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先摸市场再做产品：商铺投资热的冷思考
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最新调查显示：有近七成被调查者对未来1－2年北京房价持看涨态度?１６％被调查者认为房价将大幅上涨，认为北京房价将稳中微涨的被调查者比例占５３％，只有１３％的被调查者认为北京房价会出现不同程度下降。 消费者的看涨预期和巨大需求不仅助推了北京房价的飙升，也激发了个体...
&&& 最新调查显示：有近七成被调查者对未来1－2年房价持看涨态度?１６％被调查者认为房价将大幅上涨，认为北京房价将稳中微涨的被调查者比例占５３％，只有１３％的被调查者认为北京房价会出现不同程度下降。&　　消费者的看涨预期和巨大需求不仅助推了北京房价的飙升，也激发了个体、炒房的欲望，而且不容忽视的一个情况是，它拉动了自然人和各企业对、的投资、投机冲动。 　　令人关注的是，商的代表人物潘石屹近日表态，从去年下半年开始，其公司就毅然决定：在未来三年时间内不再做住宅项目。因为他发现同地段项目的租金回报率要比同地段公寓的回报率高出一倍多。而且销售价格可能会有泡沫和水分，但租金的回报率却是相对真实的。因此他将阵地转到了开发写字楼和上。 　　由于工作的关系，也经常有朋友向记者询问的问题，他们认为投资商铺比投资住宅回报更高，也更稳当，起码国家宏观调控对商业地产的动作较小，影响不大。 　　一位在北京西四环内有两套住宅的女士，准备把其中的一套卖掉，投资商铺，因为以前她一直是开院的，生意红火，后来由于拆迁停业，没有找到合适的地方。她对记者说，经过她的考察，她认为北京北部和东部商业的发展最有前景，最近她看到一份叫作《立水桥商业白皮书》的报告，其中对“奥北新商业中心”的描述让她十分信服。 　　她说她做生意特别是开店比较相信风水，当初不被看好的亚运村一带现在已经承接了京城商业中心的北移，繁华得使后来者再想切入竞争都很困难。而奥北新居住中心已经形成，以立水桥城铁１３号线和地铁５号线的交汇点为枢纽，北有亚洲最大的社区天通苑，南有几十万人聚居的北苑小区，奥运村附近的中高档楼盘星罗棋布，世茂奥临、顶秀清溪、上园、华发颐园等汇集众多都市白领消费人群。 　　她认为城铁立水桥站南侧、以１０万平方米“明天商业中心”为核心的奥北新商业中心将集聚大量的中高端消费人群。记者注意到，城铁立水桥站北侧除了早先建成的“北方明珠”商业设施，体量颇大的东亚奥北中心、龙德广场等商业地产项目已开始围栏建设。所有这些将可能在２００８年奥运会前造就出一个奥北新商业中心。 　　这位女老板还向记者讲述了她购买明天商业中心商铺的想法和过程。 　　她说，明天商业中心均价可能在１２０００元／平方米左右，比周边好多住宅的价格还低很多。“在这个上风上水、人气日盛的京北旺地，１２０００／平方米的价格实在让我吃惊，旁边的高档住宅均价还在１５０００／平方米呢。作为商铺，这么低的价格难得，我非常看好它的升值潜力，所以一下买了两个铺子，一个自己用作开店，一个准备将来出租或出售。我还把朋友也带来了。” 　　“把朋友介绍来一起投资商铺。”体现出她的房产生意经。原来，她买的店铺二十平方米左右，面积较小，自己又不是知名，所以到明天商业中心人家根本不买账，更不可能预订上好的位置；再看，商铺分布图上早就涂满交了订金的知名商业品牌的颜色，国际品牌有、、肯德基等，国内品牌有大鸭梨、东来顺、小土豆、上岛咖啡、永乐和四大国有银行等。 　　于是她采取借势生财之道，通过介绍自己的朋友知名大企业入驻的方法，让他们买下几百平方米的店铺，同时也把自己的小店带进去；作为对推荐客户的回报，明天商业中心会给她一定的优惠。 　　５月２０日记者在明天商业中心知名家签约大会现场采访了几位投资此处商铺的商家，了解他们投资商业地产的想法。 　　