我的是法院拍卖的房子，现想转让，怎么操作？_百度知道
我的是法院拍卖的房子，现想转让，怎么操作？
这套房子是法院拍卖的商品房（建筑商与开发商的诉讼），想把这套房子卖了，还请道明：判决书、交款发票，因此小区所有住户均没有办理房产证！如我的陈述有不清楚或不明之处？ 如买家想按揭买，可以办理吗。现我急用钱，万分感谢。 因开发商与建筑商有诉讼？请懂这方面的人士给予解答、拍卖文书，请问应该怎么与买家办理手续，我也没去房产局打听我这种情况能否办理，现有手续，我会立即补充
如果买家需要按揭、如果买家一次性付清。现有两个问题请你赐教？（注：1，怎样办理买卖手续：我现在只有发票和拍卖判决书？2，又怎样操作谢谢flowingrain的解答，法院已经确认了房子是由我拍得了（房款我是一次性付清给拍卖公司的）
提问者采纳
如果你找到买家了，有一个特别好的办法就是去找拍卖行，花点钱把成交确认书改成他的名字 然后他拿着上面这些东西办理过户就可以了
拍卖的房子不可以按揭 就是说在拍卖行这里必须把拍卖全款付清 但是如果你办理了过户 你在过户给买家 这时候可以按揭 但是这就需要时间 一个是过户的时间 一个是二手房再次交易是不是也需要时间
所以你要找买家 最好是找那种可以一次性付款的 给你个建议
你可以联系一下当时参加拍卖会的人 看他们中当时有没有跟你竞争的 可以卖给他们 少给点钱也无所谓了 反正你急用嘛 这个信息的来源和办理还是要找拍卖行 懂吗 这个拍卖行是可以给办的 好好说说 给点费用 但是你一定要速度 赶在拍卖行把报告递交给法院之前 但如果拍卖行可以拦下这个责任也可以
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有判决书和交款发票就能证明产权确实是你的,是可以交易的,具体操作你去问问房地局!
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出门在外也不愁杭州一位年近70的老大爷最近遇到了一件&蹊跷&事，自己住了30多年的老房子突然转入他人名下，房子的新&业主&还竟然是自己的前儿媳，这到底是怎么回事？200万的房子被儿子以50万贱卖买主竟然是自己的前儿媳家住杭州西湖区某小区的李大爷，今年3月3号突然被告知自己居住了三十多年的房子不能住了，理由是这套房子已经不在他的名下。李大爷一开始怎么也不敢相信，到房管局一查，才发现房子确实是被卖掉了。令他没想到的是，卖掉房子的人竟然是自己的儿子李某某，而这套房子的买主又竟然是儿子的前妻曹某。李大爷这才回想起一个细节，早些时候，儿子做生意亏本曾向他要钱，并向老人提出用房子作抵押来还贷。李大爷心疼儿子，在儿子再三保证不会卖掉房子的情况下将房子的处置权交予儿子，并做了公证委托手续。可没想到的是，儿子竟一转眼就与曹某签订了《房屋买卖合同》，将房子转到曹某名下。要知道，这套房子的市场价格在200万元，而儿子竟然以50万的价格卖给了曹某。一气之下，李大爷将新&业主&也就是前儿媳曹某告上法庭，请求法院判令该《房屋买卖合同》无效。今天，这起案件在杭州市西湖区人民法院开庭审理，庭审中，李大爷表示自己从未料到这套房子就这么被划归他人名下，自己70岁的人了，又没有其他住房，今后不知道要怎么办。神秘&债主&法庭现身直指案件可能是假的没想到，在今天的庭审现场，却来了陌生人，这个人声称都是李大爷儿子李某某的&债主&。这个&债主&姓孙，孙先生说，这场官司多半是假的，李大爷是和儿子、前儿媳串通一气的。孙先生自称是和李某某多年的好友，他曾借给李某某近400万元。后来，李某某以各种理由推脱还钱的事，无奈之下，孙先生只能将李某某告上法庭。当时那个案子在上城法院开庭，法院最终判决李某某应归还欠款；法院同时查明，李某某名下有2套房子，其中一套已经进入执行程序，另外一套，也就是西湖法院这个涉案的房子，眼看着也将进入执行程序，却突然&横生枝节&，有了这么个案子。孙先生说，如果这套房子最终判给李大爷，意味着房子的所有权人发生了变化，上城法院的执行案也无法进行，他的钱也追不回来。而自去年9月之后，孙先生就再也没有见到过李某某，今天西湖法院的案件，李某某及其前妻曹某也没有现身。孙先生说，有两种可能，一种是李某某确实骗走了父亲李大爷的房子，另外一种，就是他们一家人串通一气了。但李大爷却坚称自己毫不知情，打官司只是想要回自己的房子而已。针对孙先生的说法，西湖法院仍在进行事实调查，法院也没有当庭宣判。孙先生表示，李某某这种做法可能已经严重到诈骗的程度了，他和律师已经在考虑向警方报案。 相关文章购房指南家居二手房 租房&&您所在位置： &
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房地产融资与财务管理
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房地产开发财务管理
　　　　基本理论与方法 房地产开发财务管理
基本理论与方法 1 房地产开发财务管理“是”什么？ 2 房地产开发财务管理“管”什么？ 3 企业财务管理的目标“是”什么？ 4 房地产开发财务管理怎么理？
1　房地产开发财务管理“是”什么 房地产开发（企业）财务管理是房地产开发企业对城市土地和房屋的开发经营活动中的价值方面进行管理的一种理财活动，是按照资金运动规律，利用价值指标对企业在土地和房屋开发过程中的财务活动进行组织、预测、监督和调节，正确处理由此引起的各种经济关系而实施的管理活动。 2 房地产开发财务管理管什么 2.1
资金筹集管理 2.2
资金使用管理 2.3
成本费用管理 2.4
收入与分配管理　 3 企业财务管理目标是什么 有三种观点： （1）利润最大化－－传统的观点 （2）企业价值最大化 （3）股东财富最大化 4 房地产开发财务管理怎么理 资金筹集管理 资金使用管理 成本费用管理 收入与分配管理　 4 房地产开发财务管理怎么理 第二讲　房地产开发资金的计划、筹集与运作 第三讲　开发成本经济性分析 第四讲　房地产开发经营的税务筹划 4 房地产开发财务管理怎么理 财务管理工具： 资金时间价值理论 1
