国务院督查组：房产调控不会有新政策出台 _市场动态_新浪房产_新浪网
国务院督查组：房产调控不会有新政策出台
　　国务院调控督查组(下称“督查组”)刚刚返京，8月的楼市就有了反应。
　　反弹暂时终止、成交量环比小幅回落――在中国业协会副会长朱中一看来，这是楼市“喊话”策略依旧有效的证明。
　　按照督查组对当前调控所做的初步判断，严格落实现有政策的执行，便能遏制房地产市场全面反弹的压力，因此，新的调控政策暂时没有出台的必要。但这仅是督察组的意见，目前尚不清楚决策层面的态度和批复。
　　而在督查组的通报中，“部分城市尚未建立预售资金监管制度”被着重点出，或将成为下一步“严格落实现有政策”的一个支点。
　　督查组的意见
　　会不会有新的调控政策出台？这是7月下旬国务院派出8个督查组督查各地调控政策落实情况之后，市场上最为关心的问题。
　　在督察组返京半个月之后，越来越多的证据显示，楼市调控同样是“维稳为主”。在新华社8月17日的报道中，督查组有弹有赞，在责备个别地方“放松调控”的同时，也肯定“市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制”。
　　业内人士普遍判断，这应该是督查组在最终提交报告中的意见，而暂缓储备政策的出台或许将是短期内最可能被考虑的做法。
　　本报也从一位接近督查组成员人士处印证了上述判断。“应该不会有新政策出台。”该人士告诉记者，他与督查组成员的直接交流中得知，督查组认为只要在现有政策的落实上严格落实，就足以遏制5月以来的楼市量价反弹压力，新政暂时没有出台的必要。但他同时也强调，这仅是督查组的意见，目前尚不清楚国务院对此的批复。
　　此后，住建部有关负责人在接受新华社采访时表示，除“纠正部分地区放松调控政策”外，还要“密切监测市场变化，研究进一步强化市场调控的政策措施”。
　　业内多位人士分析认为，从“政策措施需要研究”和“市场需要密切监测”来看，即使有进一步政策，也不会在短期内出台，触发点在于未来一段时间市场的发展。
　　而地方政府的态度也以配合为主。督查组到访前后，地方政府随之密集“喊话”，并出台了一些能短期压抑房价的政策。最新的消息来自青岛，当地声称，主管部门将对申报预售价格明显偏高的开发企业进行约谈，拒不执行的企业将被暂缓发放预售许可证。
　　对未来房价的判断，朱中一认为，尽管当前价格反弹压力依旧存在，但并不能构成判断市场全面反弹的依据，在继续抑制市场反弹的因素里面，“中央抑制投资性需求的态度”、“对房价上涨的问责制度”是最重要的两点。
　　市场也传来令人安心的消息：8月尚未结束，但楼市成交量已出现环比下滑。相关机构数据显示，成交量的快速上涨其实在7月便已终止，尽管该月其监测的40个城市中仍有超过6成成交量上涨，但一线城市中唯有上海继续保持增势，北京、广州、深圳均有不同程度下滑。
　　尽管8月份数据尚未出炉，但依据上海易居研究院副院长杨红旭的推算，全国30个城市的新建商品住宅成交量预计会有5%左右的整体环比下滑，5月份以来的快速增长已宣告结束。
　　稳控两难
　　不过业的难题依旧令人困扰，“控房价”的焦虑暂时消散，但“稳增长”的担忧又卷土重来。
　　督查组发现的诸多问题并不仅仅只限于房价反弹。还有一项很重要。“部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%。”
　　而在国土资源部的通报中，上半年全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团住房用地供应计划已落实4.72万公顷，计划落实率仅为29.6%。而这个落实率还是按照调整后的计划算得，国土资源部近期将全年住房供地计划调整为15.93万公顷，如果按年初制定的原计划17.26万公顷计算，落实率仅为27.3%。
　　在一些开发商看来，如此低的住房土地供应率很可能已埋下一年后房价反弹的隐患。因为土地供应不足，导致未来供应量不足，供需失衡的结果就是房价的暴涨。
　　但地方政府并非不愿意完成供地计划，而是开发商投资信心的不足直接导致了土地市场成交的下滑。“日子难过。”东部城市一位国土局长曾在内部会议上抱怨，“按照现在这个形势，我们想卖地钱也收不回来。”
　　这一局面，即便在楼市回暖之后的六七月间也未出现好转。
　　同样来自相关机构的统计，7月全国300个城市共成交住宅类用地584宗，成交面积2497万平方米，环比减少12%，同比减少29%。这显示出，开发商投资意愿下降开始影响到当下的“稳增长”战略。