他们认为，首先，要看项目开发商的经营理念。是以双赢为原则，保证投资者利益，还是抱着“一卖就走”的心态，追求短期开发效益？其次，要看产品是否找到了项目所在区域的空缺。第三，要看地段价值，交通、基础设施和居住区水平是否足以带来相当的消费人群。 　　在这方面，明天商业中心的模式值得称道，即根据商家需求定制商铺、定制售价、定制租金；另一方面是了解消费者对区域商业的需求。通过这种“业态双定制”调查活动，实现开发商、经营者、消费者的需求连通，共同打造奥北都市白领的消费主场，造就奥北新商业中心。 　　这样的商业地产属于比较成熟的，投资它具有可靠性。况且该项目所在地段是京北惟一的集轨道交通与公交交通为一体的枢纽，人流巨大但又欠缺适合都市白领消费的业态，这为该区域商业发展做好了铺垫。 　　“先摸市场，再做产品。”这不仅是商业地产开发商成功的关键，也是商铺投资者应该看重的项目经营模式，产品特色与市场需求不一致是商业地产开发商和投资商的大忌。
&&&&（来自中国经济时报)
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住宅、写字楼、商铺、产权式酒店及其他类型的物业中 更加关注商铺投资。
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前景向好　并非有商业地产都值得投资
投资前景总体向好 　　并不意味着所有的商业地产 　　都值得投资 　　　面对商业地产趋热之势，也有人发出了不同的声音。 　　“这段时间，关注商业地产的人是越来越多了。虽然商业地产投资前景总体向好，可并不意味着所有的商业地产都值得投资。对于普通投资者来说，这是个水很深的投资领域。”杭州市商业地产协会会长金毅明确表示，他不赞成毫无经验的投资者盲目闯进这片区域。 　　在他看来，杭州商铺或写字楼的租售比（指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）仍非常低。“从理论上说，国内城市商业地产的回报率应该在7%以上，国外的一些商业地产项目已能达到8%的租金回报率，但杭州商铺的平均回报率只有3%左右，能达到6%的商铺就算是优质商铺了。” 　　金毅认为，杭州作为二线城市，短期内商铺的回报率不太可能达到北京、上海等一线城市的涨幅，而且单就杭州写字楼来说，存在不少“空置”，其空置率甚至明显高于住宅，因此短期内若有大量投资客入市，必然会导致市场供大于求，直接导致泡沫的产生。 　　“新政对商业地产并非毫无负面影响，目前政府新政‘组合拳’还未悉数亮相，对住宅乃至商业地产的影响还存在变数，而且物业税意欲向商业地产试征的预期仍未明朗，因此将商业地产作为资金‘避风港’，仅是短期投资行为。”汉嘉地产顾问、土木咨询高级研究员秦翰林也认为，如果短期内大量资金注入商业地产，炒高商用物业，极有可能透支商用物业的投资价值，增大投资风险，尤其是郊区类的商业项目，短期内回报低，市场风险大。 　　同时，中原地产商业地产部提供的一组数据也说明了租售比之间的关系（仍以杭州武林路为例）—— 　　2007年，这条街上的商铺租金均价是元/平方米/年； 　　2008年上半年，1万-1.2万元/平方米/年，涨幅为2000元/平方米/年； 　　2008年下半年，受金融危机影响，又回落至元/平方米/年； 　　2009年，租金甚至一度降至元/平方米/年； 　　2010年上半年，租金均价回升至元/平方米/年。 　　如果把上述数据以图表形式呈现，我们可以观察到一条几乎为平行直线的平均租金价格线，而这几年武林路的商铺售价却在大幅上涨。 　　先有商再有铺 　　普通投资者一定要牢记这句话 　　作为普通投资者，如果想投资商业地产的话，哪些类型的业态值得投资呢？ 　　“长远来看，商用物业应该看重具有稳定回报且具有升值潜力的物业，如市中心或地铁、高铁等轨道交通沿线物业，其抗跌能力较强，投资回报稳定，风险低。”