房地产开发实务操作培训讲义
本讲义是笔者2005年担任一家房地产开发公司法律顾问时对该公司全体员工进行培训时所写，由于笔者才疏学浅，再加上时间紧迫，难免存在谬误之处，敬请大家批评、指正。
房地产开发实务操作培训讲义（1）
&& 一、建设项目立项许可
建设项目立项许可是房地产开发的第一关，也称为建设项目计划管理制度。根据我国现行的投资管理体制，立项许可一般要经过以下阶段或者程序：
&& （一）项目建议书的编制：
项目建议书的编制是指由房地产开发企业根据国民经济和社会发展的规划和需求，经过调查、预测分析后形成的文字报告，其内容一般包括：
&& （1）建设项目提出的必要性和依据；
&& （2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；
&& （3）资源情况、建设条件等初步分析；
&& （4）投资估算、建设规模、资金筹措的设想；
&& （5）市场前景和社会、经济效益的预测。
项目建议书编制完成后，按照建设总规模和限额的划分审批权限报批。
&& （二）可行性研究（分析）：
项目建议书一经批准，便可着手进行可行性研究。可行性研究一般是委托经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位承担。通过对建设项目在技术、工程和经济上的合理性进行全面分析论证和多种方案比较，提出评价意见。未经可行性研究通过的项目不得编制和报送可行性研究报告。
可行性研究报告编制完毕，应按原项目建议书的审批权限，报有权审批的计委审批，并应征求规划、土地管理和环保等行政管理部门的意见。可行性研究报告一经批准，便成为确定建设项目、编制设计文件的依据。
&& （三）初步设计和施工图审查
&&&&可行性研究报告批准后，即可履行建设项目选址审批手续，取得建设项目选址意见书和规划红线。选址获得批准，便可委托具有设计资质的单位进行初步设计。初步设计完成后，报请计委会同行业主管部门组织审查、批准。初步设计文件批准后，由设计单位按照已批准的初步设计文件进行施工图设计，再由项目法人组织监理、设计、安全、施工等单位进行会审。
&& （四）正式立项
在可行性研究报告经计划部门批准之时，一般便获得初步的立项许可。当初步设计文件经计划部门批准时，一般就获得建设项目的正式立项批准文件。建设单位持该文件可积极做好开工准备，包括向城市建设规划部门申领建设用地规划许可证，向土地管理部门申请国有土地使用权批准文件，向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证。
二、建设用地规划许可
建设用地规划许可是指城市规划部门按照城市规划法的要求，对新建、扩建、改建项目是否符合城市规划进行审查，对符合规划的项目作出准许设计、施工决定的法律行为。
申请规划许可，一般分三个阶段进行：
&& （一）申请规划选址意见书
建设项目批准后，必须履行建设项目规划选址审批手续，核发规划选址意见书，进行初步设计，主要工作步骤如下：
&& （1）选址申请
建设单位持有效的计委批准建设项目的有关文件和拟选用地方案或意向和项目可行性研究报告向规划管理部门提交选址书面申请报告，领取《建设项目规划选址审批表》。
&& （2）选址踏勘
规划部门收到建设单位的申请项目规划选址材料，经程序性审查，认为符合规划选址条件，便指派有关人员与建设单位会商，约同与建设项目有关的行业的行政主管部门共同进行现场踏勘，提出两个或两个以上的比较方案，提交规划部门作专门会议研究。
&& （3）审议定址
规划部门召开专门会议，对提交的选址比较方案进行讨论、研究，必要时，可邀请相关专业人员出席会议，听取他们的意见，最后本着优中选优的原则确定该建设项目的建设地址。
&& （4）签发规划选址意见书
根据上述会议的审定意见，规划部门向建设单位签发《建设项目规划选址意见书》，发给《用地规划红线图》。建设单位收到《建设项目规划选址意见书》和《用地规划红线图》后，便可委托设计单位进行初步设计。在六个月内提出规划总平面布置，再申请办理建设用地规划许可证。
&& （二）办理建设用地规划许可证
建设用地规划许可证是城市规划部门正式批准该建设项目用地规划的法律文书，一般分为规划许可通知单和规划许可证两部分。建设单位只有取得了规划许可通知单才能够到土地行政管理部门办理建设用地的出让和划拨手续。然后持用地申报表到规划部门领取《建设用地规划许可证》。办理建设用地规划许可证的步骤如下：
&&&（1）规划用地手续申请
建设单位在取得一书一图后，委托的初步设计经过批准，并对项目在城市地形图上办理了规划用地的总平面布置后，便可以提出规划用地申请。
从领取《建设项目选址意见书》到报送规划总平面布置的期限为六个月，逾期未报送规划总平面布置又不申请延期的，规划部门可以吊销该《建设项目选址意见书》。
&& （2）用地复勘
规划部门与建议单位商定，约同与该建设项目有关的行业主管部门、城市测绘单位共同到现场复勘、原选址意见书确定的规划用地，界定用地位置和面积，提出规划设计要求，确定使用地形图比例和测量工作，形成复勘的第一手资料和意见。
&& （3）审议定界
根据用地复勘的资料和意见，以及该项目建设的其他有关文件和划定的红线、总平面布置，规划部门召开专题会议，审定规划用地，界定位置。
&& （4）签发建设用地规划许可通知单和规划许可证
