金全额付款，或者双方自动违约，开发商退还首付款及定金。合同法违约定义是，一方由于主观因素违约的需要承担合同约定的违约金；买房子如果是应为政策调控、银行贷款，造成买家不能继续履行的不算是违约！
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匿名回答：
有问题？让千万网友来帮您回答！银行房贷政策放松 你家房贷申请下来了吗？（2）
&&&&作为一项货币政策，存款准备金率的调整会对方方面面产生影响，这其中既有直接影响，也有间接影响。此次下调存款准备金率，会对银行、股市、房地产、中小企业、理财市场、商品期货市场等方面带来或多或少的利好。
&&&&明年初房贷或集中放款 四类人不宜提前还贷
&&&&年关将至，守候在银行门外等着放款的房贷申请人总算盼来了希望。无论中央经济工作会议是否会放松货币政策，按照惯例，年初都是银行信贷规模“最富裕”的时候。理财专家提醒房贷申请人，此刻或许就是申请房贷最“好”的时机。
&&&&历时两年的房地产调控，终于在2011年四季度看到了明显成效。国家统计局的最新数据显示，10月份70个大中城市房价首次全面下跌。地产巨头万科在上海启动大幅降价，更是作为开发商表态的典型起到了楼市风向标的作用。市场普遍认为，楼市拐点正在到来或已经到来，可以预见，接下来一段时间房价还将继续下行。
&&&&更重要的是，在房产中介看来，目前房地产市场价格正在下行，相比高点已经有10%—30%的跌幅，买方市场行情相当明显。考虑到近期宏观政策可能变动的因素，年底出手购房不失为一个好时机。
&&&&另外需要提及的是，2011年经过3次加息，目前的5年期以上贷款利率为7.05%，对于存量房贷客户来说，提前还贷并不一定是最有效率的选题。理财专家提醒，有四类客户不适合提前还贷：享受7折利率优惠的，等额本息还款到中期的，等额本金还款已过1/3的，以及手头资金投资收益高于贷款利率的。“特别是享受7折利率优惠的客户，相当于低成本利用银行资金，如果不影响正常生活并有其他的投资渠道，大可不必提前还款。”
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自日起，在武汉买房不再限定套数，不再限定户籍，无需纳税或社保证明.
武汉楼市限购松绑已满一个月，市场反应如何?数据显示，政策调整对市场拉升作用尚未显现。
7800元//㎡
11000元/㎡
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈南京限贷松绑后如何贷款？ 南京购房贷款新政全解
来源：365地产家居网
摘要：9月30日，央行正式发文松绑“限贷”，利率下限为基准0.7倍，房贷还清算首套。楼市重回“不限购不限贷”时代。对于买房人来说取消限贷到底意味着什么？银行执行房贷新政后买房又该如何操作？365二手房网为您独家整理。
编者按：9月30日，央行正式发文松绑&限贷&，利率下限为基准0.7倍，房贷还清算首套。楼市重回&不限购不限贷&时代。对于买房人来说&限贷&松绑到底意味着什么？银行执行房贷新政后怎么办理购房贷款？365网为您独家整理。
一、现在首套房首付几成？二套房首付几成？
新政策：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
具体如下图：
二、现在的房贷利率是多少？银行会有七折利率吗？
&部分9.5折
&30号央行才出文件，国庆又放假一周，总行也需要时间开会进行商议，估计10月中旬细则能出来。&一家国有大行支行行长表示，央行政策是建议性的而非强制性，各商业银行要根据具体情况确定房贷细则。&3成首付的标准银行可以接受，但利率7折执行起来比较难。利率打折需要一个市场竞争的过程，可能最先出现九五折，然后九折，慢慢往下降。&
三、外地人贷款买房有什么条件？
10月8日消息，目前南京邮政储蓄银行（暂仅限于市区邮政）对于外地人没有社保或纳税证明的有如下新政策：1、外地人在南京有正常工作且收入证明和流水相匹配的可以做；2、外地人在外地工作，必须是正规单位（外地的个体不做），且要求收入证明和流水相匹配。
10月9日消息，中国银行南京分行出台房贷新政细则：外地人不需提供社保或税单，但购买60平米以下住房时，外地人仍需要提供社保或税单。