汉嘉地产顾问、土木咨询高级研究员秦翰林认为，选择商业地产项目时，要从长远投资的角度去考虑。 　　“我的经验是，投资商铺一定要跟着政府规划走，凡称为商铺者，都是先有商，后有铺，盲目投资肯定会失败。”徐海华认为，投资商铺不像投资住宅一样，只要整个楼市向上，无论地处杭州市区任何一角的住宅都会跟着涨一涨。投资商铺的门槛比较高，要求投资者有好眼力。如果看得不准，即使是投资了同一条街上的商铺，也会出现“冰火两重天”的现象。 　　“成熟地段的商铺经营一般十分稳定，很少会有商铺空出来，一旦空出也很容易转手，但客户对商铺的需求量又很大，供不应求的局面十分明显。”马爱萍认为，好地段的商铺一直处于抢手状态，所以考察商业氛围是十分重要的。 　　“商铺为杭州城市商业做出了不小贡献。”杭州市贸易局网点规划处相关负责人认为，对于投资总量不高的投资者来说，一些商业业态趋向成熟的社区商铺是比较值得关注的。这些小商铺一般都不大，却承担了周围居民日常所需的水果、小型餐饮、邮政、银行、美容美发、糕点、通讯、图书等十余种商业业态的需求。有些甚至发展成具有特色的商业街，如文一路翠苑段的服装特色街，朝晖的河东路餐饮特色街，香积寺路足浴特色街等。 　　“尽管新政当前，投资商铺的优势凸显，整个商业地产也走在一个缓慢回升的道路上，但对中小投资者来说，理性投资、规避风险才能有助于商业地产正常发展。”金毅认为，商业地产的新转机不会马上出现。且不说针对商业地产的物业税是否会出台，对于普通投资者来说，由于商业地产的物业管理费用、水电费等成本都两倍甚至三倍于普通住宅，一旦出现在短期内找不到承租人的状况，持有的商业物业反而可能加剧投资者的负担，所以，一定要谨慎选择投资项目。 　　未来杭州 　　哪些区域的商铺值得投资？ 　　“大城北”呼之欲出 　　“因为新政影响了投资者购买第二套房，所以很多资金都转向了商业地产。投资者购入的商铺再多，也不受新政限制。”科威不动产品牌总监王慧认为，新政对于商业地产是个推动，商业项目要求首付五成，利率1.1倍，这与调控之后的二套房贷款条件一样。所以当住宅产品因调控遇冷时，商业地产的投资优势也就显现了出来，具体到投资区域时，她提到了城北区域。 　　“我时常自己一个人跑去小河直街逛逛，那边的店铺的确越来越火了。”方正房产营销策划部副经理冯戎说，他对城北这块区域比较关注，从地理位置上看，城北可以说是离杭州市中心比较近的区域，“总比九堡之类的近很多”，同时，再加上旅游文化元素的出现，“那一带，可以说是价值洼地，值得大家去关注。” 　　“城北的发展有着不可小觑的实力，这些商铺的发展缺的就是推动力。”金毅认为，随着今后运河沿岸景观的完善，高档小区的建立，人流量将会不断增多，这些都会为运河沿岸经济的发展提供前所未有的机遇。 　　“新城西”商圈升温 　　“城西区域中，新银泰周围，比如丰潭路的商铺以后可能还要涨价。”徐海华认为，从投资价值看，作为杭州较早出现高档住宅的区域，城西的居住氛围浓厚。随着居住密度的不断加大，商业配套不完善的短板也凸显出来。 　　说起杭州“城西”，一般人会联想到古荡、翠苑、蒋村一带。而事实上，随着交通基础设施和城市布局的延伸，一个“大城西”概念已被更多的人接受，一般认为，东至上塘路、南至天目山路、西北覆盖绕城高速，都应纳入“大城西”范围。从2004年开始，城西就已经传出将开出银泰、沃尔玛等大型商场、超市的消息，而大型商业项目开出的消息对商铺租金的带动更明显，值得注意的是，这些大型商业项目都集中在城西丰潭路和余杭塘河一带。 　　“滨江”商圈逐渐形成 　　“杭州商圈已经实现从一个中心向多个中心发展，滨江的商业氛围已逐渐形成。”杭州市贸易局行业管理处处长王永清说，之前滨江一直人气不旺，星光大道首期落成后，这里的住宅入住率呈直线上升趋势，周边商铺价格也跟着翻了好几番。 　　“滨江区域已建起了不少品质不错的楼盘，随着这些楼盘入住率的提高，相信对相关配套的需求也会越来越大。”