东平县市场调研报告2011 年 9 月 23 日1 / 65目 录一、东平县周边县市宏观环境分析 二、东平县宏观环境分析 三、东平县及其周边城市市场调研问卷结果统计 四、项目 SWOT 分析 五、项目规划建议2 / 65一、东平县及其周边宏观环境分析 东平县及其周边宏观
环境分析1. 济南市情况概述 济南市情况概述1.1 1.1 概况 济南，位于北纬 36 度 40 分，东经 117 度 00 分，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照 充分，年平均气温 14 摄氏度，年平均降雨量 650 到 700 毫米。济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省―山东省的省 会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个 县、一个县级市，总面积 8227 平方公里，人口 681.4 万，其中市区人口 260 万。济南是“全国城市综合实力 50 强”和“全国 投资硬环境 40 优”的城市之一。 1 . 2 经济建设情况 【综合实力】2010 年全市生产总值 3910.80 亿元，比上年增长 12.7%。其中：第一产业增加值 215.17 亿元，增长 4.8%；第二产 综合实力】 业增加值 1637.45 亿元，增长 11.0%；第三产业增加值 2058.18 亿元，增长 14.9%。全市地域财政收入和地方财政一般预算收入分别达 到 1145.1 亿元和 266.1 亿元，分别增长 39.3%、26.6%。全部税收 527.7 亿元，增长 21.2%；税收占生产总值比重 13.5%，提高 0.5 个 百分点。企业景气指数平均 136.8 点，提高 14.7 个点。 【工业经济】工业生产回升步伐加快。2010 年全年全部工业增加值 1352.4 亿元，增长 10.7%。其中：规模以上工业增加值 1313.0 工业经济】 亿元，增长 14.4%。 支柱行业稳定增长。全市六大产业集群实现工业增加值 1001.3 亿元，首次突破千亿元大关，增长 14.3%，占规模以上工业的比重 达 76.3%，提高 0.2 个百分点。其中：交通装备增长 34.0%，机械装备制造增长 17.2%，石油化工增长 15.8%，食品药品增长 13.1%。3 / 652010 年全年主营业务收入过亿元企业 741 家，其中过 10 亿元企业 49 家，分别增加 63 家和 11 家。 【现代服务业】现代服务业平稳增长。2010 年全年现代服务业增加值 918.1 亿元，增长 12.5%；占全部第三产业比重为 44.6%。 现代服务业】 房地产业较快增长。 房地产业较快增长。2010 年全年房地产业增加值 204.4 亿元，增长 14.8%。房屋施工面积 2363.5 万平方米，增长 10.9%；其中住 宅 1868.4 万平方米，增长 6.1%；房屋新开工面积 971.8 万平方米，增长 92.6%；竣工面积 245.8 万平方米，下降 47.4%。商品房销售 面积 531.5 万平方米，增长 20.5%，其中住宅 477.3 万平方米，增长 18.1%。商品房销售额 332.6 亿元，增长 54.0%，其中住宅 291.1 亿元，增长 50.3%。 旅游业快速发展。2010 年全年接待国内外游客 3388.3 万人次，增长 19.2%。其中：接待国内游客 3365.2 万人次，增长 19.2%； 旅游业快速发展 接待入境游客 23.1 万人次， 增长 23.5%。 实现旅游总收入 313.8 亿元， 增长 22.4%。 其中： 实现国内旅游总收入 306.3 亿元， 增长 22.5%； 旅游外汇收入 1.14 亿美元，增长 21.9%。 物流业、软件业、会展业 物流业、软件业、会展业：2010 年年末物流相关产业企业及个体工商户 6.02 万家，年营业收入 2370.8 亿元，增长 24.1%。软件 业服务业收入 590 亿元，增长 35.6%。举办会展 137 场，增加 7 场；直接营业收入 3.17 亿元，增长 26.8%。 国内贸易： 国内贸易：国内贸易增势良好。2010 年全年社会消费品零售总额 1725.5 亿元，增长 18.7%。其中：城镇社会消费品零售额 1557.4 亿元，增长 18.7%。限额以上批发和零售业、住宿和餐饮业单位 1526 家，实现零售额 717.3 亿元，增长 23.7%。其中：住宿和餐饮业 零售额 323.2 亿元，增长 18.7%。“家电下乡”销售 33 万台(件)，增长 63.2%；销售额 7.5 亿元，增长 95.9%。 对外经济： 对外经济：2010 年全年进出口总值 74.10 亿美元，增长 31%。其中：进口 33.55 亿美元，增长 28.6%；出口 40.55 亿美元，增长 33.1%。在出口产品中，机电产品出口 25.27 亿美元，增长 30.0%；高新技术产品出口 4.74 亿美元，增长 1.1 倍。新签外商投资项目4 / 6587 个， 实现合同外资额 12.09 亿美元， 增长 10.5%； 实际到账外资 10.40 亿美元， 增长 6.1%。 共签订对外承包和劳务合作合同金额 34.53 亿美元，增长 2.7%；完成营业额 15.07 亿美元。新设境外企业 30 家。对外直接投资 1.57 亿美元，增长 37.2%。 1. 3 人均可支配收入 2011 年济南市居民人均可支配收入 25321.1 元，增长 11.4%；农民人均纯收入 8903.3 元，增长 14.3%。 1. 4 交通情况 航空：民航班机可达北京、上海、广州等数十个重要旅游城市。 铁路：沿京沪线北上北京四百九十公里，南下上海九百六十八公里。济南又是胶济铁路的起点，离青岛三百九十三公里。每天经 由或抵离济南的快车有三十多列，客车二十多列。快车可直达：北京、上海、广州等数十个重要旅游城市。 公路：实现了县县通汽车，社社有公路。还有发往河北邯郸、邢台，河南安阳的班车。 1.5 1.5 商业圈分布情况 济南市内主要有四个最繁华的商业区：一是泉城路商业区，二是大观园商业区，三是人民商场商业区，四是南门商业区。 泉城路商业区： 泉城路商业区：位于济南市中心地区，商业区内有济南最著名的购物商场：银座商城和银座地下超市。此外，还有贵和商厦、沃 尔玛等主要购物场所。泉城路商业区是济南的高档消费区，出售的各色商品都与国际接轨。5 / 65图解：济南泉城路商业区 贵和购物中心6 / 65大观园商业区： 大观园商业区：位于济南经四纬二路，主要购物场所是大观园商场。这是济南当地最具地方特色的商业区，主要经营各种山东特 产和旅游纪念品、装饰品，像黑陶、根雕，山东阿胶、大枣等。 人民商场商业区： 人民商场商业区：位于济南市经四路东 13 号，主要购物场所有人民商场、嘉华购物广场等。该区是济南当地人最主要的消费区， 消费水平比较大众化，各色商品种类齐全，价格普通。 济南东门小商品批发市场和山东省华联商厦： 济南东门小商品批发市场和山东省华联商厦：此处也是济南比较著名的购物场所。