城市化对房地产价格的影响分析——以成都经济区为例（可编辑）,成都经济区,成都平..
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城市化对房地产价格的影响分析——以成都经济区为例（可编辑）
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本科毕业论文--房地产供求分析
安徽工业大学毕业论文摘要房地产目前已经成为一个重要的经济产业， 然而房地产价格是房地产业最为敏 感的因素，房地产价格是否合理关系到房地产业的健康发展。房价又是由供求关系 决定的,要研究房价就必须从供求入手。 房价上涨是近年来社会广泛关注的一个热 点问题,房价上涨的持续性以及房价过快上涨的危害是大家关注的重点。08 年从房 地产行业整
体进入“冬天”以来， 房地产住宅市场出现观望心态浓重、 有效需求不足、 销售面积大幅下降、 房价增速下挫等现象， 这其中以住宅市场的格局变化最为明显。 而影响住宅市场的因素是错综复杂的，因此本文通过对房地产住宅市场供给、需求 以及房价的经济学分析，从经济学理论角度出发，提出住宅市场总供给、有效供给 以及总需求、有效需求的概念，同时基于供求平衡角度构建了供给、需求影响因素 体系，并从成本构成以及理性非理性的双重角度出发，分析了房价的影响因素，从 而为住宅市场定性分析与定量预测提供依据。关键词：房地产市场； 房价； 供求关系； 政策建议安徽工业大学毕业论文AbstractReal estate has now become an important economic industry, however, real estate prices are the most sensitive factors in the real estate industry, real estate price is reasonable in relation to the healthy development of real estate industry. House price is decided by supply and demand relation, to study must be from supply and demand of house prices. In recent years rising house prices is wide public concern a hot topic, persistent and house prices rising housing prices rise rapidly harm is everybody focus of concern. 08 from real estate industry overall into &winter& since, real estate residential market appear wait-and-see attitude dense, inadequate effective demand, sales fell sharply, house price growth of tumbled in the phenomenon such as housing market, which the most obvious pattern change. The factors affect the housing market are complex, therefore based on real estate residential market supply and demand and prices of economic analysis, from the Angle of the theory of economics, this paper puts forward the housing market supply and effective supply and demand, the concept of effective demand, and constructs the balance between supply and demand Angle based on supply and demand factors system, and from a cost components and rational irrationality of dual perspective, analyzes the influencing factors, and prices for the housing market qualitative analysis and quantitative prediction, provides the basis.Keywords: Real estate marketPolicy recommendationsHouse pricesSupply and demand relation安徽工业大学毕业论文目录一、 绪论 ........................................................................................................................ 1 （一）经济背景 .......................................................................................................... 1 （二）研究的目的与现实的意义 .............................................................................. 1 （三）文献综述 .......................................................................................................... 2 1. 房价形成机制相关理论综述................................................................................ 2 2. 房价影响因素相关理论综述................................................................................ 2 二、 房地产市场的供求现状 ....................................................................................... 4（一）房地产市场的供给 .......................................................................................... 4 1. 定义........................................................................................................................ 4 2. 影响房地产供给的因素........................................................................................ 4 （二） 房地产市场的需求......................................................................................... 