　　国家统计局的数据里，1-7月全国开发投资额总体增速已降至15.4%；房屋新开工降幅逼近10%；施工、竣工增速继续回落；土地购置面积、金额降幅继续扩大。这些数据都直接影响到就业、内需，乃至地方政府的直接收入。
　　在督查组的判断中，5月以来的市场反弹压力形成的重要原因之一便是“个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房的苗头”。但朱中一也承认，一些城市试图放松调控的愿望，源自于“稳增长”的目标及地方财政的压力。
　　“当前‘稳增长’与‘控房价’处于两难，调控进入关键期。”朱中一对当前形势如此判断，但他没有提供任何解决方案，除了强调要继续坚持调控，督查组也没有给出解决方案。
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预测2014年的楼市 马年楼市将迎来拐点
&&刚刚到来的2014年，沸腾的中国业开局不利，连发悲音。第一个信号是楼市成交量走低，1月份全国楼市成交一片萎靡，北京等部分一线城市甚至出现&腰斩&现象；进入2月份后，成交依旧低迷。第二个信号是2月底传出杭州多个地产降价15%～20%，并导致业主打砸售楼处。与此同时，以兴业银行为代表的多家商业银行开始收紧甚至暂停房地产相关贷款。前不久，有着&任大炮&之称的华远地产董事长也一改往日乐观的口吻，出言警示房地产行业可能面临销售增速下滑的风险。、等地产界大佬亦发表了对今年楼市不甚乐观的观点。&非常不妙。&董事会主席王石用这4个字来预测2014年的楼市，此前他还针对抛售其在北京、上海的物业，在微博上称：&这是一个信号，小心了！&股市更是对房地产板块表现出异常悲观的情绪。2月24日，地产股集体遭遇重挫，多只地产股跌停，房地产行业当日全天资金净流出超过20亿元，位居28个申万一级行业之首。而各家研究机构迫不及待召开电话会议，房地产基本面的走势。经历了一年多的上涨后，国内楼市在马年是否会迎来拐点？对此，上海房地产研究院副院长日前在电台节目中表示，2013年楼市火爆，目前是在高位盘整，2014年可能出现降温态势。杨红旭认为，今年下半年可能出现拐点，也就是房价从涨变为涨不动，甚至有所下跌。海通证券首席经济学家李迅雷表示，中国离房价全面回落的日期不远了。美国上一轮建筑周期2000年见顶，2005年才出现房屋销量回落，2006年房价才出现下跌，到2009年年初建筑周期触底。中国2010年建筑业景气指数与GDP增速均已见顶回落，但2013年政府出让金还创新高，房价继续高涨，2014年三、四线城市房屋已经供过于求，预期明后两年，房价或将全面回落。&&地产股集体重挫&&2月24日，深股市迎来黑色星期一，地产股是引发股指集体大跌的导火线。由于地产行业一直向好，地产股也一直是A股上的&常涨将军&。2013年三季度以来，不管股价出现如何猛烈的下跌，地产股始终保持上行态势。但随着近期部分城市的房价大跌以及部分银行针对地产开发停贷等不利信息的狼烟四起，包括基金在内的资金短期都开始纷纷回避地产股。2月24日当天，沪综指和深成指都大跌，房地产板块相关个股成为下跌主力，逾百只地产股下跌，上实发展、格力地产、运盛实业、华夏幸福等多只地产股跌停；金融街和华远地产下跌逾4%；四大地产龙头也无一例外地大跌，其中，、地产跌逾8%，集团下挫逾7%，万科A跌幅超6%。&&香港内房股也未能幸免，当天收盘，中国、融创中国、香港、跌幅纷纷超过8%，其余内房股同&&样出现大幅下跌。伴随着24日的大跌，部分地产股已经&破净&或濒临&破净&：四大地产龙头中，万科A的市净率为1.08倍，保利地产为0.93倍，金地集团的市净率为1.11倍，招商地产则为1.01倍。与地产股向来休戚相关的银行股当天同样遭遇重挫，北京银行、民生银行、兴业银行、平安银行、浦发银行纷纷跌逾3%。据WIND统计显示，房地产行业24日全天资金净流出约20亿元，位居28个申万一级行业之首。其中，保利地产和万科A的全天资金净流出分别达到1.96亿元和1.38亿元。银行业则紧随其后，全天资金净流出达到8.41亿元。在上述蓝筹股聚集的行业集体下挫的背景下，上证指数当天下跌1.75%，收于2076.69点，2100点关口宣告失守。由于地产股多在深市上市，深证成指的跌幅更是达到了2.68%。