两处都有经营山东特产，而且价格相对便宜。 东门小商品批发市场 济南万达广场： 济南万达广场 ： 位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合的城市中心黄金区域，是万达 在全国开设的第一家 A 级店，而 A 级店作为建设标准最高的万达广场，目前全国只有四个。项目总用地面积 345 亩，建筑面积 约 100 万O，由城市高尚社区、5A 级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目，其中沿经四路商业规划 逾 23 万平米，高尚住宅建筑面积近 47 万平米，酒店近 6 万平米，写字楼 17.5 万平米，国际公寓 2 万平米，学校 1.2 万平米 和 1 万平米的市民广场。7 / 65图解：济南万达济南恒隆广场： 济南恒隆广场 ： 于 2007 年 12 月 7 日开工，项目长约 780 米、宽约 230 米，北至泉城路，南到黑虎泉西路，东邻天地置 业，西接榜棚街。规模 项目建筑面积 28 万平方米，商业面积 17 万平方米，总投资近三十亿人民币，是个体量巨大，投资巨 大的商业恐龙级项目。建筑密度 58%，绿地率可达 14%。香港恒隆地产有限公司计划投资约 25 亿人民币，目标是打造一个世界 级购物中心。恒隆广场地下两层、地上七层，集百货商店、超级市场、专卖店、娱乐场所、电影院、酒店、商务办公、餐饮等 为一体，功能十分齐全。 济南银座购物广场 ： 济南 银座购物广场：是山东省商业集团总公司（简称鲁商集团）旗下的在济南建立的大型购物广场，以“银座”为品牌的 银座购物广场 现代零售业，代表其最初的商业布局。通俗的济南银座购物广场位于泉城地下一层，经营面积 3 万多平方米，其中大型超市、 精品区、餐饮娱乐区各占 1 万平方米，是目前国内单层商业设施之最。8 / 65真正的银座（购物广场、超市）在济南有 8 家，分别是： 银座购物广场：泉城广场地下 八一店：八一立交桥南头西侧 金牛店：师范路西口、金牛建材对面 华信店：花园路与华信路路口西侧路南 洪楼店：花园路大润发超市西侧 北园店：北园路生产路北 无影山店：无影山中路 燕山店：窑头路中段 七里山店：英雄山路 济泺路店：工人新村北村 马鞍山路店：英雄山北路 玉函路店：经十路省体育中心东侧 1. 6 酒店情况 济南市目前共有 5 星级酒店 8 家。分别为：济南阳光壹佰美爵大酒店（即将开业） 、济南倪氏海泰大酒店、山东舜和国际酒店、济 南园博园度假酒店、济南蓝海大饭店（市中） 、济南喜来登酒店、山东政协大厦维景大酒店、济南山东大厦、济南贵和皇冠假日酒店、 山东天禧舜和商务酒店、济南索菲特银座大饭店、山东大厦、济南龙都国际大酒店。4 星级酒店 64 家；3 星级酒店 113 家。9 / 65图解：贵和皇冠假日酒店1. 7 富豪资产数据 2011 年度，山东地区前 100 名富豪的财富总量为 5191.7 亿元。山东百富榜的富豪人数呈现出逐渐减少的“金字塔型”分布。其 中，处于金字塔尖的是财富量超过 100 亿的富豪，共有 9 人；次一级是财富量级在 50 亿 ― 100 亿元之间的富豪，人数为 20 人；而10 / 65财富拥有量低于 50 亿大于 20 亿的富豪人数为 71 人。 1. 8 别墅区分布情况 整个济南市目前共有 30 处别墅的分布。包括：市中区：5 处；历下区：5 处；历城区：7 处；槐荫区：1 处；高新区：4 处；章丘： 2；长清区：5；齐河区：1 处。其中，联排别墅：15 处；叠加别墅：7 处；双拼别墅：1 处；独立别墅：7 处。 济南市的别墅区主要集中在市中区、历下区和长清区。别墅的类型也是以联排别墅为主流，独立别墅较少且档次不高，各个别墅 区的配套服务设施也不够完善。考虑到济南市的 GDP 和消费能力，高档独立别墅区有一定的市场。 挂牌均 价 （元/ O）小区名称小区地址建筑面 积物业类 型 联排别 墅 叠加别 墅 叠加别 墅 联排别 墅 叠加别 墅绿化 率中海奥龙观邸 鲁能领秀城 ?漫山香墅 中海国际社区 中海紫御东郡 莱茵小镇奥体中心东 500 米 二环南路鲁能泰 山俱乐部西侧 北靠南二环路，由市区 沿阳光新路（原郎茂山路） 历下花园路与奥体中路交汇处 高新技术开发区北侧4600002213240 40 40 36 45小区配套 高尚会所 中央花园 篮球场 高尔夫练习 场 高尚会所 中央花园 咖啡厅 幼儿园 游泳池 幼儿园 中央花园 棋牌室 中央花园 健身房 台球室停车 位 数量开发商 山东中海华创地产 有限公司 山东鲁能亘富 开发有限 中海地产集团 有限公司 济南中海地产 有限公司 山东世通房地产开发 有限公司11 / 65300
4500 00 400
国华东方美郡 外海蝶泉山庄 仲山花园 金宫山庄 康桥圣菲 月亮湾都市庄 园 黄金崮云湖 高尔夫别墅 加州花园 鲁商御龙湾 凤鸣山庄 九如山庄 普利林景山庄 瑞景皇冠水岸舜耕山庄以东，旅游路以南 英雄山路与二环 南路交汇处往西 300 米 英雄山路 242 号 历城区卧虎山水库正东 长清济南大学科技园内 历城仲宫镇杨而村 月亮湾都市庄园 济南市长清区崮云湖 南岸黄金高尔夫国际俱乐部 仲山卧虎水库北 长清大学科技园紫薇路 5566 号 保利花园西侧 英雄山路与二环南路 交叉口南 6 公里 历下经十东路 3366 号 (奥体中心东临约 3.8 公里 章丘明水湖东岸
320000 7751联排别 墅 联排别 墅 叠加别 墅 独栋别 墅 联排别 墅 独栋别 墅 独栋别 墅 联排别 墅 联排别 墅 联排别 墅 独栋别 墅 联排别 墅 联排别 墅40 50 50 60 40 70 52 75 50 42 50 40 65停车场 便利店 幼儿园 游泳池 网球场 篮球场 羽毛球场 幼儿园 游泳池 咖啡厅 门卫安防 停车场 幼儿园 停车场 便利店 幼儿园 游泳池 网球场 篮球场 健身房 网球场 篮球场 健身房 高尔夫球场 游泳池、网球场 公共停车场 游泳池、网球场公共 停车场 停车场 便利店 阅览室 咖啡厅 游泳池 高尚会所 中央花园 停车场 便利店 幼儿园 游泳池 停车场 便利店 幼儿园220 600 447 300 660 150 220 300 400 133 150 200 300山东国华时代投资发展 有限公司 山东省新天地房地产 开发有限公司 中齐房地产开发 有限公司 山东兴泰实业股份 有限公司 山东康桥置业 有限公司 济南市历城区月亮湾 旅游度假专业合作社 山东黄金 济南泉城房地产 有限公司 山东省鲁商置业 有限公司 山东凤凰城发展 有限公司 山东日升房地产开发 有限公司 山东普利房地产开发 有限公司 章丘明水湖东岸12 / 65文昌山庄 中建瀛园凤凰路东侧 济南市长清区大学城 紫薇路西园博园南邻 彩石镇旅游路，南临狼猫山水 库 经十东路最东端 经十东路 邢村立交东北 500 米 山东齐河经济技术开发 章丘市 经十东路 郎茂山路以西青龙山以东 历城 西营镇东 3 公里 历城济南市经十东路邢村立交 桥向东 3 公里 英达高尔夫球场对面 高新区总部基地核心区 域经十东路北侧联排别 墅 联排别 墅 独栋别 墅 叠加别 墅 联排别 墅 独栋别 墅 联排别 墅 叠加别 墅 联排别 墅 独栋别 墅 双拼别 墅 叠加别 墅0 0蟠龙山水 凤凰城小区 火炬东第 国科国际 高尔夫别墅 中国诺贝尔城 卧龙花园 天建南苑 彩石山庄 绿岛仙踪 龙园别墅 3900000070 45 40 80 35 35 0 36 54 408 000 00 0