资金的时间价值 1.1
资金时间价值的含义 1.2
资金等值原理 1.3
资金时间价值计算公式 1.1.1资金时间价值概念 1.1.1资金时间价值概念 1.1.2 利息与利率 1.1.3 利息计算 1.1.3 利息计算 1.1.3 利息计算 1.1.3 利息计算 1.1.3 利息计算 1.1.3 利息计算 1.2.3 等值原理公式
房地产开发项目
　　资金的计划、筹集与运作 黄有亮 东南大学土木工程学院 建设与房地产系 房地产开发项目
　　资金的计划、筹集与运
正在加载中，请稍后...1、 投资房地产对办理移民有帮助吗？
通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件，但仅在澳洲买房或投资房地产并不能成为该当事人移民申请被批准的充分必要理由。很多中介公司为了吸引客户而打出“买房产就能移民”的幌子，但事实上，购房并不能保证移民成功。而且，澳洲移民局没有要求(商业)移民申请者在申请之前必须购买澳洲物业。不过，如果申请人巳经决定以等理由申请移民澳洲，则申请人在澳洲持有物业会成为一项强有力的证据支持其所提出的申请。从另一个方面看，在澳资产是证明自己与澳洲有社会或商业联系的一个重要证据。从这个角度上讲在澳洲置业应当有一定积极作用。
2、 为什么投资澳洲房地产？
如果您目前的房产投资正为您带来满意的回报，那么投资澳洲房产将为您开辟一个全新的投资空间，并为您带来更进一步的多元回报。
? 稳定的升值与投资回报，分散投资、降低风险；
? 充分利用银行贷款，银行贷款可以只还利息不还本金；
? 购买手续简便、可靠；
? 澳洲强劲的经济增长3.3％/年：超过多个经济发达国家（OECD），如美国、日本、加拿大、德国、英国（平均1.9％），2002年外国的直接投资翻三翻；
? 民主和政治稳定的社会制度：澳洲的政治环境排名全球第三，仅在芬兰和卢森堡之后。澳洲具有开放、高效及高透明度的法律体系；
? 多元化的生活环境：来自200多个国家的民族和谐的生活在澳洲，每年有10万移民在澳洲安家；
? 高品质的生活质量：生活成本低，住房质优价廉，卫生、保健福利广泛，生活福利完善，教育和体育世界一流；
? 地产稳健增值：中央银行调整利息控制地产市场，年平均10％的增长，租金及房价逐年上升，移民、留学人数、旅游人数的增加；
? 完善的房地产法律和管理体系。
3、 能否去澳洲实地考察房地产项目？
可以。双城国际地产正在为房地产投资者组织商务考察，赴澳亲临优秀房地产开发项目，实地考察研究有代表性、有发展潜力的房地产项目，聆听澳洲房地产专家的现场讲解，获取国际楼盘开发商策划、营销、设计讯息；参与澳洲房地产专家现场项目分析讲座，规避项目开发风险。与世界一流的房地产开发商、建筑商及各界专业人士面对面，共同探讨世界最具发展潜力，低风险&高回报的“澳洲房地产项目”。
4、 在不同城市投资有什么区别？
总体相差不大，只是不同城市的经济发展、投资环境、房价、租赁市场等方面略有区域差异。悉尼的房地产投资项目稳定，但投资额较高，升值周期略长，投资回报率已逐年下降，房地产价格现约为7-9年实现翻倍增值；墨尔本的房地产投资项目最为成熟，可谓是澳洲最优质的房地产投资项目，房地产价格约为5-7年翻一翻；阿德莱德的房地产投资项目是澳洲升值潜力最大，最具有投资潜力的投资开发项目，房地产价格约为5年翻一翻，有的甚至2-3年就能实现翻倍增值。
5、 房地产投资为何是中长期投资？
房地产投资不是投机生意，房地产作为稳定增值的中长期投资是近百年来全世界公认的最佳的低风险投资选择。
6、 在海外投资是否可行？
首先，澳洲政府鼓励外国人赴澳投资，澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益；其次，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，有可行的技术手段支持；再者，中国的各项法规会更加开放，使中国公民海外投资更加便利，目前已有大批中国投资者已在澳洲成功投资房地产项目；业主拥有地产永久的所有权，而中国是70年使用权。
7、 澳洲房地产市场的特点如何？
社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低。
8、 澳洲房地产增值前景如何？
澳洲地产经济专家们分析认为：促进升值因素将长期存在，并预期从目前到2012年，澳洲房地产将再翻一番。
9、 澳洲房地产会不会贬值？
有历史详细数据做参考，澳洲房地产平均每七年翻一番，所以不会出现房地产贬值的情况。
10、 如何选择最具投资价值的房地产？
双城国际地产所推出的项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲房地产精品项目（包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面），我们的专家会根据以上因素帮您做出最佳选择。
11、 房地产市场供大于求怎么办？
从澳洲的历史来分析，这种情况不会出现，因为一个百年历史的房地产市场供需关系是十分成熟的，即使供需比例出现差距也会是暂时的，因为在完全市场化的发达国家，发展商也会视市场情况进行适时调整，不会违背市场经济规律过量开发。
12、 谁来保证投资者的资产安全？
澳洲健全的法律制度可以充分保障投资人的权益和资产不受侵犯。
13、 可以由子女继承房地产吗？
法律规定是可以由子女继承的。
14、 如何卖出房产？
双城国际地产将为投资者代办房屋出售，也可授权其他中介公司代办出售事宜。
15、买房子的拥有权问题如何处理？
