精打细算:提前还贷详解 同样还5万利息可差12万
　　开篇的话
楼市新政刺激下，各省份房地产业日渐回暖，青岛房屋交易也持续升温。而在房屋交易背后藏着许多账，例如贷款可采取等额本息与等额本金两种还款方式，大多数人都采取等额本息方式，这也是银行推荐的，殊不知采取等额本金百万贷款会少还十几万利息呢。另外，二手房交易中各种税费究竟要交多少？不少购房者也不是很清楚。我们将聚焦买卖房屋背后的那些账，给投资者买房提供参考。
在市区购置一套套二户型的刚需房，少则数十万，多则超百万，贷款成为不少市民实现购房梦的重要途径。而对于工薪阶层来说，刚开始希望每月还贷额不要给家庭增添太大负担，此后的重要心愿就是能够提前还贷。经历过一次换房经历的刘先生，再买房果断采取等额本金还款方式，因为他算账发现，贷100万20年还，等额本金还贷比等额本息少还约10万元利息。
换房再买房如何还款更省钱？
等额本息每月本金还的较少
买房，少还贷款是大家都希望的，但又有多少人知道少还贷款的窍门呢？刘先生最近终于明白其中一个窍门，那就是等额本金还贷更适合刚需换房族。
2010年10月，刘先生在父母的赞助下购置人生中第一套住房，想起第一次买房的情况，他至今记忆犹新。刘先生回忆说，他买的第一套房位于市南区，首付30%，贷款100万分20年还，首套房贷利率打8.5折，采取等额本息还款方式，每月还款额为6721.69元。但如果采取等额本金还款方式，他每月还款额为7610.42元。
“当时在售楼处，售楼小姐和银行人士都推荐我采取等额本息还款方式，每月还款数额固定，比等额本金还款压力小。”刘先生和父母算账也发现，等额本息比等额本金每月少1000多元，这也的确减轻不少每月还贷的压力。所以也没想太多，刘先生果断采取了等额本息还款方式。
殊不知，刘先生第一个月还的6721.69元贷款中，4350元为利息，偿还的本金只有2371.69元，随着时间推移，偿付的利息额虽有减少，但减少额度很小。直到提前还贷卖房后，刘先生才明白，采取等额本息还款方式，每月还的银行贷款中，大部分是银行利息，而本金还的较少。
等额本金还贷少还约10万利息
今年3月30日，房贷新政再次出台，房屋只要满两年交易即可免营业税。刘先生预料房价未来会有一阵波动，加上孩子出生后，原来的套二户型房屋已不太适用，刘先生果断将房屋卖出。此时，刘先生算账才发现，提前还贷等额本息真不是很划算。
刘先生共还款4年零6个月，因为他采取的是等额本息还款方式，此时他每月还款额还是6721.69元，但这时还有元本金未偿还。“我一年还房贷8万多块钱，但还了四年半的时间，本金才偿还了15万元，这等额本息不划算啊。”刘先生郁闷地说。他还提醒，作为大多数跟他一样的工薪阶层，购买房子是大事情，所以，在签订合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下，算算账就能省钱，千万不要嫌麻烦。
刘先生还让银行个贷经理给他算了一笔账，如果采取等额本金方式还贷，四年半下来，他本金减少多少呢？“如果我采取等额本金方式还款，我目前每月还7556元左右，但本金只需还77.5万元，比等额本息多还了8万元的本金啊。”
岛城一家银行负责个贷的宋经理向记者透露，刘先生只还款四年半，等额本息和等额本金的差距还不算大，如果到了还款期限一半的时候（还款期限为20年，你已还了10年），这时候，利息已经在前10年还得差不多，但是你的本金还有很大部分没还。“本金是必须要还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义。”宋经理说，如果客户是刚需换房族，就是买这套房子只是为过渡，过几年还想换改善房屋，他建议客户最好采取等额本金还款方式。
值得一提的是，客户若采取等额本金还款方式，比如5年后，因为采取这种方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对等额本息要减少许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息。
“就算不提前还贷，以等额本金方式，还20年，也要少还近10万元的利息。如果首套房贷利率为基准利率，那少还的利息还要更多。”宋经理说，不过他也提到，等额本金的前期还款压力会大一点。
不同方式利息差距有多大？
提前还贷将省十几万利息
都说“无贷一身轻”。贷款买房者最大的心愿，就是能够提前还贷，结束还贷的生活。但实际上，如何还贷也大有讲究，选择不同的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量，还可以大大降低你的总利息。
一家股份制银行个贷负责人黄经理支招说，客户提前还贷，若选择减少月供的方式，每个月只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息可能要比前者省下十几万元。
2012年9月，市民王蔷（化名）在市北区购买一套住房，当时传言银行首套房贷利率8.5折优惠随时有终止的可能。为了赶上优惠的末班车，王蔷紧急定下一套住房，他买的房子总值98万元，其中贷款68万元。
考虑到每月还款压力，王蔷选择了等额本息的贷款方式，还贷30年，月供3889.81元。房贷30年到期后，王蔷共要支付银行本息140万元左右，其中利息高达约72万元。面对数额庞大的利息，提前还贷成为王蔷和妻子奋斗的首要目标。
还贷开始后，王蔷和妻子也曾商量起提前还贷的事情，不过二人讨论过后都感觉没必要。“现在积蓄不是很多，除了应急和理财，如今可以提前还5万元房贷，每个月还贷也就少几百块钱，对生活根本没有什么大影响。”此前，王蔷只知道提前部分还贷中有每个月减少月供这种方式。实际上，还有一种还贷方式是月供不变，但减少还贷年限。两种方法算一下，总利息竟然差了近12万元。算完这笔账后，还贷的第二年，王蔷采取提前还贷的行动。
同样还5万利息差近12万
据了解，银行提前还贷的方式主要有5种，分别为一次性还清；部分提前还款，减少月供，还款年限不变；部分提前还款，月供不变，缩短还款年限；部分提前还款，增加月供，缩短还款年限以及部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。一般来说，前三者比较常见。而不同的提前还贷方式，所能节省的利息相差很大。