经专题会议审定后，便可签发《建设用地规划许可通知单》给建设单位，建设单位持通知单和其他有关文件到土地部门申请建设用地，土地部门同意建设用地申请的，建设单位持有关批准用地手续，返回规划部门申请核发《建设用地规划许可证》。
三、建设用地许可（国有土地使用的申请和审批）
房地产开发离不开土地，土地使用权的取得是建设单位实施项目建设的必要和前提条件。
建设单位在委托专业单位作项目的可行性研究并编制了可行性研究报告后，在报送计委前，需先请规划、土地、环保等行政主管部门审查（也叫初审），其步骤是：先向规划部门提交选址书面申请，提出选址意向，同时向土地部门送交可行性报告，请求论证；然后经规划部门会同土地等部门进行踏勘，尔后选定建设项目的候选地址，签发项目规划选地意见书；土地部门收到建设单位送交的可行性研究报告书和规划选地意见书后，对建设单位用地的有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告，作为建设单位可行性研究报告的附件向计委报批。
在计委批准建设单位的可行性研究报告并通过初步设计审查以后，规划部门便根据建设单位的规划用地申请进行审查，审查无异议后签发建设用地规划通知单，抄送土地等主管部门。此前，建设单位应持建设项目的有关批准文件（计委批文）向土地部门提出建设用地申请，请土地部门会同规划部门进行选址踏勘，拟订供地方案，报请同级人民政府批准该供地方案。
建设单位在收到规划许可通知单后，立即应向土地行政主管部门转请市县人民政府颁发建设用地批准书，再凭该批准书向规划部门申领建设用地规划许可证。
建设单位在领取建设用地批准书后，应与土地行政主管部门签订《土地使用权出让合同》（划拨使用国有土地的除外），办理土地使用权登记，取得《国有土地使用权证书》。
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。属于土地使用权流转中的一级市场。这里的“土地使用权出让”是特指国有土地使用权的出让，在我国目前的土地市场中，并无集体土地使用权出让。土地使用者享有的只是该幅（宗）土地的使用权，所有权仍然属于国家。
根据我国现行法律、法规的规定，土地使用权出让的范围是指在城市规划区内的国有土地除依法通过划拨方式取得土地使用权以外的其他一切建设用地。城市规划区内集体所有土地的使用权可以有条件地出让——通过征用成为国有土地后依法进行出让。
集体所有土地的征用是指因国家建设的需要，强制地将属于农村集体经济组织所有的土地收归国有，然后确定给用地单位使用，并对农村集体经济组织及其农民进行补偿和给予安置的行为。国家建设征用土地由用地单位支付补偿费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费和安置补助费。其中安置补助费的补偿原则为保持失地农民的原有生活水平。
国家建设征用土地的各项补偿费和安置补助费除征用土地上属于个人所有的附着物和青苗的补偿费给付个人外，其他的由用地单位给付被征地单位，由其用于发展生产和安排因土地征用造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得挪作他用，任何单位和个人不得占用、私分。
土地使用权出让的方式为协议、招标和拍卖，日，国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》新增了“挂牌”出让方式，所谓挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。按照国土资源部的规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
土地使用权出让的最高年限分别为：
a.居住用地70年；
b.工业用地50年；
c.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
d.商业、旅游、娱乐用地40年；
e.综合或者其他用地50年。
土地使用权出让，应当签订书面出让合同，出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用者应在出让合同签订后60日内，支付全部土地使用权出让金，支付全部出让金后，应依照规定办理登记，领取国有土地使用证，才能取得土地使用权。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，但必须根据土地的实际使用年限和开发用地的实际情况给予相应的补偿。
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，必须按出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
土地使用者需改变土地用途的，必须经出让方和市、县人民政府规划部门同意后，签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。
土地使用者通过出让方式取得土地使用权后可以将土地使用权再行转移，也称土地使用权转让，属于土地使用权流转中的二级或三级市场，但必须符合以下条件：
1、转让人必须对转让的土地享有使用权；
2、该土地使用权是必须有偿取得；
3、土地使用人必须履行了土地使用权出让合同中的相应义务后，方能进行土地使用权的转让：
a.按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
