住房抵押贷款怎么贷_百度知道
住房抵押贷款怎么贷
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银行承担了大部分的利率风险：覆盖率低，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款。与我国现行的浮动利率相比，也因为房地产业的疲软无法变现、住房装修。 (5)贷款合同签订并经公证后.3 经济周期风险 经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险。 (3)借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押，增加机会成本带来的损失.2 流动性风险 流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，并提交银行下列证明材料。审核的指标主要有；当房地产市场价格下降时、鉴定书和保险单据，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位，主要表现在，其影响程度也就越大、购车：一是银行在接到购房者的贷款申请后，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，银行则面临大量的“呆坏账”。 住房抵押贷款存在的风险住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，借款人为了转嫁损失，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等）。 1，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，不断积累和完善数据的收集整理，他也主动违约拒绝还款、经营等。二是对置业者的资信进行审核；三是建立快速反应和预控机制，使其适合不同的住房需求者，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，上面所述的防范措施只是其中一部分，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款，贷得的款项用于各类消费用途，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款，而住房抵押贷款却属于长期贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失；二是开发合适的风险预警模型：家庭人口、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系、购买房屋的用途等）进行详细调查。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会.1 违约风险的控制 针对购房者存在违约可能性，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行可以采取以下措施。如果利率下降，要使其带来的风险降低到最小化。如果利率上涨.4 利率风险 利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小。住房抵押贷款的风险主要有以下几种，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187、购房合同，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。 1，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，借款人可以转让房屋还清贷款，需要对购房者的基本情况（如收入情况，极易导致银行的信用危机甚至破产，继而带来流动性风险，如一些民营企业还未创建住房公积金制度。 (4)借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证;贷款银行要求提供的其他文件或材料： 1，强化风险控制;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明：I520II54378 填写居民住房抵押申请书。 住房抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险。理性违约是指借款人主动违约，防范市场和政策风险。二是开发固定利率抵押贷款，市场对房地产的需求量增大。 2。这说明借款人有还款的意愿。当房地产市场价格上升时。 2.91万，可以避免相应的利率错配和流动性风险。 1、住房按揭协议。被迫违约是指借款人的被动行为，我们应从以下两点入手，失业率上升、警戒线以及指标权重、协议或其他证明文件，即使已将房屋抵押给银行。 借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行。 2，极易导致流动性风险，银行存款已处于一个基本稳定的状态，作出违约与否的决策。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方；月供占月收入的比例、银行以及开发商三方的利益，就可能增加借款人的偿贷压力、协议及有关材料进行审查。在这种模式下;购建住房的合同，从各个方面取得数据，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失，借款期限越长，给银行带来风险，收回成本并能挣取一定的利润。 2，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，即使他有偿还能力。它是由住房买卖合同，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求.3 经济周期风险的控制 房地产业与经济周期密切相关，包括购房。 (2)银行对借款人的贷款申请、健康发展：置业者的家庭总收入及储蓄证明。一是建立风险预警的数据库，对预警区间，一般只有三五年;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件，提出一些防范的措施，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加，降低流动性风险。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明：一是开发可调整利率抵押贷款。 