引发此次股价大跌的利空消息主要是近日传出杭州有楼盘大幅降价的消息，同时，银行信贷市场也传出暂停房贷业务的风声，而市场上的投资机构者也纷纷发表了不同&&的看法。基金业人士对地产股的判断存在两种声音，一是认为地产股短期有风险，需要回避；另一种声音是房地产行业的动荡会刺激政府出台保增长政策，反过来为地产股提供超跌反弹的机会。一名基金业人士建议，短期来看，地产股做空力量强大，虽然停贷只是局部地区个别银行针对个别产品的动作，但反映出在利率高企的背景下，市场风险积聚，短期需回避房地产板块。&&银行收紧房贷&&引发地产股大跌的原因之一，是最近有消息称，兴业银行等开始暂停房地产贷款。据记者了解，兴业银行春节前就接到通知，要求各营业点停止办理房地产夹层融资业务和房地产供应链融资业务，截止日期为2014年3月底，之后会出台区别对待政策，策出台后，一些业务会恢复正常。兴业银行2月24日也发布澄清公告，为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好地服务实体经济，该行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。&在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响。&。尽管如此，银行收紧房贷却是不争的事实。实际上，房地产行业风险已经引发了监管部门的高度重视，银监会在年初召开的2014年全国银行业监管工作会议上提出，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化&名单制&管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。一名股份制银行内部人士透露，银行对房地产行业的信贷政策也较2013年有所收紧，尤其是对三、四线城市住宅和一、二线城市商业地产。据其介绍，由于收益率有限，市面上多数银行对于开发贷业务并不热衷，一些城市早已停止为中小提供开发贷业务。&&虽然目前银行房地产贷款不良率低于1%，但民生证券研究院副院长管清友判断：&今年银行对开发贷依然会是&&表内贷款严格执行名单制管理，总量不增加甚至进一步压缩，表外非标准化债权资产投向房地产领域的情况也会有所减少。&业内透露，2014年4月份之后，兴业银行房地产业务新政策将可能允许房地产相关业务继续进行。相比旧政策，新政策对开展房地产业务很可能会区别对待，区分不同的区域，一、二线城市风险相对较小，业务还会正常开展；三、四线城市风险较大，房地产供过于求，谨慎进入或停止；同时，区分不同的地产规模，根据大型、中型和小型不同的财务状况而制订授信额度。其他商业银行根据自身的信贷结构状况，也会进行相应的调整并对房地产融资业务进一步细化。值得注意的是，银行收紧房贷&银根&的范围已经波及首套房屋贷款的利率。据了解，目前首套房贷款利率已基本无折扣，个别银行还在基准利率的基础上再上浮5%。春节前后，银行悉数上调首套房贷利率，以工、农、中、建、交为首的国内商业银行均上调首套房贷利率至基准利率，春节&&前的八五折贷款优惠基本绝迹。部分外资银行尽管对首套房贷利率还有一定的折扣优惠，但也都附加了一些条件。恒生银行最近规定，在2月21日之前面签的客户，贷款利率为八八折。而2月21日之后的客户，则升为九二折，但恒生银行要求，1995年之后建设的房子才可以享受折扣。大华银行虽然可以提供首套房贷八五折，但要求首套房屋贷款上限为购房价格的50%，达不到普通商品房贷款的上限70%。银行贷款一向是支撑房地产行业繁荣的重要因素，收紧购房者的贷款将会使楼市产生连锁反应。一线城市由于潜在需求大，房屋从成交萎缩到价格回落可能需要很长一段时间；而对于本身人口存量少，同时房地产供应多的三、四线城市，房价泡沫可能被刺破。&&房价涨幅放缓&&房价涨幅放缓也正在成为事实，甚至在杭州地区有个别楼盘出现降价。国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，1月，70个大中城市的房价涨幅放缓明显。新建住宅方面，除了上个月的温州、韶关外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州4个城市加入降价队列，下跌城市数量增至6个。而二手房方面，环比下降城市个数也升至13个，较12月增长8个。