土地租用的问题，希望懂法的人给予指点？_百度知道
土地租用的问题，希望懂法的人给予指点？
我亲戚有一片8亩的土地，有个工厂要在上面建厂，以5.7万的价格租下。现在钱已交清，但我亲戚觉得土地出租价格过低，想提高价格或者是让厂家放弃交易。我亲戚和厂家并未签合同，只有亲戚签的一张收条，上注明“长期租用'其土地，并未说明是租用起止时间，也未说明租用土地面积的大小，也没有说明违约之后如何赔偿。各位高手帮我看看在法律允许的情况下，可有办法要回这块地？
提问者采纳
思路：这桩租地“合同”是一个无效合同，个人承包土地只能用于种植养植业，不能建工厂。出租土地建厂要得到村里同意，建厂要经过环保部门批准。即使村里同意出租该土地，合同订立也有要求，按每年多少租金，每年递增多少，租期是多少年，租地用途，违约责任等问题都要写清楚。就说政府干预不同意出租了，把钱和利息付给人家。
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1，因为工厂是用来建厂房，这就改变了农业土地用途，你亲戚可 以此为由收回土地。2，土地所有权属于集体或国家，个人是不能将土地“长期租用”给他人的，你亲戚的行为不合法，也是你亲戚要求毁约的理由。3，你们先和厂家谈一下，不行就起诉到法院，要求厂家返还8亩土地的使用权，法院一定会支持你们的。如有帮助请采纳！！
看你的描述，应该是耕地吧，没有政府相关部门的允许是不可以作为他用的，比如建筑、开办工厂等等，只能用来搞农林牧等项目。还有一点，即使不是耕地，用来做宅基地或者商业用地（也就你说的建工厂）的话，必须的有相关部门的允许或批示才可以开发，否则就是违法行为，也就是说你说的情况即使有合同或协议也不具有法律效应，所以你只需把钱退给租用方，直接收回土地就可以了（因为本身这个过程就是违法行为，相信你收土地的理由自己也有了吧），否则你也会受牵连的。〖仅供参考〗
《土地管理法》规定，土地所有权人只有国家和集体，你亲戚的地也只是拥有土地使用权。如果有土地证，是办理了合法审批手续的土地，爱租给谁租给谁。但你说别人去建厂，说明你这块地还没用，或者建设程度很低。回去问问有没有土地证吧，问清楚这块地是耕地还是已经建设，有无合法手续，是否符合土地利用总体规划，是否符合城镇建设规划。这些法院都会在审查的时候考虑到。没有土地证别指望法院支持，国土局发现了还会来查处的，打当地国土资源局的法律咨询电话，一般都会有人给你说明白。按照现行用地标准，5.7万元一亩地都办不到，租的确实便宜。
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出门在外也不愁土地利用的晋城样本:废铁矿上建工厂 煤企投资旅游业-土地利用-中国新闻-东方网
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土地利用的晋城样本:废铁矿上建工厂 煤企投资旅游业
来源:东方网 作者:霍世杰 选稿:赵菊玲
王莽岭的门票即将从60元升为100元
锡崖沟大瀑布今年十一前正式竣工
锡崖沟花费30年砸出的挂壁公路
　　东方网记者霍世杰6月20日山西晋城报道：今年6月25日是第20个“全国土地日”。8年来，全国土地执法模范市――山西晋城市面对耕地保护与经济发展的严峻形势，努力做到了既严格规范监管，又在土地的有效利用和整理补充方面有不少创新。记者20日走进晋城市陵川县了解土地利用与转变发展的晋城样本。　　　　　　推平荒废铁矿建镁业工厂
