广安市物业管理协会2015年物业工作调研题目：1、如何做好住宅小区前期物业服务；2、如何有效根治住宅小区"牛皮癣"；3、分析物业服务住宅小区安全隐患及应对措施；4、拓展住宅小区物业服务及创建和谐小区的建议；5、浅析住宅小区车辆乱停乱放的原因及对策；6、如何抓好企业自身建设，培树企业品牌；7、提高物业服务收费率和物业服务价格的对策措施；8、市主城区物业服务行业面临的困难及对策；9、物业企业从业人员与小区业主有效沟通、共建小区的几点意见；10、住宅小区物业秩序日常维护应把握好的几个问题；11、怎样减少物业企业服务成本，提升服务整体水平，增加企业收益。
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2013年广安市物业服务情况调研
&浅析广安市主城区住宅小区物业
服务现状和发展对策
市城管执法局副调研员 &张 华
经过近三个月时间对我市主城区100多个住宅物业服务小区实地走访调查，较为详细地掌握了主城区物业服务现状，并针对当前存在的问题进行理性分析，提出自己初浅的看法仅供参考。
一、住宅小区物业企业运作现状
（一）物业企业成立极不规范。
对物业企业成立的资质条件主管部门把关不严，导致物业企业无序发展，行业秩序极不规范，全市共约60家物业企业，目前只有25家物业企业在正常营业，其余大多名存实亡；物业企业自身建设不规范，从业人员素质低，导致物业服务整体水平仍在低层次徘徊，因物业服务质量问题的投诉也逐年增多。即使今年以来我局对物业企业强行规范，但完全符合资质年检条件的物业企业屈指可数。
（二）老旧小区管理难以开展。
市主城区老旧小区数量达50%以上，特别是城北住宅小区建设时间早，使用年限长，加之维护不及时，长年失管失修，各类基础设施设备损坏严重。如:消防设施损坏、技防设施未设置或损坏、化粪池堵塞、公共文体设施损坏丢失等问题；绝大部分小区未筹集住宅专项维修资金，基础设施设备改造难度大，使用维护相当困难，物业服务满意度难以提升，物业企业不愿提供服务，甚至主动撤出服务的住宅小区，小区也因此出现管理无序状态。如：立新景苑、春天花园、文星苑、雅居园、御都&城市庄园等小区，此类小区即使有物业企业参与服务，大部分的业主要求和愿望高，对物业服务企业少理解多埋怨，导致出现难以调停的矛盾和纠纷。
（三）从业人员专业素质偏低。
由于市物业服务收费市场指导价是2003年房管局和发改委共同制定的，近十年来未进行调整，物业企业无法根据市场不断上涨的物价情况及时提高收费标准，同时随着服务成本不断增加，导致物业企业进入提价难、收费难、满意难、收费低标准、服务低水平的&怪圈&。也致使物业服务从业人员结构不科学，绝大部分都未参加过正规的技能培训，大多数年龄偏大、文化偏低，保安人员近80%在55岁左右，服务水平确实难以提升。
（四）行业整体规范亟待加强。
绝大部分物业企业服务收费率很低，加之缺乏与业主有效沟通，服务成本不断增加，服务水平难以保证，当前收费率仍在明显下滑，企业亏损严重；市场指导价还未及时调整制定出台，导致部分物业企业法人不再专注物业，另寻出路，把物业当副业，只求挂名，保住牌子，对行业前景持观望心理，甚至出现违规恶意竞争，如：在世博花园住宅小区物业服务招投标时，星心物业企业在别的物业企业0.23元每平米的亏本服务条件下，竟给出了0.225元每平米的价格，致使目前世博花园出现物业服务难以维持，小区管理处于混乱的局面。
（五）物业纠纷矛盾不易化解。
