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商业地产营销方案的策划
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北海楼市谈谈看：投资“钱”景去哪儿？商业地产投资正当时
[导读]从2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。
　　【超市网】随着近几年我国经济的快速发展，以及国家房改政策的发展，房地产业在我国宏观经济和GDP中成为重要的支柱作用。商业地产在这个产业当中则好比皇冠上的明珠，处在整个房地产行业和终端消费最高的状态。而近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。从2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。
　　国内商业地产发展经历四个阶段
　　第一阶段：上个世纪90时代开始，以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资。市场上大部分商业地产都是没有产权的临建商铺或由其他建筑物改建的商铺，市场以“住宅+商铺”为主，商住混合一体，商铺是住宅的副产品，从属于住宅项目，纯商业项目少之又少。
　　第二阶段：90年代中期开始大型超市和卖场的兴起。商业性质物业以商厦形式在城市中心区域诞生，市区商厦物业的商铺都拥有独立的、清晰的产权，商铺经营一改以往的租赁方式，进而以房产销售为主，由此引发出投资商铺的营销概念，投资商铺可以由买家自主经营，也可以出租给商家谋利。
　　第三阶段：进入2000年以后，各大城市开始建设CBD和商业步行街，在这一阶段开发商开始注重商业地产策划工作，市场制胜除了依靠开发商的实力和物业所处的地理位置等优势外，营销策划开始显示出强大威力。
　　第四阶段：Shopping mall和城市综合体是商业地产发展趋势。特别是城市综合体是未来商业地产发展大趋势和大方向。在这一阶段，开发商对商业地产的操作模式已经有了较成熟的把握，在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有了长足的进步，能已经开始开发城市综合体这样多物业组合的商业地产项目。
　　商业地产的发展有以下两个特点：第一，它是城市繁荣程度的标志。一个城市的商业地产发展状况，直接反映出这个城市的经济繁荣程度以及城市居民的消费水平，影响到这个城市的整体形象。第二，它反映了城市整体规划的理念。一个城市的商业地产发展状况，直接反映出这个城市的整体规划中对商贸流通行业的重视程度以及商圈布局的合理性，体现出城市整体规划对市民生活便利及不同消费层次需求的关注度。
　　迄今为止，商业模式已经走过了七代。第一代：街边店铺。第二代：百货公司。第三代：连锁便利店/小超市。第四代：大中型超市。第五代：大专卖和专业市场。第六代：购物中心。第七代：城市综合体。
　　那么北海核心商圈的未来在哪里？谁能代表北海核心商业地标？谁能引领北海进入最先进的商业？
　　北海市商业发展现状
　　北海市中心商业地段位于环北部湾广场一带（新力商业广场、宝谊商厦、启东商场、凯旋国际、和安商港、和安商都、大润发、国发华联、新天地），形成了环型的商圈，周围商场密集，人流量大，占北海市商场的三分之二之多，但近几年，随着房地产向市区四面扩展，人口开始向商圈外围迁移，商业布局正从中心商圈向外扩张，形成了一个中心辐射四面的发展趋势。目前商圈外较具特色及影响力的当属北京路段的大润发商场。
　　北海商业模式还是以商铺出租，独自经营为主。没有商场整体的统一布局，集中营销的竞争优势，不能总体把握市场的变动方向，业态雷同经营现象严重，经营管理混乱，在北海众商场中，和安商港、和安商都及大润发商场模式较为前卫，竞争优势比较突出。总体上北海商业的模式和运营与区外发达地区相比，还是存在很大的差异。
　　商业结构不合理，零售业发展较快
　　1、专业市场缺乏
　　根据北海商业发展状况，北海专业商业市场方面呈现“单极发展”的结构特点，整体市场以零售为主，缺乏专业性批发市场。目前，北海没有一家真正意义上的专业性批发商业市场，如大型家居广场、服务专业批发市场等。北海批发零售最具影响力的北海小商品市场也不属于真正意义上得专业批发市场，而是以批零兼营，零售为主的市场。
