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编辑：weijiafeng
摘要：8月21日下午消息近日，农业银行出台《中国农业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)》(以下简称《办法》)。
8月21日下午消息& 近日，出台《农村土地承包经营权抵押管理办法(试行)》(以下简称《办法》)。该《办法》是大型首次针对农村土地承包经营权抵押出台的全行性管理办法，其规定自然人单户贷款最高可达1000万元。
在农村土地承包经营权确权流转方面，中央及各地方政府在坚持农村土地集体所有制的前提下，推出了一系列改革措施，包括推进农村土地确权登记颁证、建立流转交易平台和配套服务机制等。
今年4月国务院办公厅印发《关于金融服务&三农&发展的若干意见》，要求人民银行会同中农办、法制办、农业部、等部门，制定农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，在经批准的地区试点。这为农村土地承包经营权抵押产品创新和推广应用，从国家层面提供法律和制度保障。
作为面向&三农&的大型商业银行，在金融机构中率先推出全行性农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，将农村土地承包经营权纳入抵押品范围。
根据农村土地改革精神和政策，《办法》规定依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权，家庭承包集体土地使用权以及通过转包、出租、互换、转让等流转方式取得的土地经营权均可设定抵押，地上设施可一并抵押。
农业银行三农政策与业务创新部负责人介绍说说，贷款额度上，考虑土地大规模流转经营户的大额融资需求，《办法》规定自然人单户贷款额度最高可达1000万元，法人客户在授信理论值内，不受最高额度限制。
同时依据农村土地承包经营权价值特性和农业生产经营现金流情况，规定贷款只能用于农业生产经营用途，并设定了科学灵活、符合实际的贷款期限、抵押率和方式。
为保证《办法》推广与国家农村土地承包经营权抵押担保制度建设进程同步，农行采取试点先行、稳妥推进原则，明确首批试点区域为农业部确定的33个农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点地区，各省(市、自治区)确权颁证整体推进县，国家现代农业综合配套改革试验区和现代农业示范区，以及农业&七区二十三带&和农业规模化、集约化发展较快的优势地区和集中连片地区。
风险管理方面，《办法》明确贷款到期无力偿还时，及时将农村土地承包经营权挂牌流转，或与村委会、中介组织协商回购。无法实现流转，或与村委会、中介组织等协商后达不到贷款清偿目的的，及时向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼，通过法律手段保护农业银行权益。
《办法》还规定，对贷款不良率超过2%的经办支行，暂停开办此项业务，清收后不良率降低至2%以下的，经一级分行批准恢复该项业务。当地出现农村土地承包经营权抵押权实现困难的案例，或法院不支持银行抵押权效力的判例时，在该省域范围内停止产品试点和推广。
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我的意见：农民的土地承包经营权将可以进行抵押融资_新浪房产_新浪网
农民的土地承包经营权将可以进行抵押融资
&&专家建议，应结合河南实际情况，尽快研究出台改革方案，先行先试
&&继30多年前安徽小岗村的土地改革后，中国又一次来到了土地改革的路口。现实中，农民掌握着大量土地资源，比如宅基地、责任田等，却无法变现；土地 被征用却无法得到与城市土地相同的补偿&&未来，这些都有望改变。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称决定)指出，农村集体用地与 国有土地将同等入市、同权同价。改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。
&&决定摘要
&&建 立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范 围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收 益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
&&赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农 民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳 妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