以王蔷为例，其按照目前的还款方式，每个月需要还贷约3900元，他在去年2月份，提前还贷5万元，采用减少月供，期限不变的方式，月供减少到3599元，每个月相差约300元，节省总利息支出50702元。“这样算下来，每个月才减少300元，没有多大意思。”王蔷说。
不过，若采用月供不变，减少还贷年限的话，总利息差距却十分明显。按照王蔷原本的还款计划，应该到2043年1月结束，正好30年。但缩短年限后，还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半，利息自然就少了，根据计算，总利息可以节省16.8232万元。两种不同的还贷方式，总利息竟然相差近12万元。
记者采访岛城房贷人士了解到，提前还房贷的方式很多，利息最少的还是一次性还清，不过这种方式明显不是每个人都能够接受的。至于另外两种还贷方式，也能减少利息支出，甚至息差还能超过12万元，不过如果增加月供，就会加重生活压力。而减少月供和年限并举的方法，如果提前还贷的金额不多的话，减少的利息也十分有限。相比较而言，银行房贷人士还是建议客户采取“月供不变，减少年限”的方式。（记者 锡复春 摄影报道）
原标题：等额本金还贷少还利息
责任编辑：中石
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房贷提前还款合适吗?
提问者：| 浏览次数：32次 |问题来自：昆明
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文明办网文明上网 举报电话：010- 举报邮箱：贷款提前还款是否划算？
文章来源： 　日
编辑：丁宇
　　1、不擅长投资不如提前还款
　　不擅投资，手上的余钱长期不用的市民借款人，要节省房贷利息支出，提前还款也是一个办法。
　　假设借款人今年年初时办理了一笔金额为50万元、期限为20年的“七折利率”按揭贷款，采用等额本息的还款方式。这一年中，市民每月还款额为3071.69元，20年后还清时利息总支出为元。还款一年，贷款还有元未还。
　　如果借款人年底时提前还款10万元，保持还款年限不变，则每月还款额将减少到2436.55元，19年后还清时利息总支出为元。这样，市民月供减少了635.14元，利息总支出减少了44813.22元。如果银行允许，提前还款时还可以变更还款期限。
　　假设这位借款人在提前还款10万元的同时，申请将还款总期限缩短为15年，则其每月还款额变为3016.04元，14年后还清时利息总支出为元。这样，每月的还款额只减少55.65元，而利息总支出则减少了93651.2元。
　　提前还款前，借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款，碰到央行加息，就要按照新利率还款，那样反而不划算
　　2、擅长投资者不如手头留活钱
　　在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下，提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多，这时候把钱还了房贷，等到想用钱的时候再贷出来就难了。建议选择一些短期的理财产品，如三个月以内的产品，等到国家宏观政策明朗、有明显投资机会时进行投资，把资金的主动权握在自己手上。负利率时代，银行存款实质上“缩水”是正常现象，风险承受度较高的投资者可多关注股票和基金的机会，选择基金定投是一个不错的投资方式。对保守型的借款人而言，选择低风险的银行理财产品较为可靠。目前，一年期银行理财产品的预期年化收益率约3.5%至4%左右，超过当前CPI涨幅。目前银行主攻的理财产品是3个月内的短期、超短期保本或稳健型理财产品，某行还有以1天、7天、14天、30天、60天和90天为周期的产品系列,为有不同流动性需求的市民提供多样化的选
　　3、善用房贷理财产
　　目前，加息的预期仍在，加息意味着房奴要多支付利息，减少利息支出最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金。但是，有一种方式不必提前还贷也能起到同样的效果，就是房贷理财产品。
　　小贴士：
　　贷款提前还款注意事项
　　一、办理程序说明：
　　1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。
　　2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
　　3.原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
　　4.原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。
　　二、办理提前还贷手续根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变;另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。
　　1、提前还贷提前还贷提前还贷提前还贷别忘退保别忘退保别忘退保别忘退保在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月);银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息;银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记;律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。
　　2、提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
　　3、提前还贷别忘退税另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。四、最初一年不要提前还款要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷
　　住房公积金提前还款划算吗?
