沈机集团昆明机床股份有限公司 2014年度业绩亏损公告
来源：中国证券网?上海证券报
　　证券代码：A 600806 /H300 证券简称：
编号：临　　沈机集团昆明机床股份有限公司　　2014年度业绩亏损公告　　(于中华人民共和国注册成立的股份有限公司)　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并
相关公司股票走势
对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。　　重要提示：本公司2014年度业绩为亏损，因为当前业绩预计数据尚未得到审计师的认可，为此公司财务负责人及部分董事未对此发表意见，由于审计工作尚在进行中，敬请广大投资者注意投资风险。　　一、本期业绩预告情况　　（一）业绩预告期间　　日至日。　　（二）业绩预告情况　　经财务部门初步测算，预计2014年经营业绩将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润为-10000万元。　　（三）注册会计师未对公司本期业绩预告发表专项说明。　　由于数据未经审计，审计工作也正在进行中，公司将积极与审计师沟通，加快工作进度。　　二、上年同期业绩情况　　（一）归属于上市公司股东的净利润：744.02万元。　　（二）每股收益：0.014元。　　三、本期业绩亏损的主要原因　　2014年度公司销售规模下降，虽然公司在日常经营中加大了与客户、代理商沟通，促进发货回款，但效果有限，且由于市场竞争激烈，产品销售价格下跌造成毛利率严重下滑；在成本费用方面，虽然加强控制，但人员成本等固定费用依然很高，公司负担较重，因此公司出现亏损。　　四、其他说明事项　　（一）由于本公司年报决算方式决定的工作量较大，主要事项尚在进行中，以往年度正常完成时间均在3月上旬，目前所做出的业绩预计初步测算结论，是以当前数据为基础。为此公司财务负责人未认同该预计数且部分董事对此未发表意见。　　（二）影响业绩预告内容准确性的不确定因素，审计工作尚未完成，公司与审计师的沟通尚在进行中，包括应收账款坏账计提、资产减值损失，费用摊销等影响大小尚未确认，这都将影响业绩。　　（三）以上预告数据仅为初步核算数据，具体准确的财务数据以公司正式披露的经审计后的2014年报为准，敬请广大投资者注意投资风险。　　（四）本次业绩预告的有关决策程序符合相关要求。　　特此公告　　沈机集团昆明机床股份有限公司董事会　　日来源上海证券报)点击进入参与讨论
(责任编辑：Newshoo)
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主演：陈晓/陈妍希/张馨予/杨明娜/毛晓彤/孙耀琦
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主演：艾斯?库珀/ 查宁?塔图姆/ 乔纳?希尔
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客服邮箱：2014年年度I公告_(01777)_公告正文
2014年年度I公告
公告日期：
香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容概不
负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并表明概不就本公告全部或任
何部分内容而产生或因依赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。
花样年控股集团有限公司
（於开曼群岛注册成立的有限公司）
（股份代号：01777）
2014年年度业绩公告
於日，彩生活成功完成分拆并於联交所主板独立上市，上
市首日扣除上市费用共募资约人民币7.1亿元。彩生活成功分拆上市引
证花样年轻资产成功的典范。
本集团於2014年录得合同销售总额逾人民币102.14亿元，为本集团全年
销售目标人民币100亿元的约102.14%。
本集团的总收入由2013年的人民币72.8亿元增加0.4%至2014年的人民币
73.06亿元。
本集团於2014年毛利率为38.4%，与2013年相同，维持於行业内较高的水
本集团年度利润由2013年的人民币12.3亿元增加11.5%至2014年的人民币
13.72亿元。净利率为18.8%（2013年：16.9%）。
本集团年度核心净利润（剔除投资物业公允值变动、转为投资物业後确
认已竣工销售物业的公允值变动及汇兑损益）为人民币10.76亿元（2013
年：人民币10.27亿元），核心净利率为14.7%（2013年：14.1%）。
每股基本盈利为人民币0.22元（2013年：人民币0.23元）。
於日，本集团的总银行结余及现金（包括受限制u已抵押银
行存款）约为人民币46.53亿元（2013年：约人民币36.32亿元），较2013年12
月31日增长28.1%。
本集团净负债比率（即银行借款及优先票据总额扣除银行结余及现金及
受限制u已抵押银行存款除以总权益）於日为86.7%，较2013
年12月31日的104.8%大幅下降18.1个百分点。
本公司於2014年1月发行於2019年到期金额为3亿美元的10.625厘息优先
於2014年1月，本公司发行863,600,074股新股予T.C.L.实业控股（香港）有限
公司，共募资约人民币9.4亿元。
董事会建议派发每股5.39港仙的末期股息。
花样年控股集团有限公司（「本公司」）董事（「董事」）会（「董事会」）欣然宣布本公司
及其附属公司（「本集团」）截至日止年度的经审核财务业绩如下：
综合全面收益表
截至日止年度
人民币千元人民币千元
销售及服务成本
(4,499,138)
(4,486,269)
其他收入、收益及亏损
投资物业公允值变动
转为投资物业後确认已竣工销售物业的
公允值变动
销售及分销成本
应占联属公司业绩
应占合营企业业绩
出售附属公司收益
除税前利润
所得税开支
(1,157,408)
(1,174,112)
其他全面收益（开支）
其後将不能重新分类至损益的项目：
物业重估盈余
物业重估产生递延税项负债
其他年度全面收益（扣除所得税）
年度全面收益总额
以下各项应占年度利润：
本公司拥有人
永久资本工具拥有人
其他非控股权益
以下各项应占全面收益总额：
本公司拥有人
永久资本工具拥有人
其他非控股权益
每股盈利－基本（人民币）
每股盈利－摊薄（人民币）
综合财务状况表
人民币千元人民币千元
非流动资产
物业、厂房及设备
於联属公司权益
於合营企业权益
可供出售投资
预付租赁款项
预付租赁款项溢价
土地发展开支
其他应收款项
收购附属公司的已付按金
收购物业项目的已付按金
收购土地使用权的已付按金
递延税项资产
13,004,169
19,442,516
14,191,479
预付租赁款项
预付租赁款项溢价
应收账款及其他应收款项
应收合约工程客户款项
可收回税项
应收一间合营企业款项
受限制u已抵押银行存款
银行结余及现金
28,249,911
21,675,625
人民币千元人民币千元
应付账款及其他应付款项
销售物业的已收按金
应付合约工程客户款项
应付关连方款项
应付一名股东款项
应付合营企业款项
借款－於一年内到期
融资租赁承担
18,233,648
12,050,610
流动资产净值
10,016,263
总资产减流动负债
23,020,432
18,512,856
非流动负债
应付一名股东款项
递延税项负债
借款－於一年後到期
融资租赁承担
可赎回股份
11,608,058
10,681,528
11,412,374
资本及储备
本公司拥有人应占权益
永久资本工具
其他非控股权益
非控股权益总额
11,412,374
综合财务报表附注
截至日止年度
本公司於开曼群岛注册成立为股份有限公司，其股份於香港联合交易所有限公司（「联交