在房子价格和贷款利率一直上升的这段时间 ,澳洲普通的工薪阶层，独立拥有一个房子变得越来越困难那么，有很多家庭或者独立个体决定两个或者三个人共同买一个房子，这样可以减低还贷款的压力,增高贷款额度，同时早日实现了自己拥有房子的梦想．
现在为大家介绍 JOINT TENANCY以及TENANCY IN COMMON。J0lNT TENANCY这种房屋拥有制度，通常是用作于夫妻两个人，或者是父亲和孩子的家族形式。因为这样一来，共同拥有的财产，一旦其中一方去世，那么，房屋的产权归属自动转换到另外一个人的名下，所以，如果您选择了这种产权结构的话，那么在成交的时候，您必须要和您的过户律师说明，在办理过户手续的时候，就要选择JOINT TENANCY。这种产权结构的特点是这两个人必须要同时买这个物业，不可以是A先买而B再加入，而且对房屋的拥有股份会是同等的方式，50 ％对50%．共同，平等的同时拥有同一个物业。
大家可以看到， JOINT TENANCY有很多的好处，在遗产方面可以省掉很多不必要的麻烦，少了很多的法律纠纷。而不好的地方是，这种产权形式不够灵活，如果其中一方想要把房产转给自己的亲戚，就非常困难了。另外，如果其中单独一方想要卖掉房子，也是不允许的。再有一点，如果，在当初买房子的时候．其中一方放入了比较多的首付款，但是，一旦形成了这种产权方式，那么对于房屋的拥有权都将是50％对50％的比例，即使将来卖掉房子，也因该是两个人一人一半的平分利益。那么，如果A先买了房子，而两年之后，A结婚或者生子，想把这个房子从单方面独立拥有，而变成JOINT TENANCY ，那么，就需要通过律师做一些特殊处理了。
TENANCY IN COMMON这种房屋的拥有权结果，比较适合两个独立的个体共同拥有一个物业,在这种方式的房屋拥有权下，两个拥有者，如果其中方去世后，房子不会自动转到另外一个人的名下，他可以把他份内的财产转移给他所想要指定的人。而且,如果在最初买房子的时候．双方出的钱一样的话，那么，这种产权结构也是比较合适的．因为这种产权结构，可以接受不同比例的拥有制度。
TENANCY IN COMMON有三个特点：
1．这种产权方式可以有下同的合股成分。40 ％ 和6 0％的拥有权，或者30％和70％的拥有权。
2．有权双方，其中任何一方可以随时卖掉他所拥有的股份，而不需要经过另外一方的同意．
3.有权的双方，如果其中任何一方死掉，他的房产不会自动转给在世的另外一方，而是会根据他的遗嘱转到他的继承人名下。这种产权结构方式最大的好处是，非常灵活，但是它也有一个很大的弊病就是，其中一方有权力将他所拥有的房屋产权卖给任何一个人，那么即使另外一方不同意，或者不喜欢，也是必须要遵循的。举例来说．A和B是男女朋友，他们买下了房子，而且选择了TENANCY IN COMMON的产权方式，如果两个人后来分手，而B想要到其它城市去发展,就把自己手下的房产卖给了D，即使B有多么不喜欢D这个人，也要被迫接受D，而且还要和D共同生活在一个屋檐底下了。所以，如果大家选择这种房屋产权结构之前，不妨先商量一下，比如，可以先去找律师写个合同，确定一下。双方在离开这个合同的时候，会有几点措施，比如，A需要经过B的同意，才可以卖掉自己的产权，或者A如果想卖掉房子的时候，B是有优先权买下A所拥有的产权等等。这样做，会大幅度减少了在将来，双方有任何分歧的己颍囊恍┎槐匾穆榉澈头删婪住
16、南澳最佳房地产投资项目有哪些？
最新调查显示， whyalla的steel city 成为了投资房产的最佳地点。根据最新的房地产分析（澳大利亚房产监控）介绍阿德莱德一些外北部和南部郊区也成了澳洲房产投资的最佳地点。
这份报告根据长期市场增值、租金汇报和市场上的时间长短，把全州的地区和城镇进行分类从而得以发现投资房产的最佳区域。
这项调查显示 whyalla的平均房价在过去十年里每年增长约14%达到了27.2万元，房租回报率为57％，在市场上的时间平均为29天。APM总经理Michael McNamara 说，这些数字综合起来让这个镇成为了全州一流的投资地区。
投资者们在他们的房产价格增长和良好的租金回报率之间寻求着一种平衡，再在计算结果中加上在市场上用去的时间，我们也发现了这个地区对于房屋有着强烈需求，这就是 Whyalla上升的法宝，可能也源于矿业的繁荣，高工资和购买出租房屋的强烈需求。Whyalla市长Jim Pollocks说APM的报告是一个“佳音”．他说这些数位显示出One Steel工厂和矿业发展支持着这个城镇的房产经济。“这个数字使Whyalla预期的未来几年内每年增长3％人口的目标一片光明，看来在未来的5到10年内，这儿的人口有望从25000。
阿德莱德市区的最佳投资地段是 Sullivan海滩的南部沿海地区，那儿的房居产价格均为23万．这个地区的房产价格在过去的十年里每年增长17 ％，租金回报率为55 ％，平均在市场上的时间为53天．南澳房地产协会对这以报告的公布表示欢迎，说这些为房产投资者提供了重要资讯。Port Norlunga south和Christies Beach Noarlanga也在前20名内，其它地区还有Hackham West，Davoren parked 北部郊区，Burton和Elizabeth 南部。
17、如何进行买房投资？
买投资房的好处归纳以下几点；
1.房子总是会随着时间的推移而增值的，比较一下今天的房价与十年或更久之前的房价，就不用多说了。
2、在税收上有好处，尤其是利用“负扣税” (negative geating)的原理。在澳洲这个多税的国家，如何合收是理财的一个重要部分。
3.房屋投资是积累财富，退休养老的一条途径。尤其是对于全职工作的人士来说，可以一边照样做你自己的工作，一边投资买房，让租客帮你还贷款，让你的房子慢慢增值。
4、以少少的钱做大大的投资，比如你有五万现金，你可以买一个25万的房子(从银行借20万)，即是你在做一个25万的投资。更何况以房抵房的话，你甚至一分钱也不用出．便可再买一个或几个房子。