不占耕地也能破解用地难　　　　　陵川县位于山西省东南部，拥有丰富的白云石资源，利用晋城市优质煤层气为燃料，进行原镁及镁合金项目开发此前在该县属于空白。“当初我们是希望在资源地附近设厂，但周围都是耕地，经过一番考察，我们选择了附城镇沙泊池村西500米的一座废弃矿山作为工厂选址。”在那里，一家占地面积达80余亩、由个人投资的镁业工厂已经投入试生产。　　　　该企业负责人告诉东方网记者，此处原为一个铁矿山，附近的村民常年进行私挖，不仅掏空了山，还留下了许多坑洞。在县政府的优惠政策下，我们将矿山推平了18米，并在上面建立加工厂房，没有占用过一分耕地，“虽然工厂距离白云石矿距离约50公里，由于此处靠近公路，运输十分便利。”　　　　总投资1.2亿元、年产1万吨原镁及镁合金工地一期工程已经建成，目前已经进行了试投产，“如果按目前市场价每吨镁18700元的价格计算，每年的利润有1.5亿元，还能解决周边村庄400多名农民劳动力的就业问题。”　　　　　煤炭企业投资旅游业
王莽岭今年有瀑布明年通高速　　　　　陵川县国土资源局局长王春林告诉东方网记者，该县山多地少且土壤质量差，虽然人均耕地有1.8亩，但由于单产率低，粮食产量仅够本县自给自足，保护耕地死守“红线”就成了一个死指标。作为晋城市经济较为落后的地区之一，陵川县该如何在发展经济与利用土地方面做到平衡呢？王春林的回答是：“旅游业。”　　　　位于太行山南端最高地带的陵川县，拥有一个国家4级风景区――王莽岭，相传西汉王莽追赶刘秀到此并交战故名。作为山西和河南的界山，王莽岭拥有由高低错落的56个山峰，千仞峭壁如一石削成，森林复盖率达90%以上，“要想领略太行山的风采，首选就是王莽岭，全部景点逛下来，要走上好几天才行。”为此，王莽岭山顶上依山而建了一个三星级的酒店，“早上推开窗户就能看到云海和日出。”　　　　虽然景区门票只有60元，但2009年王莽岭仅接待了10几万游客，路难走成了此地开发的最大难题，从晋城市到此地需要2个多小时路程，其中一段路还十分颠簸。王莽岭景区总经理翟苏旗告诉东方网记者，明年五一前，高平至新乡的高速公路陵川段即将通车，届时从晋城到王莽岭仅需1个小时。　　　　拥有被誉为中国乡村筑路史上的一大奇迹――挂壁公路的锡崖沟目前正在紧张施工，今年十一，游客就能在此观赏锡崖沟大瀑布的风采，“只需要花100块钱，就能在这里游山玩水。”值得一提的是，这些景点的出资方正是晋城市唯一一家上市公司、以煤炭为主业的兰花集团，投资金额已超过5亿元，“煤炭业带动旅游业，实现经济增长转型才是我们的致富之路。”您现在所在的位置:
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我们怎样建工厂 区分土地功能提高土地利用率
新华网浙江频道（ 14:09:14） 来源：浙江日报
&&&&新华网浙江频道9月6日电
人多地少是我国的基本国情。目前，我国人均耕地不到世界人均水平的40%。尤其令人担心的是，近7年来，全国耕地减少了1亿亩，占全国耕地总量的5%以上。与电、水、油、煤等能源一样，越来越紧缺的土地资源，已经成为制约我国经济社会发展的一大瓶颈。
&&&&为此，对正在步入快速工业化阶段，打造“先进制造业基地”的浙江来说，更加合理地使用土地，提高工业用地的利用效率，已经成为一种迫切的现实选择。记者就此采访了有关权威人士和专家，请他们谈谈在用地紧张的情况下―――
&&&&花园式工厂与清洁工厂的选择
&&&&随着人们对环保的日益重视，近年来“花园式工厂”一度成为时髦的字眼，一些企业在建设厂区时，过于追求绿化面积和“花园式”的效果，并以此作为企业的一个“形象工程”。