所」）上市。其母公司及其最终母公司分别为FantasyPearlInternationalLimited及IceApexLimited，
两者均为於英属处女群岛（「英属处女群岛」）注册成立的有限公司。其最终控股方为本公
司董事曾宝宝小姐。本公司的注册办公室地址及主要营业地点的地址於年报内公司资料
一节披露。
本公司的注册办公室地址为CricketSquare,HutchinsDrive,POBox2681,GrandCayman,KY1-1111,
CaymanIslands，於香港的公司总办事处为香港皇后大道中16-18号新世界大厦一期1202-03
室，於中华人民共和国的公司总部为中国广东省深圳市福田保税区市花路与紫荆路交汇
处福年广场A栋（邮编：518048）。
应用新订及经修订香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）
於本年度，本集团已首次应用以下由香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布的新订及
经修订香港财务报告准则：
香港财务报告准则第10号、香港财务
报告准则第12号及香港财务报告
准则第27号（修订本）
香港财务报告准则第32号（修订本）
抵销金融资产及金融负债
香港财务报告准则第36号（修订本）
非金融资产可收回金额披露
香港财务报告准则第39号（修订本）
衍生工具的变更及对冲会计的延续
香港（国际财务报告诠释委员会）
－诠释第21号
除下文所述者外，於本年度应用上述新订及经修订香港财务报告准则对本集团本年度及
过往年度之财务表现及状况及u或於该等综合财务报表所载之披露并无重大影响。
香港财务报告准则第10号、香港财务报告准则第12号及香港会计准则第27号（修订本）「投
本集团已於本年度首次应用香港财务报告准则第10号、香港财务报告准则第12号及香港
会计准则第27号（修订本）投资实体。香港财务报告准则第10号（修订本）对投资实体作出
界定，并规定符合投资实体定义的呈报实体不得将附属公司综合入账，而是於综合及独
立财务报表中透过损益按公允值计量其附属公司。
为符合投资实体资格，呈报实体须：
自一名或以上投资者获得资金，藉以向彼等提供投资管理服务；
向其投资者承诺，其经营宗旨是投资资金仅用於资本增值、投资收益或结合两者的
按公允值基准计量及评估其绝大部分投资之表现。
香港财务报告准则第12号及香港会计准则第27号已作出相应修订，以引入对投资实体之
新披露规定。
由於本公司并非投资实体（根据日香港财务报告准则第10号所载标准评估），
应用该等修订本不会对本集团综合财务报表内的披露或确认的金额产生影响。
香港会计准则第36号（修订本）「非金融资产可收回金额披露」
本集团已於本年度首次应用香港会计准则第36号（修订本）「非金融资产可收回金额披露」。
香港会计准则第36号（修订本）移除获分配商誉或具有无限定使用年期的其他无形资产的
现金产生单位（「现金产生单位」）并无减值或减值拨回时，披露相关现金产生单位可收回
金额的规定。此外，修订本引入资产或现金产生单位可收回金额按公允值减出售成本计
量时适用的额外披露规定。该等新披露包括公允值层级、使用的主要假设及估值方法，
与香港财务报告准则第13号「公允值计量」的披露规定一致。
本集团并无提前应用以下已颁布但尚未生效的新订及经修订香港财务报告准则：
香港财务报告准则第9号
香港财务报告准则第14号
监管递延账目
香港财务报告准则第15号
客户合约的收入
香港财务报告准则第11号（修订本）
收购共同经营权益的会计处理
香港会计准则第1号（修订本）
香港会计准则第16号及香港会计
可接受之折旧及摊销方法的澄清
准则第38号（修订本）
香港会计准则第16号及香港会计
农业：生产性植物
准则第41号（修订本）
香港会计准则第19号（修订本）
界定福利计划：雇员供款
香港会计准则第27号（修订本）
独立财务报表之权益法
香港财务报告准则第10号及香港
投资者与其联属公司或合营企业之间的资产出售
会计准则第28号（修订本）
香港财务报告准则第10号、香港财务
投资实体：应用合并的例外情况
报告准则第12号及香港会计准则
第28号（修订本）
香港财务报告准则（修订本）
香港财务报告准则2010年至2012年周期之年度改进
香港财务报告准则（修订本）
香港财务报告准则2011年至2013年周期之年度改进
香港财务报告准则（修订本）
香港财务报告准则2012年至2014年周期之年度改进
於日或之後开始之年度期间生效
就日或之後开始之首份年度香港财务报告准则财务报表生效
於日或之後开始之年度期间生效
於日或之後开始之年度期间生效
於日或之後开始之年度期间生效
於日或之後开始之年度期间生效，惟有限例外情况的除外
香港财务报告准则第15号「客户合约的收入」
香港财务报告准则第15号已经颁布，其制定一项单一全面模式供实体用作将自客户合约
所产生之收入入账。於香港财务报告准则第15号生效後，其将取代现时载於香港会计准
则第18号「收入」、香港会计准则第11号「建筑合约」及相关诠释之收入确认指引。香港财
务报告准则第15号之核心原则为实体所确认描述向客户转让承诺货品或服务之收入款
项，应为能反映该实体预期就交换货品及服务有权获得之代价。具体而言，该准则引入
五个确认收入之步骤：
第一步：识别与客户订立之合约
第二步：识别合约中之履约责任
第三步：厘定交易价
第四步：将交易价分配至合约中之履约责任
第五步：於实体完成履约责任时确认收入
根据香港财务报告准则第15号，实体於完成履约责任时确认收入，即於特定履约责任相
关之商品或服务之「控制权」转让予客户时。香港财务报告准则第15号已就特别情况之处
理方法加入更明确指引。此外，香港财务报告准则第15号规定作出更详尽之披露。
本公司董事预期，於日後应用香港财务报告准则第15号可能会对已呈报金额及相关披露
事项造成影响。然而，於本集团进行详细审阅前，提供有关香港财务报告准则第15号之
影响之合理估算为不可行。
香港财务报告准则2012年至2014年周期之年度改进
香港财务报告准则2012年至2014年周期之年度改进包括对各项香港财务报告准则之若干
修订，概述如下。
香港财务报告准则第5号（修订本）对香港财务报告准则第5号引入特别指引，涉及实体将
资产（或出售组别）从持作销售重新分类为持作向拥有人分派（反之亦然）或终止应用持作
分派会计处理法的具体指引。该等修订将往後应用。
香港财务报告准则第7号（修订本）提供额外指引，澄清就转移资产所要求的披露而言，服
务合约是否属转移资产持续参与，并澄清并无明确要求於所有中期期间披露抵销（已於
2011年12月颁布并於日或之後开始之期间生效之香港财务报告准则第7号（修
订本）「披露－抵销金融资产及金融负债」引入）。然而，可能须於简明中期财务报表载入有
关披露，以符合香港会计准则第34号中期财务报告之规定。
香港会计准则第19号（修订本）澄清用於估计退休後福利之贴现率的优质公司债券应按与
将予支付福利相同的货币发行。该等修订会导致於货币层面上评估优质公司债券的市场
深度。该等修订自首次应用修订的财务报表所呈列最早比较期初开始应用。所引致之任
何初步调整应於该期初於盈利内确认。
香港会计准则第34号（修订本）厘清有关香港会计准则第34号要求於中期财务报告内其他
部分但於中期财务报表外呈列之资料之规定。该等修订要求有关资料从中期财务报表以
交叉引述中期财务报告（按与中期财务报表相同的条款及时间提供予使用者）其他部分的
方式并入。
本公司董事预计应用该等修订将不会对本集团综合财务报表造成重大影响。
除上文所述的影响，本公司董事预期采纳其他新订及经修订香港财务报告准则将不会对
本集团的综合财务报表产生重大影响。
收入及分部资料
本集团本年度收入分析如下：
人民币千元人民币千元
提供物业代理服务的代理费
提供物业经营服务的管理费及安装服务费
外部呈报的分部资料乃按不同产品及本集团经营部门所提供的服务进行分析，该等资料