停车场 便利店 幼儿园 咖啡厅 幼儿园 游泳池 高尚会所 便利店 幼儿园 中央花园 网球场 棋牌室 停车场 便利店 幼儿园 游泳池 停车场 便利店 幼儿园 游泳池 便利店 幼儿园 中央花园 棋牌室 停车场 便利店 游泳池 洗衣店 停车场 便利店 游泳池 洗衣店 停车场 便利店 游泳池 洗衣店 幼儿园 游泳池高尚 会所 美容美发 停车场 便利店 游泳池 洗衣店 停车场 便利店 阅览室 咖啡厅0 1济南港基建设集团 有限公司 中建信和山东置业 有限公司 山东泰山房地产 有限公司 凤鸣山庄为宏泰 物业公司 济南火炬置业有限公司 北京国科集团 山东广宇置业有限公司 济南市房地产开发总公 司 济南天建房地产开发 有限公司 山东三联集团 有限责任公司 美里湖物业公司 湖南东拓置业有限公司400 100 300 500 0 80 0 300 0 22013 / 65济南高尔夫球场情况 1. 9 济南高尔夫球场情况 （1）山东黄金崮云湖国际高尔夫俱，位于崮山镇崮云湖南侧乐部，由山东黄金集团投资兴建，是济南市唯一符合美国 USGA 标准 的 18 洞山地球场，其下属全资子公司济南五峰山旅游开发有限公司负责俱乐部的经营工作。球场位于山水相秀的五峰山省级旅游度假 区内，依山傍水，球道紧邻崮云湖近 500 万平方米的原生态水面。北邻济南大学科技园区，9 所大学近 30 万人的文化社区人文氛围极 其浓厚。球会距济南国际机场仅 30 分钟车程，紧邻津浦铁路、京福、京沪高速公路、104 国道等主干道，交通十分便利。 （2）英大国际高尔夫俱乐部。位于美里湖路 158 号。是一家集会议、餐饮、客房、高尔夫练习场于一体的休闲娱乐场所。俱乐部 位于济南槐荫工业园区，占地一百余亩，东临二环西路，北临绕城高速公路，环境幽雅，交通便利。俱乐部拥有设施齐全的会议室四 个，可分别容纳 20―120 人，豪华客房 44 套，风格雅致的餐厅 10 个，可同时容纳 200 余人就餐，高尔夫练习场拥有打击位 50 个，专 卖店精品荟萃，幽美的网球场、游泳池、垂钓池，是您会议休闲的理想选择。 1. 10 旅游资源 济南目前共有 5 个 4A 级景区、1 个 3A 级景区和 1 个 2A 级景区。 4A：趵突泉、千佛山、大明湖、灵岩寺、跑马岭 3A：五峰山 2A：齐长城14 / 65图解：济南大明湖泰安市情况概述 2. 泰安市情况概述15 / 652. 1 概况 泰安是中国山东省中部一座著名的文化旅游城市， 境内的泰山是国家重点风景名胜区， 1982 年被国务院列为第一批对外开放旅游 城市。总面积 7762 平方公里，全市 2008 年末常住人口 545.6 万人，增长 4.2‰，其中城镇人口 258.2 万人，辖泰山区、岱岳区、新 泰市、肥城市、宁阳县、东平县 6 个县市区。 2. 2 经济建设情况 2011 上半年全市完成生产总值 1118.7 亿元，同比增长 12.5%，比一季度提高 0.1 个百分点。其中第一产业增加值 98.2 亿元，增 长 3.8%；第二产业增加值 604.5 亿元，增长 12.7%；第三产业增加值 416.0 亿元，增长 14.5%。2011 上半年，全市农民人均生活消费 支出 2127.46 元，比上年同期增加 307.86 元，增长 16.92% 2. 3 人均可支配收入 2011 泰安市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到 19800 元和 7592 元，年均增长 13.9%和 13% 2. 4 交通情况 泰安交通四通八达，中国的南北交通大动脉京沪铁路纵贯南北，泰辛、泰肥、磁莱铁路横穿市区，泰安站日到发特快、直快列车 40 余对。境内高速公路两条，国道四条，省道 12 条，市县级公路干线若干条，形成了四通八达的交通网络。 2. 5 商业圈分布情况16 / 65图解：泰安繁华商圈宝龙城市广场： 泰安宝龙城市广场位于山东省泰安市岱道安路与温泉路交汇处， 项目总建筑面积约 30 万O， 集五星级酒店、 旅游、 宝龙城市广场： 游乐、休闲、餐饮、购物、酒店式公寓于一体，建成后将成为泰安市城市居民以及游客购物、休闲的重要处所。 第一期总占地面积 70，586 平方米，总建筑面积 69，935 平方米，包括总建筑面积 7，595 平方米的零售店、总建筑面积 61，330 平方米的公寓单位及总 建筑面积 1，010 平方米的停车位。17 / 65泰安银座城市广场： 泰安银座城市广场 ： 项目位于泰安市龙潭路与东岳大街交叉口，泰安银座商城东侧，南至商场巷，东邻泰安移动公司大 楼，地处泰安市商业核心区位。项目所处区域配套设施完善，商业氛围浓厚，交通十分便利。本项目规划总用地 26680 O，总 建筑面积 124036 O（其中地上面积 82766 O，地下 41260 O），总投资 4 亿元人民币。 泰安名嘉广场： 泰安名嘉广场：总占地面积 687 亩，总规划建筑面积 94.7 万O，总投资 32.8 亿元人民币。整个项目包括 4 层 shopping mall 购 物展览中心、特色风情街、25 层五星级酒店、甲级写字楼、大型游乐场、17 栋高层住宅及 6 栋花园洋房等，共分三期开发，一期为沿 长城路及万官路的 shopping mall 商业部分，总建筑面积 39.5 万平方米，分为 A\B\C\D\E\F\G 七个区，经营主体包括购物中心、娱乐 休闲康体中心、国际美食中心、博览展销中心、生活配套中心五大核心部分。整个商业区内设有上百部自动扶梯、观光电梯及货梯， 广场及屋面大型停车场设有 2802 个停车位，为广大商家和消费者提供最大的便利。二期、三期将陆续建设特色风情街、五星级酒店、 写字楼及高档住宅区。 2. 6 酒店情况 泰安目前共有 5 星级酒店 2 家、4 星级酒店 17 家，3 星级酒店 36 家。 2. 7 别墅区情况 泰安有龙泽花园（10625 元/平米） 、奥泰山庄（10344 元/平米） 、国华经典（11184 元/平米） 、山海天（17000 元/平米） 、龙湾别 墅（7700 元/平米）等。泰安市的房价先对与林边的城市较高，别墅区尤是。这主要源于泰安的旅游资源和独特的环境优势。泰安的 别墅开发比较多，别墅区的质量不错，配套服务要相对较好。 2. 8 旅游资源 泰安目前共有 5A 级景区 1 处，4A 级景区 1 处，3A 级景区 1 处，2A 级景区 1 处。18 / 655A：泰山 4A：东平湖风景区 3A：六工山山寨水寨 2A：肥城桃园世界聊城市情况概述 3. 聊城市情况概述3. 