涨幅方面，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由2013年12月份的0.51%微降为0.49%。有25个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比2013年12月份有所回落。&&值得注意的是，一线城市也有放缓迹象。以北京为例，国家统计局发布的个大中城市房价统计数据&&中，北京新建商品住宅价格指数环比上涨0.5个百分点，涨幅创近15个月新低；而二手住宅价格指数则下降了0.1个百分点，是继2012年6月开始，二手住宅连涨19个月之后出现的首次下滑。三、四线城市的楼市更是面临着整体下滑的趋势，降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，只有五个城市环比增加。而在房价下跌的城市中，有34个是三、四线城市。与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州房价已经连续30个月下跌，高端住宅价格几乎&腰斩&；不仅西部三、四线楼市出现&风险集中区&，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三、四线城市&&也因房屋存量巨大而被列入&鬼城&榜单。国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，1月份房价环比上涨的城市个数减少，涨幅稳中有降。究其原因，一是前期在部分城市加大房地产市场调控力度、努力增加保障性&&住房供应等一系列政策措施作用下，市场环境和预期相对稳定；二是受信贷条件收紧、库存压力减小等因素影响，成交量回落，一些城市房价涨幅进一步收窄。涨幅收窄的房价却并未唤起成交量的上升。中原地产研&&究中心统计数据显示：受春节假期因素等影响，54个城市成交量出现明显下调。截至23日，全国主要的54个城市成交量下调13%。2月17日，相关研究机构发布最新一期的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数与成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。1月份，包括北、上、广、深四大一线城市在内的43个主要城市，超过九成楼市成交量出现环比下跌，三、四线楼市整体销量也延续着2013年下半年以来的低迷态势。据中原地产监测，2014年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低；14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。日前更是传出杭州楼盘出现短期内价格大幅下调的情况。中原地产市场总监张大伟表示，在经历持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归，在资金面趋紧的情况下，2014年市场出现调整的可能性越来越大。&&房企资金压力大&&在融资困难和成交量下滑的背景下，房企的资金压力越来越大。经历了2013年的快速加杠杆，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，这意味着房地产企业在2014年的融资滚动需求仍将处于高位。而商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。因此，房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位，或将成为上市房企业绩的隐形&杀手&。统计数据表明，房地产企业2013年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较2012年年底增加1514亿元；在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位；房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的最高值。截至2013年第三季度末，135家房地产上市公司累计负债总额高达2.068万亿元，较上年末(调整后)的1.703万&&亿元大幅增加了3650亿元，增幅达21.43%。