与董事、主要营运决策人就资源分配及评估表现而定期审阅的内部资料一致，这亦是集
团内组织的基础，因为管理层选择按不同产品及服务管理本集团。在设定本集团可呈报
经营分部时，概无主要营运决策人识别的经营分部已汇总。
本集团拥有以下五个可呈报经营分部：
开发及出售位於中国的商业及住宅物业
租赁商业及住宅物业
物业代理服务
提供物业代理及其他相关服务
物业经营服务
提供物业管理、安装保安系统及其他相关服务
提供酒店住宿、酒店管理及相关服务、食物及饮品销售以及
其他辅助服务
可呈报经营分部的会计政策与本集团会计政策一致。分部利润代表各分部所赚取之利
润，不包括中央行政成本及董事薪金、利息收入、汇兑收益u损失、应占联属及合营企业
业绩、出售附属公司之收益、融资成本及所得税开支之分配。此为向主要营运决策人提
呈以分配资源及评估分部表现之数据。
为监察分部表现及分部之间之资源分配，主要营运决策人亦审阅各营运分部应占之分部
资产，其中包括於联属公司及合营企业权益、可供出售投资、应收一间合营企业款项、
受限制银行存款、银行结余及现金及其他公司资产以外之资产。
本集团於回顾期间可呈报经营分部的收入、业绩及其他重要项目分析如下：
人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元
分部间收入
26,161,619
35,207,192
衡量分部利润或亏损或分部资产包括：
非流动资产添置（附注）
投资物业公允值变动
转为投资物业後确认已竣工
销售物业的公允值变动
预付租赁款项拨回
预付租赁款项溢价拨回
无形资产摊销
物业、厂房及设备折旧
出售物业、厂房及设备的收益
拨回呆坏账拨备，净额
分部间收入按通行市价支销。
日的分部收入、业绩、资产及其他重要项目：
人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元
分部间收入
20,300,865
26,147,988
衡量分部利润或亏损或分部资产包括：
非流动资产添置（附注）
投资物业公允值变动
转为投资物业後确认已竣工
销售物业的公允值变动
预付租赁款项拨回
预付租赁款项溢价拨回
无形资产摊销
物业、厂房及设备折旧
出售物业、厂房及设备的收益
拨回呆坏账拨备，净额
分部间收入按通行市价支销。
附注：非流动资产添置主要包括商誉、物业、厂房及设备及投资物业添置，及不包括於
联属公司及合营企业的权益、收购土地使用权、收购附属公司及收购物业项目的
已付按金及递延税项资产。
人民币千元人民币千元
营运及可呈报分部的收入总额
撇销分部间收入
集团的收入总额
分部业绩总额
分部间业绩对账
未分配款项：
未分配收入、收益及亏损
未分配企业开支
出售附属公司收益
分占联属公司业绩
分占合营企业业绩
除税前利润
人民币千元人民币千元
营运及可呈报分部资产总计
35,207,192
26,147,988
未分配资产：
於联属公司的权益
於合营企业的权益
可供出售投资
受限制u已抵押银行存款
应收合营企业款项
银行结余及现金
集团资产总计
41,254,080
30,563,466
本集团所赚取的外部客户的收入仅来自其中国的业务，且本集团的非流动资产主要位於
中国境内。
於截至2014年及日止年度，与单一外部客户的交易所产生的收入概无达到
本集团收入总额的10%或以上。
人民币千元人民币千元
其他重大项目：
预付租赁款项拨回
可呈报分部总计
未分配金额
预付租赁款项溢价拨回
可呈报分部及集团总计
物业、厂房及设备折旧
可呈报分部总计
未分配金额
添置非流动资产
可呈报分部总计
未分配金额
出售物业、厂房及设备收益
可呈报分部及集团总计
呆坏账拨备（拨回）净值
可呈报分部及集团总计
其他收入、收益及亏损
人民币千元人民币千元
投资收入（附注i）
政府补助（附注ii）
汇兑（损失）收益净额
该金额指投资於土地开发项目而来自郫县政府的回报。
该款项指从有关中国地方政府接获的补助，用以鼓励房地产行业的开发。於本年
度，有关政府已无条件及酌情向本集团授出补助。
人民币千元人民币千元
以下项目的利息：
－须於五年内全数偿还的借款
－毋须於五年内全数偿还的借款
－优先票据
－融资租约
－可赎回股份
－需付股东的金额
减：已就销售在建物业资本化的金额
发展中投资物业之资本化金额
已就在建工程资本化的金额
於2014年，若干资本化的借款成本来自一般借款，并按每年11.76%（2013年：每年13.24%）
的资本化率就合资格资产的开支进行计算。
除税前利润
人民币千元人民币千元
除税前利润乃於扣除（计入）以下各项後所得：
其他员工薪金及津贴
退休福利计划供款
员工总成本
减：已就销售在建物业资本化的金额
核数师酬金
预付租赁款项拨回
预付租赁款项溢价拨回
物业、厂房及设备折旧
无形资产摊销
出售物业、厂房及设备所产生的收益
呆坏账（拨回）拨备，净额
本公司非全资附属公司的上市费用
确认为开支的已售物业成本
确认为开支的合约成本
根据经营租赁租用物业的租金开支
来自投资物业的租金收入总额
减：产生租金收入的投资物业的直接经营开支
所得税开支
人民币千元人民币千元
即期税项：
企业所得税
土地增值税
由於本集团并无在香港产生或自香港取得收入，因此，并无在综合财务报表中作出香港
利得税的拨备。
本集团的中国企业所得税乃按适用於应课税利润的适用税率计算。
土地增值税乃就土地增值数额（即出售物业所得款项减包括土地使用权成本及所有物业
发展开支在内之可扣减开支）按介乎30%至60%不等之递增税率徵收。
人民币千元人民币千元
本年度确认分派的股息：
2013年末期股息－6.68港仙－每股
（2013年：2012年末期股息5.50港仙）
附注：於报告期末後，董事建议派付截至日止年度末期股息每股5.39港仙（相
当於人民币4.36分）（2013年：截至日止财政年度末期股息6.68港仙，相
当於人民币5.27分），合计约人民币251,000,000元，尚待股东於股东周年大会上批准。
本公司拥有人应占每股基本及摊薄盈利乃根据以下数据计算：
人民币千元
人民币千元
用以计算每股基本及摊薄盈利的盈利
（本公司拥有人应占年内利润）
用以计算每股基本盈利的普通股加权平均数
5,743,200,974
5,181,097,750
摊薄潜在普通股的影响购股权
26,579,949
用以计算每股摊薄盈利的普通股加权平均数
5,748,419,211
5,207,677,699
应收账款及其他应收款项
应收账款主要来自出售物业、投资物业的租金收入、物业租赁的代理费用收入，以及就
物业管理获得的服务及管理收入。
已售物业的代价由买方按有关买卖协议的条款支付。
投资物业的租金收入按有关租赁协议的条款收取，一般为於出具发票後30天内支付。
管理及服务费收入按有关物业服务协议的条款支付，一般为於向住户发出即期票据後
30天至1年内支付。各物业管理服务客户获指定信贷限额。
酒店经营收入是现金销售的形式。
人民币千元人民币千元
其他应收款项
预付款项及其他订金
供应商预付款项
建筑工程预付款项
出售附属公司应收代价
出售附属公司部分股权导致丧失控制权的应收代价
出售附属公司部分股权未丧失控制权的应收代价
应收郫县政府款项
其他税务预付款（附注）
附注：截至日止年度，根据有关中国税法规定，本集团须就预售其物业开发
项目预付人民币188,054,000元（2013年：人民币204,844,000元）的营业税。於2014年12
月31日，已预付约人民币168,946,000元（2013年：人民币200,573,000元），并已计入其
他税务预付款。
以下乃本集团应收账款扣减呆账拨备後於报告期间结束时根据物业移交至客户日期的
账龄分析：
人民币千元人民币千元
181至365日
应付账款及其他应付款项
人民币千元人民币千元
已收按金（附注）
其他应付款项
其他应付税项
应付保证金