1 聊城概况 聊城，位于与山东西部，京杭大运河畔，是鲁西政治、经济、文化、交通中心。聊城是国家历史文化名城，城市格局独特，城中 有湖，湖中有城，城湖交错，市内文物古迹众多。1998 年 3 月聊城撤地建市，现辖临清 1 市和冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐 6 县及东昌府区。 3. 2 经济建设情况 2010 年全市生产总值达到 1606.5 亿元，是 2005 年的 2 倍，年均增长 14.6%，人均生产总值由 2005 年的 1480 美元提高到 4192 美 元；地方财政收入 70.5 亿元，是 2005 年的 2.7 倍，年均增长 22%；社会消费品零售总额 536.8 亿元，是 2005 年的 2.3 倍，年均增长 18.1%。各项存款余额 1237 亿元，贷款余额 964 亿元，分别是 2005 年的 2.34 倍、 2.32 倍。全市城镇居民人均可支配收入达到 17889 元，农民人均纯收入 6377 元，分别是 2005 年的 2 倍、1.8 倍，年均增长 14.7%、13.1%。百人汽车拥有量由 2005 年的 1.3 辆提高到 4.3 辆。经济发展迅速、百业俱兴。 3. 3 人均可支配收入 2011 聊城市全市城镇居民人均可支配收入达到 17889 元，农民人均纯收入 6377 元。19 / 653. 4 交通情况 航空：聊城距济南遥墙国际机场仅 120 公里，经高速公路仅需 1 小时车程。 铁路：聊城火车站位于济（南）邯（郸）铁路线上，连接京九线、京沪铁路、京广铁路，可到达北京、济南、石家庄、安阳、长 治、德州等国内各大中城市。 公路：聊城位处河北、河南、山东三省交界处，青岛―济南―聊城高速公路横穿境内，连接京福高速（北京至福州） 、京珠高速（北 京至珠海） 、青银高速（青岛至银川） 、德商高速（德州至商丘） 。此外，各县乡公路以聊城为中心，通达市辖各县市及周边县市，市区 公路客运站，班车班次频密，亦可经高速到达青岛、天津、烟台、威海等港口，出行十分方便。 3. 5 商业圈分布情况20 / 65图解：聊城街道聊城市百货大楼金鼎购物中心： 聊城市百货大楼金鼎购物中心 ： 位于城中最繁华地段东昌路与柳园路交汇处总建筑面积 6.5 万平方米，地上五层，地下 一层，单层面积达 1 万余平方米，是集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的多功能复合型商业中心。聊城市百货大楼金鼎购物中 心周围汇集了 3 家星级商务酒店、3 座高级商务公寓和大型写字楼及高档住宅区等多种建筑形态。 当代?国际广场： 当代 ? 国际广场 ： 位于聊城经济开发区东昌东路以北、中华路以东，项目规划总用地面积为 23.53 公顷，总建筑面积为 66 万平方米，是融汇独栋办公、时尚 SOHO、高尚住宅、大型购物商场为一体的 24 小时生活城。 聊城星光城市广场： 聊城星光城市广场 ： 位于聊城开发区东昌路以南、黄山路以东、东昌学院以西，总投资 20 亿元，占地 450 余亩，建筑面 积 80 万O，聊城星光城市广场建成后将成为集国际会展中心、甲级写字楼等多种业态为一体的我市首个城市综合体，成为聊 城市新的标志性建筑群，将大大提升开发区的城市品位和商业地位，有力地推动工业新城建设进程。聊城星光城市广场用地地 理位置优越， 交通便捷通畅， 是聊城开发区最具现代化、 最具积聚力的中心地带。 聊城星光城市广场规划定位为集展览、 会议、 商务、餐饮、休闲、娱乐、商业、居住为一体的现代化大型城市公共活动中心。聊城星光城市广场总建筑面积约 80 万O，包 括国际会展中心、五星级酒店、现代写字楼、大型购物广场、主题城市公园与高档居住社区，是目前聊城最具张力与集聚力的 城市综合体。 3. 6 酒店情况 聊城市目前共有 5 星级酒店两家：聊城昆仑大酒店和聊城阿尔卡迪亚国际温泉酒店。4 星级酒店两家。21 / 65图解：以上两幅图片为阿尔卡地亚国际温泉酒店实景图。22 / 65图解：以上两幅图片为阿尔卡地亚国际温泉酒店背面实景图。23 / 65图解：以上四幅图片为阿尔卡地亚国际温泉酒店背面 水城明珠大剧场、东昌湖 实景图。24 / 653. 7 别墅区情况 目前聊城共有：聊大花园（12016 元/平米） 、凤凰新城（10317 元/平米） 、城市主人（10000 元/平米） 、翡翠城（8058 元/平米） 、 中华苑（7329 元/平米）等。其别墅区以联排别墅为主。聊城的整体经济水平不高，其稍微好些地段的别墅区的价格在 8000 ― 12000 之间，但各个别墅区的小区配套服务设施都没有跟上。 3. 8 旅游资源 聊城目前共有 4A 级景区 1 处，3A 级景区 1 处。 4A：江北水城 3A：阳谷景阳冈25 / 65图解：建设中的江北水城26 / 65济宁市情况概述 4. 济宁市情况概述4. 1 概况 济宁市位于山东省的西南部，历史悠久、风光秀丽、资源丰富、辖 12 个县、市、区，面积 11000 平方公里，人口 780 万。 4. 2 经济建设情况 2010 年全市地区生产总值完成 2542 亿元、比上年增长 12.9%，比 2005 年翻一番；财政总收入 337 亿元，地方财政收入 169.3 亿 元、增长 25.7%，均为 2005 年的 2.5 倍；规模以上固定资产投资 1410 亿元、增长 22.5%，五年累计完成 4420 亿元，是“十五”时期 的 2.2 倍。社会消费品零售总额 963 亿元、年均增长 19%。城市居民人均可支配收入 19650 元、农民人均纯收入 7250 元，年均分别增 长 12.8%和 11.9%。金融机构年末存款余额 2256.3 亿元、贷款余额 1366.4 亿元，比“十五”末增加 1316.7 亿元和 743.3 亿元。 4. 3 人均可支配收入 2011 年济宁市城市居民人均可支配收入 19650 元、农民人均纯收入 7250 元，年均分别增长 12.8%和 11.9%。 4. 4 交通情况 航空：济宁机场，位于嘉祥县境内，距济宁市区 30 ― 50 公里，距嘉祥县城约 20 ― 30 公里，现已开通北京、上海、广州、青 岛等国内主要城市航班，但航班班次较少；到济宁亦可乘机先到济南，济南转车至济宁。 铁路：济宁火车站，位于市区南部，从济宁站出发，可到达济南、北京、上海、南京、郑州、西安、成都等国内各大中城市。 公路：济宁市区现有汽车南站、北站两个客运站，每天都有发往济南、枣庄、菏泽、泰安、聊城、青岛、郑州、邯郸等省内外城 市的多趟客运班车。 4. 5 商业圈分布情况27 / 65图解：银座购物广场济宁店28 / 65济宁亿丰时代广场 ： 济宁 亿丰时代广场：占地约 300 余亩，总建筑面积约 60 万O，建设包括：亿丰国际商品城、星级酒店、高端商务写字楼、 亿丰时代广场 高档商场、品牌体验馆、亿丰轴（休闲商业街区）、SOHO 公寓、配套住宅社区等为一体的城市商业综合体。 