由于我市成立晚，随着城镇化进程加快，大部农民涌入城市成为市民，但素质偏低，短时间内难以提高综合素质成为真正意义上的市民。我市住宅小区物业管理在城管执法局接受前，缺少各项监督，存在诸多遗留问题，市民对物业服务水平满意度逐年降低，物业服务带来越来越多的纠纷矛盾难以调停；同时，由于物业知识法律法规宣传不到位，大部分业主把小区内一系列管理问题都归咎于物业企业，导致矛盾纠纷难以化解，物业服务投诉越来越多。如：上甲山水、亿林龙城二期、世博花园、多论多、神龙时代晶华、东阳滨江丽景、巴黎春天等住宅小区。
（六）企业大面亏损举步维艰。
目前我市近60%物业企业运作艰难，只能靠降低服务标准勉强维持，诚信度逐年下滑，物业服务收费难、收费少，服务水平不断降低致使业主越来越不满意，不满意就拒交费，恶性循环让企业越来越难以运转，甚至连住宅小区内的基本环境卫生都难保证，入不敷出，只得另谋出路或得过且过。如：星心物业、联众物业等。
（七）前期物业难脱&父子&关系。
很多开发商为了自身利益，一边搞房产开发，为了让不合格商品房顺利出售，一边自己或让亲朋成立物业公司，直接接受所建住宅物业管理，这种&父子&式物业服务，未组织正规招投标和小区基础设施设备承接查验的前期物业，在售房时一次性收缴清业主一年物管费，致使物业服务质量和服务行为得不到有效监管，造成小区管理先天不足，给后期物业带来很多遗留问题。
（八）企业运作缺少有效监管。
由于一部分物业企业成立就不规范，没有操作性强的法规制度约束，致使物业企业间为争取服务对象恶意竞争，甚至把收费价降到服务成本以下，如：在世博花园服务的星心物业。大多数物业由于收费率降低，服务水平逐年下降，从业人员不专业，不负责的现象突出，甚至一些住宅小区物业服务只满足在打扫卫生，其余都处于失管失控，基本上和老旧小区自治管理无区别。
二、住宅小区内存在的主要问题
（一）车辆乱停乱放较突出。
机动车驾驶员在小区内随意停车现象非常突出，不停在停车位上，小区内摆放零乱，严重影响小区内消防通道畅通。绝大多数小区内无非机动车停放点，或者停放点过小无法满足日益增加的车数，导致小区内自行车摩托车随意停放。由于小区内停车（库）位少，远不能满足私家车增速，特别是春节等节日期间和平常晚上，小区内车辆集中无序停放，绝大部分地面被车塞满，消防通道严重受堵，如小区内一旦发生火灾，后果不堪设想，如：华都花园A区前不久就发生过类似情况。
（二）车位车库管理不规范。
我市车位车库使用管理极不规范，主要存在：一是地面车库改用现象较突出，相当数量业主把车库违规改作住房。由于大量农民涌入城市成为市民，而城市住房价格直线上涨，购房能力弱，就打起了车库的主意，厕所、居住、洗衣、煮饭、吃饭等都在车库里面，安全上也存在诸多隐患；二是大部分小区地面车库未使用，是有车库的业主没有车，有车的业主没有车库的现象突出，导致大部分车辆无法停放，车库违规改用，小区内道路不通畅；三是有些开发商为了等到车库车位增值，不卖给业主，导致小区内地下车库未真正用起来，小区业主苦不堪言，怨声载道，小区内车辆乱停放；四是地下车库车位业主不把自己的车停放在自己的车位上，而是停放在小区公共地面上，未买地下车位的业主又不能把车停放在地下车库，导致小区内车辆乱停放严重；五是少数有车业主不把车停放在自己的车位或车库，原因是不方便，理由多多；六是个别开发商为了谋取最大的利益，将小区内的地下车位卖给非小区内人员，导致小区内业主车辆停放困难；七是人防设施使用未真正规范起来，有的开发商把人防设施变相为车位出售，有的出租给小区外的人员作为仓库或住房，可否作为临时地下车库值得探讨；八是我市老旧小区都无地下车库，小区地面车库也很少，如不改造绿化带为车位，小区内车辆乱停放现象将更加凸显。如：本溪花园、世博花园、正元星辰、玉龙山庄、东阳&滨江丽景、慈竹苑等住宅小区情况较为严重。