　　住房公积金提前还款划不划算
　　根据住房公积金贷款的计息原则，贷款职工每月还贷利息=当月剩余贷款本金×贷款月利率;每月还贷本金=月还款额-每月还贷利息，这就说明职工每月归还的利息都是根据当月剩余贷款本金计算出的应还利息，例如您有一笔住房公积金贷款为15万元贷15年，贷款年利率为4.59%，每月需要归还贷款1154.4元，假设到今年12月时，您的这笔公积金贷款还剩余10万元未还，那么您12月就应该归还贷款利息100000×(4.59%÷12)=382.5元，归还贷款本金为.5=771.9元，可见您所归还的利息都是您当月应当还清的利息，并不存在提前归还或多还利息的问题。
　　同样，如果您在今年12月的某日提前还清贷款了，那么您只需要根据实际还款日先结清12月未还的利息，然后全额归还剩余的贷款本金10万元,提前还贷后剩余期限贷款不再计收利息。
　　明白了公积金贷款的计息原则后，我们再讨论提前还贷是否划算的问题就相对容易些了，简单说提前还贷应当视自身情况确定，如果您没有更好的投资途径，手头闲钱较多，那么我们建议您提前还贷，因为提前还贷的确可以比原定贷款计划少还许多利息，是一个省钱的好办法;但是如果您提前还贷了，这时自有流动资金将会明显减少，如果再遇到好的投资渠道或者其他情况急需资金时，又可能会捉襟见肘，例如我们会经常遇到这样一类职工，贷款后没几年就匆匆将贷款全部还了，结果购房之后房屋装修还需要一笔较大的开支，为了装修又不得不去银行办理消费贷款，在相同贷款金额前提下，此类贷款的利息支出要远大于公积金贷款的利息支出。
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我贷款23万,20年还完,等额本息还款法,每月1500元,请问我还了8年后本金还有多少?
提问者：| 浏览次数：4424次 |问题来自：北京
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房天下网友
按现行利率,大概还有20万左右,具体要看利率有没有折扣或上浮!
房天下网友
这利息是银行有专门的计算方式
房天下网友
大概17万左右!!!
房天下网友
按道理来说,等额本息还款法,每月固定的还款额,会一成不变;等额本金,倒是利息越来越少
房天下网友
商业贷款还是公积金?利率是多少?没这些根本就算不了啊但是你应该有一个还款明细,那上面每期的本金和利息都有,你可以自己算下
房天下网友
按道理来说,等额本息还款法,每月固定的还款额,会一成不变;等额本金,倒是利息越来越少
房天下网友
在网上搜索理财计算器,什么都会给你算出来。
房天下网友
大概17万左右。具体还要看贷款的利率,折扣情况。
按道理来说,等额本息还款法,每月固定的还款额,会一成不变;等额本金,倒是利息越来越少。
您好!这个问题您需要问一下银行,有对应的系数
第1-10条,共15条 &
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公积金贷款25万 十年还清。现在刚好还款满一年。请问提前还15万合适吗?现在的还款方式是等额本息。
提问者：| 浏览次数：3014次 |问题来自：深圳
怎样还，还多少才最合适？如果还款后我想改成等额本金的还款方式能行吗？是工行的。谢谢各位了，小弟感激不尽。
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如果你单从节省利息角度出发,越早还款越好。要提前还款,你先到工行申请(带上身份证和借款合同),审批通过后会通知前去还款。要不要收取违约金,就看你借款合同的约定。提前还款后,你可以即时可申请还款方式、期限。如只想要节省利息,不要选择等额本金,就选择等额本息,将贷款期限缩短,保持目前月供款,可节省很多利息。预算如下:公积金贷款25万 ,十年,还款满一年,原月供约2600+元,目前余下本金约23万。若提前还款15万,余下本金8万。公积金按揭还款预算贷款本金:8.0万元贷款期限:3年合同利率:年4.50%(浮动:1.00倍等额本息月供:2,380元(每月) 预计全期利息:5,671元
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