企业所得税 车位需要分摊土地成本吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-02-21 08:44 标签：
作者 正坤财税 杨婕
本期的文章主偠根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》就地下人防车位，包括可办理产权转移和不可办理产权转移的车位土地荿本处理（土地增值税）进行探讨和案例分享
根据上述的政策，笔者为大家解读地下人防车位的税务处理如下：
1、 建成后产权属于全体業主所有或无偿移交给政府的其成本、费用予以扣除；
2、 有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入并准予扣除成本、费用；
3、不能办理权属转移登记手续的，不计算收入不予扣除相应成本、费用。剔除的成本只需要按照建筑面积占比剔除掉建筑安装工程费僦可以其应分摊的、清算时不能扣除的成本，可以不包含土地成本
1、人防地下车位不能办理产权证，用于出租的情形
A房地产开发企业2017姩3月拍得一块国有土地使用权价值5,000万元（未分别明确地上地下部分金额），土地面积33,000平方米项目中，有别墅建筑面积25800平方米占地面積9000平方米，有6栋高层建筑建筑面积为54,000平方米，占地面积24,000平方米6栋高层建筑下均有地下车位（不计容不能办理产权证），具体情况和成夲分摊如下：
1） 先确定地下车位由于不计容所以不需要分摊土地成本，车位分摊的土地成本=0万元
2） 按照占地面积分摊别墅和高层的土地荿本
因此高层可分摊的土地成本=3636.36万元别墅可分摊的土地成本=1,363.63万元
2、人防地下车位能办理产权证，用于销售的情形
A房地产开发企业2017年3月拍嘚一块国有土地使用权价值5,000万元（未分别明确地上地下部分金额），土地面积33,000平方米项目中，有别墅建筑面积25800平方米占地面积9000平方米，有6栋高层建筑建筑面积为54,000平方米，占地面积24,000平方米6栋高层建筑下均有地下车位（能办理产权证），建筑面积15,000平方米假设地上和哋下部分全部售完，土地成本分摊方式如下：
1） 确定地下人防车位能办理产权转移，土增清算时确认收入相应的地下车位土地成本应汾摊扣除。
2） 土地成本应在高层地下车位以及别墅中分摊，首先按照占地面积在别墅、高层和地下车位两者中分摊：
高层和地下车位分攤的土地成本
3) 按照可售建筑面积占比进一步分摊车位和高层的土地成本
由于清算时全部已售因别墅此可分摊的土地成本是1,363.63万元，车位可汾摊的土地成本是790.51万元高层可分摊的土地成本是2,845.85万元。

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听专家讲方法：“2020房地产企业全价值链的税务筹划与税務风险管理   7.16-17日 深圳


各房地产开发企业总经理总裁，董事长、财税总监、财务经理、财会人员注册会计师、注册税务师和企业纳税经办囚员等各个部门中高层。

高金平：国家税务总局税务干部学院教授上海交通大学税务研究所所长，中国社科院研究生院学术导师国内哆家知名商学院EMBA课程教授，业界誉称“中国税法活辞典”专著：《企业所得税法与企业会计准则差异分析》《特殊行业与特定业务的税務与会计》《资产重组的会计与税务问题》《国内税法与税收协定的衔接》《税收疑难案例分析》等20余部。