（三）技防设施损坏较严重。
安居才能乐业，技防设施关系小区安全系数，而我市主城区60%以上物业住宅小区内技防设施设置使用管理不规范，目前只有上层半岛小区较为规范，存在问题：一是少数住宅小区内无技防设施，特别是老旧小区未规划未设置；二是大部分业主安全意识不强，对技防设施作用认识不到位，如认为进出大门或单元楼不方便，有的甚至为图方便有意损坏设施设备，如：世博花园小区；三是有设施，维护不及时，未落实责任制或专人监控，导致设施成为摆设，没有起到就有作用；四是新建住宅小区技防设施验收不严格，导致新小区内技防设施先天不足，改造难度很大。如一个很大的住宅小区只设置了几个摄像头。
（四）乱搭乱建现象较普遍。
物业住宅小区内随意搭建现象十分突出，业主效仿能力非常强，过于注重个人利益，小区内业主只要第一家乱搭乱建未有效制止，后面效仿的业主就无法控制，导致小区内随处可见违规搭建。如上甲山水、锦绣西溪阳光、锦绣阳光印象、文萃苑、万和花园等小区。另外，开发商在小区内违规搭建现象也较突出，给小区规范管理埋下隐患，如开发商在未规划的地面建房屋，违规增加收入，导致小区结构混乱，空间压缩，业主把这一切怨气发在物业企业身上，小区少了和谐，如：和平花园、北辰水郡、世博花园、东阳滨江丽景、锦绣阳光印象、巴黎春天等小区。
（五）占用公共部分较随意。
按照物权法和物业管理条例，小区公共部分归全体业主共同所有，而好事者霸道行事，强行占为已有，如：多层顶楼业主把上楼顶的门给锁了，把楼占为已有，导致其他业主不满，因为楼顶可作为火灾逃生和晾晒衣服或休闲用，也是小区出现衣服乱晾晒的一个重要原因；在小区地面上搭个钢架车棚占为自己的车位；在小区绿化带上除去花草种上蔬菜或硬化或制作成水池假山等占为已有；少数业主在楼顶上乱搭建，甚至加盖一层住房，严重侵犯了其他业主的利益；有的开发商为了高价售出顶楼或低层住房，违规将楼顶或绿化带连着住房售出，给乱搭乱建披上了&合法&外衣。如：亿林龙城二期、在水一方、同天绿岸、世博花园、北辰水郡、锦绣阳光西岸等物业住宅小区。
（六）大修资金使用不正规。
我市主城区老旧小区急待尽早改造，还业主一个舒适宜居的环境，有大修资金的住宅小区就应尽快规范用起来。但我市大修资金并未合理使用管理，主管部门缺少必要调查研究，该用的地方未及时使用，不该用的把关又不严，出现业主委员会违规使用的现象，导致基础设施设备未及时改造，影响小区居民正常生活，另方面业主委员会成员私心较重，造成大修资金失管失控，如：世博花园、巴黎春天、锦绣西溪阳光、阳光天娇等小区基础设施未及时改造，多伦多小区大修专项资金管理出现严重问题。
（七）各级职能职责未发挥。
小区建设需按相关法律条例进行规范，当前我市住宅小区建设仅仅停留在物业企业服务的状况，街道办社区、住建局、发改委、工商局、司法局、财政局、卫生局、公安局、民政局等相关部门未按照各自职责有效开展工作，导致小区业主综合素质不高，物业矛盾纠纷未及时有效解决，物业服务水平难以提高，业主满意度出现不断下降的局面。
（八）建设规划审批不严格。