5.相比其它投资尤其是生意投资，大多数人对房产投资远有一定知识或经验的，因为在投资买房时，人们已有了买第一个住房的经验。
6.房地产是个巨大的市场，尤其是澳洲这个房地产交易体制完善的国家，房地产买卖可谓一枝独秀，你是否注意到你所住的地区，房地产公司越开越多了，以前有句话是银行多过米铺，我看现在澳洲是房产公司多过米铺。市增大的好处封投者而言便是相对稳定．容易进也容易出。
好啦，好处讲了一箩筐现在该听点坏处了．
1．房地产价格总是有起有落的．如果你在高价位卖了房，而基于某些原因，在市场比较低迷的时候不得不卖，亏本自然是逃不脱的。
2.相对投资股票，基金等投资，房产套现不是哪么容易的，君不见市场上好多房子过来几个月甚至更长时间还未卖出去吗？
3.租屋市场也是有起有落的，越来越多的房子兴起，越来越多的人移出这个国家，又没有：“新血”注入，供过于求，租金自然会下调，空置率也会相应上升。
4．不好的租客在澳洲还是蛮多的( 个人意见)．福利国家的政策不仅把人越养越懒，越养越穷，也把人养得失去了廉耻心。拖欠、欠交房租兼死皮赖脸的人比比皆是．
5. 利率的攀升自然会影响到人们的偿还能力。如果本身收入不是很稳定，完全依赖租客交租的话，投资地产还是需要谨慎小心为好。
6.政府为了取得税收，福利等社会目标（social goals）往往会直接或简介干涉房地产市场，从而印象房屋的价格。
以下以上房地产投资的好处与不好处之后。我的思路也慢慢清晰起来，相信聪明的读者们．也自然会有自己独到的见解。买或不买，真的取决于每个人自己了．
另外，你也得考虑你的邻居将会有什么发展。譬如他们是否会在他们家的前院或是后院盖房？如果盖的话,新建的VIEW会挡住你的VIEW 如果会，这也是对你不太有利的，总之，你问的问题越多，加之这个时候，你也看了一些房子，一番询问比较下来．相信你心中便大致有数了。
既然是买房投资房．你还需考虑的一个问题便是它的回报率了，我们做任何投资．自然是得考虑我们将得来得到么回报，投资房的回报率是这样计算的，即以你全年的租金收入除以你的房屋买价．得数便是你的回报率。举例说明．如果你买了一个 $190，000的房子．每个星期租金是$290，那么一年租金便是$15080，用15080除以19000，得数是7.9%，这便是你的回报率，理财专家们普遍认为，如果你的回报率达到75 ％或以上，这才算是一个比较理想的回报。否则你就得好好考虑是否值得买了。当然，除非你买的房子有较大的增值潜力(capital gain)例如，有改建、扩建的空间或是带有一块地．那么这个时候，就算你的出租回报率不到75 ％，也还是值得投资的．因为即使出租回报低，但增值潜力大一样可以赚钱。
当人们买到房子后，下一步就是贷款的事了．关于贷款金额到底多少算合适，比较理想的情形是你的租金收入正好能覆盖住你每周的还款数，争取做到不要每周额外填钱进去．在这里举两个例子： A君共投有4栋投资房。跟银行贷款接近70万听起来是笔庞大的借债，但是他4栋房子的租金收入完全能支付每周的还贷额．所以他并不觉有什么压力．相反B君虽然只拥有一栋投资房，但因为借的钱多，除了租金收入后．他每周还得额外填补60元，才够支持银行每周的本金和利息．在这种情况下，他是无底洞地求远一直填补下去，不能不说没有压力的，总之当我们在向银行贷款时．一定得考虑，我们的comfort zone范围。
最后，理财人士在建议人们什么时候该入市买房有这样一段话： The best time to buy is when you really do not want to ，The worst time to buy is when you are overly been .Keep in mind ,too ,that the worst time to sell is when you have to .
买房最好的时候是你并不十分想买的时候 (或许这个时候你比较清醒)，买房最坏的时候是你不过积极的时候(或许这个时候你比较胡涂)．当然：也得记住．卖房最坏的时候是你不得不卖的时候。
1）.地段和位置
英文中常说：the first of property are location， location and location.即买房的首则是地点、地点还是地点。可见房子所处的地点或位置是多么重要。好的地区的房子既不愁租客，也不用担心房价会跌到哪里去．我们这儿所指的location并不单指哪个或是那几个好区或是高尚区，而强调的是房子的地点或位置是否便利，即是否离学校、购物中心或交通及公共设施非常方便。从租客的角度想问题，人们租房首先考虑的便是方便，如果办什么事还要辗转反复的话．是很麻烦的。专家提议，如果你买的出租房离大学（university)技术学院（如TAFE)购物中心（shopping centre)城镇中心（city town centre)以上任何一处的距离以走路计算在20分钟以内的话，哪么你这个房子就不愁租不出去。关于location的另外一点建议便是最好买你所熟悉的地区的房子。有些专家甚至把这个范围约束在离你目前所住的地方十五公里内，因为在你熟悉的地区，你大致该知道房屋的价格，租金的水准及会招到什么样的租客，当然也容易照看或打理。
买投资房与自住房不同的是：你大可买个 40万的居于自住。却不一定有必要买个如此价位的房子出租．一般认为，买投资房最好是买中。低价位的房子．理由如下：第一、中低价位的房子更容易支付得起．如果有向银行借款的话，租金基本上可以cover每周偿还给银行的本金与利息，这样你不用“贴”很多自己的钱．
第二：中低价位的厉子回报率高一个 20万两房一厅的房子，很有可能租到每周$210，一个40万的房子却不一定能租到每周$420。
第三、因为房子较便宜．租金自然也较便宜．这样租客的对象也会很多．特别是当经济恶化的时候，人们都想找租金便宜的房产。对好些家庭来说，二十元、三十元的租金差别还是非常可观的，一般来说，高价位投资厉的空相率都是高过低价位的投资房的。