附注：人民币183,996,000元（2013年：人民币24,067,000元）的结余为一笔从潜在物业买家
收取的保证金。
应付账款主要包括就采购销售物业的建筑原材料尚未支付款项及持续现金开支。采购建
筑原材料的平均信贷期为六个月至一年。
以下为本集团应付账款及应付保证金於报告期间结束时根据发票日期的账龄分析：
人民币千元人民币千元
181至365日
於日的结余人民币6,870,000元（2013年：人民币60,400,000元），是指金额约为
施工合同价款的5%至10%的保证金。
管理层讨论及分析
房地产开发
合同销售期项目发展
经历2013年的快速发展，2014年市场回归，销售减慢，库存攀升，大部分业绩增
长相比2013年黯然失色。受市场整体环境影响，大部分房企在2014年采取谨慎
策略，主动压缩规模，减少土地储备，从房地产市场投资增长看，速度逐渐放
缓，新开工量下滑幅度不断放大，房地产行业发展进入低速增长的新常态；同
时，土地成本、融资成本高企，同时市场下行房价整体下调，利润率下降，淡市
下中小型房企面临的市场竞争更加激烈，大多数中小房企面临淘汰，加速了行
业集中度的进一步提升。
2014年上半年宏观调控政策逐渐去行政化，回归市场调控，释放大量需求，下
半年尤其是第四季度，市场出现全面回暖，各大开发商紧抓市场窗口期机会，
主动出击，促销去库存，冲业绩，市场一片火热，标杆房企业绩亮眼；从报告期
的市场变化看，虽然市场有所回暖，但总体上市场依然是价跌量升的态势，市
场库存量依然高企，未来仍以去库存为主基调。
结合上半年的市场表现，本集团坚持稳健审慎的经营策略，保证现金流和资金
安全管理，受整体房地产局势影响，以及货值排布的原因本集团上半年销售情
况低於预期；下半年审时度势，快速反应，紧抓市场窗口期在新开项目不多的
前提下采取多种渠道和策略重点突破存货的去化，并快速提升团队战斗力，市
场业绩的重大突破。
报告期内，本集团实现合同销售金额人民币10,213.60百万元，合同销售面积
1,380,125.46平方米。其中，人民币4,618.78百万元，来自城市综合体项目，其销售
额占比达45.2%；人民币3,729.37百万元，来自精品高档住宅项目，其销售额占比
不同产品类型的
不同产品类型的
合同销售额占比
合同销售面积占比
精品高档住宅
精品高档住宅
城市综合体
城市综合体
中高档住宅
中高档住宅18.3%
2014年不同产品类型的合同销售额及面积占比
（百万人民币）
（平方米）
城市综合体
534,808.17
中高档住宅
352,275.97
精品高档住宅
493,041.32
1,380,125.46
报告期内，本集团房地产业务合同销售贡献主要来自成都、桂林、惠州等14个
城市，以及来自成都花样城、成都龙年国际、桂林花样城、惠州别样城、苏州别
样城及武汉花郡等33个项目，相对於去年，本集团以武汉为据点开辟了华中地
区市场，并在当地市场形成较好的口碑及影响力，使本集团地产业务更为均衡
化，完成集团地产业务中国区域的战略布局。
2014年六大区域
2014年六大区域
合同销售金额分布
合同销售面积分布
成渝经济区
成渝经济区
京津都市圈
京津都市圈
长三角区域
长三角区域
珠江三角洲
珠江三角洲
2014年六大区域合同销售明细表
（百万人民币）
（平方米）
成渝经济区
341,802.26
珠江三角洲
415,057.09
长三角区域
437,247.31
京津都市圈
130,115.95
1,380,125.46
成渝经济区
成渝经济区一直以来都是中国经济增长的重要引擎之一，加上成都系统的交
通发展规则，进一步带动成都成为现代服务业、高新技术产业等战略经济区。
本集团2001年初进入成都，经过超过13年的品牌积累，现已成为成都地区最有
实力的地产开发企业之一。2014年本集团也在积极对接拓展重庆的项目开发，
力争完成成渝经济区的全面拓展。
报告期内，本集团在成渝经济区实现合同销售面积约341,802平方米，实现合同
销售金额约人民币2,224.93百万元，分别占本集团房地产合同销售总面积和合
同销售总金额的24.8%和21.8%。
珠江三角洲
珠江三角洲一直都是中国经济增长的重要引擎之一，也是花样年发展「花开中
国」的发祥地。本集团以深圳为中心辐射惠州、东莞的大深圳区域，同时加快桂
林市场业务发展。
报告期内，本集团在珠江三角洲地区实现合同销售面积约415,057平方米，实现
合同销售金额约人民币3,187.48百万元，分别占本集团房地产合同销售总面积
和合同销售总金额的30.1%和31.2%。
京津都市圈
京津都市圈是中国经济增长的第三极，既是环首都经济圈的核心，又是环渤海
经济区的腹地，战略地位十分突出。该地区坐享全国政治中心、经济中心、文
化中心的便利，早已经成为中国最有吸引力的区域之一。报告期内，集团在现
有项目的基础上积极拓展产业项目作为地产转型在一线城市的核心方向。
报告期内，本集团在京津都市圈实现合同销售面积约55,375.85平方米，合同销
售额约人民币579.89百万元，分别占本集团房地产合同销售总面积和合同销售
总金额的4.0%和5.7%。
长三角区域
长三角区域是中国综合实力最强，发展较均衡的区域，该区域辐射范围广，战
略纵深大，区域内各级城市也因此成为中国房地产行业发展的重要增长点。
本集团亦长期高度关注集团的现有项目以及该区域内具高增值潜力的核心城
市。报告期内，集团已推进住宅产业化项目在苏州别样城项目的落地，成功实
现住宅产业化模式项目的销售。
报告期内，本集团在长三角区域实现合同销售面积437,247.31平方米，合同销售
额约人民币3,090.39百万元，占本集团房地产合同销售总面积和合同销售总金
额的31.7%和30.3%。
华中区域是全国经济发展潜力巨大的地区，是中国工农业的心脏和交通中心，
起着承东启西、沟通南北的重要作用，具有极大的战略意义。报告期内，本集
团以武汉为据点，顺利地完成了区域的战略布局，实现重大突破。
报告期内，本集团在华中区域实现合同销售面积130,116平方米，合同销售额约
人民币1,076.27百万元，占本集团房地产合同销售总面积和合同销售总金额的
9.4%和10.5%。
新加坡是亚洲美元中心之一，同时也是亚洲最重要的金融、服务和航运中心，
作为本集团进军海外房地产市场的第一站，对本集团迈向国际化发展有着重
要的战略意义。
报告期内，本集团在海外实现合同销售面积527平方米，合同销售额约人民币
54.64百万元，占本集团房地产合同销售总面积和合同销售总金额的0.04%和
新开工项目
报告期内，本集团共有22个项目或项目分期动工开发，规划总建筑面积合计约
为1,805,381平方米。
2014年新开工项目明细表
序号项目名称
竣工日期公司权益
（平方米）
珠江三角洲
深圳安博2期
深圳市龙岗宝龙工业区
厂房及配套办公
深圳乐年广场
深圳市龙岗区
工业厂房及停车场
南山区项目
深圳市南山区
工业厂房及停车场
东莞江山荟
东莞市黄江镇
住宅及商业
惠州TCL康城四季1期1-2#楼 惠州市仲凯工业区
住宅及商业
惠州TCL康城四季1期8#
惠州市仲凯工业区
住宅及商业
惠州TCL康城四季2期
惠州市仲凯工业区
住宅及商业
9-12#楼：2015年
16#楼：2016年
15#楼：2018年
桂林麓湖国际北岸B区
桂林市临桂新区
住宅及商业
1、8#楼：2016年
2、3#楼：2017年
其他：2018年
成渝经济区
成都大溪谷2.2期
成都市蒲江县
住宅及商业
成都美年广场2.3期
成都市成都高新区
大溪谷12-1
成都市蒲江县
住宅及商业
成都郫县项目
成都市郫县
住宅及商业
长江三角洲
苏州别样城2期
苏州市太湖国家旅游渡假区
苏州太湖天城4#地
苏州市太湖国家旅游渡假区
住宅、商业及配套
南京花样城1期
高淳区开发区宁高高科技园区
住宅及商业
南京喜年广场1期
南京市鼓楼区中央北路
序号项目名称
竣工日期公司权益
（平方米）
武汉花郡2期
武汉市洪山区和平街五丰村
住宅、商业及配套