财经评论人认为，负债率高企的房企未来风险不可&&测，一旦土地资产不再值钱，预售款下行，则在2014年会有一些中小房地产企业破产。平安证券分析师周雅婷也表示，就房企资金来源而言，在开发商的开发资金来源中，银行贷款占比14.1%，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金来自信托及银行的表外融资。&如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商的融资能力产生打击。&周雅婷称，&我们发现，在净负债率最高的公司中，地方融资平台型企业占据了大部分。在&&2014年强调地方投资去杠杆和挑战地方政府债务结构的指导方针下，这些净负债率较高的公司同时大量利用信托渠道进行融资，风险值得密切关注。&为了应对可能面临的更加严峻的融资环境与市场挑战，&&房企纷纷提前布局，扎堆海外融资。2014年1月，内地房企掀起了新一轮海外发债融资高潮。据不完全统计，包括集团、地产、世茂房地产、合景泰富、佳兆业等在内的20多家内地房企，都在1月份陆续披露境外发债计划或意向计划，涉及总额度已超过600亿元人民币。与2013年同期17家企业境外发债420亿元的规模相比，资金规模同比增幅已超过四成；而600亿元的单月融资规模，已与2012年内地房企通过海外发行债券所获&&得的资金总额基本持平。值得注意的是，尽管目前房企海外融资热情较高，但随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债成本的日益上升也将成为不可忽视的考量因素。&&业绩增但利润率下滑&&房企的另一重压力是业绩增长，但利润率出现下滑。据WIND统计，截至2月18日，132家A股上市房企中已&&有68家发布2013年业绩预告。其中，46家实现业绩增长，占比约68%，接近已披露业绩房企的七成。此外，有11家上市房企出现亏损，大多为中小房企。尽管业绩表现不错，但在销售业绩不断飞升的背后，却是利润率的持续下降。德勤报告显示，2012年房地产的净利润较2010年下降2.65%，而2013年房地产行业的毛利率较2012年同期下降3%。德勤报告显示，房地产企业2012年平均总营收为79.12亿港元，2011年为63.48亿港元；2012年的净利润率比2011年略微增长了0.5%，但比2010年下降了2.65%；权益回报比率从2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式开始显现。2013年前三季度，A股上市房企净利率为12.8%，较2012年同期分别下降1.0和1.9个百分点；毛利率也持续下降，2013年前三季度，房地产行业毛利率为35.3%，较2012年同期下降3.0个百分点。&2013年，一线城市房地产市场的成交量和成交价格&&持续上升，强劲的需求持续为二线城市房地产市场提供抵御政策风险的保障。&德勤中国房地产主管合伙人何锦荣认为，&但是，由于土地、融资、营销以及劳动力成本的压力，中国房地产企业未来可能面临低利润率的问题。&&&北京东方兴业投资有限公司董事长王德勇表示，房地产毛利率和净利润率都下降，主要原因是成本上升所致，表现在地价上涨、税收增加，但房价上涨变慢。地价上涨的确明显。国土资源部2月11日发布的2013年全国土地价格统计显示，全国105个主要监测城市的住宅地价为5033元／平方米，同比增长达到了9.0%。中原地产研究中心数据显示，2013年，北、上、广、深一线城市土地出让金突破5000亿元，达到了5014亿元，相比2012年的2005亿元，上涨幅度达到150%。申银万国的一份研究报告认为，2012年以来，大型开发商纷纷以低毛利率的普通住宅为主，其中又以中小套型普通住宅相对畅销，结果导致开发商的结算项目平均毛利率明显下滑。此外，2011年第四季度以来的降价项目逐渐参与结算，预计这种毛利率下滑趋势还将延续。&&机构看空&&面对地产股的大跌以及目前地产信贷收紧的传闻，各研究机构甚至召开电话会议，讨论楼市拐点。目前来看，大部分机构的观点是，杭州某楼盘价格下跌反映出区域高库存风险，银行停贷消息并非完全真实，但由于2014年商业银行整体对房地产开发贷将实行总量控制或者略有下降的策略，因而预计全年楼市并不乐观。平安证券最新研报认为，银行对房地产产业链风险的关注将引发两方面的显著影响，即开发商融资和购房者按揭贷款。从此次该银行的做法来看，主要集中于房地产夹层融资业务和地产供应链业务，首先受冲击的将是开发商融资。