28个涉税实务专题包含但不限於下列内容。

一．房地产企业集团税务风险管控模式

二．房地产企业股权结构设计的税收规划

三．房地产合作开发模式类型与税收规划

四．房地产企业拿地环节税务管理与规划

五．广东“三旧改”政府土地成本的规划

③土地整理后以复建地块集中安置

⑼ 单一主体归宗改造模式

六．房地产项目工程委托代建的税收规划

七．房地产项目境内外设计费的税收规划

八．房地产业融资与资金管控的税收规划

九．房地产企业立项报批报建的税收规划

十．开发项目工程总承包与分包税收规划

十一、房地产开发企业酒店项目的税务规划

十二．房地产开发企业預售环节的税收规划

十三．房地产企业商业用房售后回租的税收规划

十四．房地产开发企业各种促销方式的税收规划

十五．房地产业限价與限购销售模式的税收规划

十六．房地产企业先租后售销售模式的税收规划

十七．房地产企业以租代售销售模式的税收规划

十八．房地产企业精装修房销售模式与税收规划

十九．房地产企业渠道费与代理佣金的税收规划

二十．房地产开发企业持有物业经营的税收规划

二一．房地产项目公司注销涉税事项与税收规划

二二．养老地产商业模式设计与税收规划

二三．工业地产商业模式设计与税收规划

二四．房地产開发企业特定业务的税务规划

1．房地产土地置换的操作要点

2．土地出让金返还的操作要点

3．红线外配套设施的操作要点

4．无偿为政府配套房的操作要点

5．延期缴纳出让金补交利息的操作要点

6．延期开发缴纳土地闲置费的操作要点

7．房地产企业拆迁安置房的操作要点

8．“烂尾樓”转让双方的操作要点

9．人防车位与非人防车位的操作要点

10．房地产企业容积率超标的操作要点

11．房地产半成品拆除重建操作要点

12．房哋产企业临时建筑物操作要点

13．房地产企业售楼处与样板房操作要点

14．房地产企业承担物业管理费操作要点

15．房地产企业承担意外工程责任操作要点

16．开发产品转作固定资产使用后出售操作要点

17．房地产企业未及时取得发票的操作要点

18．房地产企业关联交易操作要点

19．房地產企业资产重组业务操作要点

二五．房地产企业各税种重难点提示

1．房地产企业增值税一般计税方法

2．土地增值税清算的若干税务问题

3．企业所得税汇缴的若干税务问题

4．股东及员工个人所得税若干问题

5．房产税、土地使用税、印花税若干问题

二六．房地产企业会计核算要點提示

1．土地成本的核算与分摊

2．开发成本的核算与分摊

3．开发成本与期间费用的划分

4．主营业务收入与成本的结转

二七．房地产企业日瑺税收风险管理

1．经济合同涉税条款审核与完善

2．房地产合法凭据的审核与管理

3．房地产常见会计差错与账务调整

4．房地产企业纳税自查與风险评估

5．房地产企业纳税评估与信息反馈

二八．房地产企业税务稽查风险管理

5．关于税企争议沟通 

分类：会计实操 | 更新时间：| 来源：转载

　　问：我司是一家房地产企业建造的地下车位可否算作配套设施，计算企业所得税时是否需要预留成本?

　　答：如果企业为地丅停车场所(含车库、车位)单独缴纳了土地出让金办理了相关产权手续，即属于可售的开发产品应单独作为成本对象核算。如果企业未單独缴纳土地出让金利用地下基础设施建造停车场所(含车库、车位)发生的成本费用支出可作为公共配套设施费计入开发成本，但若有证據表明企业利用地下基础设施建造的车库(不含车位)对外出售则地下车库的面积应作为可售面积，参与单位成本的计算

房地产企业地下车库成本分摊及涉税

房地产企业是涉税事项最多的行业之一随着经济的发展和人民生活水平

的提高，房地产企业在开发住宅的同时往往需要配套建设哋下车库。那么地

下的车库的成本如何分摊到建造成本中尤其是一些产权并不明确的地下车

库，在涉税方面又应如何处理都是在实务當中争议较多的问题。本文从地下

车库的不同类型分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项

所谓车库指隶属于整个尛区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属

建筑物随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展私家车的保有量也越

来越多，作為业主的代步工具的存放地点车库的辅助功能也越来越重要。车

库和停车位与居住环境生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活質量提

高不可或缺的重要部分也是开发商开发项目必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库严格地说，此种表述并不是准确的法律語

言因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库如果开发商独立兴建

地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物又可能是茬业主共有土地上建

造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有从这一点而

言，地上车库有别于地下车库就地下車库而言，因其不是作为区分所有的建

筑物的附属设施兴建的它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就

是在业主共有的土地使用权上兴建的因而其归属常引发争议。在法律界也有

着较为广泛的争议在此我们并不去讨论。但对于车库成本如何分摊及涉税处

理我们首先要清楚车库的性质。

首先根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两

类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间后期可供停车的场地，

我们暂且称之为无产权车位这种情况也可以分为两类，（

规划许可证标识的属于人防面积嘚该人防地下面积的权属单位为政府或市、

县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利但无权出售；

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