武汉花样城一期
武汉市东西湖区金银湖生态园
京津都市圈
天津花郡4.1期
天津市武清区
天津花乡1期
天津市武清区
天津美年广场
天津市河西区
新加坡诺维娜区
住宅及商业
报告期内，本集团共有18个项目或项目分期竣工，合计建筑面积约1,693,227平
2014年竣工项目明细表
持作销售面积
珠江三角洲
深圳兴年广场
深圳龙岐湾
东莞江山花园3.2期
惠州别样城3期
惠州别样城5期
惠州花郡2期
桂林花样城
桂林麓湖国际北岸A1区
麓湖国际北岸C1区
桂林花样城福朋酒店
长江三角洲
苏州别样城1期（8#地）
成渝经济区
成都大溪谷2.2.1期
成都大溪谷2.2.2期
成都龙年中心1.1期(1-7#)
成都花样城4.2期
京津都市圈
天津花郡1.2期
天津花郡1.3期
截至日，本集团处於在建阶段的项目或项目分期共有37个，合计
规划总建筑面积4,562,092平方米，规划总可售面积3,437,101平方米，其中累计实
现签约面积1,419,186平方米。
项目序号项目名称
预计竣工日期 总建筑面积 总可售面积 产品类型
深圳市龙岗区
商业及金融用地
城市综合体
深圳市龙岗区
乐年广场（华创）
深圳市龙岗区
工业厂房及停车场
南山区项目
深圳市南山区
工业厂房及停车场
惠州市惠南路
住宅及商业
中高档住宅
康城四季1期8#
惠州市仲凯工业区
住宅及商业
中高档住宅
康城四季2期
惠州市仲凯工业区
住宅及商业
100% 9-12#楼：2015年
中高档住宅
16#楼：2016年
15#楼：2018年
惠州TCL康城四
惠州市仲凯工业区
住宅及商业
中高档住宅
季1期1-2#楼
江山花园商业1#
东莞市黄江镇
住宅及商业
精品高档住宅
东莞市黄江镇
住宅及商业
城市综合体
桂林花样城
桂林市临桂新区
住宅及商业
城市综合体
桂林市临桂新区
住宅及商业
1、8#：2016年
精品高档住宅
国际北岸B区
2、3#：2017年
其他：2018年
桂林市临桂新区
住宅及商业
3#：2016年
精品高档住宅
国际社区C2区
5、6#：2017年
桂林麓湖春晓D区
桂林市临桂新区
住宅及商业
51% 1、3#楼：2015年
精品高档住宅
2、5#楼：2016年
桂林麓湖春晓E区
桂林市临桂新区
住宅及商业
1、2#：2016年
精品高档住宅
3#：2018年
项目序号项目名称
预计竣工日期 总建筑面积 总可售面积 产品类型
大溪谷2.2期
成都市蒲江县
精品高档住宅
成都市温江区
住宅及商业
中高档住宅
美年广场2期
成都市成都高新区
住宅、商业及教育
2.1期：2015年
城市综合体
2.2期：2016年
2.3期：2016年
龙年国际中心1.2期、 成都市郫县
住宅及商业
城市综合体
1.3期及2.1期
大溪谷福朋酒店
成都市蒲江县
大溪谷12-1
成都市蒲江县
住宅及商业
精品高档住宅
成都郫县项目
成都市郫县
住宅及商业
精品高档住宅
花郡1.3期配套
天津市武清区
中高档住宅
天津市武清区
精品高档住宅
天津市武清区
精品高档住宅
天津市河西区
城市综合体
苏州市太湖
中高档住宅
国家旅游渡假区
苏州市太湖
2.1期：2015年
精品高档住宅
国家旅游渡假区
2.2期：2016年
2.3期：2016年
苏州商新区滨河路西
住宅及商业
城市综合体
高淳区开发区
住宅及商业
中高档住宅
宁高高科技园区
喜年广场1期
南京市鼓楼区
城市综合体
项目序号项目名称
预计竣工日期 总建筑面积 总可售面积 产品类型
无锡市新区
住宅及商业
精品高档住宅
花郡1、2期
武汉市洪山区
住宅及商业
精品高档住宅
武汉市东西湖区
中高档住宅
金银湖生态园
住宅及商业
1期：2015年
2期：2016年
宁波市北仑区
住宅及商业
1期：2015年
精品高档住宅
2期：2016年
新加坡诺维娜区
住宅及商业
精品高档住宅
截至日，本集团处於待建阶段的项目或项目分期共有19个，合计
规划总建筑面积约为4,362,331平方米。
珠江三角洲
成渝经济区
长江三角洲
京津都市圈
总建筑面积
兴华工业项目
深圳市蛇口
商业及金融用地
康城四季後期
惠州市仲凯工业区 住宅及商业
惠州市惠阳区淡水 住宅
太湖天城剩余分期
苏州市太湖
住宅及商业
国家旅游渡假区
总建筑面积
无锡花郡剩余分期
无锡市新区
住宅及商业
江山幼儿园
东莞黄江镇
住宅及商业
麓湖国际剩余各期
桂林市临桂新区
住宅及商业
君山剩余分期
成都市新津县
住宅、商业及配套
大溪谷剩余分期
成都市蒲江县
住宅及商业
美年广场剩余分期
成都市高新区
成都龙年国际中心
成都市郫县
住宅及商业
青年路项目
北京青年路
商业、办公室及停车场
总建筑面积
花郡剩余分期
天津市武清区
花乡剩余分期
天津市武清区
营城湖项目
天津市汉沽区
住宅、商业及旅游
高淳区开发区
住宅及商业
宁高高科技园区
南京市鼓楼区
花郡剩余分期
武汉市洪山区
花样城项目
武汉市东西湖区
金银湖生态园
报告期内，本集团依旧遵循审慎投资的策略以及於北京、上海、深圳等市场潜
力大、资金回报丰厚的一线城市新增土地的发展方向。截至日，
本集团规划土地储备建筑面积约14.55百万平方米，另外已签署框架协议的物
业规划建筑面积为5.63百万平方米。
成渝经济区
珠江三角洲
京津都市圈
长江三角洲
14,553,798
彩生活集团
报告期内，本集团社区服务业务保持快速增长。本公司的非全资附属公司彩生
活服务集团有限公司（「彩生活」，连同其附属公司统称为「彩生活集团」，其股份
於香港联合交易所有限公司（「联交所」）上市）继续通过接收委托及收购方式扩
张管理面积。於日，彩生活集团总共签约管理面积逾2亿平方米，
并向其提供顾问服务，而签约管理项目及所提供的顾问服务则超过1,200个。目
前彩生活集团在管项目覆盖了包括北京、天津、渖阳、哈尔滨、长春、上海、杭
州、南京、西安、银川、贵阳、长沙、武汉、郑州、广州、南昌、成都、南宁、海口
等省会城市，包括苏州、无锡、扬州等长江三角洲城市以及佛山、珠海、中山、
惠州等珠三角城市，覆盖城市数量超过100个，初步形成了深圳、华东、华南（不
含深圳）、西北、西南、东北、华北、华中以及新加坡等区域布局。目前，彩生活
集团已经发展为包括14家国家一级资质物业企业、27家国家二级资质物业企
业的大型物业服务集团，彩生活社区服务的品牌影响力进一步强化并扩张，过
去的一年彩生活的线上服务业务亦取得长足发展，进一步加强了彩生活线上
线下社区服务平台的竞争优势。
近些年物业服务行业的人工成本持续上涨，为了应对该等上涨趋势带来的挑
战并进一步提高物业服务的效率，彩生活集团对所管理的项目持续进行基於
互联网技术的改造。2014年下半年开始，彩生活集团进一步在彩生活管理的小
区中推广彩生活物业管理2.2模式的升级改造，截至日，410个项
目完成硬件改造，280个项目通过全面的验收。除了对社区服务进行硬件升级
外，2.2模式也十分重视彩之云手机APP的推广。目前，彩之云已集合了缴纳物业
管理费、服务投诉等功能，并加载E维修、E理财等垂直应用，为业主提供了便
利，提升社区业主与我们之间的互动和联系，也增强了业主对彩之云的粘性。
彩生活集团相信这将进一步增强其适应移动互联网时代的社区服务需求的能
力，有利於复制对社区的管理模型以及将线下业务向线上进行无缝整合，并对
其加强集中管控并保持基础物业服务品质方面提供强有力的保障，从而进一
步扩大在基础物业管理方面的竞争优势。
2015年，彩生活集团将凭藉良好的品牌效应，进一步在全国范围内完善项目格
局，实现项目管理数量和项目管理面积的快速增长，使彩生活线上线下的社区
服务平台更具规模效应。同时，彩生活集团也将加大社区升级改造力度，利用
现代技术提升客户满意度，并吸引更多的供应商建立合作关系，为所管理的社
区住户和业主提供更多的商品和服务，不断丰富彩生活集团的社区生态圈，从
而提高彩生活社区服务平台的客户粘度，使彩生活集团发展为中国领先的社
区服务平台运营商。