济宁万达广场： 济宁万达广场：项目是三线城市少有的项目之一，总投资 50 亿元，占地 195 亩，规划建筑面积 73.27 万O，计划建设 13 栋百米 高楼，国际品牌五星级酒店、大型购物中心、5 栋高档商务写字楼、1 条商业步行街。 4. 6 酒店情况 济宁目前共有 5 星级酒店 2 家、4 星级酒店 5 家，3 星级酒店 5 家。 4. 7 别墅区情况 目前济宁共有：圣德滨湖（7407 元/平米） 、日照山海天度假区太公岛花园（ 元/平米） 。其无论是从小区档次和配套设施 都较为落后。 4. 8 旅游资源 济宁目前共有 5A 级景区 1 处，4A 级景区 2 处，3A 级景区 1 处 5A：曲阜三孔 4A：曲阜孔六艺城、济宁峄山 3A：水泊梁山兖州市情况概述 5. 兖州市情况概述5. 1 概况29 / 65兖州是古九州之一，面积 535 平方公里，人口 54.3 万，现有 7 镇 3 个街道办事处和 3 个省级经济园区，是山东省重点支持发展的 30 强县市和全国百强县兖州是古九州之一，面积 535 平方公里，人口 54.3 万，现有 7 镇 3 个街道办事处和 3 个省级经济园区，是山 东省重点支持发展的 30 强县市和全国百强县 5. 2 经济建设情况 2010 年，全市 GDP 达到 393 亿元，地方财政收入突破 20 亿元，规模以上固定资产投资 172 亿元，城乡居民收入分别达到 18936 元和 8678 元。今年一季度，完成地区生产总值 106 亿元，同比增长 15%；1―5 月份，地方财政收入 10.01 亿元、增长 29%，固定资产 投资 75.2 亿元、增长 24.9%。 5. 3 交通情况 交通区位优越。是全国重要的交通枢纽，京沪、兖石铁路在这里交汇；连接北京、上海等大中城市的动车组在此停靠；日兰高速、 327 国道等数十条公路干线在境内交织成网，是鲁西南最大的物资集散地和客运中转站。 5. 4 商业圈分布情况 兖州名嘉广场（新签约） 兖州名嘉广场（新签约）：兖州名嘉广场是集购物、休闲、娱乐、健身、餐饮、旅游、商务办公、家居等多种功能于一体的城市 综合体。规划总用地 900 亩，规划建筑面积 100 万O。其中，购物商场建筑面积 70 万O、酒店建筑面积 2 万O、会所建筑面积 1 万O、 住宅建筑面积 16 万O、招商办公楼建筑面积 1 万O、仓储建筑面积 10 万O。总投资 30 亿。 九龙贵和购物广场： 九龙贵和购物广场：九龙贵和购物广场规划用地 18.7485 亩，计划 2013 年营业，是一家以购物为主的购物中心。 银座广场： 银座广场：兖州世纪银座广场项目坐落兖州市新城区与老城区交界地带，位于兖州市黄金中轴建设路南、西邻龙桥路，东接西顺 河路，是兖州市政府 2009 年重点建设招商项目。涵盖银座商城、银座超市、时尚步行街、国际精品城和高层观景豪宅五大部分。项目30 / 65规划占地面积
平方米，规划总建筑面积 130259 平方米，容积率 3.55，计划总投资 40000 万元，项目建设工期为 24 个月， 是兖州迄今为止投资额最大、 商业配套最齐全、 同期开发规模最大的城市综合体项目。 该项目的建成， 将为兖州市民提供一站的购物、 休闲生活蓝本，成为引领兖州城市商业发展的新地标。 5. 5 酒店情况 济宁目前共有 5 星级酒店 1 家、3 星级酒店 2 家。 5. 6 别墅区情况 目前济宁共有：银雨新苑、维多利亚小区、君临华庭、牛楼花园、九州方圆等基础别墅，价位在 5000 左右。小区档次和配套服务 不好。 5. 7 旅游资源 兖州的旅游资源并不丰富，仅有兖州历史博物馆、兴隆庄煤矿、兴隆塔等并无太大名气的景点。31 / 65二、东平县宏观环境分析 东平县宏观环境分析 宏观1. 概况 东平县，位于鲁西南山区，西临黄河，东望泰山，南邻孔孟故里，北近省城济南，辖 14 个乡镇、街道办事处，716 个村居， 面积 1343 平方公里，总人口 79 万。全县地势北高南低、东高西低，山区、平原、湖洼各占三分之一。东平是山东省旅游资源比 较丰富的县份之一，境内有众多品味级别较高的人文景观和自然景观。 东平是“全国科技进步先进县”“全国粮食、油料生产基地县”“中国核桃之乡”“山东省淡水渔业养殖基地县”“全省首批旅 游强县” “省级园林城市”，东平湖景区被评为国家“4A”级景区、“2010 年度县域旅游十强”、 “2010 好客山东十佳景区”、 “2010 山东旅游最震撼演艺”。 区位优势： 1.1 区位优势：东平距周边济南、泰安、济宁、兖州、聊城、菏泽等大中城市均为 1 小时左右的路程。济广、济徐高速公路，105、 220 国道，250、255、331 省道及县乡道路纵横交织，正在建设的晋鲁铁路也选在东平设立客货站点，即将复航的京杭大运河在东平建 设船闸和航运码头，东平的交通区位优势日益凸显。 资源蕴藏： 1.2 资源蕴藏：东平地处黄河、京杭大运河、大汶河交汇处，是水浒文化的发祥地，全县共有自然、人文景观 400 余处，其中国 家级景区、景点 5 处。境内的东平湖，总面积 627 平方公里，常年水面 209 平方公里，是山东省第二大淡水湖、国家南水北调东线工 程的重要枢纽，也是“八百里水泊”的唯一遗存水域，仅原生态湿地就达 40 平方公里。矿产资源主要有金、铁、煤、大理石、石灰岩 等，其中已探明铁矿段 10 个，总储量超过 10 亿吨；优质煤储量 4.7 亿吨，具有极大的开发价值。 2. 人均可支配收入 东平：12000/人。32 / 653. 综合实力 综合实力显著增强。 3.1 综合实力显著增强。2010 年，全县完成生产总值 203.5 亿元，是 2005 年的 2.7 倍，年均增长 22%；地方财政收入 5.85 亿元， 是 2005 年的 2.3 倍， 年均增长 17.9%； 社会消费品零售额 62.8 亿元， 2005 年的 2.7 倍， 是 年均增长 22%； 规模以上固定资产投资 119.5 亿元，是 2005 年的 3.9 倍，年均增长 31.3%；金融机构存贷款余额分别达到 89.1 亿元、68.6 亿元，分别是 2005 年的 2.45 倍、3.12 倍。 产业结构进一步优化。 3.2 产业结构进一步优化。2010 年，全县三次产业比例由 2005 年的 20 : 54.3 : 25.7 调整为 13.9 : 49.3 : 36.8。完成高新技 术产业产值 110 亿元，是 2005 年的 10.4 倍；高新技术产业产值占规模以上工业企业总产值的比重达到 29.8%，比 2005 年提高 15.7 个百分点。万元生产总值能耗、规模以上工业万元增加值能耗、COD 和 SO2 排放量持续下降。工业经济总体实力显著增强。规模以上 工业企业发展到 278 家，比 2005 年增加 129 家；实现主营业务收入 397.5 亿元、利税 39.2 亿元、利润 26.9 亿元，分别是 2005 年的 5.58 倍、5.34 倍、5.74 倍。瑞星、新东岳、光大、东顺等骨干企业规模实力和经济效益翻番增长。化工、高档纸业、机械加工、纺 织等七大主导产业主营业务收入、利税占规模以上工业企业总量的比重分别达到 68.3%、69.4%。