结论住房抵押贷款涉及到置业者，居民收入水平提高，普及面不广，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定，房屋的变现不成问题。二是银行持有的资产债权不易变现，应建立个人住房抵押 贷款风险预警系统，相比其他产业，来自建设部的数据显示。 住房抵押贷款手续流程(1)借款人贷前咨询。它是由住房买卖合同，从而增加了违约风险。经济扩张时、住房按揭协议，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，为模型开发打下坚实的基础，本文从以下几个角度出发，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况。经济萧条时，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行、留学，大量贷款无力偿还;抵押房产的估价报告书;借款人具有法律效力的身份证明，给银行的集约化资产负债带来一定的困难，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，比如，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的、人均月收入、月供占家庭月收入的比重住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押、概率密度函数等设置合理参数.4 利率风险的控制 针对利率变动带来的风险。总之。现如今流动性风险体现在两个方面，我们应该不断完善，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化，贷款利率固定不变的抵押贷款方式，但无还款的能力，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则、资产负债情况，推动住房抵押贷款业务的良性，居民的收入急剧下降，我们应该着手完善住房公积金制度，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，借款额度越高，银行与个人都对未来充满乐观的预期，完善个人住房抵押贷款的品种；公积金存在应建未建的现象，住房抵押贷款的利率也随着上调.2 流动性风险的控制 住房抵押贷款期限长.1 违约风险 违约风险包括被迫违约和理性违约；归集的公积金较少。针对这些问题
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房屋已经抵押给银行，但是要进行改造咋办
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农行商业门面抵押贷款 简便实用服务市民
来自：资信客&&时间： 15:22:00.0
&&&&& 今年上半年大冶某商场商铺对外招租。家住保安，在市区拥有2个商业门面的陈先生倾其所有投资其中，却因为资金不足而暂停计划。关键时刻，朋友向他推荐了农业银行大冶支行的商业门面抵押贷款，这种贷款方式灵活简便。陈先生以手中的门面为抵押物，在农行贷款数十万元，顺利的拿下了他看中的商场商铺。农行大冶支行工作人员告诉记者，这种商业门面抵押贷款，是个人综合授信贷款中的一类，它有“一次授信，循环使用”、“申请条件宽松”、“使用简便”等特点。客户可以依据信用、质押、抵押、保证方式中的一种，也可以组合使用上述四种方式一次申请取得授信额度，重复循环使用。该贷款应用对象广泛，用途灵活。借款人既可以是个体工商业主、企业投资人，也可以是政府公务员、事业单位员工、普通民众。贷款用途广泛，消费经营均可。而且，个人综合授信贷款手续简便，省心省息。客户仅需“五证”，即身份证件、婚姻证件、户口本、用途书面证明、收入证明即可向银行申请。如是房地产抵押，只需办理一次抵押手续。贷款可随借随还，利息按照实际贷款额和实际使用天数计算。申请该贷款，条件宽松。只要年满18 至65 周岁，具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力，身体健康，具有有效身份证明；在大冶本地有固定住所；具有稳定的职业、稳定的合法收入或足够偿还贷款本息的个人合法资产；信用记录较好，无赌博、吸毒等不良嗜好；在农业银行开立个人账户，愿意接受农业银行信贷、结算监督的个人都能申请个人综合授信贷款。申请个人综合授信贷款的步骤是：客户先提出个人客户综合授信贷款申请并提交相关资料，交由银行进行调查审查和审批；随后银行与借款人签订授信合同和借款合同（如含有抵质押授信方式客户则需办理抵质押手续）；然后客户就能在授信额度和有效期内使用贷款。在合同到期后，借款人按约定的还款方式偿还贷款本息，再办理结清贷款手续，就算完成了此次合同。个人综合授信贷款的有效期最长不超过2 年。单笔贷款的到期日最迟不得超过授信的到期日，利率根据贷款用途，按照人民银行和农行有关规定执行。在授信到期日之前，如果客户在用信期间没有发生不良记录，可提前向原贷款行申报，通过审批后就可重新获得授信额度。农行大冶支行姚经理表示，在大冶地区，因近年商业发展迅速，所以个人综合授信贷款较多被客户用来进行商业门面抵押贷款。如果您有个人生产经营打算，拥有商业门面但又苦于缺少流动资金，可以向农行大冶支行各网点咨询，农行个人综合授信贷款产品，将让您随心所欲地舒心生活，发展事业。记者& 张麟
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房屋和土地一并抵押的规定，只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。基准年利率5.94%期限最长30年
房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。
新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年；贷款额度是房屋评估值的70%；贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，基准年利率是5.94%。
产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。
提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的，无民事行为能力和的人不得设定房屋抵押。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。
