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美国买房子怎样得到贷款？
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摘要: 现在利率还是处在较低的水平，但是要想达到要求还需要一些努力。 现在是否是得到贷款的好时机？当然。根据HSH协会的统计数字，六月初的时候，美国30年期，固定利率的合格贷款（conforming loan 41.7万美元以下）的平均利率为4.9%。5/1调整利率贷款（前五年利率固定
美国买房子怎样得到贷款？
现在利率还是处在较低的水平，但是要想达到要求还需要一些努力。 现在是否是得到贷款的好时机？当然。根据HSH协会的统计数字，六月初的时候，美国30年期，固定利率的合格贷款（conforming loan 41.7万美元以下）的平均利率为4.9%。5/1调整利率贷款（前五年利率固定，以后每年调整一次）的初始利率是4.2%。媒体专业人士Guy Cecala说：“这是十年来的最佳利率。不要指望利率会变得更好。”商业发展现在还很缓慢，所以如果你有良好的信用，贷方很可能会给你贷款的。如果你在间接融资，最好行动要快。30年固定利率现在已经开始准备上调了，美联储已经终止了为鼓励更多的借贷而购回贷款支持证券的项目。房地美预估到年末，30年固定利率会升高到5.5%，而到2011年中期会上升到5.9%。根据HSH的数据，合格超额贷款（相当于大都会地区中等房价的125%，或者说是$729,750）的30年固定利率最近为5.0%，而对于传统超额贷款（traditional jumbo）来说，这个数字是5.7%。这个合格超额项目计划将于12月31日到期，但是Cecala说，只要房地产市场不景气，立法者很可能会延长这个期限。 怎样才能得到贷款？借贷标准仍然十分的严格，即便是面对最具资格的借款人，贷方仍然会十分挑剔。如果你是为主要住房借款或是再筹资金，你就需要为合格贷款付5%到10%的最低首付款，或是为合格超额贷款付10%到15%的首付款。如果能交20%的首付款，你可以避免私人抵押保险，而这个保险每年可能要花费0.5%到1.5%的贷款额。制定他们从贷方购买的贷款标准的房地美和房利美要求，信用分数至少要达到620；如果你的分数超过了720分，就可以得到最佳利率。联邦住宅管理局（FHA）要求的最低信用分数为580分，超过这个分数才可以得到3.5%的首付款，但是FHA贷方常常会将最低分数提高到670分。（如果和配偶一起申请，贷方常常会基于你们两个人中的较低的分数来考虑利率。）贷方也会详细核查你的债务和收入的比率。每月住房支出（本金，利息，税收，危害保险，私人贷款保险还有房管协会费）不能超过你每月总收入的28%以上。总债务不能超过总收入的36%，但是在有些情况下，贷方会把最高标准扩展为45%。而明尼阿波利斯的房地产中介Julia Helgesen说，信用情况最佳的借方还可能将比率拉得更高一些。 哪里可以得到最低的利率？ 一开始的时候，你可以给目前的贷款出借方，以及你的银行或是信贷协会打电话。有些贷款经纪人可能会提供给你一个批发价，低于银行贷款官员给出的利率。他们被称为代理贷方（correspondent lenders），他们一般都是大的经纪人，可以包销，以及将他们议定的贷款卖给批发贷方或是投资者——这就是说，他们可以帮你找到一个贷款，而且能够批准这个贷款。如果你想合并贷款，一个贷款经纪人也可以提供一些比零售贷款官员更好的选择。但是，有些贷方禁止经纪人议定数额超过$417,000的贷款。当决定得到利率报价的时候，在上午晚些时候报出你的期望值，这时候贷方已经发表了当天的利率单，而且还没有对之作出任何修改。你申请的每个贷方必须给出你一个诚意的估计（GFE），你可以使用这个GFE来比较贷方的提价。得到GFE并不需要交纳费用，但是你必须给贷方交纳50美元左右来调出你的信用记录。 需要那些证件？你必须提供过去30天内的工资存根，还要提供过去两年的W-2表格。如果你是自雇职业者，或者你收入的25%以上都是来自于佣金和奖金，你必须提供两年的税收返还来证明已经确定的收入。北卡州的一位贷款官员Chris Bennett说，自雇职业者可能还需要准备一个账目盈亏陈述（如果是在年中或之后的时间申请），这样贷方可以评估你的公司实力。贷方将会要求看到过去60天的银行，退休帐户和投资投告书。他们还会要求你为任何一个危险信号写出书面的解释信。举例来说，你的银行投告书是够显示了任何不同寻常的存款？如果你用赠与来补充支付首付或是买卖手续费，贷方可能会要求你写出书面信件证明这笔钱不是偷来的。如果你时自雇职业者，而在贷方分析完相关的税收表格后，发现你的收入没有达到标准，你最好要证明你有足够的资产，或是转而申请消费性贷款（non-conforming loans）了。如果贷方认为你的收入是不可靠的，将会要求你要么偿还债务，要么结清透借限额，这样你才能达到债务和收入的比率要求。 间接筹资划算吗？如果你拥有一个比目前数字稍高的固定利率，或是去年向下调整了的可调整利率贷款(ARM)，这将会是个很难的选择。你要确保，在卖房前可以补偿间接筹款的成本。将估计买卖手续成本（通常会是贷款数额的3%到6%）除以你预期的每月存款。