着力培植的矿产支柱产业取得重大进 展，金牛、宏达、建龙 3 家铁矿已投产，润辰铁矿即将投产；百成、盛鑫、庆达 3 家铁矿正在建设，彭集铁矿已完成详探；投资 7 亿 元、年产 200 万吨的中联水泥熟料项目正加紧建设。全县已拥有中国驰名商标 2 个、中国名牌产品 2 个、山东省名牌产品 7 个、山东 省著名商标 14 个。 旅游服务业强势崛起。 3.3 旅游服务业强势崛起。东平已有 4000 多年的历史，文化底蕴深厚，自然景观优美，境内黄河、古运河、大汶河、东平湖纵横 交错，水浒文化、佛教文化、运河文化、水工文化等相互交融，是全省为数不多的旅游资源大县。全县有以东平湖为核心的自然景观、 以水浒文化为代表的人文景观 400 余处，全省分布的五大类 41 个亚类旅游资源中，除滨海风景外，东平有 40 个亚类。境内有国家级33 / 65景区、景点 5 处（国家级重点文物保护单位 3 处：白佛山石窟造像、洪顶山摩崖刻经、京杭大运河东平段；国家级公园 2 处：腊山国 家森林公园、稻屯洼国家城市湿地公园），省级重点文物保护单位 8 处，市级重点文物保护单位 10 处。县城西部的东平湖，常年水面 209 平方公里，是全省第二大淡水湖、南水北调东线工程的重要枢纽，也是“八百里水泊”的唯一遗存水域，1985 年被省政府列为省 级风景名胜区。 近年来，东平县坚持把旅游开发与文化产业发展相结合，围绕“建设全国旅游强县、打造国内知名旅游目的地”目标，按照“水 浒故里、度假东平”的主题定位，突出“水浒东平、水上东平”两大品牌，加大资源整合利用力度，加快景区景点开发建设步伐，旅 游业呈现出蓬勃发展的强劲势头。一是高起点规划布局。聘请国内知名旅游专家北京交通大学王衍用教授，高标准修编完善《全县旅 游业发展总体规划》，精心编制《水浒古镇控制性详细规划》，初步形成了以总规划为龙头，集单体规划、详细规划、景点控制规划 为一体的旅游发展规划体系。修编后的总规勾画出了“两区、两核、两带、两线”的旅游发展格局，即以水浒古镇为核心的水浒风情 旅游区和以县城为核心的东原文化旅游区，大清河休闲带和黄河观光带，环湖水路和环湖陆路两条精品线路，为全县旅游业发展奠定 了坚实基础。二是打造精品线路。按照“双线串珠”的发展框架，围绕沿湖沿河 15 个景点组团，开通了大清河――东平湖 150 公里的 环湖水路、滨河大道――环湖路 117 公里的环湖陆路，铺开了水上东平游、水浒影视基地、千年宋城、文化发展线、城市生态水系景 观工程 5 个投资过 10 亿元的大组团，1 个五星级、4 个四星级酒店陆续开工建设，东平已成为全国首批“黄河文明”、 “京杭大运河” 旅游线，全省“山水圣人”、“水浒之旅”旅游区和全市“大泰山旅游圈”上的重要县份，前来观光旅游的游客络绎不绝，去年成功 创建了全省旅游强县。三是强化景区管理。按照统一、高效的原则，成立了东平旅游管理委员会，出台了《关于加快旅游强县建设的 意见》，对东平湖景区扎口管理，实行领导、规划、政策、执法、服务、游船“六统一”，提升了景区服务水平和对外形象，力争到 2011 年将东平湖打造成 5A 级景区。四是加强宣传促销。把今年确定为“旅游营销年”，抓住新版《水浒》在东平拍摄的机遇，邀请34 / 65省内外多家主流媒体和知名旅行社来东平县采风报道、实地考察，策划了“水浒英雄闹元宵”、“百家旅行社联谊活动”、“世界旅 游小姐游东平”、“水墨丹青绘东平”等 20 个专题活动，连续举办了四届东平水浒文化旅游节和全国首届龙舟邀请赛，极大地提高了 东平旅游的知名度和影响力，有效地拓宽了客源市场。 农业农村经济稳步增长。 3.4 农业农村经济稳步增长。粮食生产实现连续 6 年增产。十大优质高效农产品基地初具规模，无公害、绿色、有机农产品基地 达到 80 万亩。规模以上农业龙头企业达到 121 家，比 2005 年增加 52 家，其中省、市级重点农业龙头企业分别达到 5 家、34 家，分 别增加 3 家、28 家；发展农民专业合作社 475 个。发放粮食直补、农资综合补贴、机动渔船燃油补贴、移民后期扶持等补贴补助资金 12 亿元。 交通体系状况 4. 交通体系状况35 / 65交通概况：目前，全县有国道 105、220 线 2 条 62.5 公里，省道 250、255、331 线 3 条 135 公里，县道后王路、东宁路、丁 4.1 交通概况 接路等 240 公里，乡道、村道共计 606 公里，已形成了“三纵三横”、布局合理、线型优美的公路网络。自 2003 年起，全县实施“村 村通公路”工程，到 2005 年全县计划修筑农村公路 1042 公里，总投资 1.8 亿元。 东平县行政辖区有黄河和东平湖两大水域，近几年水路运输设施发展迅速，全县有黄河浮桥公司 9 家，黄河浮桥 11 座，拥有承压 舟 127 对、趸船 6 艘、拖轮 7 艘、渡船 1 艘，拥有东平湖旅游公司 3 家，旅游船舶 80 艘，持证般员 80 名。 东平县周边所调研的各个目标城市之间 周边所调研的各个目标城市之间的距离 4.2 东平县周边所调研的各个目标城市之间的距离 城市 济南 聊城 济宁 兖州 泰安 东平 124 公里 104.9 公里 123.7 公里 64.5 公里 72.8 公里 117.9 公里 192.1 公里 173.4 公里 79.3 公里 216 公里 264.7 公里 169.9 公里 29.8 公里 131.4 公里 112.7 公里 济南 聊城 济宁 兖州36 / 65东平旅游景点 5. 东平旅游景点 东平水浒影视城、东平水浒大寨、白佛山景区、罗贯中纪念馆、县工委纪念馆和万里旧居―红色旅游圣地、宋家庄山寨、祝家庄 影视基地、东平古城之十里宋街、度假圣地―东平湖、石碣村―新版《水浒》拍摄地、东平博物馆、戴村坝景区、水浒主题公园、东 平古八景、月岩寺景区项目简介、东平州城古迹――城隍庙、白佛山“三教寺”、黄河、古运河（京杭大运河）、大汶河、大清河(北 沙河)、稻屯洼、腊山国家森林公园、六工山、蚕尾山（卧牛山、水牛山）、土山岛(聚义岛)、东平汇河流域诸泉、东平国故城、宿城、 须昌故城、无盐故城、鄣城故城、丁坞遗址、沟坝遗址、朱桥遗址、霍庄遗址、阳谷邑城遗址、屯村铺遗址、旧县三村遗址、无盐大 捷遗址、北桥古墓群、梁氏墓群、宿城故城所属汉墓群、大洼墓群、东芦泉墓群、百墓山汉墓群、楚霸王项羽墓、孙复墓、王宪墓、 韩煦墓、 杜三策墓、 理明窝摩崖造像、 华岩洞石窟造像、 龙山摩崖造像、 青峰山摩崖造像、 黄石悬崖石窟造像及碑刻、 国宝 《张迁碑》 、 州城现存重要碑记、清泉寺摩崖刻字、灵泉寺及其摩崖造像、洪顶山摩崖刻经、旧县铧山石刻造像、戴村坝、清真寺、斑鸠店镇凤凰 岭道院、父子状元牌坊、程公祠、昆山月岩寺、清水石桥（清河桥）、接山席桥、秦氏节孝坊、银山镇磨香寺、南门桥、永济桥、尧 陵禅寺、仲子读书处、宋江碑、三阮故里、棘梁山寨、中共东平县工委诞生地、东平烈士陵园、刘仲羽烈士墓、东进支队司令部办公 室、无盐罗帅办公室、金山兵工厂、香山战斗遗址、东平龙山书院、东平文庙、州城城隍庙、州城龙门连跃坊、老湖镇冉子祠、双塔、 金灯湖银灯湖、白佛山、白佛山石窟造像群、省重点文物保护单位―司里山摩崖造像、湿地、聚义岛、白佛山石窟造像、黄石悬崖37 / 656. 