公开开庭 进行了审理。原告刘志明及被告葛其文均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘志明诉称：被告葛其文于 2010 年 1 月 19 日欠下原告该年租金 10000 元整， 并写下欠条， 原告多次催要， 被告拒不按约支付， 依据原、 被告于 2008 年签订的租房协议， 请求依法判令：1、被告立即支付下欠租金 10000 元；2、被告支付延期履行违约金 10000 元整；3、由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中被告支付了租金，原告变更诉讼请求： 1、被告支付延期履行违约金 10000 元整；2、由被告承担本案的诉讼费用。 被告葛其文辩称：我与原告签订租房协议后，因担心租赁的仓库为非法建筑，随时都 可能拆迁，曾与原告口头商议租金由一年一付改为半年一付，原告同意。根据协议约定，租 期从每年的 1 月 18 日到第二年的 1 月 18 日， 2010 年 1 月 19 日我向原告刘志明支付 5000 元租金， 1 月 21 日我又向刘志明支付了 3000 元， 共计 8000 元结清了上半年的房租， 2010 年 6 月 12 日我又给原告 7000 元结清了下半年的房租，我并没有违约。原告的起诉无任何 依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告诉、辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：被告葛其文是否违约，原告 的诉讼请求是否应得到支持。 原告为支持其主张，向本院递交如下证据：1、2010 年 1 月 19 日欠条一份。证实被告葛其文拖欠租金的事实。 2、2008 年 1 月 18 日租赁合同一份。证明被告根据该合同条款第一条之约定已构成 违约，应支付违约金。 被告对原告的举证发表如下质证意见：对证据 1 真实性无异议，但该欠款被告已支付 完毕。证据 2 真实性无异议。但针对该合同第一款之约定，我和原告曾进行过口头约定： 租金由一年一付改为半年一付。 被告为支持其辩解，向本院递交如下证据： 第一组： 1、2007 年 2 月 10 日刘志明所写收条一份。2、2008 年 2 月 22 日刘志 明所写收条一份。3、2008 年 11 月 2 日刘志明所写收条一份。4、2009 年 8 月 6 日刘志 明所写收条一份。5、3 月 16 日包超所写的收条一份。6、2010 年 6 月 12 号刘志明所写的 收条一份。该组证据证明：收条上的时间可以证明租金为半年一付。 第二组：1、证人包 X 出庭作证和书面证言一份。证明 2008 年 3 月包 X 把仓库转给 被告葛启文租赁时，原告刘志明曾和被告葛启文口头约定过租金改为半年一付。 2、证人李 XX 出庭作证和书面证言一份。证明 2009 年 7 月李 XX 把仓库转给被告葛 启文租赁时，原告刘志明曾和被告葛启文口头约定过租金改为半年一付。 第三组：转租协议四份。证明原告刘志明把仓库租给被告葛其文。 原告对被告举证，发表的质证意见为： 对第一组证据中的 1、 2、 3 真实性无异议， 但该收条是李 XX 所交的租金与被告无关， 也证明了租金为一年一清。对证据 4 真实性无异议，该收条是被告葛其文交的房租，但并 不能证明租金为半年一付。证据 5 注明收款人为包 X，与本案无关。证据 6 真实性无异议， 但该证据证明被告葛其文 2010 年 1 月 18 日至 2011 年 1 月 18 日的租金已付清，同时也 证明被告违约， 迟延履行合同。 对第二组证据证人证言均有异议， 不予认可。 对第三组证据：协议真实性无异议，但这四份协议只能证明原告把仓库转租给了葛其文，与本案无关。 根据原、被告举证、质证意见，本院认证为：1、原告提供的证据的真实性被告均予 以认可，且上述证据符合证据规则的相关规定，本院予以采信。2、被告提供的证人均出庭 作证并提供书面证言，但其证言各自孤立均无其他证据相互印证，故本院依法不予采信。针 对被告提供的第一组和第三组证据，真实性被告予以认可，且上述证据之间具有真实性、合 法性、关联性，符合证据规则的相关规定，本院予以确认。 经审理查明：原告刘志明在枣林办事处柳林庄有两处仓库，2006 年 7 月 1 日将其中 一处租给李 XX 租金为 7000 元?年，2008 年 1 月 8 日将另一处租给包 X，租房协议中约定 为 10000 元?年，后双方口头约定为 8000 元?年。支付方式口头约定均为半年一付。后在 刘志明同意下，包 X 把仓库转让给被告葛启文租赁，并且被告在原告和包 X 的租赁合同上 签字确认。2009 年 7 月 1 日李 XX 把仓库转让给被告租赁时也沿用了该协议，并把协议中 的租金由 10000 元?年改为 15000 元?年。 该协议成为被告葛启文租赁原告刘志明两处仓库 的总的租房协议。