购买 二套房首付降至4成有未结清贷款。首付计算公式如何计算？（以小区指导价12000元x面积115平米

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-04-07 22:03 标签： 二套房贷款政策
二套房贷首付降至四成及“五改二”政策解读
二套房贷首付降至四成及“五改二”政策解读
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点击上方“亿博基业集团”可以订阅哦！一、央行等三部委发布二套房房贷首付降至四成及“五改二”政策核心内容及其解读：1、央行、住建部、银监会30日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。2、《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。重要内容：1.对于拥有一套房、且房贷未结清的，购置二套房最低首付调整为最低40%；2.对于公积金贷款，首套房比例调整为最低20%，二套为最低30%；3.个人房屋转让，从5年限制调低为2年；4.普通住宅购买2年以上（含）对外销售，免征营业税；非普通住宅（即满足容积率小于1.0、单套建筑面积小于120㎡、实际成交价格高于该地区市场指导价其中任何一个条件的住宅）购买2年以上（含），以销售收入减去购房款的差额征收营业税。根据发文，结合先前政策，可以得出几点核心解读：1.刺激刚需和改善型客户：首套公积金贷款首付下调为最低20%，对于未购房客户极具吸引力；二套房无论是公积金还是商业贷款，再申请贷款，首付分别为最低30%、40%，对于改善居住条件而在此申请购买商品住房的客户为重大利好消息。2.促进投资客户持续回流：此次将出售物业5年限制改为2年，将进一步加快投资客户的资金回笼，二手房市场进一步放量，投资市场将迎来新一轮的疯抢。3.充分挖掘银行自主能动性：发文中调整首付，首付降低，必将刺激部分商业银行为了争取更多的贷款资源，大幅度的调整利率水平以此赢得市场。4.能极大地扩大了置业群体：首付调低及“五改二”政策的规定，能够扩大客户面，解决众多客户对因为种种问题二无法置业的问题，扩大置业群体。这势必将充分的刺激市场，引起市场的高潮，业内人士预言这条政策可以解放此前被政策抑制的改善型需求，预计将为市场增加至少30%的可购房人群。5.压制市场最大的利好释放：前期各大城市一系列的取消限购、买房入户、认房不认贷等救市措施在各大城市争相上演，对市场的促进作用得到很好地呈现，此次发文针对首付及商品房买卖的政策，说明政府已经看到房地产发展需要政府的强有力的支持，需要更大的刺激政策和银行政策的刺激，也坚信这个压制市场最大利好释放后，市场一定会狂欢起来。6.优质发展商得更多信贷支持：发文中说“继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求”“进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。”如此大的政策支持，大发展商由于其本身资质优越，必定能得到更多发展资金，房地产市场有了充裕资金势必会发展的更好。二、各方影响1、客户影响：（1）购房门槛进一步降低毫无疑问，二套房贷首付比例下调，意味着改善性需求置业的门槛将大幅下降，带来改善性购房需求的积极释放。这一消息让很多准备二次置业的人欢欣鼓舞。专家表示，过去政策下，改善居住条件的非常高，很多群体难以完成二次置业，使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。二套房首付比例下调政策落地之后，改善性需求将积极入市。（2）投资性物业将迎来春天“五改二”政策将原本5年期限改为2年，这将极大刺激投资客户对于物业的投资兴趣及需求，进一步提高市场对于非普通住宅等物业的投资兴趣，加大投资力度。（3）刺激刚性需求公积金贷款首付降低到20%将能够刺激刚性市场，进一步降低置业门槛，扩大刚性客户的置业需求。2、开发商影响：（1）优质开发商迎来春天二套房松绑，无疑给投资性、改善性及高端物业市场打了一针强心剂，优质开发商本身的资源优势，使得其政策支持更加具有优势，银行、政府的重视也将使得众多优质开发商身板硬起来。（2）楼市将迎来量价齐升从市场层面来讲，量价齐涨几率将大大增加。二套房首付比例的降低，对于购房者来说，叠加之前的取消限购政策影响，购房者很可能再次积极入市。松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。（3）地产股可能会强势上涨二套房贷首付比例下调，势必对地产股带来影响。在今天中午央行紧急通知媒体开会之后，降低二套房首付比例的传言就已蔓延开来。30日，受此消息刺激，午后地产板块狂飙，房地产板块整体涨幅超过5%，深深房A、中天城投、荣安地产、招商地产、香江控股涨停，荣盛发展、首开股份、保利地产、中航地产涨幅均超9%。在当前牛市利好的大环境下，地产股可能会迎接新一轮的暴涨。3、政府影响（1）进一步释放市场需求从政策的层面解析，此次二套首付比例调低及公积金贷款首付调低，将进一步释放市场需求，无论是改善型还是刚需，都将得到进一步的释放。商业房贷放松力度超预期！之前多数人预期是：二套房首付，由当前的全国六成（京沪等个别城市为七成），降为五成，现在降为四成。宽松程度回到2010年4月“国十条”之前，一夜回到五年前。公积金贷款也放松了。原来首套普通房中的90平米以下套型，才能享受最低二成，现在将90平米至140平米左右的套型，多属改善户型，也降至二成。按去年9.30政策，一套房贷款已结清，再购第二套属于普通房，才能享受首套房优惠，现在二套中的非普通房，首付也由原来六成降至三成。（2）两会后进一步的积极信号释放今年两会，中央释放出支持居民自住和改善性需求住房消费的信号，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。国务院总理李克强在记者会上表示，“支持自住型住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。”此次政策出台，正是将政府承诺落到实处，说明政府对于楼市寄予厚望。（3）2008年之后最大规模救市上周五至今，短短几天，与楼市调控主相关的六部委：国土、住建、央行、银监、财政、国税，分别组团，放了三枪。这架式，与08年10月下旬如出一辙。虽然救市力度不如当时，但这是08年后最大力度、最密集的救市行动，也是1998年之后，第二次明确救市。
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