我市作为晚成立的城市，理应规划超前，城市管理工作特别是住宅小区物业服务容易提升，市民居住环境应好于周边城市，但事实并非如此，市主城区不管是老旧小区还是新建住宅小区，一方面规划滞后，未充分考虑城市未来发展，另方面开发商在建设过程中违规建设，或主管部门未严格把关增加建设项目，随意改变原有规划的现象突出，仅靠处罚仍继续违规建设，导致目前很多小区内车位数少，基础设施质量差，乱搭乱建现象严重，物业企业服务难以让业主满意，目前90%以上的住宅小区内由于规划滞后、观念陈旧导致出现车辆乱停乱放的问题。如：上甲山水、东阳滨江丽景、北辰水郡、巴黎春天、世博花园、同天绿岸、玉龙山庄等小区。
（九）小区违法经营难制止。
小区内乱设摊点，乱打巨幅广告，乱开营业性麻将馆、幼儿园、小超市，产生的噪音和带来的安全隐患，严重影响着小区内业主正常生活，这些只顾自己利益，不听物业劝阻的业主甚至无理取闹，给小区环境带来不和谐。如：世博花园、北辰水郡、东阳&滨江丽景、西河雅居、君临天下、巴黎春天、上甲山水、东升&金海岸、亿林龙成二期等住宅小区。
（十）矛盾纠纷增多不和谐。
随着近年来市场物价不断上涨，物业收费市场指导价迟迟未及时调整出台，物业服务费仍停留在低标准，运作成本上扬的状况，而小区业主对物业服务的质量要求却逐年提高，导致物业企业服务水平难以让业主满意，业主就以各种理由拒不缴纳物业服务费，小区内业主相互效仿，致使物业服务收费逐年下降，物业企业举步维艰，只能靠降低服务标准来减少损失，业主就与物业企业产生了理不清、难调停的物业服务矛盾纠纷，甚至连小区环境卫生整治都难以整改提高。
三、小区物业服务主要问题分析
（一）物业知识宣传不普及。
国家颁发的物业管理条例已近十年，省物业管理条例颁发也近一年时间，这些条例很好地规范了物业住宅小区物业服务的相关要求和标准，明确了各级职责，规范了专项大修资金筹集使用和管理，规范了业主大会和业主委员会的成立程序和职责，规范了小区基础设施设备的建设标准，规范了前期物业管理，也规范了物业服务内容和物业使用与维护的规定及法律责任，但都未及时采取多手段、多层面、多角度的宣传，甚至连物业服务从业人员也对相关法律规定知之甚微，导致一些本可避免的矛盾纠纷频频发生。
（二）法律规章制度不完善。
虽然各级相继出台了物业管理条例，但操作性还存在问题，如业主以各种理由拒缴物业服务费如何有效处置无法理依据，这极少数的业主严重影响了小区和谐，导致其他业主无序效仿，物业企业无法正常开展物业服务；对小区内车辆乱乱放、违规经营、乱搭乱建、乱占公共部分等采取强制性的政策来处罚未制定出台，导致小区内个别业主霸道行事，给小区增加诸多不和谐因素，我市创建全国文明城市的工作在小区内开展难度增大。
（三）相关部门职责不清楚。
自从住宅小区物业管理交由市城管执法局后，市住建局房管局配合不到位，不仅留下很多遗留问题，而且像是把所有的工作全部交给了城管执法局，据调查了解，市各物业住宅小区内大部分遗留问题都与开发商违规开发有关，监管部门在职责上认识存在偏差。如：工商局要对小区内非法经营严查、住建局房管局应对开发商规划严格审批、对在建中出现的违规情况及时责令整改，不是光处罚仍继续违规建设为小区管理埋下隐患、卫生局应对小区内卫生状况进行定期检查、财政局和房管局要依法严格管理小区专项大修维修资金，严防失管失控导致业主集体上访、公安局要及时对小区内人员进行排查，积极协助构建平安小区、发改委应与物业企业主管部门及时制定出台物业服务收费市场指导价并公布、环保局要定期对小区周边进行检查，营造环境安全的小区、质监局与住建局应共同对小区住宅及设施设备建设质量严格审查、住建局还应组织好前期物业招投标和物业服务设施设备检验等工作。
（四）物业企业监管不严格。