这个数字告诉你，要达到得失相当需要多少个月。次贷或是房屋净值信用额度（home-equity line of credit）会将事情弄得很复杂。如果你想为第一个贷款再筹资，你的总房屋债务不能超过你的房屋的市场价值的80%以上，否则二级持有人可能就会拒绝同意在第一抵押权持有者背后偿还你的拖欠债款。如果二级持有人拒绝合作，你可以尝试将所有的房屋债务合并为单一的抵押贷款——这样你就可以使用借入资金的一部分来偿还你的二次房贷。要想这样做，你必须有至少有相当于贷款20%的资产净值，而对于合格超额贷款来说，必须有25% 到30%的资产净值，而如果贷款超过了$625,500，你必须有35%到40%的资产净值。而且你还不得不支付更高的利率，而支付这样的利率可能是非常不划算的。另一个策略就是从贷方得到一个新第一抵押权的新房屋净值信用额度，以此来支付旧的信用额度。 怎样在申请贷款前，做到货比三家？要多多利用一月份刚刚出现的对消费者有利的诚意预估（GFE）。这个新的表格会清楚显示大部分事项——你申请的贷款的种类，利率和特点，还有贷方议定这个贷款的成本，还有成交时你需要交付的第三方费用（比如说资格成本和税收）。你可以在网上搜索，找到这种GFE的范例。然后，使用你从每个贷方得到的这个GFE来进行对比分析。对比GFE的时候，要从利率开始，然后要看贷方议定这个贷款的成本。如果贷方提供的最佳利率附加有比别家更高的费用，就试着谈判降低这笔费用。通过这样的比较，你会更有把握。贷方还会给你一个补充表格，显示最后结算的时候你需要有多少现金（首付，定金，手续费等）。不过要提醒你的是，表格上列出的成本不是完全有保证的。而美国住宅和城市发展部的管理人员也警告说，有些信誉不高的贷方可能会在给你提供GFE之前，提供虚低报价的成本预估，千万不要相信这些没有保证的虚低报价。（编译：清韵）
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All&Right&Reserved.企业的具体贷款流程是怎样的？
企业的具体贷款流程是怎样的？
你若正常经商办厂或开店（拥有合法经营的营业执照），你可以向银行申请贷款（如工行的个人经营贷款），条件如下：你的经营合法正常，你有合法的还款来源，有足额有效的担保（抵押或保证）。贷款程序：向银行提出贷款申请并提交相关贷款需要的资料，银行受理——审核资料并进行调查、核保——贷款审查审批——签订合同（抵押还要办理抵押登记）——放款。详细情况你可以去“投资堂” 看看，那里介绍特别详细的。
其他回答 (1)
企业抵押贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业的经营需要。企业抵押贷款的申请条件&（1）企业的法定代表人/股东，个体工商户；（2）企业有盈利即可操作，不限定盈利大小；（3）如为小规模纳税人原则上连续经营1年以上。企业抵押贷款的利率&执行人民银行规定的同期同档次基准贷款利率或适当上浮。企业抵押贷款的注意事项（1）特定减免税进口的货物（包括生产设备）超过海关监管期限的，根据海关总署令124号文之规定企业可自行与银行签定抵押贷款合同。（2）在海关监管年限内属于海关监管的货物（包括生产设备），企业如向银行办理抵押货款，必须事先持有关证明文件向海关申请，经海关许可后方可抵押。（3）企业资信情况良好，能遵守海关规定，无走私违规情况的，海关才可准予办理抵押手续。（4）银行抵押贷款数额与该特定减免税进口货物应缴税款之和，应小于该特定减免税进口货物的实际价值。（5）对保税进口货物，暂时进口货物和特定减免税货物中实行配额许可证管理的商品（如汽车等），企业不得申请设立贷款抵押。企业抵押贷款的书面申请书内容概要（1）企业概况：包括企业名称、企业性质、注册资本、法定地址；（2）经营概况：经营产品、年产值、年利润、进出口额；（3）贷款原因、金额、用途及其作用、借款银行；（4）抵押设备情况：设备名称、进口价值、使用现状；（5）保证：上述设备因在海关监管期内，未经海关批准绝不擅自转让或重复抵押；如需变价抵偿贷款，保证事先报经海关核准，并优先偿付海关税款后，剩余部分再清偿银行贷款。（6）企业签印公章、法人签字。企业抵押贷款的申请材料抵押设备（1）《抵押贷款通知书》一式三份，抵押贷款设备清单；（1）抵押设备《进口报关单》复印件；（1）抵押设备《进口发票》复印件；（1）《自理报关单位注册登记证明书》复印件；（1）《营业执照》（副本）复印件；（1）《企业资产登记手册》（1）内资企业需提供《免税证明》复印件。抵押房产（1）抵押房屋所有权证；（2）企业营业执照、公司章程、组织机构代码证、税务登记证、财务报表等；如果急需周转资金，又不了解各银行的具体政策，建议通过网上贷款平台申请，推荐个专业网站 ，有专业的信贷顾问帮忙办理，可以按照需要在最短时间内办理下来，为公司减少经济损失。
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怎样的按揭贷款方式最划算？
按揭的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。 具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇..