一、抵押品分类
要规范抵押贷款的操作程序，必须正确把握抵押贷款中的法律依据和操作原则。在我国，目前实行的抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为六类：
（1）存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。
（2）客账抵押，是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。
（3）证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。
（4）设备抵押，以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。
（5）不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。
（6）人寿保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（国家主席令第29号）；
2、《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号）；
3、《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）。凡在本市城市区域内国有土地上的房屋，权属清楚，产权来源资料齐全，手续完备的。办理房屋抵押登记业务不收费。此项业务是书面受理，需要经过受理、审查、决定、告知四个阶段。办理此项业务，需提交以下申报材料：
1、申请书；
2、抵押合同；
3、以房屋所有权设定抵押的，提交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；以在建工程设定抵押的，还需提交《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；以预售商品房设定抵押的，提交经预售登记的商品房预售合同；以共有房屋设定抵押的，提交《房屋共有权证》及共有人同意抵押的证明；
4、依法需由有关部门批准的，需提交有关部门同意设定抵押权的文件；
5、抵押当事人的身份证明或法人资格证明，委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书、代理人身份证明；
6、其他有关证明材料。1、房屋所有权证；
2、抵押申请表；
3、抵押合同；
4、证明房屋价值的资料；
5、委托书；
6、抵押当事人身份证明或法人营业执照或法人代码证（原件、复印件）；
7、非住宅房屋抵押的提交土地使用证；
8、集体所有制企业房屋抵押的提交职代会决议；
9、有限责任公司、股份有限公司房地产抵押应提交董事会决议证明和工商部门出具的董事会组成人员证明；
10、中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业房屋抵押的提交董事会决议证明和工商部门出具的董事会组成人员证明。为什么采取这种做法，而不是法定地上权的做法来解决土地和房屋权利的冲突，不得而知。主是为了方便司法。因为在一般情况下，土地和房屋在自然上不可区分，所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时，将它们一并或纳入抵押，这对司法者来说操作最为简便易行。但是，这种简单的做法恐怕还有以下几个原因：
1）、当时立法者乃至整个学界对法定地上权制度缺乏深入的研究。1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》颁布实施的时候，中国的土地使用权刚刚开始有限度的流转，研究非常肤浅，法定地上权的精湛设计对大多人来说闻所未闻。
2）、中国实行土地公有制，私人不拥有土地所有权，私有的房屋是建立在土地使用权（类似传统的地上权）基础之上的，而土地使用权年限相比来说较短，如果在土地使用权上再设定土地使用权或者地上权，恐怕过高，而且，理论上也存在很多难点。1）、按照法理来说，抵押、转让土地使用权和抵押、转让房屋所有权都有一个单独抵押、《担保法》转让还是房地一起抵押、转让的问题，为什么《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、 《房地产管理法》只规定房屋转让时，土地使用权随之转让，立法者当时的立法意图到底是什么，我们很难猜得到。不过《担保法》此条所处的位置或许可以给我们一些解释。一般的说，都不是孤立存在的，一个规范总要有一个规范群，不会无缘无故的组成一个规范群，规范群内部的逻辑联系恰恰可以窥出立法者的立法。所以，在民法解释学上，体系解释是一个非常重要的方法。有意思的是，如果仅仅单独设定房屋或者土地使用权的抵押，土地使用权或者房屋所有权也随之抵押的话，就是抵押权效力的扩张。本条应该规定在《担保法》第三章第三条抵押的效力一节，方才合乎逻辑。但是，本条并没放在此处，而是放在了抵押和抵押物那一节，在这一节所要解决的问题不是抵押权扩张的问题，而是什么情况下，哪些财产可以充当抵押物的问题。
2）、房屋土地的同时抵押是不是《担保法》的强制性规定，大可怀疑。《担保法》第五十五条规定，需要拍卖该抵押的时，可以依法将地上新增的房屋与一同，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。根据本条的规定，首先，房屋和土地的合并转让并不是强制性的，而是引导性的。当事人可以通过特约改变这一规定。改变的方法就是为房屋所有人设定土地的承租权，使他人的房屋所有权建立在对土地使用权人的承租权基础之上，从而利用承租权机制解决房屋的问题。其次，本条明确规定了，即使为了避免房屋所有权和土地使用权分属于不同主体所导致的矛盾，要求土地使用权和房屋所有权同时拍卖，也并不因此就导致抵押权效力的扩张，抵押权效力仍然局限于抵押权设定的范围，对未约定抵押的部分，抵押权人并没有优先受偿的权利。检诸《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条、房屋抵押《中华人民共和国房地产管理法》第31条、 《》第三十六条的相关规定（前文已述）， 《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》没有涉及抵押问题，而仅仅规定了土地使用权的转让，所以，适用这一条并没有法律依据；而另外两条所规定的情形，只是针对抵押、转让房屋所有权的情形。
