购房知识：两类人适合提前还贷_购房知识_新浪房产_新浪网
购房知识：两类人适合提前还贷
　　一是处于还款初期，尤其是选择等额本金还款的 二是借款人手头资金能够支付剩余尾款的
　　即将到来的日让很多贷款人万分期待，原因就在于从明年1月开始，无论是商贷还是公积金贷款的市民都可以按照新利率还款，每月能少还数百元。记者昨天从我市几家银行了解到，最近一段时间，来咨询利率的市民不在少数。
　　今年6月8日，央行决定5年以上贷款年利率从原来的7.05%下调至6.8%，而随后的7月6日，利率又进一步下调至6.55%。而多数商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》中约定，“老”的利率调整将在次年的1月1日起执行。公积金贷款目前利率为4.9%，调整后新利率为4.5%，同样从1月1日起执行。以公积金贷款为例，首套房80万元公积金贷款的购房人，月供明年起能减少175元；而二套房则每月能少196元。
　　有业内人士给记者算了这样一笔账，以等额本息还款的方式向银行申请了100万元30年期的为例。当房贷利率为7.05%时，借款人的月供为6686.64元，但按照新的房贷利率标准，借款人的月供就变为6353.6元，相比之前减少了333元。以今后利率不变计算，总还款额将减少12万元。
　　如果是享受85折利率优惠的客户，则今年12月份的还款额是5991元，明年1月份是5720元，明年每月的月供将比现在少271元。以今后利率不变计算，总还款额将减少9.73万元。
　　而对于享受7折优惠利率的客户来说，今年12月份的还款额是5328元，明年1月份是5117元，明年的月供将比现在少211元。以今后利率不变计算，总还款额将减少7.6万元。
　　另外，每到年底，贷款人集中还的事情都比较多见，今年也不例外，目前来咨询的人不少。记者了解到有不少还房贷的人都是时间不长，想要提前还贷然后将房子出手。对此，业内人士表示，虽然利率降低，但是能够做到7折的购房者，最好不要提前还款。
　　一位银行人员表示，两类人适合提前还贷，一是处于还款初期的借款人，尤其是选择等额本金还款的借款人。以20年期的贷款为例，如果借款人已经还了五年以上再选择提前还贷那就不划算了；第二类是借款人手头资金能够支付剩余尾款。该业内人士建议，因为现在政策对第二套房的首付及利率都要高很多，置业升级购房者最好是卖旧买新。
电话：400-606-6969
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图片：现在的山东乳山银滩
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满滩的海鸥
图片：大拇指广场
图片：日出
图片：广场雕塑
都是手机拍的,不太清楚,凑合看吧,呵呵
图片：5,507
还成，什么型号的？
图片：5,507
海鸥吃饱了都飞走鸟～～
都下班鸟。
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热门楼盘推荐四原则比较提前还贷是否划算 三种情况不宜提前
&&临近年末，记者调查发现，由于今年以来处在降息通道中，目前银行提前还贷显得比较&冷清&。而提前还贷的手续费各家银行差异较大，允许提前还贷的时间也各有不同。业内人士表示，提前还贷不一定适合每个人，需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境四个方面综合考虑。市场：提前还贷&冷清&临近年末，不少房贷族手头资金充裕，开始考虑是不是要提前还款了。不过由于今年以来银行两次降息，提前还贷的情况不如往年火爆。&相比年初，我们现在审批时间只要一个月，基本上审批都很快。&一位银行个贷部工作人员告诉记者。而另一位国有银行的贷款部经理告诉记者，&现在我们支行提前还贷要提前三个月申请，而且还有一些客户在排队。&多家银行贷款部工作人员表示，临近年末咨询提前还贷的客户还是多了一些， 但相比去年年末则显得比较&冷清&。事实上，2011年多次加息后，一些有能力还款的房贷族都选择&咬咬牙&把钱还了。而今年以来，情况发生逆转，央行6~7月份两次降息，提前还款的动力消失。案例1：丁先生在2007年年底贷款100万元购买了第一套房，当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率，借款期限为15年。专家：央行加息或降息调节的都是贷款基准利率，借款人原来享受到的优惠利率折扣是不受影响的。而目前由于信贷收紧，银行对一套房贷利率优惠仅为八五折到九折，而且对于申请人的要求也会卡得更严。