5 1. 定义........................................................................................................................ 5 2. 影响房地产需求的因素........................................................................................ 5 （三）房地产市场的均衡 .......................................................................................... 7 三、 我国房地产供求函数的模型 ............................................................................... 8（一）研究对象的选取及相关数据的搜集 .............................................................. 8 （二）建立计量经济学模型及模型的分析 .............................................................. 9 1. 对房地产市场的供给函数进行回归分析............................................................ 9 2. 对房地产市场的需求函数进行回归分析.......................................................... 11 四、 房地产供求影响下的房价走势分析 .................................................................. 13 （一）我国历年来房地产价格 .................................................................................. 13 （二）房地产价格的含义及影响因素 .................................................................... 13 1. 含义...................................................................................................................... 13 2. 房地产价格的影响因素...................................................................................... 14 （三）供求机制影响下房价的走势 ........................................................................ 15 五、 结论与展望 ............................................................................................................................... 17 致谢 ......................................................................................................................................................... 18 参考文献................................................................................................................................................ 19 附录 1...................................................................................................................................................... 19 附录 2...................................................................................................................................................... 19安徽工业大学毕业论文ContentsChapter 1 Introduction.................................................................................................................. 5 1．Economic background ............................................................................................ 5 2．The purpose of the research and the practical significance .................................... 5 3．Literature review .................................................................. 错误！未定义书签。 1.1 House price forming mechanism were related theory .... 错误！未定义书签。 1.2 House prices influence factors were related theory ........ 错误！未定义书签。 Chapter 2 The real estate market supply and demand situation ...................................... 8 1. The real estate market supply ................................................................................... 8 1.1 Definition ............................................................................................................ 8 1.2 The factors which influence the real estate supply ............................................. 8 2. Real estate market demand ....................................................................................... 