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昆明：维修基金不足更换受阻 电梯“老龄化”隐患多
　　因带病运行致故障频发 不足又让更换受阻
　　电梯“老龄化”隐患多
云南日报 美编 张维麟 画
　　核心速读
　　近年来频出的电梯安全事故，让越来越多的市民关注及使用寿命等相关问题。据了解，昆明不少小区的电梯已步入“老龄化”，无法运行需要更换，费用该由谁承担？房屋在什么情况下能启用？近日，记者就相关问题采访了市质监局、市特种设备研究所、市建设规划局的有关负责人。
　　3万电梯日常维修靠谁
　　日前，位于昆明西市区的和成国际大厦发生了电梯关人的事故，虽然物业公司处理好了这起因业主使用不当而造成的事故，可业主并不领情，向媒体反映称“物业管理不当”。
　　记者在和成国际大厦了解到，这是一个竣工3年多的商住楼盘。事发当天在现场的李正林老人介绍说，那天正好是上班高峰期，核定载13人的电梯挤进去了18人，刚走了两层就卡住不动了。物业很快叫来了维修人员处理了这起事故。负责该大厦物业管理的云南融懿物业公司员工伍女士表示，该大厦建成使用3年多，电梯的一直都是物业在出钱。同时公司也按照正规的电梯维保办法来运作，但即便是这样业主也还是抱怨物管工作没做好。她说，在小区管理中，存在很多“盲区”，诸如电梯的问题就是其中之一，电梯的所有权、使用权、管理权相分离的情况，导致电梯的使用单位不明确、责任主体不清晰，给电梯安全管理和维护带来难度。
　　“昆明现已有3万台左右注册电梯，而且还以每年20%的速度在递增，日常维护费用问题备受关注。”昆明市质监局特种处的朱波解释，《昆明电梯安全管理办法》指出，“物业公司受业主聘用管理，就应该行使管理责任。一些物管公司表示，小区电梯属于公共设施，谁所有、谁管理的原则，依此认为物业出力就不应出钱，而物业只是负责管理。其实这是片面认识。《办法》中的所谓使用单位不能简单地从字面理解为谁使用谁就是使用单位；而是指谁承担使用管理，行使管理职责即为使用单位，即物业单位。如条例第3章第一条明确指出新安装电梯未移交电梯产权所有者时，项目建设单位为使用单位。第三条，委托物业服务企业管理，物业服务企业为使用单位。所以在现实中的新小区的物管费里也就包含了公共设施的维护费用，电梯的日常维护费也在其中，日常维护保养、一般维修和检验检测等费用由电梯使用管理单位支付。”
　　“老龄化”电梯维护很重要
　　“电梯出问题该修，可谁来监管物业公司有没有把我们交的物业费使用于日常的维修、检验中？”家住东风小区的夏女士说：我住的小区电梯从没见过日常维护，只是哪坏了修哪，有时甚至让电梯 “带病”运行，能拖就拖，这让电梯存在着严重的安全隐患。
　　在夏女士看来，小区电梯使用不能等有问题才解决，平时的维护保养也十分重要，日常维护能查出小病小痛，消除隐患于未然，也可保障电梯正常的使用。
　　提起此事，新接手的小区物业工作人员则表示，“几部电梯如果都进行一次正常的维护，需要的费用不少。我们小区的物业费只是每平方米0.8元，支付日常开支和工人工资后所剩无几，哪还有钱对电梯进行维护保养？”
　　省特种设备研究所的孙主任告诉记者，目前在国家标准中并没有对电梯整机报废明确规定，也就是说电梯是没有使用年限的，“只要一台电梯能通过每年的年检，就可以继续使用下去，所以平时的至关重要。”
　　根据《昆明电梯安全管理办法》的要求，日常维护保养、检验检测的监督管理由质检及特种设备处监管物业公司。按照规定，电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查，每年进行一次强制检验，电梯存在无法消除的严重事故隐患，无改造、维修价值的，应当及时予以报废更换，物业公司在电梯日常维护保养单位应制定应急救援预案，每半年至少针对本单位维护保养的不同类别电梯进行一次应急演练。对安装、使用、维保、检验等环节未按规定履行不到位的公司，分别给予重罚，最高罚款金额可达3万元。对构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　更换电梯谁来埋单
　　电梯小修小补产生的费用，一般由物业承担。但涉及电梯大修或更换，该由谁来负责呢？
　　朱波表示，电梯属于小区共有设施设备，对于电梯的维修、更换可以启用住房。
　　家住叶畔湾小区的王艳女士反映，她们小区的电梯已经运行了10多年了，时不时会出现问题，动不动就要维修。对此，朱波表示，“一般电梯使用10年以上，基本零部件就会陆续出问题，如只是换小部件虽然可以暂时解决小毛病，但不能彻底解决老化问题，且安全隐患也会增多。而大修电梯的费用几万元不等，更换一台电梯费用就达到几十万元甚至更多。