&&&&但是，专家们却普遍认为，硬性扩大工厂的绿化面积，一味推崇“花园式工厂”的做法是不可取的。国土资源部土地利用司司长胡存智说，国外虽然也对工厂的绿化面积有所规定，但是很少有刻意在工厂内造花园的做法。例如在美国，绿地相对集中，生态系统被保护起来，而不是建筑与绿地相互阻隔。
&&&&胡存智指出，工厂以工业集聚为特征，而花园是供市民休闲用的，两者在功能上存在根本性的不同，“花园式工厂”是对花园和工厂功能的一种误读，也是人们对工业化的一种误解。同时，在工厂这一生产性机构内部，也无法实现花园的功能。他认为，由于自然的净化功能与工厂所需的净化功能相差很远，除了化工制药等一些特殊行业外，很多企业所谓的“打造花园式工厂”，实质上造成了用地浪费，也背离了工业发展的规律。
&&&&正在浙江大学华家池校区参加土地利用规划经济与政策分析高级研修班的一位学员告诉我们，他所在的地区森林覆盖率高达79.1%，但还是有很多企业大量占地，建造“花园式工厂”。大量分散的绿地无法形成完整的生态系统，不仅没有发挥环保功能，而且还耗费了大量的人工和浇灌用水，造成了土地资源浪费。
&&&&针对这一现象，浙江大学城市与区域发展研究所所长欧阳安蛟指出，企业重视环保无可厚非，但是我们应该着力打造务实的“清洁工厂”，而不是务虚的“花园式工厂”。不能仅靠厂区内部人工栽培的花花草草、形同虚设的庭台楼阁来表现企业的人文内涵，而应该在循环利用资源、进行清洁生产的过程中达到化解“三废”、构建良好生产环境的目的。
&&&&厂房应该造单层还是多层
&&&&在宁波市郊某镇的一家橡胶五金厂内，我们看到一大片单层厂房。整个工厂内只有办公楼是多层的，厂房和仓库都是单层。该厂厂长告诉我们，造单层厂房是浙江乡镇企业的普遍做法，因为它的造价不仅要比多层厂房便宜很多，而且节省了进出货物的装卸成本，还便于对工人的管理。
&&&&果然如其所言，我们在调查了该镇数家企业后发现，无一厂家采用建造多层厂房的做法。显然，在人均土地不到全国平均水平30%、人均耕地不到全国平均水平一半的浙江，建设用地的集约利用还没有引起企业足够的重视。
&&&&杭州市国土资源局地籍处处长蔡兵备说：“在我们这儿，常见的现象是一个厂里有多栋楼，而在香港则是一栋楼里有多家厂。”曾经在香港从事土地管理工作达3年之久的胡存智也认为，在土地的集约利用方面，香港的经验值得我们借鉴。香港当年在进行招商引资的过程中并没有采用降低地价的方法，现在看来是有远见的举动。因为招商引资是短期的行为，并且随着经济的发展，工厂随时可能转移到其他地方。在香港市区，工业用地一般都是建高层。即使在部分产业转移到珠江三角洲后，香港对空厂房也进行了很好的利用。一是将之用来作为新型工业的装配和包装车间，二是用来作为工业厂家管理层的办公用房。
&&&&那么，为了提高工业用地的使用效率，我们究竟应该建造单层厂房还是多层厂房呢？胡存智指出，针对不同的行业形态，应该采取不同的方法，不能一概而论。首先应该划分产业类型，相对而言，轻工业如服装、玩具业和一些高新技术产业比较适合建造多层厂房，而重工业的一些车间本身就要求高大开阔的车间，生产、搬运重型原料和产品的需要使得一些重工业企业无法建造多层厂房。因而，我们应该尊重不同产业的发展规律，采用多种途径和手段来建造厂房。一些将来有可能建多层厂房的企业，应该预留多层发展的空间；而一些工艺性要求不高的企业，则可以共用厂房。
&&&&胡存智司长还强调，为鼓励和促使一些可以建造多层厂房的企业放弃眼前利益，尽可能达到工业用地的高效利用，政府部门也应该在地籍管理和土地利用的权利设定方面做更细致的工作，以建立和健全土地集约利用的激励和约束机制。
&&&&“全能工厂”“五脏俱备”不一定高效