9 1.1 Definition ............................................................................................................ 9 1.2 The factors which influence the real estate needs .............................................. 9 3. The real estate market equilibrium ......................................................................... 11 Chapter 3 China's real estate supply and demand function model .............................. 121. Research object selection and related data collection ............................................ 12 2. Establishing econometric model and analysis of the model ................................... 13 2.1 The real estate market regression analysis of the supply function ................... 13 2.2 Real estate market demand functions of regression analysis ........................... 15 Chapter 4 Real estate prices under the influence of supply and demand situation analysis ............................................................................................................................. 17 1. Our country has real estate prices ........................................................................... 17 2. Real estate prices of the meaning and influencing factors ..................................... 18 2.1 Meaning ............................................................................................................ 18 2.2 The influence factors of real estate prices ........................................................ 18 3. Under the influence of supply -demand mechanism prices trend .......................... 19 Chapter 5 Conclusion and prospect ............................................................................................ 22 Thanks ..................................................................................................................... 错误！未定义书签。 References ...................................................................................... 错误！未定义书签。 Appendix 1 ..................................................................................... 错误！未定义书签。 Appendix 2 ............................................................................................................................................ 19安徽工业大学毕业论文一、（一）经济背景绪论房地产是我国的新型产业，是关系国民生计的重要行业。近年来，随着改革开 放的不断深入和国民经济的快速发展，房地产行业也得到飞速的发展，成为经济发 展的支柱和动力。 国家统计局公布， 2010 年， 全国房地产开发投资 48267 亿元， 比上年增长 33.2%， 其中，商品住宅投资 34038 亿元，增长 32.9%，占房地产开发投资的比重为 70.5%。 从 2007 年开始中国房价迅速飙升，全国房价都翻了一倍以上。社会需求越来越大， 形成供求关系严重失衡，从而使全国房地产价格很快步入了物以稀为贵，快速上涨 的高价格轨道。房地产市场的发展，不仅可以推动经济的发展，而且可以从增加投 资的消费，增加就业多方面拉动国内的需求。 近年来部分城市房价涨得过快、房价过高，已是一个不争的事实，房地产不合理 增长带来的一系列负面影响，不少专家学者直言，这种市场态势会造成两种后果： 一是房地产市场的泡沫可能不断扩大，市场风险进一步积累；二是相当多的中低收 入者缺乏“小康水平住房”的现实购买力。（二）研究的目的与现实的意义房地产业是我国的新兴产业，是关系到国计民生的重要行业。近年来，随着我 国改革开放的不断深入和国民经济持续发展，房地产业得到了飞速的发展。但是， 我国的房地产市场存在诸如潜在需求很大的现实条件下， 全国商品房空置面积总量 却不断增长，房地产价格运行中存在房价涨幅过快，房地产价格水平过高，住房价 格与居民收入相比过大等。房价的过高与一般居民的收入不相适应，致使许多中低 收入家庭买不起房，这已经成为亟待解决的问题。 房地产发展过热会造成价格大幅度上升，引起房地产市场供求失衡，会出现房 地产商品大量积压和居民无购房能力的现象，导致资本不能正常循环，国民经济出 现不正常的状态。当房地产萎缩时，会影响相关市场如建材市场，金融市场，劳动 力市场等的发展，导致各种资源的闲置，不能起到拉动国民经济增长的作用。可见 房地产业的过热和萎缩均不利于国民经济的发展。房地产业是资金密集型产业，如 果房地产价格剧烈波动可能引发金融危机，房价飞涨对社会稳定的杀伤力很大，房 价飞涨不仅影响到房地产市场上供求双方，还具有很强的社会转移效应。在这种情 况下，有必要采取积极措施制止房价飞涨，即要追求一个平衡点，既不能让房价下 滑过多，也不能让房价继续飞涨形成泡沫。通过对房地产供求与房价关系的研究， 分析供求与房价变动的数量关系，因地制宜的制定对策措施，也能够为我国的房地 产业制度的的进一步完善和加强房地产宏观调控， 促进房地产业持续健康发展提供第 1 页 共 23 页安徽工业大学更加坚实的理论和实证基础。