目前，在开发商开发资金来源中，银行贷款占比为14.1%，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金又来自于信托及银&&行表外融资，因此，如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商一半的融资能力产生打击。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从杭州楼盘房价暴跌，到襄阳楼盘资金链破裂与常州楼盘大降价，最后到兴业&&银行停贷等系列事件，虽然系个案或者是未经证实的举动，却引起股市楼市的剧烈振荡。他认为，市场恐慌情绪一旦蔓延，市场信心必然彻底崩溃，进而加大风险的爆发动力。申银万国投资顾问顾鹏飞认为：&从目前公布的销售增速数据来看，未来的房地产投资确实存在一定的下行压力。从基本面来看，房地产投资下行风险是经济的一大隐忧，在房地产市场负面报道不断的情况下，短期市场情绪肯定会受到一定冲击。如果其他需求无法有效对冲的话，房地产行业的负面消息可能将成为影响未来股市走势的一个不确定因素。&而国信证券也在最新研报中认为，在缺乏增量资金的情况下，市场向上的空间已经比较有限。考虑到近期市场对于经济失速、房地产下行、人民币贬值等风险因素的担忧加剧，&我们将市场观点由乐观调至中性&。虽然多数机构认为，杭州楼市降价还是个案，尚不构成系统性风险，但也承认该个案将对整个行业预期产生影响。安信证券表示，从有关收紧相关贷款以及杭州项目降价这两个消息中，我们可以得到四个警示：一是2014年开发商融资会很困难，二是房贷不容乐观，三是房价会严重分化，四是房地产投资不容乐观。2014年，地产商的盈利已经进入加速探底的过程，这一方面来自于回归一、二线城市造成的地价飞涨，另一方面来自于房价的上涨困难。此外，资金成本的上升也在吞噬开发商的利润。安信证券就此判断，行业将进入大调整周期，因此长期看空地产股。兴业银行首席经济学家鲁政委近日亦发表题为《资金态势与房地产业发展》的讲话，称自己首次开始从趋势上看空房地产。鲁政委指出，首先，只要资金放水，什么东西都会往上涨，所以有水是东西往上漂的前提。这几年房价的快速上涨与整体流动性宽裕有密不可分的联系。但政府对过去一年政策最重要的一个总结是：不放松，也不收紧。现在市场利率越来越高，随着经济规模的增长，很可能相对来说资金还是在勒紧的。从财政的角度，如果实现货币不超发，财政&&必须做相应的配合。如果财政做相应的配合，这就一定会对房地产有影响。其次，新一届政府虽然也要&保增长&，但是没有增加财政预算，也没有多印钞票，只是财政把在其他地方花的钱省下来，花到财政需要花的地方，这说明国内资金的格局和趋势已经发生了变化。同时，美联储QE(量化宽松政策)的退出，标志着美国的货币政策从过去不断创新，开始转向不断收紧，最终对国内楼市产生巨大冲击。&中国的GDP也已经从高点开始回落。GDP在7%左右盘整的时候，房子会持续涨吗？我相信在未来10年里，站在现在来看，我们的房地产已经是盛世危途。&鲁政委直言不讳地称。武汉(楼盘)科技大学金融证券研究所所长董登新接受大智慧(601519,股吧)通讯社采访时表示，房地产企业严重泡沫化，而作为资金密集型行业，未来市场流动性的变化将对其产生深刻的影响，房地产业的融资环境将发生本质改变，来自银行的间接融资的难度和成本都将上升。经济学者马光远日前亦撰文指出，目前尽管风险凸显的只有三、四线城市，但就全局而言，2014年房价预期逆转的可能性极大，房价下跌是大概率事件。唯一担心的是，已经极度依赖房地产的中国经济，能否承担房价下跌的风险。
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很显然，为了保证本地刚需的购房机会，深圳市政府恐怕不会轻易放松限购。深圳市房地产研究中心也建议，今年内深圳不应放松现有住房限购政策。因为目前我国空间资源短缺、住房供求矛盾大，在房产税还未推行的情况下，国内、国外的投资者会相继入市，炒高房价，并对本市自住和改善性需求形成排挤效应，住房限购政策对保障当前深圳经济政策稳定发展具有重要作用。
　　但今年深圳市政府准备上调普通商品住宅标准，还可能减免部分税费，取消 90/70政策，调整限外政策。由此可见，虽然限购依然存在，但从趋势上看，购房者的交易成本还是在下降，而政府也有意识地在减少用行政手段去干预市场机制。