本集团的金融板块为本集团的重要板块之一，自2013年启动以来，依托於集团
独有的中国最大社区平台，创新性利用互联网金融模式，致力於集团大金控体
系、金融平台、以及金融生态圈的构建，实现集团各大板块之间的金融价值链
建设，走出了独具特色的「社区金融」发展之路。在业务模式上，本集团的金融
板块已形成小额贷款、融资租赁及点对点（「P2P」）网络金融平台三大业务模式。
合和年金融，自2013年5月获取小贷牌照以来，通过创新运营模式，依托於集团
的社区平台资源，发展迅速，目前已在广东、广西、湖北、成渝四大区域开设分
行20家，并成功实现了盈利。2015年将会追随本集团转型的浪潮，进入社区进
行业务拓展，通过渠道营销打破传统小贷人海战术的营销方式，实现人均产能
本集团的融资租赁业务已获商务部批准於深圳及成都设立了三家机构，可在
全国范围开展融资租赁业务。本集团的社区租赁模式，在行业上紧密围绕社区
服务主题，从社区汽修、社区美容、社区物流、社区医疗、社区养老等行业实现
突破，并向产业链上下游延伸至社区养殖、居民新能源、家具消费等行业；以
家电为代表的社区租赁模式，开创「金融服务商+厂商+社区服务商+社区居民」
的独特商业模式，并嵌入互联网金融概念，助力公司实现国内首家社区租赁金
融服务商的发展战略。本集团的投行模式，对接大型国企、上市公司、行业龙
头企业，以东江环保项目为代表，成功连接境内外资金和资源，获得了监管机
构、金融机构、以及企业的认可，宣传了本集团的金融品牌，树立了行业典范。
「合和年在线」P2P网贷平台，通过全新的资源整合方式，2014年与中国最大的社
区运营服务商彩生活合作推出「彩富人生计划1号」，通过投资抵扣社区物业管
理费，获得了巨大成功，短期内在线注册用户突破25万，在线成交额突破人民
币1亿元。2015年在深挖社区资源的同时，还会更加关注细分市场，通过选取优
质客户，推出一系列利率低廉、针对性强、风险可控的产品，用专业化服务体
验打造独具特色的社区金融服务平台，力争成为行业翘楚。
未来，本集团的金融板块将打造出全新的社区金融线上和线下结合（「线上和线
下结合」）服务平台，整合资源实现产融协同，为线上线下客户提供贴近生活的
综合金融服务，力争成为中国最大的社区金融服务商。
本集团的全资附属公司花样年物业管理（国际）有限公司（「国际物业」）成立於2010
年，专注於高端物业的资产管理服务，是本集团业务的重要板块之一，一直以
来，本集团立足於国际化视野，通过持续创新，构建了具备本集团特质的、线
上线下的极致服务平台，专注於中国物业市场上的高端物业运营。在管项目遍
布全国16个城市，16家分公司，初步形成了覆盖西南、西北、华北、华东经济圈
的全国化核心区域战略布局。
2014年间，国际物业提供的不再是传统的基础物业服务模式，而是基於特定需
求下的国际专业化的服务：一是整合市场资源和物业服务企业拥有的宝贵客
户资源，通过国际物业花瓣儿APP从线下到线上，建设客户信息、房屋信息、商
家信息等平台所需的相关内容，打造智慧社区。二是随着物业服务的专业化程
度加强，物业管理向管理集成商转型，通过管理能力整合专业公司，为业主提
供专业化服务。国际物业分别成立了牛田机电设备工程公司及艺彩空间装饰
设计公司，将维修、设计、装饰交由专业公司处理，逐步实现管理层和作业层
的分离，使作业层逐步实现专业化。三是物业管理升级资产运营，在经营理念
上，拓展了传统物业管理服务的界限，提供除基础物业管理服务外的增值服务
平台，方便快捷实惠的提供所需服务，达致互惠互利的效果。除此之外，建立
顶级住宅服务模式，为业主提供定制的尊享专属服务。
未来，国际物业不断完善其管理的服务体系，在提供用「去物业化、类酒店化」
国际化专业物业服务的同时，积极创新业务模式，通过智慧社区、小微企业创
富平台、星级酒店服务式公寓、顶级住宅服务等模式打造自身核心服务体系，
为目标客户提供全新的用户体验，立志成为业界领先的企业商务活动平台。
商业管理服务
本集团的房地产业务的发展产品中，城市综合体为其中一个重要产品类别，本
集团结合16年的市场经验，以求最创新的商业模式和丰富的商业内涵为企业
使命，因此本集团之全资附属公司－花样年商业管理公司在报告期内：该公司
成功吸纳大量业内精英人才，积极参与本集团若干大型项目的经营策划、招商
营运及投资邀请工作，并兼顾集团体系外商业项目的业务代理、顾问谘询、委
托经营管理等轻资产业务输出工作。
由本集团全资附属公司花样年商业管理公司（「花样年商业管理」）开发运营的南
京花生唐（本集团购物中心的品牌），总体量约10万平方米，首创全新「+0」式购
物体验中心，业态组合丰富多样，将娱乐与消费、生活与自然有机融合，合作
商家80余家，已於日成功开业，开业率达85%，现营销推广活动火
热进行中。其开发运营的桂林花生唐，首创桂林一站式国际化购物中心，已达
成75%的招商率，达成合作意向商家70余家，并创建自营品牌，立志於将桂林花
生唐打造为租赁、联营、自营三种经营模式兼并共荣的购物中心。2014年6月，
花样年商业管理成功与全球复合式影城的领导品牌Cinemark（喜满客）影城签订
战略合作协议，将与Cinemark影城强强联合、共谋发展。目前，Cinemark影城已
签约成都郫县项目、红唐项目和苏州红唐项目，达成入驻意向。在花样年商业
管理主导运作下的成都「花样世界奥特莱斯」项目，已达成47%的招商率，该
项目与互联网营销公司合作，成功引入22个国际一线品牌，独创网络营销的线
下体验实体模式。与此同时，北京花生唐项目以及规模更为庞大、业态更为丰
富、定位更为高端的苏州、成都红唐项目（本集团购物中心的品牌），亦在紧锣
密鼓的筹备中。同时，花样年商业管理2014年度积极拓展商业轻资产项目，本
年度内成功输出五个轻资产管理项目，将在未来为业主方提供优质的服务，赢
取丰厚的回报。
花样年商业项目的品牌形象及认知度已经得到大幅提升，在业内已形成独有
的品牌影响力。本集团相信花样年商业管理将来会取得稳定及持续增长的回
2014年1月，酒店管理有限公司、酒店建设中心正式并入文旅公司。至此，作为
本集团八大板块之一的文旅板块初具规模。文旅板块业务涵盖酒店、高尔夫球
场、高端城市会所、私人俱乐部、主题公园、艺术馆、工程建设等。致力於在原
有地产业务的基础上，进行文化旅游资源的沉淀和积累，整合内外部资源，走
轻资产商业模式。
2014年，文旅集团各业务板块以「主抓营业目标、提倡艺术与美、创新品牌输
出、倡导互联网思维」的经营思路，有序推进各项指标。酒店管理公司主攻精品
酒店市场占有率和境外项目拓展，新增四个管理输出项目，成立海外事业部，
为文旅集团海外上市奠定基础。高尔夫球场提升打球体验，举办一系列活动赛
事，扩大球场知名度。工程建设谘询有限公司承担酒店、七二唐、景区的建设
任务，以及自主酒店品牌标准的研发工作，同时积极推进有园酒店MallHotel新
盈利模式的建设。知美术馆举办「为了爱犬展－暨知美术馆开馆展」及「再中国
化－进程中的布日古德」展览，扩大媒体关注度、获得业界认可。旅游景区管理
有限公司，主题公园首期建设立项已通过集团审批，初步形成了轻资产发展模
式的战略构想。
2015年，文旅集团各业务板块将依据绩效目标，以经营收入提升、利润增加为
主要目标，同时考察待建项目落地情况及执行力度。继续走轻资产商业模式，
积极拓展酒店品牌市场；推进海内外工程建设的技术管理工作；启动大溪谷度
假区一期乐园计划筹建任务，以创新项目和独创产品实现拓展外部旅游资源
的计划；计划创建高尔夫球场中小学及大学高尔夫培训基地，寓教於乐，储备
新生力量。2015年，文旅集团将以「社区文旅」为主题，融合集团内外部资源，
定制社区旅游产品，以平台找资源，以体验抓客户。
2014年，本集团的全资附属公司花样年养生养老管理控股集团有限公司（连同
其附属公司统称为「泰年」）「三位一体」的社区养老模式，以成都、南京两个重
点城市进行业务开拓。截至日，福泰年共进驻九个社区，运营六