毕业论文（三）文献综述1.房价形成机制相关理论综述房地产问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量的经济学家和公众的 广泛关注。从学术观点来看，由于寻找可靠的时间序列数据、数据的不平常时间序 列特性、重要政策影响以及不稳定的价格，都意味着房地产价格实证研究是一项丰 富而又挑战的工作。从国外文献来看，对房地产价格（主要是住宅）的实证研究大 都集中在形成均衡价格的动力因素、通货膨胀、管制等对价格的影响的方面。 Geoffrey Meen 和 Mark Andrew(1998)从理论和实证的角度进行文献研究， 他们 认为， 一个简单的、 统一的覆盖所有空间维度的住宅价格理论在文献中是不存在的。 文献研究表明，对住宅价格进行研究一般有两种方法，一种是从宏观经济或金融经 济框架出发建模； 另一种是从城市经济预测的角度出发建模。 此外， Hendershott, P.H. Sheng ChengHu (1999)确定了通货膨胀对房屋价格的影响， Mcunlty 研究了过过 J.E. 度供给对房价和租金的影响，指出了房价房价与供给之间存在滞后性，即房价的形 成与供求不一致。 Court 最早提出的 Hedoni 定义 由 （Hedonic pricing） 的概念指出， 在竞争性市场的均衡条件下， 房地产购买者所付出的价格应当补偿其各种属性所带 来的舒适程度。从住宅价格建模的实践来看，按时间顺序，分四种类型：一是早期 建模，仅包括有限变量（如收入）的模型；二是 Mark-up 模型，涉及的使住宅价格 与建设成本的关系；三是简化形式模型，是从住宅需求和供给结构中推导出来的简 化形式模型；四是生命周期模型。2.房价影响因素相关理论综述由于房地产地理位置的特殊性和唯一性， 房价在拥有和其他商品价格相同的性 质及影响因素之外，还有许多特殊的因素会影响到房价的涨落。此外，中外学者进 行了详尽的研究。 （1）收入对住宅价格的影响 Bartik(1991)是最早对这一领域进行总结和评论的学者，他的实证研究揭示了 住宅价格上涨直接受人口和就业增长影响， 但这些因素对住宅价格的影响程度是不 同的。 Abranham 和 Htenders hott(1996)开发了一个考虑之后过程在内的住宅价格变化 模型，模型揭示了住宅价格的上涨与住宅建设成本、就业率和收入有直接的关系， 住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关。 Geoffrey Meen（1999）认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价格均衡是由第2页 共 23 页安徽工业大学毕业论文于供给和需求作用的自然结果，按照这一观点，长期住宅供给和需求的相互作用决 定住宅价格的原理和决定其他商品或服务价格的原理应当是一致的。然而，住宅市 场实际上存在严重的违背长期市场出清的价格，就短期而言，交易住宅和整个存量 市场相对非常小，可以认为住宅供应量完全是固定的；从中期来看，开发商基于住 宅开发的利润会对生产决策产生影响，住宅供给被认为是十分有弹性的，但不是完 全的。任何试图对住宅市场建模的实证，必须清楚地区分短期和长期的信息数据。 Stuart A.Gabriel,Joe P.Mattey 和 William L.Wascher(2000)运用经济学理论来解 释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式。 研究发现巨大的人 口迁移是近几十年来加利福尼亚州住宅变化的主要因素； 反过来经济几回的变化又 驱使人口迁移变动，这与州水平的失业率差异是相一致的。 最近由于高级计量经济学的发展-特别是协整分析技术和矢量误差纠正模型对区分在经济变量之间均衡和非均衡提供了有用的帮助。Geoff Kenny 利用了 Johansen 的协整技术来估计爱尔兰住宅市场自我均衡机制的范围， 也就是上面讨论 的住宅市场的供给和需求关系。实证分析显示了市场长期需求方面可以使用住宅、 住宅存量、收入和抵押利率的稳定关系建模。结果发现，收入增加会引起住宅价格 的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加。另外，抵押贷款利率对长期住宅需求 产生重要的负影响。 （2）租金对住宅价格的影响 住宅租金和住宅价格是有一定相关关系的。关于住宅租金和住宅价格的关系， 经 Dipasquale&Wheaton(1996)的扩展形成了著名的存量的房地产资产市场，如何通 过租金、价格、新建数量及住宅存量的变动而向均衡调整。 在住宅市场中，住宅短期供给是无弹性的，住宅需求是由租金和其他变量（如 收入、人口）决定。短期中，住宅市场的功能在于调节租金水平，以使供给与需求 相等。住宅物业市场与住宅资产有以下两处连接：一是在住宅物业市场上决定的租 金水平是决定住宅资产市场的主要因素， 租金水平的改变会迅速影响购买住宅作为 资产的需求； 二是当新建住宅增加而使资产供给增加时， 不仅会使资产的价格下跌， 还会引起住宅物业市场中的租金水平下跌。 （3）区位对住宅价格的影响 Tang(1975)研究发现，交通成本的节约对住宅价格有着正面的和重要的影响。 他认为交通对住宅价格的影响可以分为四个方面，即：交通工具的实用性、交通成 本、交通时间和交通工具的便利性。 （4）融资效益对住宅价格的影响 在国外文献中，对住宅价格产生影响的一个重要因素是住房抵押贷款方式。 Owen Lamont 和 Jeremy C.Stein(1999)认为，引入融资效应后，住宅价格对人年均收 入变化的反映更为敏感。他们的研究表明，在高融资的城市，住宅价格对收入变化 作出快速反映，低融资的城市中住宅价格的反映则要平稳的多。第3页共 23 页安徽工业大学毕业论文二、(一）房地产市场的供给1.定义房地产市场的供求现状所谓市场总供给，从微观经济角度讲（特定市场的房地产供给） ，住宅市场总 供给就是指生产者在某一特定时期内， 在各种可能的价格下愿意而且能够租售的住 宅商品量。住宅市场总供给指标包括新开工面积、施工面积、竣工面积和空置面积 等。 房地产住宅市场有效总供给是指房地产开发商和拥有者在特定时间，以特定价格 所愿意且能够出售的该种房地产的数量。有效供给直接体现在竣工面积上。2.影响房地产供给的因素经济学认为影响供给的因素有技术变动、生产要素的价格、其他商品的价格、 预期、政府税收等因素，结合住宅市场具体情况，将影响住宅市场供给的因素概况 为以下几个方面。 (1)生产要素的供给 土地是房地产的首要构成要素，土地供给的数量和价格直接影响房地产的供 给。土地的供给数量取决于可供使用土地的总量、经济发展水平和土地利用规划。 土地的供应量在很大程度上决定了房地产开发量，土地价格直接影响开发成本;而 经济发展水平高低、土地利用规划决定了开发利用土地的能力和范围，从而影响房 地产的供给。 (2)资金的可获得性与贷款利率： 资金是房地产企业开发的命脉，而目前，几乎所有的房地产开发项目都是靠 的银行贷款等方式进行融资的， 因此资金的可获得性与使用成本即贷款利率成为决 定房地产项目能否顺利进行以及能否更大的盈利的重要因素， 从而影响住宅市场的 供给。 (3)房地产开发商对未来的预期 房地产开发商对未来的预期将会影响到开发商的愿意供给水平。土地预期是 典型的房地产开发商预期之一。土地价格是房地产价格的基本组成部分，一般占房 价的 35%-45%，地价的上升会在很大程度上导致房价的上扬。如果开发商预期未 来土地价格上涨，则会大量买地，但推迟开发，这样一定程度上会使市场开发量减 少； 或是开发商预期某类房产可能会有好的市场， 就会将资金投向该类房产的开发， 结果市场供给结构发生变化。 (4)住宅的价格第4页 共 23 页安徽工业大学毕业论文房地产市场价格仍然是影响房地产供给数量及结构的重要因素。 经济学原理表 明，在其它因素不变的情况下，商品的供给与价格是呈现同方向变动的。某一类特 定房地产的价格越高，越有利可图，开发商就会增加供给；反之，则减少供给量。 (5)行业投资回报率 行业投资回报率是吸引房地产商供给的直接因素。从资本的趋利本质看，由于 欧美一些国家的房地产业发展目前已基本上处于饱和阶段， 房地产行业的利润空间 不大。而相比之下，我国的房地产业尚处于初期发展阶段，发展前景和利润空间相 对较大。因此，如果我国房地产住宅行业的投资回报率过高，则会诱使更多的资金 投向我国住宅市场，从而增加市场上的供给量。(二) 房地产市场的需求1.定义所谓市场总需求，从微观经济角度（特定市场的房地产需求） ，住宅市场总需 求就是指消费者在某一特定时期内， 在各种可能的价格下愿意而且能够购买的住宅 商品量。 房地产市场有效总需求是指在某一特定时期，特定的住宅价格下，消费者所愿 意购买的该种住宅的数量。即有效需求是指有支付能力的需求，受到消费者实际购 买力的限制。当消费者的购买能力由强变弱时，市场对房屋的有效需求就会减少， 相反，当消费者的购买能力由弱变强时，市场对房屋的有效需求就会增加。这就说 明房地产的有效需求水平，是随着消费者实际购买力变化而变化的。2.影响房地产需求的因素经济学中将影响需求的因素分为偏好、收入、商品以及相关商品的价格、预期 这四类影响因素，依据这一标准结合住宅市场具体情况，需求的影响因素包括以下 几类。 (1)房地产的价格水平 房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的重要因素。 在正常的房地 产市场上， 价格偏高就会限制一定收入水平需求者的需求， 价格降低会增加需求量。 由于南京市商品房价格居全国各城市前列,因而需求者对价格的敏感程度更加明显, 据一项专业调查显示,在近两年内有购房意向的购房者中,有 83.5%的被访者准备购 买 5 000 元/m2 以下的住房.但现实中北京市除经济适用房外,商品房价格一般多在 5 000 元/m2 以上,这与居民所期望的价格水平相距甚远.因而商品房价格可能直接影 响商品房的销售面积. （2）居民收入水平第5页 共 23 页安徽工业大学毕业论文个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实，受到其收入水平的制 约。由于房地产价格高，买一套住宅需要一个家庭十几年甚至几十年的收入，因而 居民收入水平是影响房地产特别是房产需求的重要因素，一般来讲，住房需求的收 入弹性是较高的，消费者收入水平高，支付能力强，对住房的需求也就相对高，在 其他条件不变的情况下，人对住房的需求与其收入水平呈正比。 （3）人口状况（包括人口数量、性别以及年龄组成，家庭构成） 人口状况（包括人口数量、性别以及年龄组成，家庭构成） ：人口的增加，家庭规 模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长， 对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化， 如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、 空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩 大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的 需求。可见，人口状况是影响住宅房子产需求的重要因素之一。 （4）消费者的投资情况 衣食住行是人们生活中不可缺少的， 消费者手中有了钱， 就会满足自己的欲望， 向各个方面投资，如投资教育，投资证券以及房地产等等，人们如果对股票丧失了 信心，也许会将投资的兴趣由证券转移到房地产，增加房地产的需求量，因此，消 费者的需求量也是影响房需求的一方面因素。 （5）利率及抵押贷款的条件 受经济发展水平的限制和个人积累的制约， 个人购买住房多数都依靠银行提供 贷款来解决购房资金问题，形成了银行信贷中一种新的业务（个人住房信贷） ，近 年来，随着我国住房制度的逐步深化，个人住房抵押贷款业务快速发展，贷款利率 的高低对房地产需求市场也是有一定影响的。 (6）政策因素 政策因素对生产性需求和消费性需求都有重要影响， 政策是国家对房地产业进 行宏观调控的必要手段， 对房地产供求的总量平衡和结构优化有极强的控制调节作 用，与消费者需求有关的政策，主要有住房政策以及相关的优惠政策、如契税、印 花税、购房补贴等。 (7)国民经济发展水平 国民经济发展水平直接影响社会各行业的发展.经济水平高必然会带动房地产 业自身的发展和各个产业对房地产的需求,同时会增强居民对未来的预期,从而增加 对房地产的需求.. (8)城镇人均居住面积 随着人们生活水平的提高,人们开始对居住条件提出更高的要求..伴随着经济的 发展和各种政策法规的相继出台,居民购房、换房的欲望愈来愈强烈.在具备购买能 力的前提下,假设人口不变,人均居住面积的提高必然会增大对住房的需求. (9)消费者对未来的预期 消费者对未来的预期将影响有效需求的实现。如果人们预期房价在近期会上第6页 共 23 页安徽工业大学毕业论文升，那么对住房的需求增大；如果人们预期房价在近期会下降，需求就会减少。预 期类影响因素主要包括：经济形势和国家对房地产业的扶持与打压。(三)房地产市场的均衡在经济学中， 所谓供给量和需求量的变动是指在影响供给和需求的其他因素不 变时，商品本身价格的变动所引起的需求量和供给量的变动，各点在供给和需求曲 线上移动。当房价高于均衡价格时，其他因素不变，供给增加而需求减少，显然供 大于求，于是房价下降直至达到均衡价格;反之房价下降时，供给减少而需求增加， 供不应求，导致房价上涨直至达到均衡价格。其运行特点如下图所示。图 1 房地产市场供给、需求变动曲线 房地产市场供给与需求是市场中经常变动的因素。房地产供给总量由于受技 术、劳动、资金、管理等条件的变化而不断发生扩张或收缩的运行；在此同时，房 地产需求总量也由于受种种因素的影响而发生变化， 再加上住宅供给和需求变化都 剧烈，因此住宅供给总量与需求总量平衡是暂时的，不平衡是经常的。即使总量平 衡了，结构也很难平衡，因为商品房多种多样，各种商品住宅供给量、需求量都在 不断变化。 在市场运行过程中，理想状态当然是均衡状态，商品的需求与供给达到出清， 房地产市场也不例外。房地产市场的供求双方在时刻变换着，也就是说，非均衡状 态是绝对的。 使房地产房地产市场达到均衡状态对于其健康运行具有重要的理论与 现实意义，要解决这个问题，需要从你微观和宏观层面共同努力。第7页共 23 页安徽工业大学毕业论文三、我国房地产供求函数的模型（一）研究对象的选取及相关数据的搜集要建立供求函数，必须要有历年房地产市场价格，因为在房地产市场供给与需 求都是通过价格表现出来。考虑到数据的可得性，选取了历年的房屋销售价格作为 解释变量，而选取房地产开发的投资，代表房地产开发商的供给作为被解释变量， 考虑到利率会影响到房地产商的投资，把它加入到模型中作为解释变量，利用回归 来推导出房地产市场的的供给函数；同样的，选取了历年的房屋销售价格作为解释 变量，用房屋的销售面积代表房地产市场上的需求，作为被解释变量，另外加入收 入因素，因为收入是影响人们购房的决定因素，此时不考虑利率的变换。利用回归 分析分析得出房地产市场的需求曲线。文中选取数据