&&期待&&农房、农地未来能抵押贷款
&&居住在农村，贷个款真是难啊！在往银行跑了不知多少趟之后，昨日，家住周口鹿邑唐集乡的刘保林得出这样一个结论。
&&刘保林与同乡人合伙干建筑，需要20万元左右的启动资金，但通过个人名义担保，他只凑了6万元，还差得多。&手中掌握大量的土地资源，却只能产出很小的效益，甚至有时还倒贴钱。&走南闯北的刘保林觉得，这实在无法理解。
&&目前，他的家庭经营性收入近九成来源是打工获得，种地收益少得可怜。每亩地在风调雨顺的情况下，夏秋两季最多也就收入六七百元，家里总共四亩地，加起来也就是3000元左右。然而，他打工一年至少能挣三四万元，与种地收入相差10倍。
&&这两年由于城市资本市场和房地产市场的发展，城市居民开始享受较多的财产性收入，而对于刘保林，家庭财产性收入几乎为零。
&&如何让土地里刨食的农民，能凭借土地获得较多的收益？刘保林们的这种困惑何时解决？决定指明了方向，给出了答案。
&&决定指出，未来，将赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。
&&简单地理解，林权、土地承包经营权和宅基地使用权这&三权&将可以进行抵押融资。对于农民来说，&三权&是为数不多能够抵押的资产。
&&&三权&抵押融资面临法律障碍
&&由于各种限制，农民的承包地、宅基地不能作为资本流动，很难带来财产性收入。但现实情况却是农村集体建设用地隐形市场活跃，违法用地屡禁不止。
&&事 实上，&三权&抵押先行先试已经展开。2008年的十七届三中全会通过决定，展开农村土地确权、登记、颁证工作，农村土地承包经营权和宅基地使用权流转市 场也随之建立。会议决定允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
&&不过在现行法律中，&三权&抵押融资是存在障碍的。《土地管理法》规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，农民只是享用宅基地使用权，而不具备处置的权利。
&&《担保法》中规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。包括《土地承包法》、《物权法》也规定，除通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地可以抵押外，通过家庭承包取得的土地承包经营权是不允许抵押的。
&&对农民来说，林权、土地承包经营权和宅基地使用权是为数不多能够抵押的资产
&&宅基地使用权
&&土地承包经营权
&&我省农村土地确权开始推进
&&土地确权，是集体土地租赁、抵押的先决条件。据省国土资源厅相关部门负责人介绍，截至目前，我省农村集体土地所有权登记发证工作，已经基本完成，正在进一步完善成果。
&&而从今年9月份开始，我省的农村宅基地和农村建设用地的土地确权也已经开始推进，目前，有部分县已经开始启动。截至今年年底，全省要完成30%左右的土地确权工作。
&&确权有很多事情要做，首先要明确土地是谁的，还有土地占有权、经营权以及处置权等。地方一名国土资源部门人士指出，未来，农民与集体的产权关系的厘定，将会带来一系列更深刻的土地产权制度的变革。
&&决定中提到&建立城乡统一的建设用地市场&，就是指不要搞成&二元结构&&&农村土地征用时给农民的补偿，与城市的土地在征用时给的补偿往往是不一样的。
&&&农村集体建设用地入市，是十八届三中全会决定的重要方面。&河南大学经济学院院长、教授耿明斋告诉大河报记者。
&&他认为，目前农村和城市建设用地是分割的，农村不能自由买卖，要统一城乡用地市场，使市场在土地资源中起决定性作用，意味着要建立一个完整的市场体系。这样，未来城市居民也可以直接到农村买田置房，而不用只能从开发商或者政府手中购房。
&&另外，统一市场的建立，使得城市的居民会大量拥入农村买地买房，会带动农村土地价格的升值，使得财富分配向农村地区倾斜。
&&建议&&结合实际，先行先试
&&不 要小看了宅基地、责任田的抵押贷款，这将有助于人的城镇化。省社科院副院长谷建全告诉大河报记者，以往，农民土地经营权、宅基地权益没有市场化，没有变 现。而农民进城要有成本，之所以负担不起，就是财产性收入太少，农民过去权益中的集体土地经营权、宅基地权益是虚置的，没有经济意义。
&&谷建全认为，宅基地抵押，前提条件是进行土地确权，要弄清楚每个农民到底支配多少亩土地，另外还需要完善土地交易市场，并制定出较为具体的市场细则。
&&与全国其他省份相比，在城镇化加速发展的进程中，河南的土地制约因素更为凸显。以前，人的城镇化之所以解决不了，是因为土地承包权、宅基地使用权无法变现，农民进不了城，即使进了城也没钱。而钱从哪里来？集体土地的抵押贷款无疑是重要来源方式。
&&谷建全建议，河南应该深入研究，密切关注中央的这个政策。一旦突破，将会加快我省农村经济的发展，并将加速城镇化进程。在十八届三中全会的精神下，政府部门应根据河南实际，尽快拿出改革方案，行使好中央赋予中原经济区、郑州航空港经济综合实验区先行先试的权利。