协议内容如下：“……1、甲方（刘志明）将新建厂房一处租与乙方（葛 其文） ，水电齐全，租金年一万五千元整；付款方式：先结清当年租金后住房，如因特殊情 况，下欠租金务必在一月之内结清，否则每天加收 2%的滞纳金。……”合同履行到 2010 年时，被告葛其文于 2010 年 1 月 19 日写下欠条，内容为：“兹其文欠房租 10000 元（壹 万元整） 。葛其文 2010 年 1 月 19 日” 。原告于 2010 年 3 月 19 日诉至本院，被告于 2010 年 6 月 12 日结清欠款，原告变更诉讼请求，要求被告支付违约金 10000 元。在案件审理 过程中，原、被告双方主要围绕被告葛其文是否构成违约展开举证、辩论。就违约金的数额 问题，双方均未提出异议，根据民法的公平原则及合同法的相关规定，本院对被告葛其文进 行消极释明“如果被告违约，是否觉得违约金过高”，被告表示“如果违约，合同约定多少 赔偿多少”。本院认为：原、被告于 2008 年 1 月 18 日签订的租房协议，是在双方平等自愿的基 础上签订的，系双方真实意思表示，该协议内容不违背法律的强制性规定，应为有效合同。 在合同第一款双方就合同的履行时间、履行方式及违约金计算方式都做了明确的约定，原、 被告应按照约定履行。被告葛其文在 2009 年 1 月 19 日付给原告租金 5000 元并书写欠条 一份，在该欠条中明确写明还欠原告租金 10000 元，说明被告认可一次性付清全年租金 15000 元的事实。其虽然在原告起诉后补交了下欠的房租，但也属不适当履行合同，已构 成违约。且被告提供的证据不能证明被告曾与原告口头约定租金由一年一付改为半年一付， 因此本院认定被告葛其文迟延履行合同，构成违约，应承担相应的民事责任。根据《中华人 民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告葛其文于本判决生效后十日内支付原告刘志明迟延履行违约金 10000 元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人名共和国民事诉讼 法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费 50 元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事 人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 张治菊 娄 炳 谢海峰代理审判员 代理审判员二 0 一 0 年 十二 月 六 日 书 记 员 祁白雨
刘志明诉葛其文租赁合同纠纷一案一审民事判决书——为大家提供各种日常写作指导，同时提供范文参考。主要栏目有：范文大全、个人简历、教案下载、课件中心、 优秀作文、考试辅导、试题库、诗词鉴赏。
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签了一年的租房约，已经交了第一季度的租金，但是合同上要求第二季度的要提前一个月交！
合同上写得是一年啊，之后的则三月一交，是不是可以住13个月啊，已经交了一季度的房租，我是不是交了13个月的租金，但是合同上说第二季度的要提前一个月交跟中介签了一年的租房约！
提问者采纳
3月房租，2月底交4。没毛病呀、5、11、6月房租，5月底交7、8、9月房租，8月底交10、12月房租，就是押一付三嘛假设1月1日承租，交1、2
提问者评价
我计算错了
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你理解错啦， 有一个月的押金，付款方式为押一付三！
应该是付三押一的付款方式 之后 每三个月一交 合同上应该有写明白
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出门在外也不愁超过合同约定的解除条件交付租金的 房主可以解除租赁合同
南京市中级人民法院
民事判决书
&&&& （2013）宁民终字第350号
上诉人（原审原告）钱某。
被上诉人（原审被告）马某。
上诉人钱某因与被上诉人马某租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2012）建民初字第2279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年1月31日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
钱某原审诉称，双方于2009年12月29日签订《房屋租赁合同》一份，约定，钱某将位于南京市某广场03幢1单元2101室、2102室、2103室及2单元2104室、2105室、2106室出租给马某，租赁期自2010年2月18日至2015年2月17日，租金每半年支付一次，逾期超过30天的，视为承租方违约，出租方有权解除合同并可要求承租方按照月租金的100%支付违约金。