第四、中低价位的房子你不用太担心租客会怎样对待你的房子，而高价位的房子出租的话，你多多少少有些。心惊肉跳，唯恐租客会损坏你的房子。
第五，如果有天你希望卖出这个投资房的话，中低价位的房子总是比较好脱手，因为有许多首次买房的人 (fist home buyer),他们所要找的房子正是你这个出租房的价位。
3）.房子的类别
常有人间道：买投资房是买两房的 unit或Apartment好呢？还是买个full section 的house 好？一般而言。Unit或flat的回报率 （Return) 较高，但增值(Capatal gain)却稍显逊于比如说,如果买叫固价值30万的house.比如话。也许你的租金每周只有$375.但如果你买二个一房一厅的Unit.但总值是30万的话(即每个unit平均10万)。假设每个Unit可以出租每周$180，那么你的总租金收入便是每周，540。同样是30万的投资．Unit的回报则远远超过house.但house自然有增值的优势尤其足在一些好的地区。增值率是颇为可观的，因为House有地．而土地总是TTR值的。在这方面，unit apartment自然略逊一筹．
4）.房子的特微
因为是投资房，所以最好不要买带着游泳池或花圃较大．较复杂的房子。因为租客并不想把他们的业余时间花费在打理这些东西上面．相信你自己也不想，因为你又不住在那里。
5）.买投资房的主观因素
记住买投资房并不是为自己买房，某种程度上是在为“别人”买房、所以不要让你的主观愿望或自己的喜好来主导你的买房决策．例如，不要放弃或错过某个地段、价格及房子本身结构都不错，但其油漆颜色却让你倒胃口的房子，不要紧，因为你本身并不住那个居子。大多数的投资者总是以个人的喜好来买厉．感性有余，理性不足，往往是掩了芝麻却丢掉西瓜．
6）.买房的策略
因为是买投资房．而不是自住房，所以你不一定非得买不可．如果你觉得并不是太合算的话，那么不要买它，继续寻找，直至找到一个你认为物有所值的房子。
18、澳洲退休者拥有住房现状如何？
一个澳大利亚联邦委员会委员会举行听证会，听取了有关越来越多的澳大利亚人在面临退休后仍然背负购房贷款债务的证据。
上个月公布的一份报告发现，退休人士仍然偿付贷款的人数是十二年前的两倍，国库部高级官员盖拉贺告诉参议员委员会，他的本月得到的数字和其他类似报告相同。
他说，年龄在五十五到六十四岁即将退休的人士，其拥有住房比例从一九九五至九六年的百分之七十二，下降到了二零零五年至零六年的百分之五十四。另据报道，澳大利亚联邦储备银行宣布难维持当前的官方利率，央行的这项宣布让购房贷款人民和商业贷款者松了一口气。联邦储备银行在几年二、三月亮度调高官方基本利率，使其达至十二年来的最高水准，不过，这个月财经业广泛的预测联邦储备银行会将官方利率保持在百分之七点二五。储备银行董事会发表申明说，澳大利亚国内需求暂时出现了超与暖和的迹象，商业和消费者指数以及信贷申请都有疲软迹象，联邦银行重申，自去年中期以来实施的缩紧金融政策已经开始奏效，导致需求减少，通货膨胀压力减缓，因此目前维持现有的利率水准是恰当之举。
19、什么是房地产投资黄金原则？
前一段时间读了一些地产投资文章颇受启发，这里不妨和大家分享一下我读后所总结的归纳出来的几条投资买房的黄金原则 (GOLDEN RULES)
•& 确保你的配偶或合伙投资的那个人与你共同分享你的目标，就算他们不积极和你一块行动 .但至少也得获得他们的支持。
•& 记住“该出手时就出手”．买房时虽然不要匆忙做决定，一但合适的便宜的房子出现，则要迅速采取行动。
•& 当然从来不要街动性买房或是为一些莫明奇妙的理出买房。
•& 随时准备从一宗难度较大或复杂的交易中抽离，不要钻牛角尖或是固执地较苦劲上。记住骄傲的自尊往往会带来昂贵的代价。这一栋房子买不成，一定还有其它的好房子，且说不定下一栋会更好。
•& 知道 “投资者 （investor)和(developers区别．投资者立足于长期拥有着重的是租金回报。而发展商则是短期买卖，着重的是短时间内贱卖贵卖赚钱。对于绝大多数人来说，应该因为做一个developer.因为做invertors而不是，因为做一个developer,除了税务方面的原因外，市道的变化也很可能让你原以为会赚钱的事到最后变成亏钱。
•& 确保与付、打交道的各类专业人员，譬如房地产经纪、银行职员或是贷款经纪，律师懂得你的动机和想法，并尊重和协助你的行动
•& 充分意识到拥有房屋将会带来很多的责任‘譬如'你要对有价值的居子负责，对银行庞大的贷款负责．对住在里面的家庭成员的感受负责．不要低估了这些责任，一定要深思熟虑后了采取行动。
•& 对于亲朋好友给你的任何建议，都要修改它们以适合你自己的情况。对于在别人身上运转得好的，不一定在你身上也取得同样的效果．知道自己的长处与短处。根据自己的财务状况．时间和精力的限制，做一个适合于自己的计划。
•& 从来不要忘了谁是你的“顾客”．在买房出租时，某种程度上而言、你的租客就是你的“顾客”。如果你对你的租客尊重。那么反过来，他们也会尊重你和你的房子
•& 找租客时不必性急，要有耐心。因为一旦招进不好的租客，将是后患无穷。所以他们宁愿让房子空置，段时间，也要等到找到好租客为止。
•& 以专业的态度对待投资房的维修与管理．在尽量短的时间内处理好出租房的损坏．因为这既可及时防止损坏进一步扩大，
•& 同时也鼓励你的租客长住。
•& 每周都查看你的租金记录。你越是及时地发现问题．就可越及时地解决掉．不要让拖欠的租金似滚雪球般，越滚越大．
•& 最后记住，买完投资房并不意味着事情的结束，而只是开始。知道你为什么要买投资房，并时时；记得自己的目标和鼓励自己。
以上这十三项： GLOEDEN RULES.相信会对大家有所启发。剩下的事，就在于各位自己了.