目前我市物业企业自身建设参差不齐，较好一点的物业企业是西城、亿龙、宜家物业等企业，绝大部分物业企业都处在观望状态，一部分企业是开发商变相成立的，导致物业企业前期服务不规范，后期物业服务承接的问题多，主管部门只能通过对企业年检来督促物业企业加强整改，远不能从根本上促成物业企业诚信服务的理念。物业企业收费低，收费率也低，运作困难，监管实施起来后劲不足，物业企业当面承诺很好，但整改起来动作极其缓慢，业主投诉多，街道办社区工作量增大，物业服务整治效果还不明显。
（五）市民素质教育不及时。随着我市城镇化进程的加快，还要实现&双百&城市，现在又完成了&6+3+1&跨越，大量农民涌入城市，要完成由农民向市民的转变需要一个漫长的艰苦过程，市民整体素质情况直接影响着城市管理工作效率。在物业管理上由于市民素质偏低出现&小区八怪&：占用绿化带种菜、养狗养鸡鸭、到处晾衣服被裖、随意乱搭乱建、车辆乱停乱放、违规占用公共部分、开麻将馆办幼儿园、车库改用住宅。
（六）齐抓共建机制不健全。
以前物业管理工作缺乏统管，未真正管起来，物业行业，物业服务，小区整治处于无序状态，导致当前主城区内物业住宅小区内各类遗留问题和物业矛盾纠纷很多，要为创文工作搞好强力规范，很多物业企业、小区业主、业主委员会成员和相关部门及街道办社区感到极不适应，甚至大部分物业企业和业主都愿维持现状，也给整治规范带来压力，增加难度。物业管理不能单打独斗，要相关部门和政府形成合力才能取得最好的效果和效率。以前是从来未把相关业务部门召集在一起好好调查研究我市物业服务现状，拿出切实可行整改方案，凝心聚力，强力整改，能推则推，导致当前物业管理困局，市民对各级满意度都不高。
（七）老旧小区整改不规范。
我市60%以上住宅小区都是老旧小区，小区内基础设施设备由于长期都未及时维护保养，损坏严重，也直接影响业主生活质量，如技防设施、路灯、消防设施损坏普遍，化粪池下水道未定期清理，公共文体设施损坏未及时更换，一些铁围栏锈蚀未及时修复。如：巴黎春天、阳光天娇、西溪花园、世博花园、万和花园等小区。
（八）业主委员工作不作为。
我市物业小区内的业主委员会成立绝大多数不规范，甚至几名业主自行就成立宣布了业主委员会，他们不能代表大多数业主愿望，成立缺乏合法性，但由于物业宣传不及时不到位，几名所谓的业主委员会成员围着小圈子利益违规运作，相当数量的业主委员会不作为甚至乱作为，出现违法违纪问题。如：向物业服务企业索要费用、将公共部分经营所得私分、不按时公布业主委员会收开支情况、违法动用小区专项维修资金、将物业管理用房或业主委员会议事活动用房违规出租等。
（九）扶持企业政策不到位。
我市物业企业之所以出现目前困境，除了企业自身建设标准不高，缺少行业组织规范，产生企业之间恶性竞争，导致物业服务成本不断增加而收费率收费标准低以外，很大程度因业务主管部门领导指导和相关政策未及时扶持所致。如：行业协会迟迟未成立，是今年5月份才艰难成立，晚了周边城市好几年时间，行业规范任重而道远；收费标准及收费率是物业企业生存发展的&血脉&，当前我市物业收费标准在全国也很偏低，与小区广大业主对服务质量不断提出的新要求新期待存在较大差距，而我市物业服务收费市场指导价是2003年制定的，一直未调整，没有政府的政策规定物业调整收费处于尴尬境地，加之市民素质及业主委员会作用未发挥出来，物业服务水平逐年下降，业主满意度降低，各类矛盾纠纷随之逐年增多。
（十）从业人员素质不合格。