&&&&我们不难想象传统厂家的布局：既有生产的厂房，又有储藏原材料的仓库，还有存放成品的库房，车库、后勤等等设施一应俱全。“五脏俱全”的企业固然存在一定的优势，但在土地利用效率方面却存在着极大的硬伤。专家指出，一个在功能上追求完美和全能的工厂往往实现不了资源的高效利用；相反，一个抓住核心生产环节和主要增值功能、舍弃细枝末节的厂家却能够实现利润增长和土地高效利用的“双赢”。
&&&&胡存智说，在香港，不同企业在功能上一般都有明确的分工，很少见到“小而全”的公司。以小型工厂为主的香港，拥有很多专门的运输公司、仓储公司、物流和配送公司，分解了生产企业的一部分功能。利用这些社会公共系统，厂家便能够把土地资源集中在主要产品的生产用地上，大大提高了土地的利用效率。这些经验很值得我们的中小企业借鉴。从长远看，“五脏俱全”的运行模式既不利于企业拓展经济发展的空间，也不利于建设用地的集约利用。
&&&&库房和货仓怎样设置才能有效用地
&&&&当大量生产企业把仓储、配送功能独立出来，由专门的公司打理之后，仓储、物流公司就开始面临如何设置库房和货仓的问题。
&&&&香港在实践中发现，单层货仓利用率低，造成了土地资源的严重浪费。单层简易式结构的货仓造价低但占地面积大，只适宜于土地资源丰富的地区。香港葵涌码头20世纪70年代以前的货仓多属单层，但随着土地资源的日益紧缺，80年代以后“亚洲货柜”、“嘉里物流”等所建的多层大型仓储配送中心逐渐成了主流。
&&&&目前国际先进的库房和货仓主要有几种结构模式：一是纯粹单层结构，但仓顶高，设多层货架。美国许多货仓采用此模式，其特点是建筑成本低，占地面积大。二是单层与多层结合的混合结构，整体上是单层，但其中部分用钢结构分割成多层。美国UPS航空物流、“世界港”等大型物流配送中心采用此模式，其特点是利用率较高，成本也较高。三是多层结构，但与一般多层建筑不同，不是用电梯运货，而是设有专用车道，货柜车可直接开到各楼层。香港亚洲货柜物流中心就是第三种模式的突出代表。该中心分A、B两座，分别为7层和13层，各楼层间通道总长度达27公里。其特点是土地利用率很高，大楼占地面积仅7万平方米，而建筑面积却达87万平方米，且楼层高（最高8米），可设多层货架。缺点是造价昂贵，总投资44亿港元，平均每平方米约5000港元。
&&&&据了解，浙江省一些库房的建设成本仅为每平方米几百元人民币，但是建筑密度和容积率都十分低下，无法实现土地资源的高效利用。
&&&&有关专家认为，由于各国、各地区所处的发展阶段不同，具体经济条件和社会环境也不同，我们在借鉴它们的先进经验时，一定要尊重客观环境和企业的具体条件，在企业经济状态允许的条件下提高货仓和库房的利用率，从而达到企业发展和土地高效利用的双重目的。
&&&&【观点】
&&&&区分土地功能　提高土地利用率
&&&&在探求土地资源的有效利用方面，城市土地的功能区分日渐成为一个重要的概念。日前，我省已经开始对工业、卫生、教育、体育等8个行业的建设项目提出了用地控制指标标准，对用地的投资强度和容积率做出严格规定，有助于促使土地使用者合理设置土地功能。
&&&&那么，究竟应该怎样区分土地的使用功能呢？
&&&&杭州市国土资源局地籍处处长蔡兵备告诉记者，杭州市在区分土地功能方面已经取得了一定的成果，比如原先位于武林路上的炼油厂已经迁至郊区，另有一些企业通过资产重组、并购过程中重建和缩小厂区，都在一定程度上提高了土地的利用率。但是在土地功能的细分方面，还应该向发达国家和地区学习。他认为，香港的土地功能就分得很细，商业区和产业区有比较严格的区域划分，从而实现了土地资源的科学、有效利用；再者，香港的用地计划很公开，一般都是年底调查，年初公布，政府在确定下一年度用地总量和用途分类方面做了大量细致的工作。