上一期和大家分享了地产投资的，若干黄金原则，真希望能给已经在投资和准备投资的朋友带去些许的收获。最近在和客户的接触中，发 现许多客户各户都有各自的购房标准和操作规范，但好像缺少一些系统的归纳整理．本期想继续：投资原则 这个话题和大家作进一步的分享。下面是就一位房地产投资专家经验的总结，共八条，因篇幅分开份两期来介绍．
1）.当你买房子就已赚钱了
寻找低于市价的房子．那么当你买进时，你就已经赚钱了。一位客户于去年九月份以345，000拍卖的方式买了一栋无论地点，回报及增值潜力都相当不错的房子，因为是银行抵押拍卖厉，银行只要保证收回成本便可，所以要价不高。这栋房子当时的政府估价已经达35万。市场价格至少高于政府估价的l0%。这样这位客户当时无形中就至少赚了3万左右。
2）.总是从非常想卖的人手上买房子 （always buy from a motivated seller）
如果你看好一栋房，自己去问业主要不要卖。业主说：哦，我很喜欢我的房子，从没想过要卖掉它‘当然'除非你给我个极好的价格，在这种情况下．你自然是很难以一个好价钱买到此房。相反，如果业主不得不卖 ,例如生意破产，离婚要分财产等,此时你的机会便来了．
3）.喜欢一档交易，而不是房子本身（fall in love with the deal not the property）
当买自住房时，人们常常会以自己的喜好来决定买不买一栋房、而实事上也应该是这样。因为只有当你喜欢你的房子，你住在里面才会觉得身心愉快，而当你，买投资房时，此时你要考虑的便是“数位”了，例如回报率，增值潜力等，个人的喜好便进而求次了‘因为此时你是在从事一门生意'考虑得更多的应该是从生意和投资的角度。记得一位正在寻找投资房客户打电话给找，说是有 A与B两栋房子，拿不定主意应该投资哪间。A位于的地段较好，租金也不俗，但裹面被租客住得乱七八糟。看起来很是不舒服．B呢，地段和增值潜力不如A，但房子保养得很好，看起来赏心悦，很是令人喜爱。我基于DOLF DE ROOS 的这第二条“Golden Rule ，即使交易，而下是房产本身”，自然建议客户考虑买A了。
4）.不要第一个茫然出价，你会遭受损失 （never be the first to name a figure that person always loses）
在买卖房子的过程中，买方总是想以最低价买进．卖方总是想以最高价卖出，有时两者的差价相距十万八千里，不要做第一个出价的人．在你不知道你的竞争者或其它人的想法之前．要么你会因贪便宜出了一个极低的价，而痛失你凭心而论觉得是不错的投资，要么你志在必得．虽买到了房子，即出了个让卖家笑得合不拢嘴的高价，在这两种情形下，你都输掉，看看别人是怎么看这个投资吧，以理性而合理的态度出价．另外为了避觅不必要的遗憾或损失，在买房前最好事先做一些功课，例如对要投资的区域进行一番了解和调查。读到这真相信大家需要放松放松了，后面的四条就待下一期再和大家分享．
以上是李炎波先生（ Rick）先生个人对市场的理解，仅供普通参考，不代表新报观点。
5）.与潮流反方向走 （be countercyclical）
与潮流反方向走。当别人都买的时候，你卖。富别人都卖的时候，你买。或者当市场闹哄哄时，按兵不动，静观其变。不过，此话说起来容易做起来难，因为我们是很难判断 ? 市场什么时候是最高点，什么时候是最低点的，这个就需要比较长时间的经验积累及个人的悟性与胆识了。想超过我的同行D．她这几年买的投资房似乎个个都不错,问其经验，她告诉我说，当市场大好时，她整天穷于应付客户的事，根本无瑕为自己看房。而当市场稍稍静下来的时候，她有了些空闲时间，听以就给自己找房了,因为忙与不忙．她无形中便错过了高峰，赶上了低谷。D告诉我说，她其实是有些糊涂，阴差阳错的，只是回过头来看，才发觉自己每次赶上的时机都很好。
6）.尽量少出钱或不出钱（ Always try to buy with zero or little down）
尽量以少量的钱，甚至不花钱，而买投资房。相信在我以前的文章里介绍不少．例如以自有的房子作抵押，一分钱不出．百分之百向银行贷款买第二个、第三个投资房。又或者，你手上有$100,000现金，下要全部用来买一个房，而是分成两个$50,000分别买两栋价值$250、000的投资房.在实际生活中，相信这个理论已被无数投卖者应用了、归根结底，便是以数日有限的钱，做最大的投资．
7）.很少卖（seldom sell）
有时候，当我们的房子升了值，加上Agent的鼓动．我们忍不住就想卖房了(拿到实实在在的现金，那种感觉的确不错)．但是，你会发现，那些握得越长久的其最后的利润也越大．且往往卖掉房子后，你以同样的钱，再也找不到同样好的房子了。当然，有时候。卖掉现有的投卖房也是明智的做法，例如当它占用你过多的金钱。时间或精力的时候．此时，你便得卖房减少你的损失了。又或者，卖房套现后，做其它更好的投资等。但一般的原理是，尽量把投资房握得久，且越久越好，记住，谁笑到最后，谁笑得最美。
8）.好房无时不出现（The deal of the decade comes along about one a week）
很多人会觉得房子总是很贵，找不到便宜货，所以放弃投资了。但请读读上面这句话吧。其实，好的房子或交易时时刻刻都存在，就看你自己眼光了．如果你不相信好事会发生在你身上，那么就算你碰到一个好投资，你也会与它擦身而过。相反，如果你相信自己，且实践得多，那么你会发现c机会处处都是。当然如果你还只是个初学者，对很多事远将信将疑的话，那么唯一提高自己的方法，便是多看，再多看了。或许有火你会惊喜于你的发现了。
当然，以上这八条投资者原则，并不能覆盖投资中所有的问题，仍是有其它很多方面要考虑的。只是当你遵循这八条原则的话，相信成功便离你不远了。
以上是李炎波（ RICK）先生个人对房产市场的理解，仅供普通参考，不代表新报观点，如果因为此文章而引起的任何纠纷均为新报无关。电话：
18、买房投资能得到哪些实惠？
新报记者：在澳洲．打工的人是先交税后花钱，而做生意的人是先花钱后缴税．如果把买投资房比成做生意，那么能得到那些实惠呢?