若提前还贷的话，以后再有购房需求，不但享受不到这个利率优惠，而且还要执行二套房上浮1.1倍的利率。案例2：陈小姐在2008年向银行贷款80万元购买了第二套房，签约时执行的是上浮1.1倍的利率，借款期限为20年。专家：虽然目前处在降息通道中，但是陈小姐当初买房的时候执行的是1.1倍的利率，那么按照现在的利率来看，其负担的利息高达7.75%，相对目前的贷款利率水平来看是较高的。此外，陈小姐采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。陈小姐的借款期限是20年，目前只还了4年，因此提前还款是可取的。总而言之，对于贷款者来说，借款期未过三分之一之前，提前还款都是划算的。而对于那些已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。提醒一：罚息数额各有差异市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为&罚息&或&违约金&，一般在合同里面会写明。记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。提醒二：允许提前还贷时间不同此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，&目前还没有变化。&&一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。&一位银行房贷部门的工作人员表示。提醒三：调整利息周期不同一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。外资银行一般会选择在当月或当季度调整。东亚银行是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行，花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。对于房贷族来说，哪种调息方式更划算？专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算；若在加息周期周，则是越晚调整越划算。业内：四原则考察提前还款是否划算业内人士提醒，并非每个人都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。首先，要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款，年利率较低，仅为4.5%左右，在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说，目前来看5年以上贷款利率一般为6.55%，首套可享受8.5折~9折的优惠，二套房需上浮10%。在这种情况下，若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的，也不必提前还款。其次，是否提前还款需考虑个人的投资能力。资深按揭中介郑大源指出，如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户最好将流动资金用于投资。此外，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。客户&借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款&。最后，郑大源建议，还要考虑未来一段时间是否需要流动资金。理财专家：三种情况不宜提前还贷一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
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一线海景房空置率达八成 山东乳山银滩热潮消退
提要： 曾经红极一时的山东威海乳山市银滩房地产开发正在面临着困惑：喧嚣之后，是平静，还是死寂？
&&大潮退去，谁将成为遗留在沙滩上的贝壳？
&&曾经红极一时的山东威海乳山市银滩房地产开发正在面临着困惑：喧嚣之后，是平静，还是死寂？
&&&&一线海景房空置率达八成
&&8月份，是银滩最好的季节。
&&当很多地方在40摄氏度左右高温下煎熬时，这里的气温还在26摄氏度上下。
&&8月2日傍晚，在乳山银滩的大拇指广场，来自河北石家庄的刘先生一家4口正在准备&回家&吃饭。
&&前年，他们在这里买了一处70多平方米的海景房，这两年的7、8月份，都要过来住上一段时间。