徐海华提到，比如倾城之恋与风雅钱塘两个楼盘之间的沿街商铺，就自发形成了配套的商业业态。随着高品质住宅区入住率的提升，社区商业将是滨江发展前景较好的商业业态之一。 　　地铁效应影响下的下沙商圈 　　“下沙作为副城，商业发展的空间还是很大的。”在谈到下沙时，王永清认为，虽然目前入驻下沙的一些商业业态的品牌度不及滨江，但是这里并不缺乏商业升值的空间。同时，另一位商业地产界人士也认为，地铁也将为下沙的商业地产带来新的契机，等到下沙与杭州主城区的交通距离拉近后，位于下沙的特色商业还是能吸引杭州城区消费者的。
资讯来源：每日商报&&编辑：jzw
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买房不如买商铺 重庆最值得投资商铺推荐 最低首付9万
来源：365地产家居网
365地产家居网
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业主社区&#12539;TOP 10商业地产复兴 南宁最值得投资的商业
腾讯房产黎志康
[导读]在严厉的楼市调控政策下，住宅投资受到了比较大的打压，投资的风险增大，炒作资金大量流出。这些被新政逼出来的资金大量涌向商业地产，商铺投资逐步呈现热潮。随着国五条的落实和一系列调控政策的逐渐深入，在限购、限价、二手房个税、征收房地产税等政策的大背景下，越来越多的人正在面临购房难题，在这种情况下选择更有升值空间的商铺投资将受到更多关注。在南宁日益步入寸土寸金的时代，“商铺在手，生活不愁”正常情况下说得一点都不为过。现在编辑带大家看看南宁有哪些商铺值得投资。相关楼盘户型面积销售价格优惠/动态咨询电话楼盘图库33-134平最低价18000元/平城市中心旺铺热销中400-700-1234 转 43523 70-1800平均价18000元/平开盘当日折后均价为18000元/平方米400-700-1234 转 19564 45-80平均价7500元/平预约可获5万元每套购铺优惠400-700-1234 转 19482 23-353平最低价25000元/平起预约最高享20万元购铺大礼400-700-1234 转43580 50-120平均价9000元/平12万平方米开放式潮玩文化街区面市400-700-1234 转 1955523-95平均价8000元/平首付8万，买一层送一层400-700-1234 转 1954130-86平价格待定2万元即可投资，预约即享5万元投资资金400-700-1234 转4359860-70平均价7000元/平精装现房，最高享11.9万购房优惠400-700-1234 转 19584 商业地产复兴 南宁最值得投资的商业 （相关楼盘）腾讯房产声明：一切标明来源“腾讯房产”或注有“腾讯房产”LOGO的所有文字图片等资料，版权均属腾讯房产所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，最终以开发商公布为准，买房需谨慎，投资有风险。重点推荐：大和平华西商业城市中心旺铺热销中，超值投资价每平方米18000元起。推荐理由：市中心稀缺商铺，日均人流量达30万，老牌企业。项目地址：南宁市华西路38号咨询热线：400-700- 腾讯房产南宁站讯：大和平华西商业城位于朝阳商圈，是投资客和铺主入驻市中心的最佳机会，超值投资价每平方米18000元起，自主经营可直接享有市中心日均30万的人流量，以及便捷的配套。
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特色：品牌开发商
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均价：均价8500元/平方米
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