四、利率回归基准能省多少钱？最低7折优惠能省多少钱？
举例，以贷款100万元20年为例，如果按照基准计算本息合计为180.3万元，而按照1.1倍（利率上浮10%）计算，本息合计为188.9万元，相差8.6万元，详情请看下表：
由上图可见，基准利率与利率上浮10%，20年本息还款差异，两者之间相差8.6万元。而在新贷款政策执行后，未来二套房购房者可以享受基准利率，最直接的表现就是省去8.6万元。
再比如，以贷款100万20年为例，按照基准利率6.55%的0.7倍计算，买房人每月少缴1142.73元，总利息相差26.7万。
五、公积金贷款政策受影响吗？
本次房贷政策调整仅限于商业贷款，南京公积金贷款买房首付和利率维持原政策不变，即：首付至少为购房总价的30%；利率按中国人民银行规定执行。目前期限1至5年的，年利率为4%；期限6至30年的，年利率为4.5%。还清公积金贷款后，第二次申请公积金贷款的，首付不低于60%，利率上浮10%。
借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算：贷款职工月计缴公积金额&贷款职工公积金缴存比例&还贷能力系数（目前为0.45）&12&实际可贷年限（按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元）
六、南京买房办理商业贷款流程及所需资料
商业贷款办理流程：①、贷款预批 ②签订贷款合同 ③、办理过户 ④、办理抵押登记 ⑤、银行拨款到资金监管账户 ⑥、卖方取款
办理商业贷款所需材料（复印件请用A4纸型）
贷款预批材料：1、存量房交易合同或网签合同；2、买卖双方的银行卡和复印件；3、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；4、买方及配偶的收入证明原件；5、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证（验原件收复印件）；6、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场
抵押登记材料：1、买方的房屋所有权证；2、买方的国有土地使用权证；3、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。
卖方取款材料：1、资金监管协议；2、身份证；3、银行卡
申请商业性个人住房贷款有以下特点：
1、贷款涉及三方一物，贷款方(银行)、借款方(购房人)、保证方(发展商)和抵押物(产权房)；
2、借款方必须以所购房产作抵押；
3、贷款对象是购买产权房的个人购房者；
4、贷款额必须控制在购房款以内，一般不超过购房款的80%；
5、贷款回收方式一般是由借款方分期(按月)归还贷款本息。
商业性贷款可贷额度：
按现行政策规定，单笔贷款无最高限额，但需根据借款人每月还款能力进行测算确定，并且不超过总房价的70%。其中按还款能力计算可贷额度办法如下：
可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额。
商业性贷款可贷年限：
个人住房商业性贷款的最长期限为30年(最长期限15年)，且贷款最长年限计算不超过借款人满70周岁。
一手房与二手房首付计算区别：
目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。
而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据&二手房评估价&作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。
一手房首付计算方式：
首付款=总房款-客户贷款额
贷款额=合同价(市场价)&70%(首次贷款额度最高可达70%)
二手房首付计算方式：
净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)
贷款额=二手房评估价&70%(首次贷款额度可达70%)
贷款额估算方式，可用合同价&85%，预估出大致评估价格。