　　2、零售业快速扩张
　　受到区域地理条件与市场辐射的影响，区域商业以满足城区及乡镇需求为主，因此，整个城市的商业中，零售业快速发展。海城片区、银滩片区都聚集着大量沿街商铺和摊点形式的零售商业。
　　3、高档次的购物中心缺乏发展无力
　　从整个北海商业购物来看，北海城市缺乏综合性的百货中心，相比较其经济地位而言，高端购物中心严重不足。目前在北海仅北部湾广场附近商场，规模相对较小。且北海对其周边的产业辐射不足，另外，北海当地高端消费群体的外流也是这一物业发展滞后的主要原因。
　　经营结构雷同，同质竞争严重
　　从整个北海商业经营形势看，受地区消费习俗影响，在北海零售业态中，经营低档商品的零售门店及摊点数量巨大，低档商品在整个市场商品种类和数量中所占的比例较大。在经营的商品种类和商品品质方面存在差异较小；在门店装修、经营理念方面，市场整体也缺乏层次，市场整体呈现严重同质化竞争现象。
　　北海商业情况分析
　　从上述的商业现状中，我们可以看出：一、商业分布零散，业态比较单一以社区底商及档次较低旅游商业为主，缺乏统一的规划，区域商业层级急需升级。二、区域内缺乏完善的商业配套设施，现有商业不能满足周边社区消费、私营业主、旅游度假、社区居民的在餐饮、娱乐商业方面的需求。
　　北海商业租金分析
　　总体商业租金水平不高：市中心商业代表项目如新新力商场，和安商港等大型商业项目1F租金普遍也就5元/天/㎡左右，部分商场临街商铺租金价位达10元-15元/天/㎡，但高位租金商铺很少。
　　北部湾路几大商场租金差距较小，平均租金水平1层为4-6元/天/㎡
　　同一路段，靠近大中型商场附近租金价位较高，稍偏远一点租金低，如四川路靠近旧新力附近沿街商铺租金约4元/天/㎡，但距离商场稍远路段租金1.5-2元/天/㎡。
　　北海商业地产价值分析
　　首先介绍一下，东盟国际城位于北海新城区核心板块，西南大道与湖北路交汇处，是北海首席30万方城市商贸综合体。项目包括大型商贸城、时尚步行街、精品公寓、高级酒店、家居建材生活馆、购物中心、仓储物流基地、电子商务区等。项目商业建筑面积约14万方，主推20㎡、30㎡、50㎡的商铺。
　　商铺返租率示意表
　　商铺总价10万起，一次性返3年租金约28%，前5年返租约50%，不足十年即可收回成本！
　　售楼热线： 400-29
　　售楼地址：西南大道与湖北路交汇处
　　项目简介：
　　北海“东盟国际商贸城”项目是广西自治区商贸重点项目，北海市十二五重点项目，广西自治区重大市场建设项目，北海市重点旅游项目。项目整体致力于打造北海最大规模的城市商贸综合体，其中一期东盟国际商贸城，以超前的规划设计，打造一个立足北部湾，面向大西南，对接东南亚的现代化北部湾“商贸核心”项目。
　　在建项目一期“东盟国际商贸城”打造北海首个大型第六代专业市场。一期A地块“东盟国际商贸市场”引进义乌小商品先进的运营模式，打造北海首个东盟商品集散中心。项目首期采用义乌小商品经营模式，着力打造泛北部湾地区最大的东盟特色商品采购基地。东盟国际商贸城首创北海最长时尚步行长廊，容纳千余种时尚商品类别，坐拥北海黄金铺王。
　　一期B地块“家具建材广场”实施大商圈一站式的经营策略，以规模化、专业化、档次化和集约化的现代专业市场发展模式，为消费者开启一站式建材消费新时代！
　　坐落北海城东中心地段，北海大道与南珠大道交汇处，是北海主城区、合浦县、铁山港区的三角中心，紧邻北海最大汽车总站——南珠汽车站，是进出北海的咽喉要道。
　　项目携手红星美凯龙、希尔顿花园酒店等500强主力店，以及近百家知名品牌，汇聚海量客流，以及区域内几十万常住人口等主流消费群体，再加上其稀缺价值和自身精益求精的硬性价值。未来消费力及商业前景将无可限量。
　　从市场消费客流量看，周边常住人口与地块现场的流动人口极为庞大，人流、车流较为密集，日间客流量与夜流量均非常充足。
　　从商圈价值看，处于城市中心消费圈，毗邻南珠汽车总站和园博园，与项目地块一起极易形成商业消费的磁场效应。
　　从周边配套看，以地块为中心的2公里范围之内，学校、医院、邮局、超市、酒店等城市配套一应俱全，与项目地块将形成配套功能的有效互补。
　　销售热线：400-53
　　营销中心地址：北海市北海大道与南珠大道交汇处
　　项目简介：