&&刘先生当初买这套房时花了不到30万元，当时觉得价格不高，毕竟是海景房，但两年下来，他觉得当初的决策还是有点问题。
&&&因为上班的关系，来这里住的时间很短。而如果让老人单独来住，又不放心。至于退休之后，能否长期在这里居住还很难说。&他告诉《第一财经日报》记者，&买房子远不如租房子，7、8月份，像在银滩这样的房子，一个月的租金也不到2000元。&
&&现在，刘先生正在准备将房子出手。
&&像刘先生这样的情况，还属于利用较&充分&的。在他们小区，一线海景房空置率在八至九成。整栋楼黑乎乎的，看不到灯光。
&&刘先生的说法得到当地中介公司的证实。一家房产中介的张女士告诉记者，一线海景房空置率确实很高，超过八成的房子空置。但二线房子，也就是离开海边五六百米的房子，入住率高些，大约在四五成。
&&普通房子还有入住率，沿海很多别墅几乎是从建起来之后，就无人入住。记者在乳山的沿海别墅区看到，这些别墅周围荒草丛生，墙体斑驳破败，房间玻璃千疮百孔。
&&据山东当地媒体日前报道，到了冬季，银滩一线的房子入住率还不到2%。这是标准的空城。
&&&&突然想起银滩还有一处房产
&&&我目前在中央一个部委工作，以前在地方工作时，在银滩有置业，当时只花了十几万，但是基本不去，主要是因为工作太忙。国庆期间在山东参观考察时突然想到银滩还有自己的一套房。&一位银滩的业主去年在网上如是留言。
&&一个&突然&两字，基本可以说明银滩业主的购房心态。
&&为什么一线的海景房空置率如此之高？银滩二手房交易中心一位工作人员分析道，这是因为在沿海一线买房的人，基本都是以投资为目的。
&&上述中介张女士称，银滩的房子在2007年前后卖得最火，一个客户买三四套房子的，多得是。买了之后，就放在那里等待升值。
&&买银滩海景房的，几乎无当地居民。银滩的房子卖遍了全国，是乳山当地政府曾经引以为豪的事。事实也确实如此。在乳山银滩的高速公路下口，记者的车前面排了3辆车，一辆来自山东淄博，另外两辆来自河北。
&&但曾经的热潮正在消退。现在，在银滩房产中介门口，贴满了二手房转让的广告。张女士说，今年二手房的房价，可以说是近年来最低的。与去年相比，二手房价下降了一至两成。现在准备出手的人比此前多了不少。
&&同时，今年新开楼盘与往年相比减少很多。张女士说，以前开发的楼盘大量空置，业主又准备出手，这个存量本身就够消化的。过去开发的楼盘位置好，但因为是二手房，价格远远低于新楼盘。很多沿海二手房的价格在每平方米3000多元，但位置好的新楼盘价格在五六千元。
&&张女士提醒说，如果想在银滩买房，千万不要相信所谓的购房团，他们都有加价，执行价很死。最好是到银滩自己考察，能省好几万。
&&在银滩二手房交易中心，记者遇到一位来自北京的李先生，他去年在银滩买了一套面积40多平方米的海景房，当时价格是每平方米6000元。现在，二手房交易中心工作人员告诉他，如果现在出手，价格在每平方米4500元。
&&但李先生此时并不打算出手。从去年买了房，他就没有来看过。这次是过来认认家门，也顺便打探一下行情。
&&&&转型养生养老
&&曾经红火的房地产开发，最高时给乳山市带来六成以上的财政收入。
&&近20年来，仅在乳山银滩，累计开发房地产面积就超过1800万平方米。
&&今年是乳山市撤县设市20周年，当地领导谈到乳山下一步的发展，一个关键词就是：转型。
&&转型的方向，仍然离不开工业。
&&乳山市决定，把培育壮大金属冶炼加工、装备制造、安全食品、生物科技、新材料、新能源6大百亿产业集群作为工业振兴的重中之重，争取用3年时间再造乳山工业。
&&房地产也面临转型，针对近年来银滩房地产开发减缓、配套缺失、空置率高等问题，乳山市市长隋建波日前接受媒体采访时说：转型房产结构，就是适度开发、打造品牌、规范管理、拓展转型，推动房地产市场持续发展、房地产企业拓展经营。坚持边规范、边开工，适度控制房地产开发规模，防止过热开发和大起大落。
&&同时，乳山市也在探索如何使已建成的空置房产变活。这其中的一招就是引导其由投资型产业变为养老型产业。
&&&由传统地产迈向养生养老(地产)，是开发方式的转变、发展思路的创新，也是银滩房产的&重生&。&隋建波说。
&&养老型产业的模式是，开发商引进专业养老机构，返租业主的闲置房屋进行统一改造，与专业酒店、健康管理公司、物业公司合作，打造新型度假养老经营模式。
&&但这一模式，能否改变银滩的空城现象，现在还不得而知。即使按照50%的空置率计算，这些年来，银滩的空置房也在千万平方米。有多少老人可以过来消化这些存量，还是未知数。
目前正是抄底买房好时机，故乡游子是时候可以下定决心返乡安家，让幸福不再漂泊…【】
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