*新房购房贷款最高能够30年，而二手房最高年限为20年。
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房产知识 政策答疑
有问必回 买房优惠合肥补缴社保难度大幅加大 主因:银行房贷政策从严
15:58:05 来源：房地产报道
作者：史新新
核心提示：自限购限贷后，很多外地购房者通过补社保的方式成功购房，但是目前补社保这种方式开始行不通了，补缴社保的难度加大，主要原因是因为银行审核从严。
限购令下，外地人可通过中介补缴社保获得合肥市区购房资格，费用在1.5&1.8万元之间，这一直是楼市公开的秘密，甚至有不少楼盘可以直接为购房者介绍中介。但是近期，多个项目称&不负责解决这个问题&，中介也嚷嚷&比以前难办&。
&我们不负责解决购房资格&
黎先生是安徽滁州人，在芜湖工作，社保、公积金都在芜湖缴纳。从2月楼市传出降价消息后，他决定尽快在合肥买房。尽管黎先生明知自己不具备在合肥购房的资格，也没能力一次性付款，但他知道楼市一直有&补缴社保&的潜规则。
2011年初，新&国八条&横空出世，当年2月，合肥正式执行新&国八条&，明文规定，如果是外地户口购房，需提供一年以上社保和纳税证明，贷款政策等同合肥市户口贷款政策办理。随着限购政策出台，楼市出现一批中介机构，专门负责给外地人补办社保，并与开发商进行&合作&，置业顾问甚至能从中提成。
但在6月14日，黎先生在瑶海区一项目看房时，却被置业顾问告知，&您这种情况现在基本没法在合肥买房了&，当黎先生表示希望置业顾问帮忙联系中介补办社保时，对方称，&现在管的严，我们已经不负责解决客户的购房资格问题了&。 同样的，庐阳、包河、蜀山几大限购区的多个楼盘也这样答复黎先生。
&目前补社保管的非常严&
据记者调查，今年以来，合肥补办社保的潜规则就变得&不太好用&。6月14日，记者匿名咨询合肥一家专门补办社保的中介，工作人员称，&所谓13个月社保明细其实是包含两个部分，这个又跟是否限购有关&。
据了解，如果在限购区按揭买房，就需要过限购与限贷两关审查。首先，购房者需向房管局提供3个月合肥市区社保明细，这样就可以在限购区买房;购房者还需提供其他10个月社保明细，与之前3个月一起到银行办理按揭。
该中介工作人员称，&目前合肥补办社保管的很严，市区根本不可能补到，只能通过&外转入&或者补办非市区社保两种方式，而后者也仅剩巢湖社保还能操作，即便是巢湖的说不定哪天也不能补了&。但就在去年同期，肥东、肥西、长丰、巢湖等地的社保都能通过中介补缴，即使是市区的也还有部分地区可以操作。
对于两种补办方式，中介都明码标价，&补巢湖社保，12个月1.4万元，13个月1.5万元;办理&外转入&的话分别便宜200元&。中介同时声称，&我给的都是最低报价，如果通过售楼处，补12个月巢湖社保估计要2万元左右&。
针对无法接受这种高额费用的购房者，中介机构还提供了另外一种相对便宜的方式&&补营业税，也就是所谓的&补税票&，这种方式&必须办13个月的，一口价8000元&。
&很多路都被堵死了&
记者以黎先生为例向中介咨询，&这种情况补不了，如果在外地缴了公积金，巢湖社保、&外转入&或营业税都补不了&，对方称，&除非公积金已停缴一年，但也不是所有办法都可行，关键要看银行查不查外地社保纪录&。
据黎先生咨询的瑶海区项目置业顾问解释，&房管局&房查&环节只看购房者在合肥是否有最近3个月社保明细，并不审查其在外地缴纳社保情况，但部分银行审查时看的是申请人在合肥及外地购买社保的全部情况&。所以，已经在芜湖买过社保的黎先生就不能在合肥补缴巢湖社保了。置业顾问向黎先生提出另外一种方法&&迁户口，&这个也需要购房者联系中介，我们不插手，中介通过派出所的关系将你的户口迁到合肥市人才市场，价格跟补社保差不多&。但是中介直言，&这个现在办不了，你没看新闻吗?前几天有人为了买房花钱迁户口结果被判了刑，这个现在管的更严&，当记者向中介机构咨询时，中介感慨，&我们这行不好做了，大环境不好，很多路子都被堵死了&。
&根本原因还是在银行&
6月15日，记者再次采访黎先生时，他透漏，&我又听到一种办法，只要能在银行找到关系不查在外地的社保记录直接放款就行，实在不行我就上非限购区买&。但就目前所有楼盘而言，都只有几家指定的合作银行，而且各不相同，这样黎先生买房的可选性就变得更小。