Ironfish linda:买房后的支出包括利息．地方政府费用，水费和出租中介费用．而收入则是税金．一般来讲，如果贷款80 ％，买房后的前几年内租金收入是不够支付支出的．如果是投资房，两者之间的差额可以作为business loss和个人的收入联系在一起少交税．例如：你年收入5万澳币，本来应该交纳约，$10000的税．但如果你买的是投资房，每年的Business Loss差下多就可以达到l万，加上房屋折旧中paper loss大约$8000(中等房子,每年就可以少交1.8万X30%=5400澳币的税(根据各人收入决定)。
新报记者：很多人买房自住，常常申请不到足够的银行贷款，但换成是投资房，(贷款额反而会增加很多，这应该怎么解释？
Ironfinsh linda银行过计算你的还款能力决定贷款额度，如果实一套35万的房子自住，贷款50 ％，你可能每个星期需要还约$500的利息．这是一笔不小的开支。如果是投资房，银行将每年的租金，甚至退税额计入你的年收入．就大大增加了你的还款能力。所以，买投资房要比自住房的还款能力强能贷到更多的款．
新报记者；为什么需要多投资几套房产，怎样才能做到迅速买入好几套房产?
Ironfish linda；房产价格是在不断上升的．如果不及时买到几套房产进入市场，你将需要支付比原价高几倍的费用。多买几套房产其实并个能难，比如；一个35万的房子，年价格增幅为10 ％。两年之后，共升值20％．可用这部分升值的钱增加贷款．进行下一个投资．每多一个投资．你就等于多了一个small business利用人的钱和别人的时间为自己增加财富．
Linda目前任职亚太集团Adelaide分公司销售经理，嘉泰集团定期举办中英文讲座，为广大听众提供最新市场习题及投资分析，并免费提供咨询，量身度造为客户制定投资方案及贷款业务。已上市Linda个人对房产市场的理解，仅供参考，不代表新报观点。
Linda 联系方式：08-00-896-189
20、自雇人士如何申请房屋贷款？
在澳洲以自雇的方式从事职业或经营生意的情况相当普遍。在这期的文章中，我就和大家聊聊白雇人士如何申请房屋贷款。何谓自雇人士(SELP EMPLOYED这是相对于那些上班领工资的人(PAYG―PAY ASYOU GO)?而言的．在澳洲，许多人都可以称为自雇，比如你有自己的生意，如便利店，车行，咖啡店等等，或者你从事销售工作赚取佣金，比如地产经纪，保险经纪，理财顾问等 再或许你有长期台同制工作，比如计算机或其它专业工作,还比如建筑承包商，装修承包商等等．还有你可给从事各种现金工作、比如在家里教钢琴，或是用自己的车机场接送，或是打零工赚取现金收入：另外．也许你没有固定的职业收入是通过炒股票、炒外汇，或是炒房地产而获得的。以上这些人士，都可以称之为自雇。如果上述任何一项适合于你，你一定有过这样的经历：工作稳定．月收入可观，足够支付每月还款金额。但是人人皆知自雇人士都会充分利用政府的优惠政策，尽可能多的加大运营成本，而合理避税的结果必定使你的报税收入很有限。这样，在向银行申请贷款时。你就会碰到以下几方面的问题：
一、是扣除各种费用后，报税收入很有限：
二、是你虽然有大量现金收入，但是无法证明收入来源．
三、 是你无法提供 permanent工作证明或工资单,所以许各自雇人士常常是手中有钱，账面却没钱,而银行要看的恰恰是账面上的东西。这样，从银行传统的信贷评估角度来看，你的贷款偿还能力就会被怀疑，而最终被银行认定为高风险的借款人．如此一来，你很难从银行得到利率和针对条件都令你满意的贷款。这确实很不公平，尤其是在新西兰．自雇人士很多。虽然政府已经在税制等方面针对自雇人士提供了各种优惠政策，但是很多金融机构在这方面的信贷政策却行些相对滞后，使得许多自雇人士在获得银行贷款方面，往往处于劣势。
那么，银行是如何评估自雇人士的收入水准呢，一般来说，由于自雇人士下可能提供雇主的工作证明信和工资单，因而银行或其它的金融机构在审批这些人贷款申请时．就要看其一至两年的个人财务状况(一般至少需要有2-3年的自雇/经营史)报税记录等材料，然后，根据这些情况取平均值来确定该申请人的收入水准，这就造成整个评估过程的繁琐和冗长．这一问题的困扰不是出在白雇人士本身，而是在于银行惯用的评估方式．可喜的是，现在很多银行和金融公司已经开始采取灵活和革新的方法，设计出专门针对自雇人士的贷款政策，以适应市场的需求．一些贷款计划，下需要自雇人士提供任何形式的收入证明，而是叫根据其良好的个人信用记录，就可获得优惠的贷款。让他们也能向普通人上一样，简单．方便，迅捷地得到贷款批准．现在银行的这类产品层出不穷，每种产品都有自己的独特性，有自己的不同侧重点，这为客户提供了更大的选择空间．但同时，也很难让普通客户从中选择最适合自身条件的产品．对自雇人士来讲，更需要专业贷款经纪人的帮助，这包括对产品的解释．档的具体处理和包装，等等。
21、今后四年澳洲房租现状？
新发布的澳洲住房调查报告现实，澳洲租房广告下降至五年来的最低水准，对租客来讲，澳洲租房市场形式急剧恶化，达到 10年来最差点，在未来四年中，租金在大多数城市将有百分之五十的上升空间，青年人离家资历，大量涌入的新移民，以及建筑业的不景气，和贷款利率高启。这都使得越来越的租客争夺日渐萎缩的出租方圆，新的建筑项目，远不解近渴，新房屋对租房市场影响很可能会在十年以后才生效。该报告奉献现在的租房者想办法锁定目前的租房安排，以免落入无房可租的境地，在过去的12个月，墨尔本房租金增加了17%，楼房租金上升了百分之十五。中位租金分别为每个兴起350元和300元，人口最多的城市，悉尼租金升幅11%，中为数租金为每星期390元，单元楼租金385澳元。
22、阿德莱德住房情况？
在规划巾的投资一亿两千万的阿德莱德公寓楼中，两套豪华公寓的业主将会有他们自己的游泳池，开发商预计这两套豪华公寓的售价将突破每套 450万．这个数位会打破现有的南澳公寓销售纪录，在North Adelaide的palace on brougham曾经有公寓卖出过414万，而南澳房屋中间价为$362500.