东平星级酒店38 / 65东平县唯一一个四星级酒店――水浒度假酒店。 水浒度假酒店位于东平县老湖镇，255 省道、济菏高速公路连接线北。坐落在美丽的大清河北畔，东临泰山，西依黄河，南望孔 子故里，交通便利。是由东平水浒旅游开发有限责任公司投资 2 亿元，在原东平三中基础上改造建设而成的集吃、住、行、游、购、 娱为一体的四星级综合性旅游休闲度假酒店。 该项目用地总面积 6.2816 公顷。 项目分为新建和改造两部分， 新建面积约 7000 平方米， 改造面积约 14000 平方米，新建项目主要由大堂区、多功能会议室、餐厅、商务服务连廊区、摄影棚、休闲度假别墅区、空调控制室、 洗衣房、人工湖、假山、园林绿化和道路铺设组成，改造项目主要由客房楼、套房楼、娱乐中心、服务人员宿舍楼和网球场组成。酒 店拥有 139 间标间和客房，其中，双人小大标间 58 个，双人小标间 40 个，单人标间 21 个，残疾人特房 1 个，套房 19 个，总统套房 1 个。多功能会议室 3 个，40 人的 2 个，243 人的 1 个，各式风格的餐厅 16 个，容纳 11 人就餐的 10 个，容纳 18 个人的小餐厅 4 个，39 / 65大餐厅 1 个，容纳 320 人同时就餐的大厅一个，可同时容纳 520 人就餐。先进可靠的消防安全监控设施，为宾客提供安全舒适的功能 工作和生活环境。建成后前期用于水浒剧组住宿、餐饮、拍摄，拍摄完毕后，正式接待游客，预计接待能力 500 人/天。 千年宋城商业街 宋城商业街实景图 7. 千年宋城商业街实景图40 / 65千年宋城建设项目是东平县委、县政府为重塑州城千年古城形象，发掘深厚文化底蕴，传承历史，造福后代，推动全县文化旅游 经济健康快速发展实施的重点工程。项目计划总投资 25 亿元，分为十里宋街、水系建设、景点恢复、整体改造四个建设部分。项目建 成后，将把州城建设成为人文与自然景观协调一致、历史文化与现代文明交相辉映的北方宋代水上风情园林城镇，对州城乃至东平文 化旅游产业和经济社会的发展起到极大的推动作用。渡口对面隔河相望，就是水浒古镇和水浒度假酒店，是新版《水浒传》、《剑侠 情缘》、《卜案》、《楚留香新传》等剧拍摄的地方。 8.东平湖实景图 8.东平湖实景图41 / 65及其周边城市市场调研 三、东平县及其周边城市市场调研问卷结果统计 东平县及其周边城市市场调研问卷结果统计职业教师 3 21 36 85 15 4 7 12 医生 上班族 家庭主妇 公司管理阶层 公务员 11 个体经营者 学生 其他42 / 65请问您是什么地区的居民？ 一、 请问您是什么地区的居民？居住区域分布21% 34% 市区 其他乡镇 18% 其他区县 外地27%43 / 65二、您家庭年收入是多少？ 您家庭年收入是多少？家庭年收入2% 6% 18% 3―5万 5―8万 8―12万 万 12万以上 万以上 3万以下 万以下 37%37%44 / 65年之内，您是否有打算购买房地产？ 三、3 年之内，您是否有打算购买房地产？三年内是否打算购买房产6% 24% 有 不确定 没有想过 70%45 / 65四、您购房主要看重的因素？（限选三项） 您购房主要看重的因素？（限选三项） ？（限选三项购房看重的因素0% 13% 价格 8% 34% 户型 区域 18% 景观 交通 配套 27%46 / 65五、如果购买别墅，你期望别墅地理位置周边是？ 如果购买别墅，你期望别墅地理位置周边是？别墅的周边配套0% 11% 30% 城镇中心配套便利 中环交通便捷 近郊临山依水 35% 周边度假岛居生活 其他 24%47 / 65六、如果有置业别墅的考虑，您会选择多大面积的？ 如果有置业别墅的考虑，您会选择多大面积的？别墅面积2% 0%220m?-350m? 350m? 41% 57% 350m?-500m? 500m? 500m?-800m? 800m? 800m?以上48 / 65七、您认为一个优秀的别墅社区必须具备以下那些条件优秀别墅所具备的条件2%18%23%低容积率 高绿化率 较高的品质 纯别墅社区19% 26% 12%足够的生活配套 相对便利的交通 会所及其他专属服务49 / 65八、对于别墅产品而言，您最看中的是哪方面 对于别墅产品而言，对于别墅产品而言， 对于别墅产品而言，您最看中的是哪方面5% 22% 41% 私家花园 附加空间（地下室、露台、 、 车库等） 合适的总价 16% 房型、面积 私密性16%50 / 65九、如果您购买别墅，您的主要目的是 如果您购买别墅，购买别墅的目的7% 8% 作为第一居所使用 作为第二居所使用 出租投资 40% 资产保值45%51 / 65十、如果购买别墅，您最感兴趣的附加配套是？ 如果购买别墅，您最感兴趣的附加配套是？别墅附加配套4% 26% 高尔夫球场 游艇 46% 24% 豪华游泳池 豪华私家会所52 / 65十一、 十一、您习惯于从那些渠道获得别墅项目的信息获取别墅信息途径5% 11% 22% 电视 户外媒体 报纸、杂志 杂志 21% 15% 房展会 专业机构 网络 26%53 / 65十二、您对东平水浒影视城，东平湖了解吗？ 十二、您对东平水浒影视城，东平湖了解吗？对东平水浒影视城了解度1% 8% 非常了解 27% 了解一点 一般 不了解 没听说过 30%34%54 / 65十三、如果去东平水浒影视城，您希望入住的酒店级别是？ 十三、如果去东平水浒影视城，您希望入住的酒店级别是？55 / 65希望入住酒店级别7%15% 三星级 四星级 25% 五星级 家庭旅馆53%十四、如果在东平水浒影视城投资房产，您会选择购买？（可多选） 十四、如果在东平水浒影视城投资房产，您会选择购买？（可多选） ？（可多选56 / 65房产投资方向11% 7% 24% 别墅 花园洋房 酒店式公寓 30% 28% 叠墅 商铺十五、如果是酒店式公寓，您会选择购买？（可多选 十五、如果是酒店式公寓，您会选择购买？（可多选） ？（可多选）57 / 65如果购买酒店式公寓， 如果购买酒店式公寓，会购买的面积是多 少10% 29% 30m?―50m? 50m? 50m?―70m? 70m? 70m?