　　这种市场导向正迎合了房企的需求。今年以来，深圳的限价政策也得以取消，高房价备案不再受限制。按照本届政府的思路，政府管控房价本身就是不合理的，深圳市政府近期的表态更多的是一种稳定市场情绪的姿态，但很难改变深圳房价供不应求、继续上涨的趋势。
来源：《理财周刊》&&&作者：佚名&&&
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　　文前提要：在降息等多重利好政策的共同作用下，楼市走过“红5月”，市场整体量升价涨。未来楼市仍然要面临去库存压力，所以政策刺激仍会持续，业内人士分析指出，6月楼市行情有望更上层楼。
　　5月楼市持续火热
　　5月楼市表现很给力，延续了4月火热行情，市场整体成交量明显回升，以及价格微幅上涨。
　　数据表明，5月楼市成交明显回升。中国指数研究院[微博]监测结果显示，截止到5月30日，5月份重点监测的29个城市，成交面积达到1923万平方米，环比上涨19.6%，同比大涨41.5%。此外，今年前5个月成交状况也出现明显好转，总共达到7663万平方米，同比去年同期上涨14.6%。
　　不同类型城市，表现不一。具体来看，一线城市表现得最为突出，成为“领头羊”。其中，深圳表现最为突出，5月份成交量达到58.1万平方米，环比增加48%，同比大涨143%；上海表现也依然亮眼，5月成交量达到200.9万平方米，同比上升95%，成交规模持续高位运行；北京、广州成交量同比增幅亦维持在五成左右的高位。
　　二线城市整体保持上升趋势。数据显示，有部分二线城市表现也相当惊人，其中武汉表现最为抢眼，成交量达到172万平方米，环比上升10%，同比上涨48%；青岛、天津成交量也超过了“百万大关”，分别达到110.7万平方米和119.7万平方米，环比增幅均达到30%；厦门5月成交量为37万平方米，环比大涨76%，同比暴涨175%；还有去年同期楼市一片低迷的杭州、宁波、温州等城市，环比增幅达到20%左右。
　　三线城市整体走势与一、二线城市同步，回升迹象明显。如南充和汕头5月份成交量分别达到27.6万平方米和15.6万平方米，环比增幅超过150%(具体可见下表)。
　　表 部分城市住宅成交情况
　　城市 2015年5月 1～5月累计成交面积(万平方米) 累计成交面积同比
　　成交面积(万平方米) 环比 同比
　　深圳 58.1 48% 148% 235.0 99%
　　广州 97.5 17% 50% 377.3 23%
　　上海 200.9 7% 95% 802.8 44%
　　北京 87.0 -0.5% 52% 384.6 31%
　　厦门 37.0 76% 175% 98.8 -27%
　　济南 99.4 36% 204% 365.4 100%
　　大连 24.7 34% 53% 83.2 -1%
　　青岛 110.7 30% 88% 411.5 30%
　　天津 119.7 30% -16% 397.5 -8%
　　温州 30.8 29% 15% 138.8 23%
　　南宁 71.6 24% 25% 326.9 39%
　　昆明 77.1 20% -3% 353.6 -25%
　　杭州 53.1 19% 223% 169.0 117%
　　南京 79.2 18% 53% 308.5 9%
　　宁波 54.9 18% 92% 183.9 103%
　　三亚 14.4 17% 138% 73.0 24%
　　成都 76.6 16% -40% 328.2 -24%
　　南昌 46.4 12% 67% 197.1 -21%
　　武汉 172.0 10% 47% 734.5 23%
　　苏州 85.8 5% 39% 331.1 24%
　　合肥 71.7 -2% -8% 384.9 -25%
　　南充 27.6 183% 2% 109.3 -28%
　　汕头 15.6 153% 209% 40.0 12%
　　扬州 17.2 97% 165% 64.8 21%
　　韶关 13.4 45% 51% 44.9 18%
　　惠州 31.1 33% 49% 106.9 8%
　　东莞 91.6 27% 89% 314.9 51%
　　连云港(13.37, -0.46, -3.33%) 38.8 13% 1% 204.6 4%
　　蚌埠 19.1 6% 62% 91.1 22%
　　数据来源：中国指数研究院