根据上述约定，马某应于2012年7月18日前支付2012年2月18日至2012年8月17日的半年租金，但经钱某多次催要无果。2012年8月17日，钱某向马某发出书面的租金催收函，明确要求马某在2012年8月30日前交齐拖欠的租金和因此产生的滞纳金，逾期则解除租赁合同，马某仍拒不支付。现钱某认为，马某的行为已构成根本违约，故请求判令:1、解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、要求马某向钱某支付拖欠的租金49729.8元，并向钱某支付2012年8月18日起至马某交还房屋之日止实际产生的租金。3、请求判令马某支付违约金8288.3元。
马某原审辩称，1、钱某主张解除合同没有事实与法律依据。马某虽逾期付款，但马某在钱某提出解除合同之前已经支付了2012年2月18日至2013年2月17日的全年租金99000元，不构成根本违约，不影响钱某租赁合同的目的，故双方之间的租赁合同应当继续履行。2、钱某主张的违约金比例过高，应予调整，其实际损失应按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。综上，请求法院驳回钱某的诉请。
原审法院经审理查明，日，双方签订房屋租赁合同一份，约定，钱某将位于南京市某广场03幢1单元2101室、2102室、2103室及2单元2104室、2105室、2106室出租给马某，租赁期从2010年2月18日至2015年2月17日，共五年，租金第一年标准为120000元/年，第二年标准为132000元/年，第三年标准为144000元/年，第四年标准为168000元/年，第五年标准为192000元/元，每半年支付一次，每次付款在租金到期日前一个月支付，逾期超过三十天的，视为马某违约，钱某有权解除合同，并由马某承担违约责任，按月租金的100%支付违约金。合同签订当日，钱某收到马某支付的10000元房屋租赁保证金，并立下收条一张，收款人为其代理人蔡某。
2012年2月9日，双方签订补充协议一份，约定，钱某收回上述的2105、2106室两套房屋，对于到期的房租，在下一次预付房租时一并支付。在该补充协议上，钱某签字为&代理人：蔡某&。
2012年7月18日，马某未能按约支付租金，2012年8月18日，钱某向马某发出关于尽快交纳房屋租金的函告，要求马某在2012年8月30日前交齐房屋租金和滞纳金，否则，钱某将解除合同，收回房屋。
2012年9月19日，马某向蔡某在中国工商银行的网银账号汇款99000元，作为支付给钱某2012年2月18日至2013年2月17日的全年租金。
同日，钱某发函给马某，言明，虽蔡某名下的中国工商银行帐户内，于同日已收到马某汇入人民币99000元，但根据双方签订的房屋租赁合同的约定，马某已构成根本违约，故钱某有权解除双方的租赁合同，希望马某接到本函后，尽快与蔡某联系，并办理完成扣除收取钱某拖欠的2012年2月18日至2012年8月17日租金49729.8元，及违约金8288.3元后，相应款项的退款手续。
同时，钱某诉请解除双方之间的房屋租赁合同，并要求马某支付拖欠的租金及违约金等。
庭审中，钱某坚持马某逾期支付房租，在钱某给付的宽限期内仍未给付，故双方的合同应予解除。
马某则认为，马某虽逾期支付房租，但已向钱某的代理人蔡某支付了截止2013年2月17日的租金，故合同应当继续履行。因双方分歧较大，无法调解。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。就本案而言，双方虽在合同中约定了一方解除合同的条件，即马某逾期支付租金三十日，钱某有权解除合同，但马某在收到钱某于2012年8月18日发出的关于尽快交纳房屋租金的函告后，已于2012年9月19日，通过网银转账的方式，向钱某的代理人蔡某支付了截至2013年2月17日的租金，履行了合同的主要义务，实现了合同的目的。为维护合同的稳定性，双方应当继续履行该合同。故对钱某提出要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉请，不予支持。关于钱某称其未委托蔡某代收房屋租金一事，因双方于日签订房屋租赁合同当日，蔡某就曾代钱某收取房屋租赁保证金，日，在双方签订补充协议时，蔡某作为钱某代理人，在补充协议上签字，故马某向蔡某汇款，作为支付钱某租金的行为，应属有效。关于钱某要求马某支付违约金的诉请，因马某逾期支付钱某房屋租金，按约定，属于违约行为，故应承担相应的违约责任，但钱某主张违约金按月租金的100%支付，马某提出过高，请求予以调整，因马某逾期支付租金时间较短，根据法律规定，原审法院对双方约定的违约金予以适当调整。马某以月租金的30%支付钱某违约金较为适宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百一十四条之规定，判决：
一、马某于判决生效之日起十日内支付钱某违约金人民币2486元。