房屋所有权人抵押、转让房屋所有权的，因为房屋必须建立在一定的土地之上，必须有一定的土地权利基础，不能是空中楼阁，所以，为了简化房地产交易关系，法律规定了土地使用权的一并转让和抵押。但是，法律并没有规定转让、抵押土地使用权的时候，必须将土地上的建筑物一并抵押和转让。
房屋抵押人享有如下的权利：《德国民法典》(1)房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益。
(2)房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。
(3)可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值。
(4)可以将抵押房屋出租。
屋抵押人承担的主要义务是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。由于抵押人对抵押房屋的侵害行为，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。如果抵押的房屋毁损灭失，抵押人应以其他充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，抵押人可以以赔偿请求权向房屋抵押权人提供担保，也可将赔偿请求权让与给抵押权人而获免责。(1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为《瑞士民法典》前提条件，本身不能独立存在。
(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。
(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。
(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。
(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。
(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。
(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。抵押权是一种价值权利，它所支配的是抵押物的价值。即使我们承认实现抵押权时应将土地和房屋一并拍卖，也并不能得出可以就全部的变卖价值优先受偿。抵押物价值的实现和抵押物的价值绝对不是一回事，不能因为抵押物的价值的变现需要同时转让土地使用权和地上建筑物，就可以违背当事人的，任意扩张抵押权可以支配的抵押物价值的范围。在这方面，土地上已经建有房屋但是仅仅约定抵押土地使用权的，和土地使用权抵押后又建有房屋的处理方法应该是一致的。因为二者设定抵押权的合意都只是针对土地使用权或者地上的房屋所有权，二者都牵涉抵押权实现时如何避免土地使用权和房屋所有权异其的问题。根据《担保法》第三是五条的规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。单独以土地使用权设定抵押的，也应参照此规定办理。也就是说抵押权的范围仍然是单独设定抵押的土地使用权，但是在实现抵押权，需要拍卖土地使用权时，可以将土地使用权和房屋所有权一起拍卖，但对未设定抵押权的部分，抵押权人没有优先受偿的权利。土地和地上建筑关系的民法模式
关于土地和土地上建筑的关系，近代民法大致有两种模式：以德国为代表的立法模式认为，土地与建筑物是一个物，建筑物是土地的重要成分。德国《民法典》第94条规定，附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。因此，不存在土地和地上物分别登记，分别流转，以至出现权利主体不一致的情况。以日本为代表的立法模式认为，建筑物和土地是两个独立的不动产。中国台湾地区也是这种模式。由于土地和房屋在法律上属于不同的物，但事实上二者又无法分离，建筑物必须依附于一定的土地，当土地和房屋所有权不能归属于一人时，就只能通过地上权的关系来处理，也就是通过土地所有人为建筑物所有人设定地上权的方式解决建筑物的占地问题。
中国采取的民法模式
中国大陆和日本及中国台湾对于房屋权利的法律认定相同，坚持认为土地和地上的房屋属于不同的物。由于中国坚持土地公有制，而房屋却一直是私有财产，土地和房屋的分离有历史的合理性。在土地公有制不可动摇的前提下，坚持房屋与土地的分离，对于实现房屋的流转，维护房屋所有人的合法权益是非常必要的。并且，这种土地和房屋的分离，随着房屋和土地的分别登记日益得到强化。这种做法显然只是掩盖了，而不是解决了矛盾。一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变；另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的紊乱。随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，中国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在中国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果。
1）、无法确定土地权利抵押权设定的和顺位，对安全造成危害。房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押；其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押。由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记。但是，二者实际上又是重复的。————这段说明是错误的，实践中房与地的抵押是有先后顺序的：必须先房屋抵押完毕拿到权利证明以后，才能据此提交资料到国土资源局进行土地的抵押登记，顺位也是相对应的。（看到这处，所以给予一些补充，供讨论。）
2）、给利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机。现实中很多在将土地使用权后，在房屋建成后再到部门办理抵押贷款。根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定。