据记者调查的3家中介了解，目前合肥市场补办社保的&潜规则&明显&不好操作&，风险系数变大，费用也相对提高。
对此，其中一家中介负责人解释，&最根本原因还是在银行，从去年&钱荒&开始，各大银行房贷政策持续走严，利率上涨、额度紧，现在房贷又不赚钱，银行不太愿意将资金投入这一块。本来符合条件的申请者就过多，对于非正常渠道获取资格的，银行查的比之前更严，这样我们的路就被堵的越来越窄&。
点评：目前，有部分外地人虽然在合肥工作，但是并没有购买社保，一旦补缴社保的路子被封死，这一批人买房比较的困难，其中一部分人的确是刚性需求。
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楼市迈入房贷紧缩期 购房者申房贷难打
【 】自从去年三季度传出房贷政策从紧的信号后，今年楼市在这一轮“冲击波”作用之下正式迈入房贷紧缩期。本周，上证第一演播室就此邀请专业人士为购房者提些建议。
资金审慎开闸
主持人：眼下房贷是否有所“解冻”？
赵晓霞：与去年年底相比，“解冻”是事实。由于去年四季度猛刮“控贷风”，不少银行到年底出现了无钱可贷的情况，也使得居民贷款购房一度受限。而元旦过后，房贷就属于新一年的资金计划范畴了，此前一些表示贷款额度不足而推迟放款的银行恢复了放贷，个人购房贷款审批后无款可放的情况没有了。当然，目前银行放贷以“审慎开闸”为原则，因为与往年不同，今年各银行需按季度上报贷款额，也就是将全年额度分配至每季度，而非原先的全年考核，由此银行的风险意识明显提高，坚持调控的意味十分浓厚。
利率顾虑较多
主持人：您目前接触到的贷款购房者情况与去年四季度相比是否有变化？
赵晓霞：去年二季度以来，楼市交易持续升温，政府的调控措施也是层出不穷，国家多次动用金融货币工具对市场进行调控，主要是为了防止通货膨胀和抑制流动性过剩，而楼市主要是受“第二套房房贷政策”影响，四季度交易量萎缩。我们公司二手房业务较多，由于目前房产中介业务转淡，元旦以来我们的业务也不算多。不过，从所接触到的贷款购房者情况来看，首次购房者申请房贷与以前相比变化不大，但第二次购房者受到的影响就较大，计较贷款成数下降的倒还不多，可利率成为焦点问题，由于现在银行完全按照基准利率上浮的要求办，使得一批购房者的顾虑加大。
个贷仍获支持
主持人：今年银行继续提高房贷门槛，这对购房者会有什么影响？
赵晓霞：今年一季度银行贷款目前已开始投放，但开发商和投资者所期待的贷款松动局面并未出现，基于国家政策，首付比例、贷款利率与以前相比，都有较大幅度提高，各家银行审贷也都很严。不过，我们也从四大国有银行上海分行了解到，它们今年贷款总额指标已经基本明确，并不比去年减少多少，有的甚至有所增加；而一些小型商业银行受资金面影响，如现在银行的准备金率已提至15%这一历史新高，所以这些银行的放贷动作可能有所“收敛”。此外，国有银行均表示，对房贷的审批仍一如既往。一些银行甚至称，即使贷款总额再收紧，也会全力支持个人购房贷款，要收也收公司贷款。 　　“擦边球”难度大
主持人：面对现在的房贷局面，可以给购房者哪些建议？
赵晓霞：对向银行申请贷款的购房者来说，我认为了解自己的资信情况以及弄明白现在的“第二套房房贷政策”是很有必要的。去年9月底“第二套房房贷政策”出台时还只是个纲领性的通知，但2个月不到，又出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，央行把房贷细则订得很细，操作性的加强也说明了此次政策执行力度的不同。而现在一些购房者依然搞不清“第二套房”的执行标准，比如第一套房是公积金贷款的也要计算在列，婚前一方买过房而再要买婚房的也算第二套等。如果说去年四季度时各银行对“第二套房房贷政策”的落实还有些混乱情况，今年则已经是全面严格执行，购房者难打“擦边球”。政府的目的就是不直接加息而通过房贷政策变相提高购房成本，从而抑制需求、控制房价。当然，房贷政策除了打击到投资需求外，对改善性需求造成的压力也很大，据悉现在有关方面正在收集这方面的反馈信息，但要改变现在的房贷局面可能性很小。
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