二、驳回钱某其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由钱某与马某各负担20元（马某的负担20元于判决生效之日起十日内支付钱某，以冲抵其预交）。
钱某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，
一、根据双方合同约定，被上诉人应当在2012年7月18日前支付相应租金，但其逾期未付。上诉人为此于2012年8月17日发出书面函告，并同时说明在2012年8月30日宽限期届满时仍不支付的，将解除合同，收回房屋。但被上诉人仍未在宽限期内支付，仅于2012年9月19日向案外人蔡某的账户中汇入99000元。因此，被上诉人的行为已构成根本违约，上诉人有权依约解除合同。原审法院认为在上诉人发出催交租金函告后，被上诉人向上诉人的代理人蔡某支付了租金，履行了合同义务，实现了合同目的。该认定无视双方关于解除合同的约定，属于认定事实错误，适用法律不当。蔡某虽曾代理上诉人签订协议书并收取过租金，仅是上诉人一事一委托。蔡某并不是上诉人在本案租赁事宜中的当然代理人，被上诉人向蔡某账户中汇款，上诉人立即向被上诉人出具书面函件表示疑问和不认可。
二、关于违约金问题。本案约定的违约金不高，且被上诉人是故意违约，根据相关司法解释规定，违约金数额不得降低。原审法院在认定不解除合同的情况下，却适用解除合同时的违约金条款，认定事实混淆。
综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求，或者发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人马某辩称，
一、案涉租赁合同中只是约定了逾期支付租金上诉人有权解除合同，并不是逾期付款，自付款期限届满后即发生合同解除的效力。合同法规定解除合同必须经过通知的法定程序，被上诉人在没有收到上诉人解除合同的通知之前就已经履行了支付租金的义务，合同应当继续履行。
二、从上诉人一审起诉的请求看，上诉人没有通知被上诉人合同解除，直接请求法院判决解除合同，而不是请求法院判决确认合同于哪一日解除，这是两种不同的诉。故上诉人在缺少法定程序通知被上诉人解除合同的前提下直接向人民法院起诉请求解除，赋予法院依职权审查合同是否发生了根本违约。上诉人在诉讼中特别强调被上诉人逾期付款是根本违约，我们认为被上诉人虽然逾期支付租金，但不是根本性违约，并不影响合同根本目的的实现，合同不应解除。最高人民法院相关司法解释规定，在转租合同中，次承租人代承租人支付租金，法院不应支持出租人请求解除租赁合同的诉讼请求，那么举重以明轻，次承租人能够在出租人向法院起诉解除合同时，代付租金以抗辩合同解除，那么在法院没有判决解除合同前，承租人支付了租金理应得到不予解除合同的支持。上诉人在没有履行解除合同通知义务的前提下，合同没有被解除的情况下，被上诉人履行了合同义务，法院不应判决解除合同。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中，被上诉人提供如下证据：
1、邮政汇款收据，证明其于2013年1月18日通过邮政汇款汇给钱某57750元，继续履行合同。上诉人质证后认为被上诉人虽有汇款行为，但其并没有领取该笔汇款，不同意继续履行合同。
2、一审的应诉通知书，证明其收到应诉通知书的时间为2012年9月21日，而被上诉人在2012年9月19日已将全部租金支付给上诉人，证明其在支付租金时并不知道上诉人向法院起诉。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为其向法院递交起诉状的时间为2012年9月5日，在一审法院诉调中心的登记本上有记载。诉调中心通知被上诉人调解，被上诉人拒不到法院调解，其才于9月14日向法院缴纳诉讼费的。被上诉人是在知道上诉人起诉后才缴纳欠付的租金。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。双方合同约定，被上诉人马某逾期交付房租一个月，上诉人钱某有权解除合同，并要求被上诉人马某按月租金的100%支付违约金。被上诉人马某未按合同约定于2012年7月18日前交付租金，上诉人钱某于2012年8月18日催告被上诉人及时履行，催告期满被上诉人仍未履行，直至上诉人起诉至原审法院要求解除合同后，被上诉人才于2012年9月19日交付欠付的租金，被上诉人逾期交付租金已超过一个月，符合合同约定的解除条件。
虽然上诉人未直接向被上诉人发出解除合同的通知，但上诉人于2012年9月14日向人民法院提起诉讼，行使合同解除权，符合法律规定。
被上诉人认为其在未收到原审法院的应诉通知书，就自觉履行合同约定的义务，合同目的已经实现，不同意解除合同的抗辩意见，本院不予支持。&&&
合同解除后，上诉人要求被上诉人支付至迁出时的房屋使用费，符合法律规定。