的年度数据，如下 表所示： 表1 X1 年份 商品房的销售 价格 （元/平方米）996.3 8.864 9.804 7.023 6.754 7.348 6.963 5.183 9.354数据的来源 X2 一年期贷 款利率 （%）8.82 9.18 10.35 11.52 10.35 8.64 6.93 5.85 5.96 5.45 5.31 5.45 5.58 5.78 5.98 6.93 6.81 6.34&&中国统计年鉴&& X3 Y1 房地产开发 投资（亿 元）731.2 4.1 6.4 4.2 4.1 0.9 58.3 22.9 74.2 35496.7Y2 商品房销售面 积（万平方米）7.91 5.94 0.17 56.53 11.9 17.63 86.22 54.72 55城镇居民年人 均可支配收入 （元）7.4 2.95 0.3 4
2.2 93 85.8 74.794 97 00 03 06 09第8页共 23 页安徽工业大学毕业论文（二）建立计量经济学模型及模型的分析为了消除异方差的影响，对上述变量取对数。根据经济学原理设定，设定模型 为线性，模型如下： lnY1=C+α 1lnX1+α 2 lnX2+U (房地产市场的供给函数) lnY2=C+β 1 lnX1+β 2 lnX3+U (房地产市场的需求函数) X1 代表商品房的销售价格； X2 代表一年期贷款利率； X3 代表城镇居民年人均可支配收入； Y1 代表房地产开发投资； Y2 代表商品房销售面积。1.对房地产市场的供给函数进行回归分析令 lnY1 =S；lnX1 =P ;lnX2 =R, 用计量经济学软件 Eviews3.1 和上述数据采用 最小二乘法对供给函数进行参数估计，结果如下： 表 2 商品房的销售价格与一年期贷款利率的回归结果Dependent Variable: S Method: Least Squares Date: 05/11/11 Time: 23:19 Sample:
Included observations: 18 Variable C P R R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficient -10.461 -0.......095256 Std. Error 1...283804 t-Statistic -5..2998 Prob. 0.0 0.057 1....000Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic)得到的回归方程为：S=-10.20+2.50P-0.049R。从方程的拟合优度来看，调整后 的 R =0.955330，模型的拟合程度非常好，但是在给定显著性水平 α=0.05 下价格 P 通过 t 检验，但是 R 的系数系数符号虽然符合经济学规律，而参数 t 值不显著， 说明模型中的解释变量之间存在多重共线性。采取逐步回归法修正模型，对解释变 量分别进行回归分析，结果如下:2第9页共 23 页安徽工业大学表 3 商品房的销售价格的回归结果Dependent Variable: S Method: Least Squares Date: 05/12/11 Time: 00:29 Sample:
Included observations: 18 Variable C P R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficient -10.639 0......095084 Std. Error 1..136134 t-Statistic -10.17毕业论文Prob. 0.0 8.....000Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic)表 4 一年期贷款利率的回归结果Dependent Variable: S Method: Least Squares Date: 05/12/11 Time: 00:22 Sample:
Included observations: 18 Variable C R R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficient 13.6183 0....350 0.250707 Std. Error 1..834897 t-Statistic 8..962262 Prob. 0.2 8......009173Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic)由回归结果可得出，对每一个回归结果的经济理论和统计检验进行综合分析， 在对 R 进行回归的拟合优度为 0.313824，明显小于 85%，DW 值为 0. 存 在自相关。所以得到的最优回归模型： S=-10.639P 2 该方程的 R =0.955242， 模型的拟合程度非常好， 但是在给定显著性水平下通 过 t 值检验。本模型的经济意义可解释为：商品房的销售价格每增加 1%，房地产 开发投资就会增加 2.515639%。 加入利率这个解释变量后方程存在多重共线性， 说明利率与房价有同方向变动 趋势，利率对房地产的供给有一定的影响，但是不显著。第 10 页 共 23 页安徽工业大学毕业论文2.对房地产市场的需求函数进行回归分析令 lnY2 =Q； lnX1 =P ;lnX3 =IC, 用计量经济学软件 Eviews3.1 和上述数据采用 最小二乘法对需求函数进行参数估计，结果如下： 表 5 商品房的销售价格与城镇居民年人均可支配收入回归结果Dependent Variable: Q Method: Least Squares Date: 05/12/11 Time: 13:53 Sample:
Included observations: 18 Variable C P IC R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficient -5.........439542 Std. Error 1...579499 t-Statistic -3...321197 Prob. 0.6 0.909 0....000Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic)得到的回归方程为：Q=-5.P-0.766IC。从方程的拟合优度来看，调 整后的 R2=0.940573，模型的拟合程度非常好，但是在给定显著性水平下价格 P 以及可支配收入 IC 没有通过 t 检验，说明模型中的解释变量之间存在多重共线性。 为了消除多重共线性，采取逐步回归法修正模型，对解释变量分别进行回归分析， 结果如下： 表 6 城镇居民年人均可支配收入的回归结果Dependent Variable: Q Method: Least Squares Date: 05/12/11 Time: 14:03 Sample:
Included observations: 18 Variable C IC R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficient -3........605366 Std. Error 0..099378 t-Statistic -4..89817 Prob. 0.0 9.....000Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic)第 11 页共 23 页安徽工业大学表 7 商品房的销售价格的回归结果Dependent Variable: Q Method: Least Squares Date: 05/12/11 Time: 13:50 Sample:
Included observations: 18 Variable C P R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficient -7........574935 Std. Error 1..142744 t-Statistic -6..04141毕业论文Prob. 0.0 9.....000Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic)通过逐步回归分析，对每一个回归结果的经济理论和统计检验进行综合检验， 对 IC 回归时，在给定显著性水平下虽然通过了 t 检验，且拟合优度也非常好，在 现性关系上整体比较显著，但是 DW 检验时变量之间存在自相关，没有用通过检 验，因此要舍掉这个解释变量。而对 P 回归时，在显著水平下通过 t 检验，其他统 计量也多符合要求，所以得到的最优方程为： Q=-7.554+2.2898P 然而我们不难看出，根据数据推导出来的需求曲线知，房地产的销售价格的系 数与经济学意愿正好相反，价格每增加 1%，需求量反而增加 2.29%。在一般的商 品市场上，由于替代效应和收入的作用，商品价格的上升会导致需求下降，需求曲 线具有负斜率而向下倾斜，这在事实上说明近年来房价和房地产的需求同方向变 化。在房价一直飙升的情形下，房地产的需求不将反升，看似违背了经济学规律， 这是因为，目前我国的房地产市场上不仅存在真是需求，还存在大量的投资需求。 以上分析说明我国的房地产市场存在不正常现象， 我们也不能用需求曲线来解释种 价升量增的局面。第 12 页共 23 页安徽工业大学毕业论文四、房地产供求影响下的房价走势分析在实证上已经证实了我国的房地产价格偏离均衡，想着不健康的方向发展， 到底我国的房地产市场各个价格变量及与其它经济变量的关系如何，是我们要分 析的重点。房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业的健康发展直接关系到国 民经济的发展，所以房地产房价低的走势问题是必须高度关注的。（一）我国历年来房地产价格一个经济原理是不是可以用来说明某种社会现象，就看这个理论成立的限制条件和相关 选择的机会成本和所需解释的现象所在的环境是否一致。中国人口众多，住房难一直是我国 长期存在的的问题。改革开放以来，随着居民可支配收入的增加，城镇居民的住房面积在逐 年上升，这说明我国的住宅质量有了明显的提高，居住环境显著提升，但是房地产市场也存 在一些问题，尤其是房价上过快是最为严重。如下图：00
元 00 系列 196 02 08 97 03 09 年份表2中国历年房价（二）房地产价格的含义及影响因素1.含义房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价， 是房地产的经济 价值的货币表示，它有两大组成部分，一是地产价格，二是房产价格，二者互相联 系，互相制约，共同形成一个有机的整体。从构成来看，房地产价格一般包括土地 开发，房屋开发费，各种配套及税费，开发商利润等组成部分。 房地产价格是由于房地产的有用性，稀缺性和有效需求相互结合而产生的。房第 13 页 共 23 页安徽工业大学毕业论文地产是实物权益区位的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格表现 出不同于其他商品价格的显著特征，主要表现为：房地产价格具有区位性；房地产 价格实质上是房地产权益的价格；房地产价格既有交换代价的价格，也有使用和收 益代价的租金；房地产价格是长期内各种因素综合作用下形成的；房地产价格具有 个别性，容易受交易者的个别因素的影响；房地产价格呈现明显的增值趋势。2.房地产价格的影响因素根据经济学原理，一切能够影响需求或供给的因素，都是房地产价格的影响因 素。 而房价的形成出于两方面因素， 一是供需关系决定的， 一是成本决定的。 因此， 本节从成本类因素出发，结合住宅市场房价的特性，将影响房价波动的因素归为理 性成本类与非理性成本类两类 （1）理性成本类 建安费:建安费(又称建安工程费)是建筑过程中的房屋建设费用， 大部分与房屋 质量直接挂钩，约占房屋总价的 30%。建安费通常不可能发生大幅度的变化，否则 房屋的质量就会受到影响。但随着新型建材行业的发展，各种新材料的应用使房屋 建设费用的构成发生了重大变化，伴随房屋质量的提高，建安费在房屋总价格中所 占的比重正在发生变化， 大量高品质建筑材料的使用会对房价的构成产生重要的影 响。 配套费:配套费包括住宅基础设施配套费，商业网点设施配套费，非营利公共 建筑建设费等。随着人们对商品房综合素质要求的提高，尤其是对坏境效果和辅助 设施要求的提高，配套建设的成本将不断上升，而且会直接影响房屋的造价，并进 而对房价形成重要影响。税金和费用：税金是房地产开发商们必须按国家颁布的税 收政策向国家缴纳的固定费用，其中税金缴纳比率的变化，反应国家对行业的控制 力度，其种类和金额不会随意更改。费用一项却有相当大的变数。特别在我国，开 发商们所交费种类繁多，一些过多过滥的开支对房价的控制形成了若干不利影响[。 房地产商的广告策划费用:房地产业的广告同样是其成本的重要构成部分，由于广 告的投放可以有效地促进商品房的销售， 加速开发商的资金周转和加强对消费者的 引导，房地产开发商们往往舍得在此方面花费大笔资金，这一部分开支大约占总房 价的 1%? 5%。随着房地产市场竞争的激化以及整体营销理念的推进，这部分费用 还有继续上升的趋势。 （2）非理性成本类 土地费用:这是指商品房基地开发中，按国家规定应当支付的征地的各项补偿 费，动迁房屋建设费，临时过渡房屋搭建费，自行过渡补贴费等等费用。土地费用 的高低对房价有直接影响。在我国，近年来，由于受住宅行业高回报率的诱惑，越 来越多的资金流向这一行业，从而抬高了土地拍卖市场的土地成交价格，有的甚至 以高出低价十倍的价格成交，交易大厅里诞生了一个又一个地王、标王。土地成本 的提高，大大提升了房地产的开发成本，同时必然严重影响到房价，而这个过程完第 14 页 共 23 页安徽工业大学全受利益的驱使，是典型的羊群效应，是非理性的影响。毕业论文（三）供求机制影响下房价的走势中国的商品房价，2009 年经历了“倒海翻江卷巨澜”的过程，2010 年是当之无 愧的“政策调控年”， 楼市可谓是遭遇了史上最严厉的调控。 从年初剑指高房价的“国 十一条”强劲出台，到 4 月 17 日国务院推出的“新国十条”，再到“9.29”二次调控再 出“新国五条”，限购、限贷政策密集出台，招招掷地有声。然而，事与愿违。面对 重重重压，房价继续上涨，目前全国平均房价接连三个月环比上涨。年底时“惊回 首”，房价仍是高得“离天三尺三”，在几个月的价平量缩之后，近日重又现“快马加 鞭未下鞍”、量价齐升的局面。房子做为商品，是符合市场经济的基本规律：供求 关系。其实在流动性充裕、通货膨胀、物价普涨的环境下，假使房价不涨，只是横 盘的情况下，相对其它物价来说，便已是下跌了。然而，现在看来，这样房价不涨 不跌的情况，依然是求而不得的奢望。 2011 商品房价，极有可能会继续上涨。流动性变化带来的资金压力、城市化 发展引发的供求转变以及制度性调控的进展， 这三大因素将成为左右未来房价走势 的重要推手。具体原因有： 其一，商品房价重新上涨趋势确立。当前调控政策重重，归纳起来无非是一方 面压制地产商即卖方的融资渠道，一方面降低购房者即买方信贷杠杆、限制购买数 量以阻止房地产泡沫化趋势。但最近的量价齐升，已为去泡沫化以后的房地产走势 写下注脚：卖方不需降价回笼资金就足以熬过冬天，而买方也不需杠杆就已有足够 资金和意愿进行购买。如果没有更多的外力作用，这样量价齐升的趋势，很可能将 会持续。 事实上，从 2007 年开始，每一次楼市调控的背后，关于“信贷收紧、开发商 资金链紧张”的观点从不间断，不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的 态势。