　　采访中一些住户提出，如果换电梯使用了住房维修资金，那以后要修房屋时就没钱了。也有业主建议设立电梯维护检验专用资金账户，其资金可以从住宅小区的物业管理费和住宅小区的其他公共收入中提取，“一是从电梯的广告收入中提取50%列支；二是从住宅区的广告总收入中提取列支；三是从住宅区停车收入中提取一定的比例列支……这些费用如果管好用好，就能为或更换存下一笔资金。”
　　朱波表示，今后，电梯老化大修或更换将是高层小区面临的一个重要问题。“整体更换肯定需要一大笔住房维修资金，资金不足部分，需要小区业主共同承担。”他介绍称，如需要更换时，应先由质检部门出具检测报告，证明电梯确实报废，然后由物业组织召开业主会，表明日常收益不足更换电梯，可以商议是由业主与物业来分摊费用还是申请住房维修资金。但在启用维修资金时需2/3以上的业主同意才能申请启用。
　　云南日报 记者 曾滨
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不是我家事不能动钱 房屋维修基金想启动真难
　　电梯出现故障，物业公司想要启动维修基金进行维修，却在业主签字认证的过程中遇到了难题，这是最近西青区天淼园社区和南开区华苑天华里社区出现的情况。在社区启用房屋维修基金的过程中，如何做通业主的工作成为最难的一环。
　　楼道张贴通知签字遇到难题
　　西青区天淼园小区4号楼的一部电梯坏了近3个月，4号楼的所有居民只能共同使用一部电梯。不仅给居民生活带来了麻烦，一部电梯超负荷使用，也让原本还能用的这部电梯变得不太好用。既然电梯坏了，维修就被提上日程，可是在物业想申请维修基金来维修的时候，很多居民却不愿意签字。
　　小区居民张女士说：&电梯坏了3个月，我们也很着急。楼里一百多户居民只能用一个电梯，每天等电梯要浪费很多时间，我们很希望物业能赶紧把电梯给修好了。开始物业就说在维修，可是最近又说要用维修基金来修电梯，让我们很多业主都产生质疑。&
　　很多小区居民对于入住不到4年的小区就要使用维修基金表示不理解。&小区使用年限是70年，当初我们交的维修基金是有限的，如果现在就用维修基金，我们的维修基金就越来越少。那么以后的时间里，我们的房子出现其他问题可怎么办？&
　　同样遇到&签字&难题的还有南开区华苑天华里社区。&对于天华里小区高层的电梯，每年都有年检，去年年检的时候已经发现问题，从今年5月17日起，我们启动大修基金对6栋楼的电梯、小区围墙等同时更换，然后先找了30、31号楼居民签字，好多人对大修基金不了解，以为是自己的私人财产，所以签了字之后又反悔了，导致签字没有进行下去。&小区物业工作人员介绍说，签字没进行下去，32号楼的两部电梯全都坏了，他们决定先处理32号楼。这两天物业公司也贴出通知，希望还没有签字的业主能够到物业签字。
　　现状：维修基金想启动居民有时不理解
　　天淼园社区物业公司的王经理告诉记者，这次电梯维修主要是需要更换电梯的两个零部件，电梯的滑轮和钢丝绳，大概3万左右，平摊到每个住户不到500。&物业无力承担这笔费用。前一阵我们更换中水的水泵，大概花了6000多，平时在小区内这类的小修小补都是物业来担负的。这次的电梯维修费用实在是太高了，所以才决定用维修基金。我们也是将申请递交到区物业办，由他们派工作人员来审查，不是随意使用的。&
　　王经理说，在启动维修基金过程中，最难的就是做通业主的工作。&我们听到最多的就是顶楼漏水不关我们的事，不能随便动用大维资金等等。&
　　小区公共位置维修情况公示后，需要相关业主签字同意，要经过住宅专项维修基金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主、且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议，&这是硬性规定，谁也没有办法。&一位业内人士说，而在这个过程中常常遇到难题。&签字不能代签，必须房屋的产权人来签字才行。我们通知相关业主到物业公司来签字，结果是一个单元来二三户就算不错了。后来，我们就派工作人员主动入户请业主们签字，并做思想工作，但是仍有许多人不愿意签。&说起此事，一位物业经理也表示无奈，&这些业主并不知道维修基金怎么用，他们会质疑我们物业乱用他们的资金。&该经理说。对此，一些业主也坦言，对维修基金监管不太了解，也有被挪用的担心。&签了字，是不是真的都用来修房屋了，谁能保证？所以，这个字真是不敢轻易签。&一位业主说。