间居家服务站、两间日照中心和一家养老公寓，已有超过6,000名老人登记福泰
年养老服务数据系统。福泰年以社区为核心，以满足老人需求为出发点，围绕
「让生命更长青，让家庭更幸福」的理念，为老人提供的社区体检、居家上门服
务、康复训练、养生理疗、营养配餐、老年交友活动、老人公寓和健康管理等服
务，得到了政府和社区老人的认可，获得较高的客户满意度，为社区老年人提
供一种友好、快乐、健康的社区养老生活方式。未来三年，福泰年将重点围绕
成都、南京、上海、北京和深圳五大城市拓展社区养老服务，快速扩大养老服
务规模，通过市场营销和品牌包装，形成企业长期的品牌形象。夯实基础业务
管理能力，完善核心业务内容，形成标准化服务体系，提升客户体验，进一步
研发增值服务产品。
2015年，本集团将深度开发成都市场，重点拓展南京市场，进一步挖掘和分析
客户需求，继续对服务产品和服务内容进行规范、细分和创新，提升专业化、
智能化、自动化的管理服务能力，持续提升组织执行能力，构建面向本集团战
略转型方向的组织体系，持续拓展资源，逐步建立和完善养老产业有机生态
圈，2015年计划服务老人约16万人次。
2014年，本集团正式启动筹办教育产业，教育产业为本集团基於其长远发展规
划与八大业务板块的战略布局，为满足业务快速发展的需求正着力打造的新
型产业平台，未来将成为集团各业务板块的人力资源发展引擎，以及重要的现
代教育服务提供平台。本集团的教育产业将通过对国际职业技能教育资源与
企业优质业务资源的整合，打造现代服务业人才培养平台，为企业和行业提供
高标准、高质量、高技能的定制型服务型人才，并重点围绕「社区服务」研究、
制定行业服务标准与职业资格认证标准，引领行业的国际化与标准化，成为中
国最具权威和影响力的服务型人才输送者。
2014年上半年，本集团的教育产业主要是探索发展方向，以现代服务业产业培
训与社区教育为两大方向进行资源整合。2014年下半年，本集团的教育产业完
成了团队建设和公司注册，正式在高校体系实现「现代服务业培训基地」的挂
牌，并在整合高校职业教育资源的基础上，开启成为集团各业务板块的人力资
源发展引擎的篇章，并探索出校园招聘转招生的发展渠道。2014年底，本集团
的教育产业尝试和职业教育机构合作办学，探索出了社会招生方式的新模式，
由此标志着本集团的教育产业将通过多种发展方向与渠道，致力於现代服务
业职业技能教育与社区教育，为社会、企业、个人的良性发展创造价值。
本集团的收入主要来自(i)出售我们已开发物业；(ii)租赁投资物业；(iii)提供物业
代理及相关服务；(iv)提供物业经营及相关服务及(v)提供酒店管理及相关服务
的所得收入。截至日止年度，本集团的营业额达到约人民币7,306
百万元，较2013年约人民币7,280百万元增加0.4%。年内本公司拥有人应占利润
约为人民币1,255百万元，较2013年约人民币1,215百万元增加3.3%。
我们向购房者转移拥有权的重大风险及回报时（即在有关物业竣工并已将物
业的占有交付予购房者时）即确认物业销售收入。物业开发的收入指我们出售
持作出售的物业的所得款项。2014年物业开发的收入约人民币6,535百万元，较
2013年约人民币6,733百万元减少2.9%，与上年基本持平。
下表载列各项目於2014年及2013年带来的总收入及於该两个年度出售的物业的
总建筑面积。
总收入建筑面积平均售价
总收入建筑面积平均售价
成都香年广场
深圳福年广场
惠州别样城
成都花样城
总收入建筑面积平均售价
总收入建筑面积平均售价
苏州太湖天城
成都美年国际广场
成都大溪谷
成都福年广场
无锡喜年广场
桂林花样城
南京花生唐
大理艺墅花乡
桂林麓湖国际社区
总收入建筑面积平均售价
总收入建筑面积平均售价
成都龙年广场
惠州TCL项目
其他（包括出售停车位及
安置房建造）
物业投资产生的收入由2013年的约人民币129百万元增加5.4%至2014年约人民
币136百万元。此增加主要由於对外出租投资物业面积增加。
物业代理服务
物业代理服务产生的收入由2013年的约人民币13百万元增加46.1%至2014年的
约人民币19百万元。此增加主要由於本集团提供代理服务及管理服务的社区
数目增加。
物业经营服务
物业经营服务产生的收入由2013年的约人民币315百万元增加60.0%至2014年的
约人民币504百万元。此增加主要由於我们於2014年所管理的物业建筑面积以
及所提供的增值服务范围均有所增加。
酒店服务产生的收入由2013年的约人民币90百万元增加23.3%至2014年的约人
民币111百万元。该增加主要是本年度美国373酒店投入运营，收入增加。
毛利及毛利率
毛利由2013年的约人民币2,794百万元增加0.47%至2014年的约人民币2,807百万
元，而本集团的毛利率则於2014年维持38.4%的高水平，与2013年的毛利率大致
其他收入、收益及亏损
本集团於2014年录得其他净亏损人民币13百万元，而2013年为其他净收益约人
民币386百万元。此变化主要来源於(1)2014年汇兑损失为人民币51百万元，而
2013年则为汇兑收益人民币92百万元；及(2)2013年为四川省成都市郫县政府提
供土地整理服务取得投资收入约人民币246百万元，而2014年无此类型收入。
销售及分销费用
本集团的销售及分销费用由2013年的约人民币315百万元下降14.3%至2014年的
约人民币270百万元。与2013年相比，此减少主要来自於本集团2014年加强费用
管控，在2014年的合同销售与於2013年大致持平的情况下，更多通过内部销售
团队的努力而非如2013年更多依赖於外部销售代理及广告投入提升销售业绩。
本集团的行政费用由2013年的约人民币487百万元增加20.3%至2014年的约人民
币586百万元。此增加主要由於本集团在社区化转型过程中营运规模扩大，需
要更多的员工数量支撑业务发展。
本集团的融资成本於2014年为约人民币291百万元，较2013年约人民币260百万
元增加11.9%。本集团的银行贷款及优先票据大部分用於项目建设，虽然本期
在建项目增加使得资本化比率上升，但是本集团於2014年1月发行的优先票据
产生的利息令融资成本增加。
所得税开支
本集团的所得税开支由2013年的约人民币1,174百万元减少1.5%至2014年的约人
民币1,157百万元。此减少主要由於本年有六个项目进行了土地增值税的清算，
冲回以前年度累计多计提的土地增值税人民币194百万元。
本公司拥有人应占利润
本公司拥有人应占利润由2013年的约人民币1,215百万元增加3.3%至2014年的约
人民币1,255百万元。
流动资金、财务及资本资源
於日，本集团的银行结余及现金总额约为人民币4,653百万元（2013
年：约人民币3,632百万元），与日相比增加28.1%。本集团的部分现
金为受限制银行存款，限於房地产开发使用。该等受限制银行存款将於有关物
业开发（与该等存款有关）完工後予以解除。
净负债比率
与日净负债比率104.8%相比，本集团於日的净负债比
率为86.7%，大幅下降18.1个百分点。净负债比率乃以净负债（银行借款及优先
票据总额扣除银行结余及现金以及受限制现金）除以总权益计算。在2014年房
地产形势仍不乐观的环境下，本集团通过优化权益结构，保持合理的债务长短
期比例，严格执行现金流预算等措施使得本集团的负债比率大幅下降，财务结
构更加稳健。
借款及本集团资产抵押
於日，本集团拥有分别合共约人民币7,774百万元（日：
约人民币6,995百万元）及合共约人民币6,768百万元（日：约人民币
4,843百万元）的借款及优先票据。借款方面，其中约人民币4,123百万元（2013年
12月31日：约人民币1,873百万元）将於一年内偿还、约人民币2,795百万元（2013
年12月31日：约人民币4,594百万元）将於二至五年内偿还及约人民币856百万元
（日：约人民币528百万元）将於五年後偿还。优先票据将於一至六