　　价格方面表现同样给力。数据表明，2015年5月份，全国100个城市住宅均价由跌转涨，达到10569元/平方米，环比上涨幅度0.45%；同比虽然下跌3.7%，但跌幅收窄0.73个百分点。总体来看，一线城市涨幅较大，其中深圳领涨全国，均价达到32339元/平方米，环比涨幅2.68%，上海以2.32%紧随其后。
　　再度降息作用不小
　　5月楼市之所以能够在4月火热行情的基础上再进一步，除了市场进入销售旺季这个因素之外，更多还是得力于刺激政策的持续发力，以及后续刺激政策再次助力。
　　专家分析指出，5月楼市政策面偏暖，从而刺激购买力积极入市。央行[微博]于5月10日宣布再次降息，金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点，货币利好政策不断加码。降息最为直接的作用就是降低购房成本，从而使得原本处于观望阶段的购买力提前释放出来。
　　除了降息之外，还有其他政策也对楼市产生了积极的作用。如地方政府层面也是积极落实各类刺激需求释放、加强去化的政策，如北京、天津、长沙等地即分别出台了住房公积金新政，下调首套、二套房首付比例、上调贷款额度、放宽人均面积限制等方面的政策。
　　政策除了对消费群体给予大力支持之外，对开发商同样也是春风拂面。如银监会表态允许对房地产开发贷款适当展期，使得房企资金面更为充裕。此外，房企融资难度也有不同程度的降低，从而使得企业有了更为充裕的资金投入后续项目开发，如近期首创置业成功发行公司债券，融资总额达到30亿元；阳光城(25.51, -0.79, -3.00%)也成功获得平安信托50亿元的贷款。
　　此外，金融机构也助力推动市场回暖。事实上，在5月份，各个城市房贷利率都出现了松动，融360监测数据显示，5月，北上广深四大一线城市首套房贷平均利率继4月之后再次全部下降。如北京首套房贷平均利率从9.07折提高至9.08折，上海从9.17折降至9.16折，广州从9.53折降至9.44折，折扣力度继续加大，只有深圳略微反弹，从9.61折提高到9.63折。
　　6月楼市会否更热
　　一线城市的回暖将会带动二线城市全面复苏。与此同时，部分三四线城市也有望走出低迷态势。由此看来，6月楼市还会延续火热行情。
　　业内人士分析指出，6月楼市行情有望更上层楼。主要原因包括以下几个方面：
　　其一是政策刺激还有可能会进一步加强。有传闻称，住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要信息：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。此消息绝非空穴来风，因为就目前具体情况来看，虽然一线城市已经回暖，但部分二线城市，以及大多数三四线城市市场交易情况并无明显起色，稳定住房消费压力仍然不小，因此从这个方面来看，政府会根据中央“分类指导、因地施策”的总体指导原则，出台有针对性、差异化的楼市政策，以刺激市场消化现有库存。
　　其二是未来市场供应会进一步加大，从而使得市场选择面扩大，有利于成交持续放大。上海易居房地产研究院有关人士表示，5月各线城市供应量均呈显著下滑，其中广州、海口、苏州、常州供应量环比下滑幅度更是超过了5成，合肥、杭州、南京等市下滑幅度也在2成以上。这也表明了一季度市场低迷期对于房企的巨大压力，以至于在市场有所回升之后，不少企业的供货节奏有些跟不上，错失了大好良机。但在6月份，这种情形会得到改善，已经明显看到市场转暖的开发商会加大推盘力度，从而使得市场供应达到改善。
　　另外就是央行还有可能会持续“放水”，支持住房需求和开发投资。业界猜测，鉴于目前经济整体形势不是很明朗，央行有望进一步实施货币宽松政策，这会加大对楼市的刺激力度，从而促使市场的交易热情。
　　此外，本刊不动产研究中心发现，已有少量股市资金进入楼市，尤其是改善型需求更是因为股市赚得资金，开始考虑入市，因此也有可能会推动6月楼市成交回升。
　　至于购房者应该如何应对？专家建议可以适当加快置业节奏。在目前市场环境下，由于交投活跃，开发商具有很强的提价欲望，因此不再有可能会降价销售。在这种情况下，购房者寄希望房价回调之后再购买，显然已经不太现实。但购房者可以紧跟房企大力清货的节奏，寻找适合自己的物业，及时出手。
责任编辑：gold
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