　　盛荟天地坐落于北海市东部片区核心位置，北海大道与南珠大道交汇处，是北海市、合浦县、铁山港区的三角中心，进出北海的咽喉要道，区位优越。项目距距福成国际机场15公里，距火车站6公里，斜对面即北海最大的汽车客运站——南珠汽车站，交通十分便利。项目西面通过北海大道连接老城商业中心，南面经南珠大道连接银滩旅游度假区及文化教育片区，北面是海景大道，东面沿北海大道、迎宾路5分钟车程即可进入桂海高速，是北海最具升值潜力的黄金地段。
　　盛荟天地项目总投资18亿元，总占地150多亩，总建筑面积近38万平方米，由购物中心、家居建材广场、北欧风情潮流步行街、SOHO公寓、甲级写字楼、五星级酒店组成，是北海首座集购物、家居、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等功能于一身的全业态城市综合体。盛荟天地以地标综合体的前瞻规划、北海最大的商业规模及汇聚世界级的商业连锁品牌，携手红星美凯龙家居广场、希尔顿花园酒店、星美国际影城，升级北海都市生活，打造中国城市商业典范。
　　打破陈旧 现在与世界同步
　　传统商业繁华、便捷的同时，也有着致命的弊端，那就是地理位置的制约、经营管理的不足、配套的落后等等，造城了传统商业越来越臃肿，而又缺乏趣味的现象，甚至越来越多人群选择去到南宁、深圳、香港进行购物。而盛荟天地的出现，将会彻底打破北海陈旧、落后的商业局面，将同步世界的吃喝玩乐游购娱的一站式消费体验呈现北海。
　　盛荟天地打造城市中心“核”动力
　　每座城市的发展，都需要也必须拥有一个核心动力源，如上海之浦东、天津之滨海、重庆的两江新区。而北海这座担纲北部湾经济圈“龙头”的城市，其核心动力何在？200万北海常住人口，2000万/年的游客群体，又有谁来为其服务？
　　答案是肯定的，备受瞩目的“盛荟天地”必然是这个核心动力源的主要缔造者。
　　谁是北海市中心？盛荟天地为北海“正名”
　　一直以来，北海商业圈的分散、独立一直是北海市的发展之痛，北海快速发展繁荣急需城市向心力、凝聚力，需要界定一个真正意义上的中心。但因一直缺乏真正成熟的商业中心和氛围，长期以来难以“正名”。而盛荟天地落户于此，将助推北海大道东成为名副其实的“北海中心”。
　　市中心集中了城市所有的精华，地标中心、消费中心、商务中心、时尚中心……总之，城市中心就是一个城市社会与经济中心。而此次泓盛集团携手红星美凯龙、希尔顿酒店等500强企业打造北海首席城市综合体，正可以体现经济与社会的双重效益。
　　盛荟天地城市综合体项目规模38万㎡，为北海最大，当其华丽面世，理所应当成为所在城市的新地标。它将带给一个城市的是一个全新的商业模式，在这里，购物、逛街、看电影、打电玩、餐饮、零售、文化、体育、娱乐等多种享受都可以“一站式”完成，这里是孩子们的乐园，更是年轻人的浪漫约会地，中年人和老年人的放松、享受之所，所有的需求都可以在这里得到满足。
　　城市总体的出现将缩短人们用于享受的时间成本，无形中增加周边地区的商业繁荣。同时，城市综合体作为一个多功能、多物业类型的城市经济聚集体。这注定其不仅单纯服务于一个项目、一个区域，二十服务于整个北海城市甚至整个北部湾区域。
　　强力造“芯”，加速打造“大北海”梦想
　　盛荟天地落户北海，并为其量身设定在海城区未来发展的核心区位，表明了北海市政府希望借助盛荟天地的影响力、辐射力，加速北海商业融合，推动“大北海”城市梦想快速实现的美好愿望。
　　盛荟天地的进驻，将引领北海大道东进入发展的黄金时期，盛荟天地的开业，将打破北海城市传统的商业格局，开启了北海城市发展的全新篇章。
　　一个城市中心的地位要稳固，就需要保持持续的繁荣，获得最大化人流与物流的旺盛，要做到这一点，在北海，唯盛荟天地可以做到。2014年，一盛荟天地为核心，向外扩容，带活、发动起周边区域，借住这种力量，会有更多的高端人才，更多的行业进入北海，盛荟天地于城市的重要性就会越发显现，一个城市的新中心也将由此诞生。
　　盛荟天地的到来，点燃了城市之“芯”，自此北海城市发展有了向心力，这将大大加速大北海的快速融合，北海人民的“大北海”梦，将因盛荟天地而近在咫尺。
　　地处北海市四川南路与新世纪大道交汇处，周边常住人口20万以上，占据城市新中心绝版地段7万㎡的高端购物中心，让投资者两年20万变50万，30万变80万的史上最强黄金铺来袭！项目由北海市和佳房地产开发有限公司投资并开发，总用地面积为4.3万平方米，总建筑面积为22万平方米。整体规划有3栋商住型公寓，面积约为6.3万㎡。2栋高端住宅，面约6.5万㎡，商业中地下商业约2.1万㎡。绝版地段7万㎡的高端购物中心，商业巨头联手，共谱财富华章，绝对是您投资的热选。