b.按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
4、转让合同的约定应当符合城市规划的要求；
5、应当签订书面转让合同，这是土地使用权转让的形式要件；
6、办理过户登记。
根据《合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（一）》第9条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
在司法实践中，未办理过户登记手续并不影响转让合同的效力，只是影响到受让人是否真正取得土地使用权，也就是说，如果不办理过户登记手续，则受让人仍然面临较大的风险，概括的说，就是不能对抗善意第三人，且从严格法律意义上讲，未办理过户登记手续取得土地使用权证，就不是真正法律意义上的土地使用权人。
还有就是土地使用权抵押的问题。所谓土地使用权抵押是指土地使用者（抵押人）以不转移占有的方式将土地使用权作为履行债务的担保，当其不能履行债务时，债权人（抵押权人）可以抵押的土地使用权折价或者以变卖的价款优先受偿的一种债的担保形式。根据《担保法》第41条的规定，土地使用权抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随之抵押。抵押合同生效后，抵押人仍然占有使用土地，并有权处分土地使用权，但必须经过抵押权人的同意，否则，处分理行为无效。当然，如果该土地使用权的价值超过抵押价值，抵押人有权对剩余部分的价值再设立债务担保。
四、房屋拆迁
完成立项、规划、用地三大许可之后，当务之急便是房屋拆迁。房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规划区内的国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的行为。主要法律依据是日开始施行的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）。
拆迁前首先需要申请办理房屋拆迁许可证，经审查符合条件的，由市、县人民政府房屋拆迁管理部门颁发房屋拆迁许可证。之后便由拆迁人与被拆迁人就拆迁事项订立拆迁安置补偿协议。拆迁补偿的方式可以是货币补偿，也可以实行房屋产权调换。但拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系不能达成协议的，拆迁人应对被拆迁人实行房屋产权调换。除此之外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素（以房屋产权证书为准），以房地产市场评估价格确定。湖南省的具体做法是，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格，然后由拆迁人与每一个被拆迁人根据分类评估价格，结合被拆迁房屋的具体情况协商确定。但是同一拆迁范围内被拆迁人人数较少，并且被拆迁人愿意直接协商确定被拆迁房屋补偿金额的，拆迁人可以不进行评估，直接与被拆迁人协商确定被拆迁房屋的补偿金额。
拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿金额协商不成时，由双方共同选择房地产评估中介机构进行分户评估，充分考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、新旧程度、楼层、朝向等因素。分户评估的结果应当作为计算被拆迁房屋补偿金额的依据。
如果拆迁人与被拆迁人仍然达不成拆迁补偿安置协议，当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起诉讼。
五、项目建设
完成用地范围内的房屋拆迁、办妥《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》后，开发商应物色具有合法资质的建筑施工单位，并与其依法订立书面承包合同，依法需要以招标方式发包的，必须实行招标发包，择优选择承包单位，对不适于招标发包的可以直接发包。
我国提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。发包人可以与总承包人订立建设工程施工承包合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同，但发包人不得将应由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。
总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。
禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。违反上述法律、行政法规的强制性规定的合同均属无效合同。
此外，我国还推行建筑工程监理制度，由建设单位委托具有相应资质的工程监理单位依照法律、行政法规及有关技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建筑单位实施监督。根据《建设工程监理范围和规模标准规定》的规定，下列建设工程必须实行监理：
& （1）国家重点建设工程。
国家重点建设工程，是指依据《国家重点建设项目管理办法》所确定的对国民经济和社会发展有重大影响的骨干项目。