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多地探索土地经营权抵押贷款
　　近日，银监会、农业部联合印发《关于金融支持农业规模化生产和集约化经营的指导意见》提出，将加大农业规模化生产和集约化经营的信贷投入。与此同时，银监会亦专门印发《关于推进基础金融服务“村村通”的指导意见》，进一步推动基础金融服务向行政村延伸。　　尽管越来越多金融政策剑指“三农”和小微企业融资问题，但记者在采访中了解到，由于缺少抵押物，农村小微企业和家庭农场很难贷到款，在企业真正的诉求面前，新政似乎显得“无能为力”。　　农村小微企业贷款　　难过“抵押门”　　虽然国家出台金融支农的政策，但记者在采访中了解到，农村地区小微企业融资环境仍然不乐观。　　湖北一家农业发展公司负责人杨平向记者介绍，十多年前他成立了一家以蔬菜收购、冷藏、加工为一体的综合性农业企业，以蔬菜开发为 主，辣椒、黄瓜等主打产品在北京、上海、广州等地农贸市场非常受欢迎，年销售额七八百万元。不过，由于公司冷库面积小且流动资金有限，在春节等热销时节外 地需求量大的时候，只能眼睁睁地失去大好商机。　　据杨平介绍，几年前他就想扩建冷库、增加流动资金，但要实现这一计划光预算就要一二百万元。于是，杨平就开始了艰难的“跑”银行的过程。　　但结果却让他颇为无奈。银行相关人士告诉他，像他这种情况必须有抵押才能贷到款，并且还要担保。最关键的是，一二百万元不可能一下子满足，“顶多贷三五十万元”。　　“公司固定资产不够抵押，而且这点钱根本不够用。”杨平说，最后，他还是靠朋友帮助扩大了公司规模。　　和杨平一样受困于资金难题的还有家庭农场主李学林。他向记者介绍，自己七八年前承包了村里几十亩地建起小规模养猪场、养鸡厂，还承包了几十亩地搞棉花、大豆、蔬菜种植，但同样急需扩大规模。　　和杨平的遭遇一样，李学林的资金筹集也不顺利。由于银行“需抵押、担保”等门槛，一圈跑下来，李学林也没有贷到款。　　贷款风险仍是　　银行重点考虑因素　　据了解，《关于金融支持农业规模化生产和集约化经营的指导意见》，提出把符合规模化、专业化、标准化要求的联户经营、专业大户、家庭农场、农民合作社等农业规模经营主体作为支持重点。重点支持的领域集中在产业项目、农业基础设施、农产品流通等三方面，具体包括农业科技、现代种业、农机装备制造、耕地整理、农田水利、批发市场建设等；而《关于推进基础金融服务“村村通”的指导意见》，则要求进一步推动基础金融服务向行政村延伸。　　那么，在监管部门相继出台文件支持农村金融的背景下，“三农”和小微企业为何仍然无法逾越贷款难的鸿沟呢？　　对此，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新向记者分析称，监管部门出台的政策比较宏观，治标不治本，无法起到从根本上起到金融支农的作用。　　董登新认为，监管部门金融支农很难落地，一个重要原因是银行作为经营主体，首先考虑的还是自身风险。“我国仍以传统农业为主，农户收入不稳定，农户分散导致信息不对称等，因此银行不愿意给农村小微企业贷款。”董登新说。　　9月17日，湖北一家农信社内部人士告诉记者，贷款风险仍然是银行重点考虑的因素，由于多方面原因，该农信社已经停了小额贷的业务。　　“监管部门可以在监管规则、监管政策上有所创新，比如调整存贷比、定向降准方面出台新政，这样才能解决农村融资难的问题。”董登新说。　　亦有业内人士认为，小微企业融资难也有其自身的原因。　　“目前部分家庭农场还需要在高附加值上下功夫。”上述湖北一家农信社内部人士向记者表示。　　“像我们这种家庭农场，资产多是种植和养殖物，缺乏贷款抵押物，靠滚动发展，因此想在短期内向银行申请大额度贷款不太现实。”李学林说。　　武汉农商行的　　“三权分离”构想　　对于“三农”和小微企业融资难问题，有专家建议称，未来还应规范和建立健全土地承包经营权流转市场。　　据了解，武汉农商行大胆提出“三权分离”的构想，即尊重集体土地所有权、保留农民承包权，仅将土地经营权作抵押物。继土地经营权抵押后，该行还推出林权、水域滩涂经营权等抵押贷款，占武汉同类贷款比重的80%以上，惠及数万农户。　　记者注意到，湖北、浙江、宁夏等多地都在积极进行土地经营权管理制度改革，各地农商行通过创办农村土地经营权抵押贷款业务，让土地经营权变成了可抵押贷款的活资产。　　不过，董登新认为，“土地经营权能否作为抵押物，这主要取决于农村的发达程度。从银行角度来讲，主要考虑的是企业的偿贷能力和银行的管理成本。有这两项指标的衡量，土地经营权作为抵押物很难在落后的农村地区普及。”　　采访中记者还了解到，有的地方通过开展“信用贷款”支持“三农”。　　有报道称，贵州道县农信社深入推进农村信用工程建设，不需要担保人和抵押物，农民通过信用评级就可贷款，使当地不少养殖户受益。而在山东邹平，县农商行实施信用工程全覆盖，走出了一条与县域经济共兴共荣的“双赢”之路。