―90m? 90m? 61%四、项目 SWOT 分析表一：城市综合体对比分析 表一：城市综合体对比分析58 / 65城市综合体城市 东平 济南 名称 无 恒隆广场 万达广场 当代国际广场 金鼎购物中心 星光城市广场 亿丰时代广场 济宁 万达广场 （在建） 名嘉广场 宝龙城市广场 泰安 名嘉广场 687 94.7 345 15 450 300 195 900 用地总面积（ 建筑面积（万平米） 用地总面积（亩） 建筑面积（万平米） 业态 无 无 28 100 66 6.5 80 60 73.27 100 30 无 百货商店、超级市场、专卖店、娱乐场所、电影院、酒店、 商务办公、餐饮 高尚社区、5A 级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心 独栋办公、时尚 SOHO、高尚住宅、大型购物商场 集购物、娱乐、餐饮、休闲 展览、会议、商务、餐饮、休闲、娱乐、商业、居住 星级酒店、高端商务写字楼、高档商场、品牌体验馆、亿 丰轴（休闲商业街区）SOHO 公寓、配套住宅社区 五星级酒店、大型购物中心、5 栋高档商务写字楼、1 条 商业步行街 购物、休闲、娱乐、健身、餐饮、旅游、商务办公、家居 五星级酒店、旅游、游乐、休闲、餐饮、购物、酒店式公 寓 购物展览中心、特色步行街、无星级酒店、甲级写字楼、 大型游乐场、高层住宅、花园洋房聊城兖州表二：城市其他相关因素对比分析 城市其他相关因素对比分析 其他相关因素城市 全市生产总值 旅游接待人次 距济南遥墙机场 距泰山距离 旅游景点（ 旅游景点（个） 酒店（ 酒店（家）59 / 65（亿元） 亿元） 东平 济南 聊城 济宁 兖州 泰安 203.5 6.5 8.7（万人次） 万人次） 165 .4 1734.45距离（公里） 距离（公里） 155.1 0 120 济宁机场 66.6（公里） 公里） 75 82.1 1715A 4A 3A 2A5 星4 星3 星0 0 15 1 21 1 1113 2 264 2 5113 3 53000115.70111151736表三：项目 SWOT 分析60 / 65内部环境优势优势-S 1、区位优势：详见区位优势。劣势劣势-W 1、交通状况不佳，高速公路建设欠发达。 2、经济实力薄弱。东平县整体的经济实力 较弱，难以与周边的城市进行竞争。 3、缺少高尔夫球场和马术俱乐部运营管理 经验战略对策2、水域资源 3、梁山狭义文化外部环境机会机会-O 1、项目建设与政府规划相一致 2、东平县旅游业的兴起 3、东平县缺少大型城市综合体 4、缺乏高知高薪人群的高档生活设施 5、东平县缺少地标性建筑战略战略-SO战略战略-WO1、抓住旅游业的兴起，制定以东平湖的自 1、项目整体布局时应着重考虑交通布局， 然风景和梁山水泊的人文景观为主题的的 结合东平县政府整体的交通布局， 打造便捷 高起点的旅游发展战略 的交通网络2、打造城市综合体，切合市场需求划分业 2、引进高水平的高尔夫运营管理团队进行 态布局 3、打造 5 星级酒店，建成东平县地标性建 筑 管理威胁威胁-T 1、周边城市旅游资源竞争激烈 2、招商引资的难度战略战略-ST 1、突出旅游特色之处，打造独特旅游文化战略战略-WT 1、深度挖掘资源内涵，实行错误竞争战略。2、建设高档的的独立别墅区，完善生活区 增强产品的独特性、排他性61 / 653、不同市场之间冲突的威胁的配套服务设施 3、引进高素质的营销团队进行市场的招商2、加强软件实施的建设 3、依托特色精品，加强区域营销力度，树 立形象，突破重点市场五、项目规划建议 项目规划建议 规划定位：水乡古镇城市综合体 定位 设计理念：尊享名流优越生活，品味人生巅峰境界 设计理念 总体规划： 总体规划：整个项目将服务群体定义为高收入的人群。在整体的规划中强调彼此结合、相辅相成。住宅区、度假村、高档购物中 心、生态公园、高尔夫球场、马术俱乐部、水泊梁山主题酒吧、5 星级酒店相结合将给服务对象全方位的涵盖衣、食、住、行各个方 面的优质服务。 业态：独立别墅、度假村、高档购物中心、生态公园、高尔夫球场、马术俱乐部、网球场、水泊梁山主题酒吧、5 星级酒店 业态 业态设计说明 1. 住宅区 整个住宅项目将采用高层和独立别墅的形式。住宅项目将宁静与人文和谐精神，融入到每一块空间。利用东平湖的自然景观和水 泊梁山的人文景观融合， 起承转合以体现宁静致远， 淡泊儒雅的生活气度。 住宅项目的定位到设计， 需将东平湖的主题元素融入进去， 处处体现自然景色。实现人与自然的有机结合。使之，“仁者乐山、智者乐水”。62 / 65住宅项目的布局要利用地块内规划道路，打造中央生态绿核，形成中心绿化精光，最大程度上减少对环境的破坏，同时也尽量将 自然环境引入到建筑内部，充分体验师法自然，与大自然天然相容的规划原则。 其次，生态表现为节能，即通过现在建筑技术来降低建筑能耗，依靠建筑合理布局来提高使用效率，实现低碳生活。 2. 高档购物中心 区域定位：东平县、泰安、济南、聊城、济宁 消费群：青年时尚高知高收入消费群体 主题特色：奢侈品消费 商业功能：购物、餐饮、娱乐 购物中心依据服务对象的不同划分普通购物中心和高档购物中心。高档购物中心的服务对象将以济南和泰安为主。建成后的项目 将融合自然与人文的双重因素。建筑物本身将承载东平县的以及整个泰安的奢侈品消费。引进世界级的品牌入驻。普通的购物中心将 满足东平县本县居民的消费需求。可以在两级的购物中心之间建造一条步行街，步行街的设计将以《水浒梁山》为主题元素，可以借 助《水浒传》中的各式建筑进行命名。 3. 高尔夫球场 中国目前的高尔夫人去主要集中在北京、上海、广州。高尔夫是一项富人运动，球场运行的成功与否与球场所在城市的 GDP 有直 接关系。除此之外，球场交通的便捷性是非常重要的。考虑到项目整体服务人群的消费水平，高档的住宅配套一个好的高尔夫球场， 两者相得益彰。 资源优势：背靠东平湖，以项目所在地的高档社区为依托，加之东平县丰富的旅游资源，可以吸引较多的客户流量。63 / 65文化底蕴：水泊梁山、狭义文化。 配套设施：休息室；VIP 包房；餐厅--韩餐、中餐、西餐；咖啡厅；健身房；美容院；干洗店；更衣室等。 度假村 4. 度假村 项目定位：为游客提供可休闲和娱乐的场所。 业态组成：度假酒店、度假别墅、会议中心、康体养生所。 项目说明：度假村的建筑将采取闹中取静的方式，突出度假别墅的个性化设计，项目的选址应靠近高尔夫球场和跑马场。以方便 服务群体可以享受便捷的服务。在度假村的品牌打造上要以生态和养生为出发点。 5. 马术俱乐部 马术和高尔夫同为贵族运动，随着人们生活水平的提高，人们对马术的认可度和接受度越累越高，但马术俱乐部么钱在中国的发 展水平参差不齐，市场较大。 6. 网球场 随着李娜在国际赛场屡创佳绩，国内的网球热情也达到了空前的高度，网球运动这几年在中国的发展越发快速，网球场可以做为 别墅区的配套服务设施进行呢布局。 7. 水泊梁山主题酒吧 酒吧的设计可以依《水浒传》为原型，进行外部设计，呈现古色古香的建筑韵味，古色古香的外部建筑加上现代话的酒吧设计和 节奏，做到古今的完美结合。 8. 生态公园64 / 65东平湖独特是生态环境，结合小区的定位应以东平湖为依托结合梁山的文化底蕴建筑一个大的生态公园，用自然拥抱没一人，体 现人与自然的和谐，也成为人们茶余饭后的小憩场所。 9. 五星级酒店 东平县目前尚没有 5 星级酒店， 但是依托梁山和影视基地， 星级酒店不愁市场， 而且酒店建成后将成为东平县的第一家五星酒店， 可将其建成东平的地标性建筑。65 / 65
东平县房地产市场调研报告―汇集和整理大量word文档,专业文献,应用文书,考试资料,教学教材,办公文档,教程攻略,文档搜索下载下载,拥有海量中文文档库,关注高价值的实用信息,我们一直在努力,争取提供更多下载资源。