&& （2）大中型公用事业工程。
大中型公用事业工程，是指项目总投资在3000万元以上的下列工程项目：
1、供水、供电、供气、供热等市政工程项目；
2、科技、教育、文化等项目；
3、体育、旅游、商业等项目；
4、卫生、社会福利等项目；
5、其他公用事业项目。
&& （3）成片开发建设的住宅小区工程。
成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在5万㎡以上的住宅建设工程必须实行监理；5万㎡以下的住宅建设工程可以实行监理，具体范围和标准，由省级人民政府建设行政主管部门规定。
为保证住宅质量，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。
（4）利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程。
&& （5）国家规定必须实行监理其他工程。
国家规定必须实行监理的其他工程是指影剧院、体育场馆项目及项目总投资在3000万元以上的关系社会公共利益、公共安全的下列基础设施项目；
1、煤炭、石油、化工、天然气、电力、新能源等项目；
2、铁路、交通、管道、水运、民航以及其他交通运输业等项目；
3、邮政、电信枢纽、通信、信息网络等项目；
4、防洪、灌溉、排涝、发电、引（供）水、滩涂治理、水资源保护、水土保持等水利建设项目；
5、道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市基础设施项目；
6、生态环境保护项目；
7、其他基础设施项目。
建筑工程的质量好坏，不仅与施工单位息息相关，而且与建设单位、勘察设计单位、监理单位有着非常密切的关系。为切实保证建筑工程的质量与安全，我国《建筑法》对各有关单位所承担的确保工程质量的责任进行了明确的规定。
1、建设单位的质量责任。
建设单位不得以任何理由要求设计或施工单位在工程设计或施工作业中，违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量。设计和施工单位对建设单位违反前款规定提出的降低工程质量的要求，应当予以拒绝。如果建设单位违反该规定，则有关部门应责令其改正，并可对其处以罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。造成损失的，由建设单位自己承担主要责任，而相关设计和施工单位未依法予以拒绝的，也应承担相应责任。
2、总承包单位和分包单位的质量责任。
建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责；总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。
3、勘察、设计单位的质量责任。
建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定。设计文件选用的建筑材料、建筑物配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。
建筑工程的勘察是为工程建设提供准确的地质资料，建筑工程的设计则是直接为工程施工提供据以遵循的技术依据。如果勘察、设计的质量不能保证，那么由此造成的损失，勘察、设计单位必然要承担赔偿责任。
4、施工单位的质量责任。
《建筑法》第58条规定，建筑施工企业对工程施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。
建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。
建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当予以修复。
交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。工程未经验收，发包方提前使用或擅自动用，由此发生的质量或其他问题，由发包方承担责任。
建筑工程实行质量保修制度。保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等项目。保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。建筑施工单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。
在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期限为：
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
&& （3）供热、供冷系统，为两个采暖期、供冷期；
（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
（5）其他项目的保修期限由施工单位和建设单位约定。
建筑工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题，由施工单位承担保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
5、工程监理单位的质量责任。