　　摘要：&按揭&的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。
　　1、什么是按揭贷款?
　　按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。
　　2、按揭贷款的种类。
　　银行主要提供有个人住房按揭贷款、个人二手房贷款、个人住房公积金贷款以及公积金贷款、商业贷款相结合的个人住房组合贷款等。在这几种房贷中，公积金贷款作为一种政策性贷款，它的利率较低，从减少利息支出的角度讲，公积金贷款应作为优先选择对象。
　　3、按揭贷款的条件限制。
　　公积金贷款在贷款条件上有着更为严格的限制，即申请人个人及所在单位的公积金缴交正常，必须按月足额上缴，未建立公积金缴交制的个体、私营企业职工及缴交不正常的单位职工，就不具备申请公积金贷款的条件，而这些在申请个人按揭贷款时不做限制，只要具备资格、具有还款能力的购房人都可以申请。还款方式大致有一次性还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、递增还款法和递减还款法等5种，通常会选择等额本息还款法和等额本金还款法的购房人最多。
　　4、等额还款。
　　等额本息还款法目前采用的最多，优点是每月还款数额固定，计算方便，特别是对于月收入相对稳定的个人，在预先确定合适的月供后，不必为每月还款额度变化费心。它最大的缺点是在同样的贷款额和贷款期限下，借款人所付的利息相对较多。
　　等额本金还款法的特点是每期所还本金相同，优点是借款人容易理解、接受，所付利息总额相对较少，其缺点是前期还款压力较大。例如贷款额为30万，期限为 20年，年利率为5.508%，采用等额本息法第一个月还款额为2065.02元，其中本金688.02 元，利息1377元，累计还款额为元，总共利息为元，采用等额本金法第一个月还款额为2627元，其中本金250元，利息1377元，累计还款额为元，总共利息为元，两者利息相差29675.7元。
　　5、贷款期限。
　　根据中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》，贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。最近依次贷款利率调整后，公积金贷款利率5年以下为3.96%，5年以上为4.41%;商业贷款利率5年以下为5.265%，5年以上为5.508%。
　　6、住房贷款的几点技巧。
　　充分估计费用申请个人住房贷款、个人住房委托贷款、二手房抵押贷款和个人住房装修贷款，除了支付贷款利息外，借款人还需支付诸如律师费、公证费、保险费、资产评估费、抵押登记费、过户费及其他相关税费。
　　7、选择最佳的贷款途径。
　　公积金贷款的利率目前比同期的商业贷款的利率低1个百分点左右，因此只要符合使用公积金贷款的条件，应该尽可能申请公积金的贷款。需要注意的是，公积金贷款要求借款人首先是住房公积金的缴存人，没有公积金存款的个人只能申请商业贷款。
　　如果公积金贷款的最高限额不能完全满足你的按揭贷款需要，不足部分你只能用商业贷款来弥补，这种情况下，组合贷款就是你最佳的选择。选择最合适的房价你所选择的住房类型不同，房价差异很大，即使是同一类型的住房，用于地段、周边环境、发展规划不同，每平方米的房价也有较大的差异。对于普通工薪阶层，尤其是刚毕业不久的大学生，最好选择二手房和小户型商品房。
　　8、还款的注意事项。
　　需要特别注意的是，随着时间的推移，你的职业、收入水平不是一成不变的，你需要对未来的收入有一个正确的预期，既考虑你收入增加的概率，也考虑你收入减少的概率，不要把收入作为一个恒定不变的常数。必须充分考虑收入下降的情况，因为一旦收入水平下降，就很难应付你目前的房价决策所要求的还款额。按照收入安排还款，还款安排主要是决定贷款期限和首付率。
　　根据发达国家住房贷款的经验，月均还款额占月收入水平的15 -50%比较合适，超过50%后，借款人的日常生活及消费水平将受到不利的影响。从绝对额看，每月还款后一个家庭所剩收入至少应该高于该城市规定的人均最低生活标准。
　　如果你的收入发生变化，支付能力提高了，为了减少利息支出，你可以增加每月还款额，从而缩短还款期限。此外，如果你得到一次性大额收入，例如彩票中奖，股票暴涨，大额奖金，接受馈赠等等，你也可以一次性提前归还部分本金。
　　尽管提前还款可以减少利息支出，但是住房贷款受国家政策鼓励，其利率水平比同期的汽车、小额质押贷款低，对于同时需要支付汽车或者小额质押贷款的借款人而言，收入变化后，首先应该提前归还后两种贷款，然后才考虑提前归还住房贷款。这是我在多次贷款中总结的个经验。以上只是个人看法，仅供参考。
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