年内偿还。
於日，绝大部份借款均以本集团的土地使用权及物业作抵押。优
先票据由本集团若干附属公司透过质押其股份个别和共同担保。
本集团主要於中国经营业务。除以外币计算的银行存款、借款、可赎回股份、
融资租赁承担及优先票据外，本集团并未面对任何其他重大直接汇率波动风
险。人民币升值将对支付利息以及偿还外币银行借款及优先票据的价值方面
带来正面的影响。於2014年，尽管人民币兑美元及港元的汇率有所下降，惟董
事预期，人民币汇率的任何波动将不会对本集团的营运造成重大不利影响。
於日，本集团已分别就建筑及土地发展开支承诺支付约人民币
4,487百万元（2013年：人民币4,764百万元）的款项。
截至日，本集团已就若干银行因应本集团的物业买家所订立的按
揭贷款而提供的按揭融资提供约人民币4,778百万元（2013年：约人民币3,163百
万元）的担保。根据担保条款，倘该等买家拖欠支付按揭，本集团须偿还结欠的
按揭贷款连同相关累计利息及违约买方结欠银行的任何罚款。本集团其後有
权接管相关物业的法定业权。担保期自授出相关按揭贷款的日期开始，并於买
家取得个人房地产所有权证时终止。董事认为，由於违约风险轻微，因此，概
无於截至日止年度的财务报表确认担保合约拨备。
雇员及薪酬政策
於日，本集团拥有约24,491名雇员（日：12,412名雇员）。
截至日止年度，包括董事酬金在内的总员工成本约人民币430百
万元（2013年：约人民币333百万元）。薪酬乃参考相关员工的表现、技术、资格
及经验及根据当时的市场惯例而厘定。除支付薪金外，其他员工福利包括强制
性公积金（就香港雇员而言）及国家管理的退休福利计划（就中国雇员而言）的供
款、一项酌情花红计划及购股权计划。
本公司於日采纳一项购股权计划。截至日，共授出
142,660,000份购股权。年内7,115,800（2013年：25,090,000）份购股权失效，124,200
（2013年：无）份购股权获行使。於日，尚未行使之购股权为108,990,000
报告期後重要事项
於日，本集团宣布以现金代价人民币330,000,000元自独立第三方收
购目标公司及其附属公司（统称为「目标集团」）（连同若干债项）（「收购事项」）。
目标集团主要从事向逾130个位於中国的社区提供物业管理服务。截至本公告
日期，收购事项尚未完成。
董事会建议就截至日止年度派付每股5.39港仙之末期股息予於2015
年5月21日（星期四）名列本公司股东名册之股东，并将於获本公司股东於本公
司之股东周年大会上授出批准後派付。
暂停办理股份过户登记手续
本公司将於下列期间暂停办理股份过户登记手续：
为厘定有权出席将於日（星期四）举行的应届股东周年大会（「股
东周年大会」）及於会上投票的股东，本公司将於日（星期五）至
日（星期四）（首尾两日包括在内）暂停办理股份过户登记手续。
为符合资格出席股东周年大会并於会上投票，所有股份过户文件须於2015
年5月7日（星期四）下午四时三十分前送交本公司之香港股份过户登记分
处香港中央证券登记有限公司以供登记，地址为香港皇后大道东183号合
和中心17楼号m。
为厘定符合资格收取末期股息的股东，本公司将於日（星期三）
至日（星期四）（首尾两日包括在内）暂停办理股份过户登记手
续。为符合资格收取末期股息，所有股份过户文件须於日（星
期二）下午四时三十分前送交本公司之香港股份过户登记分处香港中央
证券登记有限公司以供登记，地址为香港皇后大道东183号合和中心17楼
股东周年大会
股东周年大会将於日（星期四）举行，而召开股东周年大会的通告将
於适当时候根据联交所证券上市规则（「上市规则」）所规定的形式刊印及寄发。
企业管治常规守则
本公司已采纳联交所上市规则附录14所载的企业管治守则（「企业管治守则」）的
守则条文。截至日止年度期间，董事会认为本公司已遵守企业管
治守则的守则条文，惟以下偏差除外：
企业管治守则第A.2.1条订明，主席与行政总裁的角色应有区分，并不应由
一人同时兼任。潘军先生为董事会主席兼本公司首席执行官。董事会认为
此架构将不损董事会与本公司管理层间的权力及权责平衡。权力及权责
平衡乃通过董事会运作得到保证，该董事会由经验丰富及能干的人士组
成，并会定期开会讨论影响本公司营运的问题。董事会相信，此架构有利
於强势及贯彻的领导，让本集团可适时有效作出及落实决定。董事会对潘
先生完全信任，并相信由其身兼主席及首席执行官之职对本公司业务前
景大有裨益。
守则第A.6.7条订明，独立非执行董事及非执行董事作为与其他董事拥有
同等地位的董事会成员，应出席本公司的股东大会。然而，由於其他业务
事务，执行董事曾宝宝小姐、非执行董事李东生先生及袁浩东先生，以及
独立非执行董事廖长江先生（太平绅士）及黄明先生并无出席本公司於2014
年5月14日举行的股东周年大会。
审核委员会
本公司已遵照上市规则成立审核委员会（「审核委员会」），以履行审阅及监督本
公司的财务申报及内部监控之职能。为遵守企业管治守则，董事会於2012年3
月12日采纳审核委员会的经修订权责范围。审核委员会的经修订权责范围於
本公司及联交所网站可供阅览。
审核委员会已审阅本公司年度业绩。
薪酬委员会
本公司已遵照上市规则成立薪酬委员会（「薪酬委员会」）。为遵守企业管治守
则，董事会於日采纳薪酬委员会的经修订权责范围。薪酬委员会的
经修订权责范围於本公司及联交所网站可供阅览。
提名委员会
本公司已遵照上市规则成立提名委员会（「提名委员会」），以履行审阅董事会架
构及向董事会提名适当人选之职能。为遵守企业管治守则，董事会(a)於2013年
8月30日采纳提名委员会的经修订权责范围及(b)宣布委任潘军先生代替曾宝宝
小姐为提名委员会主席，自日起生效。曾宝宝小姐留任提名委员会
成员。提名委员会的经修订权责范围於本公司及联交所网站可供阅览。
董事进行证券交易的标准守则
本公司已采纳上市规则附录10所载的上市发行人董事进行证券交易的标准守
则（「标准守则」），作为有关董事进行证券交易的操守守则。本公司曾就董事有
否於截至日止年度遵守标准守则所载的规定标准向全体董事作
出具体查询，而全体董事已确认彼等於该期间均已遵守标准守则。
购买、销售及赎回本公司之股份
於日，本公司根据其於日订立的认购协议，按认购价
每股认购股份1.4129港元发行863,600,074股普通股，有关详情披露於本公司日期
分别为日及日的公告。
除上文所披露者外，於截至日止年度，本公司或其任何附属公司
及合营企业概无购买、赎回或销售本公司之上市证券。
足够公众持股量
基於在本公告日期本公司可获得之公开资讯及就董事所深知，截至2014年12月
31日止年度本公司已维持足够之公众持股量。
於联交所及本公司网站刊载最终业绩及年度报告
本业绩公告已刊载於联交所网站(.hk)及本公司网站
()。载有上市规则所规定的所有资料的本公司截至2014年12月
31日止年度之年度报告将寄发予本公司股东及於适当时候於以上网站刊载。
本集团的发展离不开社会各界的鼎力支持，以及各级员工尽忠职守作出宝贵
的贡献。本公司藉此机会代表董事会向全体股东、投资者、合作夥伴及客户的
信任和支持致以衷心的谢意。着眼未来，本集团将以金融服务及互联网两大平
台建立相互协调的有机生态圈，积极推动发展策略全球化，逐步迈向轻资产业
务模式。本集团亦将逐步采纳将办公室前线及後勤运作分开的公司架构，并监
察两者之间的协调，藉此将本集团建构为一个综合策略投资控股集团。本集团
将秉承「花样创造价值」的品牌理念，致力为股东及投资者创造最大价值及最
承董事会命
花样年控股集团有限公司
於本公告刊发日期，执行董事为潘军先生、曾宝宝小姐、林锦堂先生、周锦泉
先生及王亮先生；非执行董事为李东生先生及袁浩东先生；独立非执行董事为
何敏先生、黄明先生、廖建文博士、王沛诗女士（太平绅士）及郭少牧先生。
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