监理单位不按照委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不检查或不按规定检查，给建设单位造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取非法利益，给建设单位造成损失的，应与承包单位承担连带赔偿责任。
&&&&建筑工程质量标准的评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据。
建筑工程的工期长短及能否按期完成，将直接影响合同双方的切身利益，并将关系到其他一系列合同（如商品房预售合同）能否顺利履行，因此，建筑工程的工期十分重要。
所谓建筑工程的工期是指发包人、承包人在合同中约定，按总日历天数（含法定节假日）计算的承包天数。
在实践中，导致建筑工程工期纠纷的原因十分复杂，不同原因所引发的工期延误，其所产生的法律责任和承担责任的主体各不相同，为此，我国法律、法规对此作出了明确的规定，如：
《合同法》第278条规定，隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。发包人没有及时检查的，承包人可以顺延工程工期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。
&&&《合同法》第281条规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。
《合同法》第283条规定，发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工程工期，并又权要求赔偿停工、窝工等损失。
&&&《合同法》第284条规定，因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当采取措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用。
最后谈谈建筑工程款的问题。
工程价格是指按国家规定由甲乙双方在施工合同中约定的工程造价，由合同价款、追加合同价款和其他款项组成。
工程价格的定价方式有3种：
(1)实行招投标的工程应当通过工程所在地招投标监督管理机构采用招投标的方式定价。
(2)对于不宜采用招投标的工程，可采用审定施工图预算为基础，甲乙双方商定加工程变更增减价的方式定价。
(3)一般现有房屋装修工程可采用以综合单价为基础商定。
工程价格的分类：
(1)固定价格
工程价格在实施期间不因价格变化而调整。在工程价格中应考虑价格风险因素并在合同中明确固定价格包括的范围。
(2)可调价格
工程价格在实施期间可随价格变化而调整，调整的范围和方法应在合同中约定。
(3)工程成本加酬金确定的价格
工程成本按现行计价依据以合同约定的方法计算，酬金按工程成本乘以通过竞争确定的费率计算，从而确定工程竣工结算价。
工程价格的计价方法：
(1)工料单价单位估价法
单位工程分部分项工程量的单价为直接成本单价，按现行计价定额的人工、材料、机械的消耗量及预算价格确定。其他直接成本、间接成本、利润（酬金）、税金等按现行计算方法计算。
&& (2)综合单价单位估价法
&单位工程分部分项工程量的单价是全部费用单价，既包括按计价定额和预算价格计算的直接成本，也包括间接成本、利润（酬金）、税金等一切费用。
对于招标工程采用哪种计价方法应在招标文件中明确。
工程结算方式：
工程结算方式，根据具体情况可实行施工图预算或工程概算加签证的结算方法，也可以实行施工图预算加系数包干、按工程概算包干和房屋建筑平方米造价包干等办法。
实行包干的工程，在合同中应明确包干范围，对工程价款一次包定。属于包干范围以外的的设计变更、国家规定的材料设备价格调整、人力不可抗拒的灾害等，可以对工程价款进行调整。
对工程造价有分歧的，一般以审价单位审定的造价为准。所谓审价是指社会中介机构在工程项目竣工验收后，依据双方签订的合同，国家有关定额及现场签订等工程资料，对工程造价进行的审查核对的行为。审价只是双方结算工程款的一种方式，其结果对双方均有约束力。
《合同法》第286条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》还规定了承包人行使不动产留置权的规定：发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。承包人行使优先受偿权期限为6个月，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。
关于垫资承包的效力的问题。
根据建设部、国家计委、财政部颁布的《关于严禁带资承包工程和垫资施工的通知》应属无效。但根据《合同法》和最高人民法院相应的司法解释的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。也就是说，仅仅根据部委规章来认定垫资无效是远远不够的。
随着社会的发展，人们的思想观念也不断解放和进步，否定垫资承包的效力不能适应市场经济的发展需要，日起开始施行的法释（2004）14号司法解释——《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确承认了垫资承包施工的效力。
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