我买的农村房，卖方违约怎么起诉接钱后起诉说我和他签的买卖协议无效，法院判决合同无效，让退钱。他已把钱用完。我已

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-05-17 18:40 标签： 卖方违约怎么起诉

房屋买卖协议签完字卖方不搬家怎么办

房屋买卖合同签订后，卖方不配合办理过户手续的对策 可以以双方的房屋买卖合同为依据，起诉要求对方履行后合同义务。 房产不过户，从法律意义上讲，这套房子就不真正属于你。对原房主基本上没什么不利，对你就比较不利了。因为你并不拥有该房产的真正产权，也就失去以这套房产办理抵押等一系列权利。同时，原房主还可能在你并不知情的情况下，偷偷把房子转卖第三人。至于你手头的房产证，他只要到房管局办理挂失手续，登报之后，就可以重新办理一个新的房产证，你手头那个就无效了。 建议：到当地律师所找一个律师，委托他以律师的身份找原房主讲一下，请他配合。如果原房主不配合。那就拿着房屋买卖合同等相关证据到原房主所在地基层法院起诉。要求对方履行合同义务，如果你提交的证据确实、充分，起诉书观点明确，论据充分，法条引用恰当，法院应该会判决你胜诉。这时，你可以请律师拿着法院的判决书，要求对方配合办理过户。如果还不行的话，可以申请法院出具协助执行通知书，之后，直接拿着材料到当地房管局办理过户。当然，最好先电话咨询一下当地房管部门，问一下此类情况要提供哪些资料或证明，因为，各地房管部门办理过户手续的程序和所需的手续、证明并不一定一致。
如果发生了不可抗力而导致合同无法继续履行(例如：自然灾害、政府政策等)，这种情况下卖方需提供不可抗力相关文件证明，随后与买方及中介进行三方协商，签订解约协议。这种情况下，卖方一般只需退还买方定金，不必承担其他违约金。
这种情况往往是由于主观原因卖家不愿继续出售房屋，但和买方及中介进行了积极沟通，三方均没有异议。三方签署解约协议，约定解约细则即可。
如果买方存在违约状况，而卖方提出解约，并三方无异议的也可直接签署《解约协议》，卖方可要求不退定金。
买方违约一般有以下几种情况：
1，买方提供的资料不完整、不真实、无效导致房屋无法过户;
2，由于主观原因，买方不想买了;
3，买方超过合同约定期限支付房款;
卖方单方面提出解约，需赔偿买方违约金，支付违约金一般有两种情况：
1，合同中无具体规定，且卖方仅收取定金，尚未发生其他费用，则赔偿双倍定金。
2，如合同中有具体规定或给买方造成损失且买方可提供证据的根据合同规定及损失裁定。
房屋买卖协议签完字后，如果卖方不搬家并且也没有过户的话，那么对于你而言是一件极为不利的事，因为房产不过话，那么在法律上房子就不属于你，卖方还有将房子再次进行变卖的可能性，这时候您应该及时找专业人士与卖方协商，协商不成的可以直接进行诉讼申请。

当前房价上涨，卖房后卖方反悔的情况不在少数。面对卖方违约，购房者如何维权？这里根据卖方违约的三种情形进行分析。

第一种：出卖人将房屋直接卖给第三人

如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果已经将房屋出卖给第三人且已经交付或者如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据违约责任或房屋差价赔偿违约责任。

第二种：出卖人要求提高房价办理过户

出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求查封所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

第三种：出卖人卖房后反悔并要求合同无效

在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

除此之外，出卖人是与配偶以外的人共有房屋，那么，出卖人需要有证据证明房屋是共有的。如果不能证明，买房人还是可以要求继续履行合同。

如果出卖人能够证明房屋是共有，那么合同不能履行是由出卖人过错造成的，买房人可以在合同解除后要求出卖人承担违约责任。更过关于法律争议的问题可以在亿蜂平台找相关企业进行咨询

（一）发生纠纷前对买方建议：

1、可以在合同中加重卖方的违约责任，使其不敢轻易反悔。

2、购房人在签了合同、付了定金或首付款之后，可以通过房屋所有权预先登记将房产证先期“预订”下来。五到十个工作日即可办妥。买卖双方除了身份证、房产证、网上签约的购房合同原件，还要带上双方关于预告登记约定的原件。