&&&&国土资源部土地利用司司长胡存智也指出，香港在提供土地时就对土地用途做了严格限制，并且是在协调当地社会、经济发展条件的基础上确定土地的用途、建筑的密度，这些先期的条件设定有效地防止了土地的非集约化利用。
&&&&但是也有专家指出，土地功能区分过细也会带来一些负面影响，比如居民的工作地点和居住地点往往离得非常远，从而加大了交通投入，也在一定程度上增加了用地面积。这类专家强调土地使用功能的适当混合，他们认为，居住地与工作场所之间的距离应尽可能接近，避免出现工作区与居住区明显分区的现象。
&&&&美国马里兰大学教授、林肯土地政策研究院院长特别助理丁成日博士近日告诉记者，在这方面，美国在上世纪末就提出了“精明增长”的规划模式，贯彻紧凑社区、就近就业、降低开发和环境成本、尊重自然生态、混合土地使用等十大原则，在土地规划利用方面取得了较大成效。
&&&&正在组织土地经济学研讨会的浙江大学土地管理系教师吴宇哲告诉记者，城镇的土地利用相对于大城市而言是不够集约的，这与小城镇用地功能分区不明确有很大关系。但他相信，随着政府对土地市场治理力度的加大、学术界对土地规划利用研究的深入、企业界和广大人民对于土地集约利用的日渐重视，作为国家最重要的、可调控的资源―――土地，一定会得到更加高效的利用。
&&&&【链接】
&&&&苏南：集约用地新趋势
&&&&随着经济的迅猛发展，土地资源日益紧张的苏南地区出现了集约用地的新趋势，实现了土地资源配置由行政划拨为主向市场配置为主、土地由粗放利用向集约利用的两个转变，不仅提高了土地利用效率，优化了工业、农业、商业和生活区的布局，而且节约了大量耕地，使经济步入可持续发展的良性之路。
&&&&经过前些年的发展，苏南大片大片的良田建起了工厂，昔日的“鱼米之乡”变成了厂房车间，成千上万的农民在工业化浪潮中变成了工人。由于经济发展迅速，用地数量与日俱增，同时存在着用地结构不尽合理，工业用地增长过快，重复建设、低价竞争和粗放利用的严重现象。有些地方不恰当的行政干预，使土地大量转用，征用后又得不到及时利用，造成土地供需矛盾突出；在城市建设中，不顾实际搞“大马路”、“大广场”，农民的土地权益难以保证，严重扰乱了土地市场秩序，进一步诱发用地单位圈占浪费土地，导致农业用地数量直线下降。
&&&&针对这一情况，苏南积极推行以“三集中”为代表的土地集约利用的新方式，目前已开始起到明显作用。
&&&&江阴市最先推行了“三集中”用地的创新之举。江阴是江苏经济第一县，２００３年财政收入突破６８亿元。但江阴人均耕地仅０．６７亩，是个典型的人多地少、人地矛盾突出的地区。江阴以沿江开发为契机，大力推行“工业向园区集中、农民向城镇小区集中、农业向生态园区集中”的发展思路，努力推进土地利用方式的根本转变，最大限度地发挥土地资源的经济效益和社会效益，实现了经济社会的可持续发展，并确立了“工作在园区、居住在镇区、生活在社区”的现代农村新模式。现在，全市已有６个镇率先建成“无村镇”，其中新桥镇从２００１年开始探索这一方案，共节约土地２９２５亩。
&&&&丹阳市埤城镇常兴村为解决建设用地不足的矛盾，通过科学规划，将原来的自然村重新统一规划为“三区两基地”，即工业区、居民区、文体商业区和吨粮田基地、多种经营养殖基地。通过土地整理和村庄拆建，把相对分散的４个自然村撤并到大的中心村，既改善了农民的居住条件，美化了村容村貌，还落实了乡镇企业发展用地，耕地面积不但没有减少，反而净增１６０亩。据新华社
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