统计局数据显示，今年 1-11 月，全国房地产开发企业资金来源为 6.32 万亿 元，同比增长 31.2%，已经超过去年全年 5.71 万亿元的水平，业内预计今年有望接 近 7 万亿元。显然，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高 水平，楼市整体流动性依然保持充裕。 其二，城市化进程带来的刚性需求必将推动房价上行。 抛开外部因素，决定 房价未来走向的根本当然还是供求，社科院绿皮书指出，中国房地产业的兴起和发 展与城市化进程密不可分， 目前我国城市化水平还相对较低， 还有很大的发展空间， 并且还有相当一部分处在伪城市化或半城市化阶段， 提升城市化必然会不断实现转 移人口的迁转俱进，住房需求也会不断增加。 而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，目前，我国 的房地产业仍处于“青春期”，量价上升是常态。而“大宗消费”的特性也让房地产业 被赋予“支柱型”产业的地位，制度性调控又不可能一蹴而就。因此，无论是明年还 是未来更长时间内，城市化依然是主旋律，土地短缺局面难以改变，城市人口持续第 15 页 共 23 页安徽工业大学毕业论文膨胀加上居民强烈的改善需求，以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上 行。 其三，未预见更严厉政策出台。中央经济工作会议并未定出明年商品房价调 控的明确目标和任务，目前看,似乎不会有更加严厉的措施出台。该会议给房地产 市场部署的主要任务是大力发展保障性住房，此外，有消息称上海重庆将出台房产 税。然而，由于以下将提到的原因，不论是保障性住房建设，还是房产税，都不能 对商品房价格产生压制，相反，还可能起到推涨作用。 目前低利率与高通胀同时存在。虽然政府正在致力于降低高通胀，而货币政策 也随之收紧。但是，国外宽松的货币环境和低利率条件是一个难以回避的事实，在 这种情况下，房地产一定程度上成为居民资产配置的选择具有部分合理性，在各种 约束条件未有改变的条件下，任何调控都只能是阶段性的。 而目前的现状是，部分地方政府严重依赖土地的收入结构，使得这些地方政 府有强烈的冲动推高地价和房价。因此，在地方政府“经营城市”以提高土地收入的 理念没有根本扭转之前，房地产价格始终有上涨的冲动，楼市调控政策也有“点到 即止”的可能。 其四，现有机制下，保障性住房建设未必能压低商品房价。保障性住房建设， 在以前几年，一直处于完成度远低于目标的状态。现在住建部又定下 1000 万套的 目标，能否达成，首先要打一个问号。即便迅速全部完成，由于保障性住房保障的 是最低收入阶层，并不会对现有的商品房购买群体造成大量分流。现有机制下，建 设保障性住房的地和钱都需要从地方政府手中拿： 保障性住房用地将进一步减少商 品房用地的份额； 要过度倚重商品房土地出让金过活儿的地方政府拿钱补贴盈利微 薄的保障性住房建设，可以想见，长远来说，地方政府有更大动力来提高商品房土 地出让价格，从而最终令商品房购买者付出更高的成本。另一方面，保障性住房的 分配，由于不是市场机制，谁能保证不再出现马化腾的“经适房”和杨澜的“廉租 墅”？低效和不公平的分配，对全社会来说，是一种资源的浪费，将令真正需要商 品房的人付出更高成本。 此外， 保障性住房用地的大量供应使得土地紧张的一二线城市商品住宅用地相 对更为稀缺，购买需求的积压或将在明年某个政策略微放松的节点爆发等等，也成 为“看涨”房价的理由。 其五，房产税前景尚不明确。毋庸置疑，房产税的最终付费群体还是商品房购 买者。最理想情况，无非将未来每年要缴纳的税款按一定成本折现，从而降低现价 价格。但现价降低的部分，迟早都要从未来的税款中缴纳回去，对购买者的实质负 担，没有任何减轻。此外，上海重庆的房产税细则尚不得而知，有传闻只对增量进 行征收不对存量征收。如果真是如此，在房产税推出之前，必然会引起一波抢购浪 潮，推高房价。 也有专家指出，推出房产税一是想抑制投资性需要，以此平衡房价增长；二 是为地方政府开辟稳定的税收来源；三是抑制贫富差距进一步扩大的趋势。除非明 年房地产调控政策继续坚持力度，否则一旦调控政策发生松动，房价或将出现报复第 16 页 共 23 页安徽工业大学性反弹也就成为必然趋势。毕业论文五、结论与展望首先, 无论从我国房地产的供求模型还是最终的均衡价格模型都可以看出, 当 前我国房地产需求中投资需求占主导地位, 且投资需求对价格拉动力度远远大于 消费需求。地产投资性需求的作用具有两重性: 一方面, 它是市场经济的滑润剂, 有利于促进房地产市场繁荣, 特别是在供过于求的情势下, 投资性购房能够扩大需 求, 活跃市场, 有助于供求平衡, 这种积极作用正是投资性需求得以长期存在的缘 由。另一方面, 房地产投资的消极作用已经凸显。过度投机增加房地产市场需求的 水分和泡沫, 造成需求旺盛的假象, 加剧供求失衡, 甚至可能出现房价大起大落, 特别是在房地产市场供不应求的情势下, 短期投机性炒作人为抬高房价, 不利于实 现房价的基本稳定。 其次, 针对我国当前房地产市场有效需求不足, 刺激有效需求是十分必要的。 有统计数据表明, 在绝大多数城市,居高不下的成交价格与持续低迷的成交量严重 倒挂。 因此,应增加有效供给, 促进流通, 使支付能力有限的消费者买到合适的住房, 而非一味满足高端购房群体。 当前住房需求的潜力之所以未能充分发挥的另一原因, 是因为契税、 评估费和公证费等一系列交易费用的居高不下限制了居民对房地产的 购买和转让。 具体途径有: ( 1) 深化住房制度改革, 实现住房分配货币工资化, 引导 消费者“愿意”购买商品住房,使潜在的需求转变为有效需求。( 2)规范房地产市场 秩序,降低成本, 调整供给结构, 使之与消费需求结构相适应, 增强购房的承受能 力。( 3)完善和发展房地产金融市场, 扩大住房消费信贷, 支持居民买房。( 4)重视 房地产市场总供给和总需求动态平衡, 促进有效需求的形成。 最后, 利率对房价的影响是不容忽视的。利率通过影响住房供给、需求、租金、 贴现率等方式来调节住房价格, 利率和住房价格密切相关。因此, 通过利率来调节 住房价格的方向是正确的, 但是, 在我国房地产市场快速发展、房地产市场发育极 不完善、居民收入差距不平衡的环境下, 通过利率来调节房价的效果难以把握。为 了房地产市场的健康发展, 我们应该大力鼓励自住性消费需求, 但是, 利率上调反 而严重打击了房地产自住性消费需求。因此, 一定程度上可以说, 利率上调并没有 起到应有的作用, 对该调控的没有调控,对不该调控的反而调控。 。在我国现阶段房 地产市场发育不成熟、市场竞争不充分的条件下, 消费者往往处于弱势地位, 利用 利率手段来调控房价具有很大的风险。所以政府应审慎使用利率来调控房地产市 场。第 17 页共 23 页安徽工业大学毕业论文致谢在这里首先，我要把我最大的谢意献给我的导师崔老师。崔老师学问精深，治 学严谨，自始至终关心、指导和鞭策我的写作，对本文倾注了大量的心血，没有崔 老师的无私帮助和悉心指导，我是无论如何完成不了本文的。崔老师无私的奉献精 神和严谨的治学态度将使我终生受益。其次，我感谢我的同学，在论文整理过程中 他们给了我很大的帮助。最后，谨向评审本论文的所有老师致以最诚挚的谢意，谢 谢大家的支持和厚爱。 由于时间仓促及自身专业能力所限， 文章不免出现错误之处， 敬请老师、同学批评指正。第 18 页共 23 页安徽工业大学毕业论文参考文献[1] 余华义、 陈东.中国地价、利率与房价的关联性研究[J] . 经济评论, 2009(4) . 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