我市物业服务从业人员素质普遍较低，大门口保安平均年龄在55岁以上，只有项目经理稍微年轻点抓些事，其余的都只是应付过去，他们绝大部分未参加专业技能培训，甚至连基本职责都不清楚，有的小区内物业公司只安排两三个保安人员全权负责，很少去督促服务情况，导致从业人员和小区业主怨声载道。当然，从业人员工作待遇也很低，没有五险一金，一切包干。据大量调查显示，保安人员班长在900元左右，一般保安700元至800元间，绿化工比保安稍少点，这样的素质就难以保证服务水平了。
四、改善住宅小区环境对策建议
（一）加大物业知识相关法规的宣传力度。
结合《四川省物业管理条例》颁发一周年之际，确实要抓紧时间，采取多层面、多角度、多手段，多场地，大力反复宣传物业管理条例等法律法规文件，填补此项工作的历史欠账，在我市努力营造物业服务良性发展的氛围。
（二）尽快制定小区和谐发展的刚性规定。
结合我市住宅小区内车位车库量少车多的实际情况，制定强制性的政策，规范车辆停放，规范车位车库使用管理，科学改造绿化带设置车位；对小区出现&八怪&出台相关的刚性制度，强力规范，还市民或业主一个靓丽的宜居环境。
（三）及时严格审批新建住宅的售房资格。
在开发商出售住宅用房前，主管业务部门和相关主管要联合起来严格审核把关，严防把不合格的小区出售给业主，在住宅质量、规划验收和设施设备合格的条件下，组织公开招投标物业企业或提前介入开发商建设项目，避免小区还未展开物业服务就出现各种投诉，杜绝物业服务&先天不足&的怪相。如东升&金海岸小区地下车库尚未使用，而已入住了200多户，小区内车辆乱停放现象相当严重。
（四）尽早改造完善老旧小区的基础设施。
本着改善市民居住环境，提升我市伟人故里文明指数出发，努力改造老旧小区基础设施设备，有小区专项大修维修资金的，尽快依法使用，未筹集的搞好宣传尽快筹集，重点在技防设施、路灯、消防设施、化粪池下水道整治、新划停车位上下功夫。
（五）尽快建立物业小区管理的联合机制。
物业管理必须在市相关部门联手共管下才能出成绩，物业服务才能摆脱当前困境。要建立以发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、住建、卫生、工商、质监、城管、街道办及居民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位参加的物业管理联席工作会议机制。定期对当前物业服务情况调查研究，找出倾向性问题，共同商定整改整治方案，齐抓共管才能达到高效规范，创文中的小区建设方面才能成绩显著，多方满意，小区和谐。
（六）加大从业人员工作人员的培训力度。
通过物业企业自行组织从业人员强化培训，行业协会牵头规范培训，请进来、走出去等方式创新培训，确保企业专职人员物管师的达标率和各类从业人员的合格率，同时也要加大对街道社区和执法大队物业管理专职人员进行系统培训，让管物业抓物业工作的人员懂相关专业知识，增强工作的针对性，提高管理水平。
（七）严格企业街道社区小区的考核测评。
结合外出考察成果和我市实际，进一步完善物业企业信用档案管理制度；相关部门充分考虑物业企业服务成本，根据市场物价情况，及时调整物业服务收费市场指导价，激发企业服务活力，杜绝恶性竞争，确保物业服务收费质价相符；用好城管办定期对街道社区考核机制，充分考虑街道社区辖区内物业小区和散居楼数量，结合小区管理的数量和质量情况，从创建安全、文明、靓丽的和谐小区出发，完善考核测评细则，做到公正、公平、公开考核，发挥好街道社区在住宅小区管理上的主体作用；利用好住宅小区星级评定办法，在当前创文工作紧迫的情况下，缩短评定周期，尽快分批突击示范住宅小区，颁发悬挂示范小区标牌，纳入物业企业和街道社区考核内容，定期抽查验收，做到逐步提升，分类规范，全面提高住宅小区管理水平。