　　5年回报率35%，10年回本，17年翻一番。以商铺总价30万为例，前5年回报率以5%、6%、7%、8%、9%逐年递增，在后期更达到13%甚至15%以上，平均每年收益达到3.9万元，目前项目主推20多㎡到50多㎡的各类商铺精品房源。
　　售楼热线： 400-1
　　售楼地址：北海市银海区四川路与新世纪大道交汇处东南角
　　项目简介：
　　高铁时代 投资向海
　　众所知周，从马匹、航海船、汽车、飞机，到现在如火如荼的高铁网络建设，每一种交通方式的变革，都是距离的缩减，都带来人类生活新格局的转变。如你所见，随着高铁的建设，同城时代的来临，北海跨入城市新版图行列，从此，投资向海。
　　大润发抢先入驻
　　放眼北海第一个大润发超市的繁华兴盛，下一个大润发就在眼前的曼哈顿商业广场。世界超市巨头大润发进驻负一层和一层，店面规模是老大润发的3倍，并配有超市购物专用停车位，整个广场有1502个停车位，是目前北部湾地区最大型的超市卖场。
　　商业巨头强强联手
　　自曼哈顿商业广场项目入市以来，受到国内外一线品牌的广泛亲睐，中国最大的保健及美容产品零售连锁店——屈臣氏、全球最大的餐饮集团——百盛餐饮集团、五星级影城——韩国乐天影院以及家电巨头苏宁电器纷纷签订进驻意向。商业巨头强强联手，合力打造北海首席休闲商业广场，树立北海商业新标杆。
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房产营销争霸愈演愈烈 中正商业地产助你冲出囹圄
　　房地产营销策划之战已进入白热化阶段，竞争日趋激烈。在很多人眼中，对房地产的&包装&已等同于地段选址，重要性不言而喻。为了给预售新盘争取人气，获得销售量，房地产营销公司煞费苦心，或是重金拍摄微电影，或是花费人力物力举行线下活动。可见，房地产之间的营销之争早已甚嚣尘上，大肆&吸粉&、&吸睛&成了房地产营销公司的头等目标。
　　而对房地产的营销策划并非如其他商品促销策划一般，两者之间有着天壤之别，房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程。这就对房地产营销策划人员有着超高要求。房地产营销策划人员除了拥有先进的营销理论，还必须了解市场、熟知市场，对地产楼盘项目有一个整体的把握，对顾客需求有一个清醒的认识，比如，很多楼盘都打着&刚需&的旗号，直奔&80后&主题前行。
　　如今，房地产营销策划方案花样百出，人气赚足，然而，&雷声大雨点小&的失败案例比比皆是&&没有抓住房产项目的诉求点，却偏离重心，高额花费却收效甚微，甚至还招致非议，破坏项目整体形象，直接导致销售量下滑。
　　选择一个正规、专业，且有成熟经验的房地产营销公司对房产销售等有着至关重要的影响。这类营销公司必须具备专业的销售策划团队，汇集大量的顶尖人才......
　　目前，杭城规模最成熟，服务最全面的商业地产综合运营商是杭州中正商业地产管理有限公司。2006年成立的中正商业地产公司是一家以商业地产综合服务为主，集土地开发、全案销售、全案策划、招商代理、酒店管理、运营管理为一体的规范化企业。迄今为止，中正拥有员工500多名，同时聚集了大量的行业顶级人才，国内一线城市高水平营销团队、专家级的商业策划团队、专家级的培训讲师、及业内专业权威人士。现今，许多地产运营服务商不乏偷工减料的非专业策划人员。他们习惯将以往的方案强加在新项目上，这种生拉硬拽的策划方式无益于品牌形象的建立。
　　中正凭借多年的运营经验，为客户量身打造营销方案。目前，中正商业地产已拥有&湖州织里国际童装城&、五洲国际小商品城&、&杭州乔司商贸城&、&合肥中翔新天地&等多个房产销售案例，并先后在杭州、诸暨、义乌、宣城、芜湖、合肥、苏州、无锡等地设立分公司，扎根市场，洞悉八方。
　　房地产营销策划正从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。中正商业地产坚持&诚信、责任、进取、超越&的销售理念，凭借创新、探索、务实等特点，为各项目、产品提供最优质的服务，创造更充足的价值！
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