二审中，被上诉人提供邮政汇款收据证明其于2013年1月18日向上诉人钱某汇款57750元，但上诉人并未领取该笔汇款，被上诉人也无证据证明上诉人收到该笔汇款，故该笔汇款不应作为已付房屋使用费。
关于被上诉人于2012年9月19日通过网银向蔡某汇款99000元，能否认定是给付上诉人的房屋使用费。
本院认为，因蔡某曾代理上诉人签订本案租赁合同，并代收租金，在蔡某收到该笔汇款后，上诉人发函要求被上诉人尽快与蔡某联系，办理解除合同后的租金结算事宜。故该笔汇款应认定为被上诉人给付上诉人的房屋使用费，参照月租金8288.3元标准，经计算为2012年2月18日至2013年2月15日期间的房屋使用费。被上诉人还应按月租金8288.3元标准支付自2013年2月16日起至实际迁出时止的房屋使用费。
关于违约金问题，被上诉人违约致合同解除，依约应按月租金的100%支付违约金，涉案房屋月租金为8288.3元，该约定数额并不高，被上诉人申请予以调整，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市建邺区人民法院（2012）建民初字第2279号民事判决书第一、二项；
二、解除钱某与马某于2009年12月29日签订的房屋租赁合同及于2012年2月9日签订的补充协议；
三、马某于本判决生效之日起十日内按月租金8288.3元的标准支付钱某自2013年2月16日起至实际迁出时止的房屋使用费；
四、马某于本判决生效之日起十日内支付钱某违约金8288.3元。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由马某负担。二审案件受理费80元，由马某负担。
本判决为终审判决。
审& 判& 长&&& 杨& 文
审& 判& 员&&& 舒晓艺
代理审判员&&& 吴& 勇
二０一三年四月一日
请各位遵纪守法并注意语言文明租房子满一年后没有再续签纸质合同，如果提前搬走是否还要多付房东一个月租金？_百度知道
租房子满一年后没有再续签纸质合同，如果提前搬走是否还要多付房东一个月租金？
已租住房子几年，只有刚开始租的时候签过1年合同，后来都是每年继续租下去，没有再签订纸质合同。上周房东要求从明年1月开始涨房租，本人口头答应，但是后来又决定不再继续租住，在11月底就搬走。今天通知房畅稜扳谷殖咐帮栓爆兢东后，房东(在知道本人愿意付清11月房租后)以“没有提前告知”为由要再补上12月的房租，请问这种要求是否合法？本人是否有正当理由要回租金?
上面写错了，最后一句话应该是：本人是否有正当理由要回押金?
提问者采纳
这个要看你们有无在原有的纸质合同中订立有自动续租条款，如果没有，那么在原有合同期满后，你与房东的租赁合同属于无固定期限的租赁合同，畅稜扳谷殖咐帮栓爆兢双方均可随时解除合同，因此你在11月底搬走，并不构成违约，你无需支付12月份的租金，房东还应将押金退还给你。但是，如果你与房东的原有纸质合同，是有自动续租条款的话，一年一年续租的话，你在合同期间搬走不交租就是违约行为了，房东可以要求你交租，如果你不交租的话，房东可以解除合同，没收押金。
如果是后面一种情况，我是不是只需要把当初的押金赔偿给房东就可以了？11月的租金我在10月底已经付清，但是房东现在要求12月的房租（也就是11月底也要给房租）也要由我支付，而我11月就要搬走了。我觉得房东这个要求就不合理了吧？
是的，你可以将押金给房东作为赔偿就可以了。
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没有签署书面协议的，视为不定期的租赁合同，任何一方均可以在提前通知对方后解除合同，通常情况下，提前30天通知为畅稜扳谷殖咐帮栓爆兢宜。押金可以要回。
我11月底搬走，11月的租金我在10月底已经付清。其实我的目的是不想给房东要求的12月的房租（现在每月租金早就大于我刚搬进来的时候的押金），假如我不要当初的押金了，并且也不给房东12月租金，我不知道在这件事上是否房东更占理？
房东要讹钱，你理由再正当也没用。房东的要求是否合法，应该要根据你之前签的合同来判断，合同中怎么界定的。如果后面续租时，你们之间有口头约定，那就按照口头约定判断。如果合同没写，也没有口头约定，那就只能凭个人能力要回来。只是押金在房东手里，租客处于被动。你的目的是想要回押金，所以还是晓之以情，动之以理吧。
其实大不了押金就陪给房东了，我11月底搬走，11月的租金我在10月底已经付清,其实我的目的是不想给房东12月的房租（就是11月底要交的那次，现在每月租金早就大于我刚搬进来的时候的押金），假如我不要当初的押金了，并且也不给房东12月租金，我不知道在这件事上是否房东更占理？
不会啊，房东不会更占理，就是会更生气罢了。
有些人就是得了便宜又卖乖。哪怕遵循提前30天通知的一般条件，按照我上面的做法我已经多赔给房东钱了，房东要还是贪心还不满意甚至生气，那我只能说，qnmd！
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