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农地经营权抵押试点进深水区 望两年内能完成
&&《经济参考报》记者从接近监管层人士处获悉，农地经营权可抵押的先决条件&&&确权颁证和法律法规修订等重要工作有望在两年内完成。面对即将被土地流转激活的巨大金融市场，金融机构纷纷加速布局。
&&据了解，目前包括农业银行、中国邮政储蓄银行以及多家地方商业银行在内的众多金融机构，正在各地积极拓展农村土地承包经营权抵押贷款业务，其中农业银行日前首次针对该项业务出台了全行性管理办法。
&&专家表示，金融机构应注意管控风险，要建立土地经营权再流转的配套机制，解决抵押物变现的问题；还应该和巨灾保险结合起来，当农民无力偿还贷款时，政府或保险机构能够给予补贴或补偿。
&&今年以来，信贷资金定向支持&小微&&三农&的政策信号愈发明确，但受经济下行周期的影响，商业银行资产质量下降压力也较为突出。《经济参考报》记者从多地了解到，&三农&贷款正在退出互保、联保的模式，取而代之的是银行倾向于在抵押方式上创新。按照中央农村工作会议和一号文件的部署，农地承包经营权抵押正是目前金融机构的一个重要选项。
&&记者采访发现，现在农地承包经营权抵押贷款活跃的地区，包括浙江、江苏、安徽等地，由当地农信社涉足，形成一套自有模式。另外，今年以来，包括北京、四川、湖南等地也陆续有金融机构启动该项业务，牵头机构包括中国邮政储蓄银行及各地城商行等。与此同时，国有大行也开始瞄准这项业务，工行、建行甚至国家开发银行都在这一领域有试点的打算，日前农行率先出台了《农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)》(以下简称《办法》)，成为第一家在总行层面上推行该类贷款的大型商业银行。
&&&除了政策导向外，主要是市场的确有需求。对于国有大行而言，尤其是农业产业化的龙头企业，有很多抵押物不足，但信贷资金需求量大，农地承包经营权抵押可以作为有效的融资补充。&农行三农政策与业务创新部副总经理王县力在接受《经济参考报》记者采访时透露，&原来总行选了11个省、18个地县进行试点，现在《办法》推行后，每个省分行可以自己上报方案，总行审批，我们觉得条件具备了就可以开展这项贷款。&
&&风险管控方面，在目前各地农信社牵头的试点中，通常的做法是成立村级担保合作社，在村级农户和金融机构之间搭建一个流转平台，由该合作社向农信社出具&三权&抵押贷款承诺书，还有的农信社如果对个体农户进行农地经营权抵押贷款，则需要有第三方担保人做担保。另外，在四川等一些地方的土地经营抵押贷款的探索中，往往由政府出资设立风险基金或者设立有政府背景的担保公司，以降低商业银行风险并吸引其入场。
&&对于农行而言，开展农地承包经营权抵押贷款则有更高的门槛，相对也更为谨慎。在区域选择上，农行要求试点地区已完成农村土地承包经营权确权颁证，并且建有农地承包经营权流转交易市场，以及县级(含)以上政府出台了相关的政策制度。&我们与试点地区的政府、司法机关一起有工作小组，很多技术层面上的事情需要和当地充分沟通，达成共识。另外，在客户选择上，我们倾向于选择新型农业经营主体，专业大户、家庭农场、合作社和龙头企业。&王县力说。
&&在放贷额度上，王县力称&没有最低额度限制，自然人单户贷款额度最高为1000万元，但企业无最高额度限制。家庭农场我们也划分为企业。在授信方面，首先，我们根据客户需要，一般不超过该客户1年经营需求的50%的额度；其次根据抵押情况，即农地的评估价值，每个地方有不同的比例，最低占评估价值20%，最高占60%的额度进行授信。&
&&业内分析人士指出，实际上要推进这项工作，涉及一系列法律法规都有待清理，加之确权颁证还未全面完成，短期内这种信贷模式还不太可能全国推广，只能是试点。
&&另据一位主管这项业务的银行工作人员表示，目前对于承包经营权抵押贷款还有两项潜在风险需要设法应对：一是当出现自然灾害导致减产农户无法还贷的情形，相关银行没有应对机制；二是当出现农户无法偿还贷款，金融机构需要再流转土地用于抵债时，针对该行为可能出现的相关纠纷，相关银行也还没有应对机制。虽然上述两种风险目前并未大面积出现，但在长期实践中，金融机构需要考虑如何处理，不然会造成机构和农户&双输&的局面。此外，对于土地价值评估，越来越多的银行或农信社都倾向于内部评估，但这在一定程度上又增加了管理成本。因此，农地承包经营权的制度设计以及贷款担保主体、评估机构资质都亟待规范。
&&中国社科院农村发展研究所研究员李国祥认为，土地承包经营权抵押贷款既要解决农民贷款难，又要很好管控金融风险。一方面，要建立土地经营权再流转的配套机制，解决抵押物变现的问题；另一方面，对于超出单个农户承受能力的自然灾害等系统性风险，应该和巨灾保险结合起来，当农民无力偿还贷款时，政府或保险机构能够给予补贴和补偿。
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