（八）充分发挥监管物业协会的行业作用。
我市物业管理协会在多方共同努力下已成立两个多月时间，但并未发挥出协会&双向&服务作用，协会基本框架尚未建立，基本工作章程尚未启动，行业自约管理尚未建立，相关工作制度尚未制定，物业小区和协会成员尚未感受到协会成立的真正价值所在。同时，物业协会成员结构不合理，政府参与扶持力度不大以及协会成员企业亏损面大等原因也制约着协会作用的发挥。协会成员应是企业单位、主官部门、相关业务部门、街道社区代表及社区爱心专业人员组成，是一个&学习型、创新型、实干型、奉献型&的社团组织，才能确保协会工作既是服务物业企业，更是服务政府和广大市民群众。
（九）建立督促各类人员尽职的问责制度。
结合我市住宅小区物业服务现状，仅仅要求物业企业提高服务水平是远远不够的，小区创文的相关联系单位和物业企业的主管部门的积极参与是抓好小区建设的关键，通过近期多方努力，小区建设水平正稳步提高。如主管部门强力整治，发挥街道社区管理小区的主体作用，规范小区业主委员会工作秩序都收到明显效果。但要确保形成常态化强力整治机制，在短时间内提升市住宅小区的物业服务水平，改善市民居住环境，应进一步明确各级职责，完善问责机制。对只注重收取物业服务费，不履行服务承诺，业主满意度低，整改态度不端正的物业企业坚决取缔；对相关保障政策制定出台不及时，缺乏调查论证操作性差的部门，追究单位责任；对在开发建设中出现的违规问题检查纠治不到位，物业企业和广大业主反映出的问题属实的责任单位也要追究业务主管部门的责任；对在小区业主委员成立不规范，业主委员会违规违纪的，要追查街道社区的责任；针对个别业主为了私利，霸道行事，诸如强行违规乱搭建、侵占公共利益、无故不缴纳物业服务费等违反业主公约，辱骂物业企业及从业人员的业主，依法严惩，或者社区业主委员会教育批评限期改正；特别是国家公务人员在小区内违规违纪的，要联系所在单位共同教育整改，确实体现物业住宅小区管理正能量。
（十）分批构建安全文明诚信的和谐小区。
目前，我市住宅小区建设参差不齐，主要体现在老旧小区数量多，基础设施设备差，尤其是城北住宅小区使用年代早，绝大部分小区无专项大修资金，基础设施设备损坏改造困难；90年代后建立的多层住宅小区规划也相当滞后，尤其是车位特别少，部分小区开发商建设时受到的监督不力违规建设，留下的建筑问题多，加之部分小区未筹集大修资金等问题，导致物业企业服务难度逐年增大，业主满意度降低；特别是我市近年来新建高层住宅，规划仍相当滞后，突出表现在车位未按标准设置，随着私家车数量快速增加，如不改造小区建设将出现小区物业更难管理的困局。针对现状，要让住宅小区建设达到全国文明城市的标准，尽快分批重点整治规范小区是当务之急。分多层和高层住宅、分老旧小区和新建多层住宅小区、分单位集资建设小区和纯商品房小区、分有住宅专项维修资金和无专项维修资金的小区进行规范；针对物业企业服务小区数量的情况，对服务小区数量多的物业企业进行重点整治，如：西城物业、富强物业、天顺物业、联众物业等。相关主管部门完善台帐，牵头相关单位，齐抓共管，齐抓共建，强力规范，分批达标，确保如期全面整改，全面规范，为建设美丽繁荣和谐广安做出积极贡献。
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