　　权威说法 市房屋专项维修基金管理中心：启动仍需业主多配合
　　对于目前部分社区面临的启动维修基金修缮遇到启动难、资金少等问题，记者咨询了市房屋专项维修基金管理中心。工作人员介绍说，目前已经出台《天津市商品住宅专项维修基金使用办法》，规定了小区哪些区域出现问题可以启动维修基金。
　　&启用维修基金，最主要还是业主配合。&工作人员表示，启动维修基金是有一定程序的，所以业主不必担心使用问题。
编辑： 冯丹丹
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南京物业维修基金超30亿,怎么用？可修电梯！
　　东方网3月3日消息：人老了，需要养老金来养着；房屋也是如此，破损了也要拿钱维修。素有“房屋养老金”之称的房屋维修基金，南京到底有多少钱？昨天南京市物业管理办资金管理科公布的最新数据是，目前南京市商品房购买人所缴纳的物业维修基金已经达到22.78亿元，再加上近8亿元的直管公房物业维修基金，南京市归集的物业维修基金已经超过了30亿元。　　　　
维修基金可以修电梯　　　　
这么多的“房屋养老金”放在哪里？这些钱能派上什么用场？快报记者昨天专访了南京市物业管理办副主任朱鲜荣，请他就老百姓在维修基金方面的困惑进行了相关解答。其中老百姓关注的维修基金能否用于电梯维修、更换的问题也有了定论：可以使用维修基金。　　　　市民王女士一直弄不明白房屋维修基金究竟用来修什么，2005年她在龙蟠中路买了一套高层住宅，交了2万多元的房屋维修基金，一直听物业管理人员说维修基金是不能用来维修电梯的，事实真的是这样吗？　　　　朱鲜荣表示，2003年6月，政府相关部门就发布了“关于贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》的实施意见”（以下简称《意见》），《意见》的附件中，明确规定了共用设备维修基金使用范围，其中就包括“垂直电梯”部分。只要业主委员会或者委托的物业管理公司、施工队拿出预算报表，到物业部门进行审批、核查后，就可先动用维修基金的70%，余下的30%等到决算时才一次付清。　　　　
更换电梯也可用基金　　　　
电梯也有“寿命”，万一到期要更换了，这笔钱又怎么出？一般情况下，建筑物内的一部电梯使用时间在15年左右，更长的可以达到25年，但是电梯使用寿命结束后，上百万元的电梯费用谁来出？　　　　朱鲜荣认为，和维修同样的道理，也是可以申请使用维修基金的。但是如果维修基金不足的话，要业主自己筹集不足部分的费用。　　　　
国家办法今年有望出台　　　　
现在对电梯的维修基金仅仅是在现有的“房屋养老金”中支取的，因为现在的房屋维修基金有更多的其他用途，比如基础设施、内外承重墙体、楼梯间、走廊通道等。用有限的费用维持电梯的巨额费用显得有点“捉襟见肘”，那么有没有设立一项专门的“电梯维修基金”呢？　　　　朱鲜荣说，这个问题确实存在。按照目前立法的进程，今年下半年国家建设部有望出台专门的电梯维修基金管理办法，是开发商掏这部分费用？还是继续在业主缴纳的这部分“房屋养老金”中列支，会更加明朗化。届时，南京也将按照国家具体法规进行执行及细化一些办法，积极出台《南京市电梯维修基金管理办法》。
&来源:现代快报
&作者:尹晓波
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你可能喜欢修电梯可以用维修基金
　　红网长沙10月16日讯（潇湘晨报记者 任文婧）“响声特别大，一进去就滴滴地乱叫。”徐先生入住城南某小区已经8年了，今年以来，小区电梯总有些小毛病，这让徐先生很不放心。可每次联系物业公司，物业都称要动用维修基金才能修理。10月15日上午，徐先生致电长沙市司法局12348法律咨询热线，“修电梯的钱难道不该物业从收取的物业费中出吗？”
　　12348法律咨询热线律师李玉琴表示，小区维修电梯使用维修基金是合法的。因为，徐先生已经入住小区8年，电梯肯定已经过了开发商保修期。房产开发商采购电梯时与电梯销售商签订的采购合同中有保修年限的条款，一般是2年。而一部电梯每年的养护费大约1万多元，包含电梯的年维保费用及年检费用。一般物业公司是委托给专业的电梯维保单位，养护费已包括在物业费里，但养护费不包含更换较大配件。因此，根据住宅专项维修资金管理办法，小区公共设施维修费用可以由维修资金进行支付。
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