这两套500平方米的豪华公寓，可以270度俯瞰城市景色。足这座l7层公寓楼的亮点。该公寓楼位于north TCE的州文物保护项目Masonic center后面.开发商advantis(QLD)pty LTD上周向阿德莱德city递交了规划，介绍了这座60米高的公寓楼的特色，包括134套单卧或双卧公寓为居民提供体育馆。桑拿浴和独立游泳池，136个车位地下停车场地和一楼零售业，雨水收集和再使用，太阳能热水系统。
开发商的一位发言人把这两套四个卧室两层上下的豪华公寓描述成“大楼顶部的大房子”。他说：“这是为有识之士设计的．这样他们能享受城市生活又不用放弃north Adelaide或者 Burnside的舒适生活，仅有两套，机不可失，时不再来”豪华公寓将会有北向的露天阳台，顶层为主卧 套房并配有豪华装修．但是厨房和浴室的内部装修方案还未决定，这座大楼将使用Cor-ten钢材建成，在经受风南侵蚀之后它会自然生锈但建筑物不会腐蚀。这种钢材常常用于室外雕塑 桥梁和运输行业．发言人称：“我们会努力和Masonic Lodge协调一致，那是个永恒的杰作位于Masonic center后面的会堂作为项目的一部分将会被拆除，它是山阿德莱德建筑公司Tridente archit 设计的。但根据和freemons达成的协议，开发商将投资150万来修复这座80年的建筑，可能还会由synagogue Place建造一个连接North Tce和Rundle ST的步行场．
今年晚些时候这个规划将会征求公众意见。
23、全澳房价增长最快城区在哪里？
根据最新研究资料现实，尽管很多人在讨论澳洲经济增长可能出现放缓的局面，仍有许多资金投入到房地产市场。这项研究根据房产增值比例排出了全国 50个增长最快的城区，其中21个城区升值超过40%其它城区增值幅度也在35%以上，过去一年，房产升值最快的城区是位于维州Whitehorse 的Mont Albert,该区房价去年一年升高50%，平均房价达103.5万澳元。紧随其后的维州Glen Eira 的Glen Huntly及新州Willoughby的Castlecrag,两区房价均上涨49.9%。
排名前五位的其它城区分别是南澳 West Torrens 的Underdale 48%;西澳Port Hedland的South hedland47%.50个升值最快的城区中，有66%的城区都位于各首府城市。按照地区割分，矿业发展迅速的城区房屋升值较快。新州的Broken hill 房价升高44.6%;西澳Kalgoorlie增长36.1%；南澳Whyalla升值35.4%。
24、在澳洲如何投资公寓？
投资公寓，其实都是指高品质的公寓，地点好，整体环境好，服务设施好，这样的公寓既适合居住，也适合投资，年轻人、家庭、和经济条件好的老人都愿意购买。要提醒大家的是，做地产投资时，你需要考虑的是十年后谁会来买你的房子？地点好，品质好的公寓拥有最广泛的购买者，资产升值和租金回报都相当不错，应该是投资的最佳选择。但是大家要记住的是，在阿德莱德这个地方，要么市中心，要么海边，若是投资居民区（ suburbs），公寓的升值潜力恐怕比不了独立房屋（house）。
同时建议大家不要买太小的公寓，因为如果公寓不超过 50平米，很多银行都不愿意贷款，或者就算同意，贷款比例相对较低，一般50%―60%。这是因为银行贷款也要考虑风险，一旦借贷人发生经济危机，多久能把房卖出去，保证银行不受损失。因为小房购买群体有限，银行会觉得风险过高，因此有些银行就不接受学生公寓贷款。 另外要提醒大家的是，不是说哪种公寓值得投资，哪种不重要，应该说所有的公寓都有投资价值，只是每个人要根据自己的需求去选择和决定，而不要以为跟风，人云亦云，投资是一定要结合自身的需要去做决定的。例如退休人士，不打算要做其他的投资，只想要稳定的收入，学生公寓相对会比较适合他们。
25、地产投资升级的妙法？
大多数华人一提到物业投资，首先想到的就是住宅物业，也就是买套房子租给人家住，收取租金。可是如果你打破这一思维定式，考虑一下其他的投资形式，你就会发现一扇新的大门打开了，一个更为广阔的投资天地展现在你面前，等待你去探索。
商业物业有多类别，包括服务、零售、旅游、工业、办公楼以及特别目的物业，例如加油站等。
正如其他投资一样，选中投资目标是非常关键的，为了能够让客户满意，并带来最大收益，其中一个最为重要的原则就是“ 4Q 原则”，也就是说选中的物业必须具有优秀的租客（ Quality Tenant ），优越的租约条款（ Quality Lease ） , 优质建筑（ Quality Building ）以及优良的地理位置（ Quality Position ）。
其实，物业投资最为讲究的就是收入和增值，好的收入也就是说，投资物业的需求很旺，租客的生意经营成功，签了长租约，为投资者提供稳定的收入保证等，与住宅物业不同，商业物业增值是与经济形势分不开的，因此专家的评估和建筑就尤为重要；而住宅物业增值则取决于需求，借贷成本以及物业市场的周期变化等因素。
在投资前弄清楚商业物业的类别，以及总体经济形式对物业的影响是非常重要的。例如，在未来几年之内，投资零售业可能不会带来很高的收益，因为现在消费者信心指数在下跌，人们也不再大手大脚花钱了，购物时更加谨慎。
澳洲的地产市场非常丰富，按地域或是物业类型来分，都是种类繁多，百花齐放。如果你能亲自到这些市场上看一看，了解一下不同的市场行情，你就可以更好的把握时机，增加投资收益和资本升值。
目前全球经济前景不明，利率高涨使投资成本增加，因此要更为谨慎的选择投资项目，一定要在确保有高回报率，低风险和波动小的情况下才投钱进去。
根据投资成果报告显示，在过去的 10 年到 20 年间，包括股票在内的主要投资资产中，商业物业相比之下，投资回报率最高，范围最广，稳定性最强。
那么投资商业物业有什么好处呢？归纳起来包括一下几点：
相当于住宅投资 2.7 倍的高额回报率；
由长租约支持的稳定收入
优质租客和租约条件所带来的低风险收益
可享受税收优惠
投资回报逐年增加，保护投资免受通胀侵蚀
容易管理，有增值潜力
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