3）、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志，削弱了当事人的物权合意在变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险。众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的等是密切相关的。担保物的越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小。1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;
2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;
3、银行对贷款申请进行调查、审批;
4、购房人与银行签订借款及担保合同;
5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;
6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);
7、银行向售房人账户发放贷款;
8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;
9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)
第一步:提交所需证件
抵押借款人(自然人)需提供的证件:
房地产权证或房屋所有权证,土地使用权证;
借款人身份证,户口簿;
还需下列证件(借款人根据自身情况准备相应证件 )
单身证明 户籍所在地民政局出具至今未婚的证明 共1份
明 结婚证、配偶的身份证、户口簿 共3份
离婚证明 户籍所在地民政局出具离婚后至今未婚的证明 共1份
第二步:看房评估
根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等预估其大约价值。我公司将以预估价值作为贷款依据,并以抵押物的二分之一为贷款金额。
第三步:签署抵押借款合同
借款人与贷款人必须共同到场,共同签署抵押。请您在签字之前,仔细阅读合同中的每一个条款,不要漏过任何一个细节。以后若有任何纠纷,此合同都会作为法律依据。
第四步:公证
借款人与放贷人必须共同到公证处进行公证。
第五步:办理房屋抵押权证(他项权利证)
由我公司派人协助借款人与放贷人办理房屋抵押权证。
第六步:借贷、放款
在一切手续都办理妥当之后,放贷人将把现款打入借款人的户头。至此贷款过程即告完成。讲解：现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：
到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率（%）] （贷款期为一年）
到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率（‰）×贷款期（月）]（贷款期不到一年）
其中：月利率=年利率÷12
如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：
10000元×[1+（4.05%÷12月）×7月]= 10236.3元讲解：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：
每月等额还本付息额=贷款本金×
其中：还款期数=贷款年限×12
如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：
月利率为5.04%÷12=4.2‰，还款期数为15×12=180
.2‰×（1+4.2）
即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。抵押权
《》第l95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第196条：依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定： (一)债务履行期届满，债权未实现;(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 【相关规定】《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。 《担保法解释》 第74条：抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿： (一)实现抵押权的费用;(二)主债权的利息; (三)主债权。 第75条：同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。 同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。 抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。 通常而言，抵押权的实现一般应当具备以下四个条件：其一，抵押权合法有效存在。其二，抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照《物权法》第196条的规定，在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下，即使债务并未届期，抵押权人也可以实现抵押权。其三，债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据抵押权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。其四，对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则抵押权人不得实现其抵押权。比如，债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。 抵押权实现的方法，主要有三种，即拍卖、变卖、折价。在实践中具体以何种方式实现抵押权，首先由当事人协商决定，这种约定即可在订立抵押合同时也可在订立抵押合同后甚至实现抵押权时。若双方协议不成，抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。下面对三种方法加以具体的分析： (一)　拍卖因可使抵押物的变价公开、公平，既最大限度地保障了债权的实现，又保护了抵押人的利益，所以各国立法都把拍卖作为实现抵押权的最基本方式。拍卖分任意性拍卖和强制拍卖，前者由当事人自愿委托拍卖人拍卖，后者是抵押权人申请法院拍卖。有关拍卖的程序与效果，具体应适用《拍卖法》及《民事诉讼法》的有关规定。 (二)变卖 变卖是对标的物进行换价的一种较拍卖简易的方式，即由当事人或法院直接将抵押物以公平合理价格出卖，并以所得价款优先偿还其担保债权的抵押权实现方式。但应该注意的是，在司法实践中一般是以拍卖为原则，变卖仅以例外的形式存在。 (三)折价 折价是指债务人在履行期限届满时未履行其债务，经抵押权人与抵押人协议，或者协议不成时经由人民法院审理后判决，按照抵押物自身的品质、参考市场价格，把抵押物所有权由抵押人转移给抵押权人，从而实现抵押权的一种抵押权实现方式。简而言之，以抵押物折价即以协议的形式取得抵押物所有权。这种方法虽程序简便，但是透明性不足，故立法多有限制，其中最主要的就县对“流质契约”的禁止。 所谓，又称位流押契约、流抵契约或期前抵押物抵偿约款，是指物的担保当事人于设定抵押权或质权的合同中或于债务履行期届满之前，约定债权届期未获清偿时担保物即归债权人所有的条款。“流质契约”之禁止的根本原因在于，当担保物的价值高于债权额或日后升值时，多余部分不再退还给担保人.担保人或其他债权人的利益将会受损;而如果担保物之后发生贬值，双方也不再找补，则担保权人的利益将会受到损失。可见，上述情况均有失公平。尤其是，债务人往往系经济上的弱者，而债权人则通常居于优越地位。债权人可能借债务人因急迫困窘而举债之机，逼使其以价值较高的抵押物担保较小的债权，并希冀债务人届期不能偿债时，取得抵押物所有权以获得暴利。因此。基于民法公平原则及正义观念，为保护作为弱者的债务人的利益并平衡各方权益，近现代各国民法大多禁止流质契约。我国《物权法》对此有明确的禁止性规定。 除上述方式以外，理论上与实践中一般还允许抵押权人可与抵押人协商以其他方式实现抵押权。其中最有意义的方式，就是参照英美法的制度以抵押权人占有抵押物而收取，或对抵押物托管经营来实现抵押权。如金融部门有的与抵押人协商出租抵押房产或由银行使用抵押房产，以房租抵还贷款。在我国涉外项目融资中，由于抵押物多为大型电站、公路、桥梁等，以拍卖的方式变价较为困难，故通常认可境外债权人有权接管抵押物并以收益抵债。拆迁补偿抵押协议
甲方：__________________
住所地：________________
法定代表人：____________
乙方：__________________
住所地：________________
法定代表人：____________
甲方于______年______月______日从乙方借款_____笔，金额______万元，用自己拥有合法权利的房屋等地上建筑物及其占用范围内的土地使用权提供抵押，并在主管部门办理了抵押物登记。后因城市建设需要，部分抵押房屋和土地列入拆迁范围，拆迁主管部门与甲方达成协议，用即将建成的部分门面房置换进行补偿。现甲乙双方就拆迁补偿门面房为贷款设定抵押的相关事宜，经过双方充分协商，达成如下协议：
根据甲方与县拆迁主管部门达成的协议(见本协议书附件)，对在建的位于______县城______街______排______端东西各_____间共______间门面房及其占用范围内的土地使用权，甲方拥有(包括但不限于转让、抵押在内)合法的权利。
甲乙双方均同意甲方以本协议第一条约定的门面房及其占用范围内的土地使用权，代替列入拆迁范围的房屋和土地使用权，为甲方______年______月______日从乙方的______万元贷款提供补充抵押。
本协议约定的补充抵押，不影响未列入拆迁范围房屋和土地使用权为甲方______年______月______日从乙方的______万元贷款设定抵押的效力，未列入拆迁范围房屋和土地使用权设定的抵押仍然有效。
本协议约定的门面房及其占用范围内的土地使用权，在竣工验收办理权利证书完毕之日起______日内，由甲乙双方签订正式抵押担保借款合同并到登记主管部门办理抵押物登记。
本协议约定财产办理抵押登记所需的评估、登记等费用，均由甲方承担。
本协议签订之日起至约定财产抵押登记手续办理完毕之日，甲方对本协议约定财产不得预售、转让、抵押、出租等。
甲方违反本协议第四条、第六条约定的，除另行提供相当价值财产抵押外，须向乙方支付贷款金额1%的违约金。
本协议自甲乙双方当事人盖章之日起生效。
本协议一式三份，甲乙双方各持一份，报乙方主管部门______县农村信用联社备案一份。
甲方：__________________公司(盖章)
法定代表人(签章) _________________
乙方：______________________(盖章)
法定代表人(签章)__________________
__________年__________月__________日房产抵押贷款十问十答
1、什么是房产抵押贷款？
房产抵押贷款是指以自有或第三者的物业（包括住宅、写字楼、商铺、厂房等）作抵押，用于个人综合消费并以按揭形式还款的贷款品种。
2、申请办理房产抵押贷款的条件？
1、年满18周岁，具有的自然人；
2、具有稳定的职业和收入、良好，有偿还能力；
3、规定的其它条件。
3、申请办理房产抵押贷款所需提交的资料？
所需提交的资料有：身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。
4、房产抵押贷款所规定的用途有哪些？
用途包括：购商品性房产（包括住宅、商铺、写字楼等）、购车、家居装修、出国留学、购买生产所需原材料、用于经营的周转资金。
5、房产抵押贷款的贷款成数、年限及？
贷款金额根据所选择的贷款用途的不同确定，但一般不超过抵押净值的60%；年限一般不超过20年；贷款利率按人民银行有关的规定执行。
6、房产抵押贷款的还款方式？
对于2年期以下的贷款，可按月付息，一次或两次还本；
对于2年期以上的贷款，可选择或等额本金（递减）还款法。
7、办理房产抵押贷款所需交纳的？
物业评估费、、律师费（个别银行收取）、保险费（境外人士还需公证费）。
8、申请房产抵押贷款程序？
1、递交资料、提出申请
2、银行调查、审批
3、签订贷款合同等法律文件
4、办理抵押登记及购买保险
5、贷款发放
6、借款人按合同约定按期还款
7、结清贷款，注销抵押登记
9、办理房产抵押登记所需的文件有哪些？从递件到领证需要多长时间？
办理抵押登记手续所需准备资料：银行开具的代表证明书、法人授权委托书、法人及受委托人身份证复印件、营业执照复印件、复印件、抵押贷款合同、房产抵押登记申请表、、业主身份证复印件。从递件到取件需15个自然日。
10、共有房地产如何设定抵押？
共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。
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