（二）发生纠纷后买方的应对措施：

1、找个专业的二手房纠纷律师，无论是在纠纷前的法律风险防范还是发生纠纷后的解决，都能给你宝贵的意见

2、先审查合同效力，如果可能存在合同无效、撤销、解除的情况，积极准备应诉

3、如果合同有效且能继续履行，考虑自己的诉讼请求：是要房为目标还是不要房要赔偿

4、出卖人要求提高房价办理过户。在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

笔者在湖南科技报七月份第一期的文章中已经对这个问题进行了答复,在二手房买卖合同合同纠纷中,卖方因房价上涨或者其他因素,单方违约要求终止合同、不再出售房屋时,买方依据合同约定或合同法之规定,是可以主张三种不同的违约责任的。 在本文中,笔者通过人民法院的三个判决,对这三类违约责任进行深入的分析: 一、要

笔者在湖南科技报七月份第一期的文章中已经对这个问题进行了答复，在二手房买卖合同合同纠纷中，卖方因房价上涨或者其他因素，单方违约要求终止合同、不再出售房屋时，买方依据合同约定或合同法之规定，是可以主张三种不同的违约责任的。

在本文中，笔者通过人民法院的三个判决，对这三类违约责任进行深入的分析：

一、要求继续履行合同，并承担合同约定的违约责任。

审理法院：北京市第二中级人民法院

案情简介：2009年6月8日，甘某某、曹某某与姜某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》。约定由甘某某、曹某某将位于北京市东城区的某房屋出售给姜志宇，出售总价款为2700000元。同时约定：甘某某、曹某某应于2009年7月25日前向姜某某交房；一方未按照本合同约定履行合同义务，每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定的房价款的1% 向守约方支付违约金，合同继续履行。在甘某某按照合同约定支付了定金及首款后，甘某某、曹某某以双方签订的买卖合同侵犯了案外人曹某A的利益及怀疑姜某某的履约能力为由拒绝继续履行。后姜某某向法院起诉，要求甘某某、曹某某继续履行合同，并按合同约定承担违约金185万元。

法院观点：依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据查明事实，甘某某、曹某某应于2009年7月25日将诉争房屋交付姜志宇，因至今未将诉争房屋交付姜某某使用，甘某某、曹某某的行为构成违约，应当承担继续履行及支付违约金的违约责任。

1、甘某某、曹某某于判决生效后三十日内将涉案房屋腾空交付姜某某；

2、甘某某、曹某某于判决生效后十日内向姜某某支付逾期交房违约金五十四万元。

二、解除合同，要求双倍返还定金。

审理法院：长沙市中级人民法院

案情简介：刘某A、刘某B（买方）在知晓刘某（卖方）发布的出售枫雅名苑N号房屋的售房信息后，前往涉案房屋看房。后刘某A与刘某在微信中协商确定：刘某A、刘某B以82.8万元的价格购买涉案房屋，向刘某交纳定金2万元。2016年3月27日，刘某A、刘某B向刘某交纳了定金2万元后。但之后刘某却多次拖延，不愿继续办理房屋买卖的相关手续。后刘某A、刘某B起诉至法院，要求刘某双倍返还定金4万元。经法院查明，2016年4月30日，刘金与案外人周某某就涉案房屋签订了买卖合同，将房屋卖给了周某某。

法院观点：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

判决书相关内容：刘某自判决生效之日起五日内向刘某A、刘某B双倍返还定金40000元。

三、解除合同，要求返还定金，并要求承担赔偿损失的违约责任。

审理法院：天津市中级人民法院

案情简介：2016年3月6日，赵某（买方）与林某（卖方）就位于天津市河东区时尚花园的某房屋签订了《房产交易合同》，房屋总价款为310万元。合同约定，林某应在2016年3月31日前还清贷款并解除抵押，于2016年4月30日到房管局办理相关手续，赵某于当日还向林某交付了10万元定金。但之后林某并未按约履行合同，既未还清贷款、也未解除抵押。赵某于2016年9月13日向林某发出《律师函》，林某于2016年9月17日明确表示不再履行合同。经经津港房地产咨询评估有限公司评估，以2016年9月17日为鉴定时点的房屋价格为3960000元。后赵某起诉，要求林某赔偿判其因房价上涨造成的实际损失860000元。

法院观点：根据我国《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额包括已经交纳的评估费及合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。

1、原告赵某与被告林某签署的涉及天津市河东区时尚花园N号房屋的《房产交易合同》于2016年9月17日解除；

2、自判决生效之日起五日内，被告林某赔偿原告赵某房屋差价经济损失860000元。

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