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第四部分 财产分割
D 你们的房产如何分割（上）
有句俗话说：“离婚财产分割就是分房”，这句话有一定的道理，因房产是人们赖以生存的最基本的生活资料和财产，几乎每个离婚案件都要涉及房产的分割，房产分割也往往是离婚争议的焦点问题之一。在了解房产如何分割的法律规定前，你需先了解以下几个方面的知识点。
1、离婚房产分割十个常见疑问
（1）你们的房子是按照原价分割还是现价分割？
你也许以为房产分割是以当初购买房产时的合同价为准，但其实这是一个错误的观点，法院分割房产，一般是以房产现值作为分割的依据，而非购房时的价格。
房产的市场价值一般由你们双方协商，若不能协商一致意见，一般由原告向申请法院评估，并预交评估费用，由法院委托相关评估机构进行评估作价，以该评估报告作为分割的标准。一般评估报告的有效期为六个月。评估费用先由原告预交，在判决离婚后，一般由当事人双方分担。
（2）产权证上只有他一个人的名字还是共同财产吗？
如果你们的房子是在婚后购买的，即使是只有他一个人的名字，你的名字没有记载在产权证上，仍然是夫妻共同财产。不过提醒你注意的是，如果产权证上只有他一个人的名字，他可能会在你不知道的情况下，将房子转移出售，到时候你只能主张分割售房款了。
（3）你住在里面，就一定有你的份额并且分给你吗？
物权是以登记的权利人为准的，不看你在离婚时是否还在里面居住。同样，即使你在里面住，只是法院考虑房子是否判给你的一个参考因素，而不是离婚时就一定能判给你。我们常看到有的当事人离婚时，为了得到房子，虽然没有产权份额，虽然二个人关系很差，甚至男方有家庭暴力行为，仍然为了分到房子而继续在房子里勉强居住，这其实是不必要的，也是无益的。如果房子有你的份额，你即使不住，也照样会分割给你应该的份额；如果你没有份额，即使你在里面住的时间再久，也没有你的份额。
（4）你的户口在里面，就有你的份额吗？
如果是商品房，即使你的户口在里面，但你和他的名字不在产证上，也不会有份额。对于商品房来说，是否有份额的依据就要看产权证，或你们和产权人达成房产共有的内部协议，如果只是户口在房子里，而不是产权人，你在离婚的时候也不能就房产份额进行分割。比如，你们婚后他父母买了一套房子同时也登记在他父母名下，你和他及孩子的户口都在这套房子里，虽然你的户口在里面，但由于你们不是房子的产权人，因此，在离婚的时候，你仍然不能分割这套房。
（5）你带孩子，房子是否一定能分给你？
一般来说，如果离婚后你带孩子，同等条件下，房子当然会判给你。但是，如果房子上有贷款，主贷人是他不是你，那么法院在判决房子归你时，还要考虑银行的意见。对于银行来说，你们离不离婚、谁得到房子并不重要，重要的是在房子上的贷款能不能及时归还。如果你有一定的还贷能力，符合银行主贷人的要求，当然一般没有问题。如果你的收入相对还贷本息来说，有一定的差距，恐怕你拿房的愿望就可能在实现上遇到困难了。
（6）法院会将一套房子判你们一人一半吗？
我们在北京地区的案例中发现，北京法院在分割产权房时有酌情考虑一套房子的实体分割的情况，比如：将有二居室的房子判决一人一居室。而在上海，这种判决实体分割的方式较为少见，以得房一方向对方给付折价款的判决方式居多。当然，目前北京地区法院对一套房子实体分割的做法也趋于减少，而采用折价补偿的做法越来越普遍。
（7）你们的房子没有取得产权证，法院如何处理？
由于对于最高人民法院有关司法解释的认识有分歧，因此有些人认为如果房子没有产权证，法院就一定不会处理，只有房子有了产权证后，法院才好处理分割。就目前我们实际处理的案子来看，只要房子进行了预售登记，或开发商的大产证出来了，一般法院会对房子的使用权或产权归属进行处理和分割的。
（8）关于因为离婚导致产权变更的契税问题
由于离婚可能导致你们的房产证上的名字变动，比如，原来产权证有你们二个人的名字，现在可能要变成你一个人。在办理房产变更登记的时候，可能会遇到税费的问题。根据国家税务总局国税函（号文件的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。从实践角度来看，如果你们离婚后可能导致产权变更而需要办理相关手续，一般只需要走房产变更登记手续交几百元的费用就可以了，不用再按1.5－3%交纳契税。
（9）房产证上孩子的份额，你们能分吗？
很多父母将子女的名字也写在了产权证上，面临离婚，孩子只能归父母一方直接抚养，而另一方难免觉得孩子还小，孩子的份额就相当于白白送给了另一方。因此，在子女产权份额上，可能会产生争议。比如，他认为，虽然孩子的名字在产权证上，但其实孩子并没有出资，也不可能出资，实际房子应该是你和他二个人的。如果离婚，孩子的那份产权应该平分。如果你带孩子，你肯定不同意他的说法，你可能会说，孩子有份是客观事实，你做为孩子的直接监护人，对孩子的份额可以实施代管。那么，你们二个人的观点究竟谁正确呢？一般来说，产权人以产权证的登记为准，如果子女是产权人，作为权利人登记在房产证上了，即使子女没有出资，子女的产权份额也应该得到保障，你们即使离婚，也没有权利侵犯子女的产权权益。
当然，实践操作中，有的父母“串通”起来，在与未成年子女共有的情况下，双方都同意将房产出售，到房地产交易中心办理相关过户手续在一些省市还是可以操作的，但实际这是侵犯了子女的权益。因为依据《民法通则》第十八条的规定，监护人除非为了被监护人的利益否则不得处分被监护人的财产。
（10）你怎样能取得房屋折价款？
如果他拿房你拿钱，按房价你应该拿到100万元的折价款。你肯定希望在离婚的时候，他一次性向你支付这100万元折价款。但对于普通百姓来说，一次性拿出100万现金比较困难，可能他真的没有这个经济实力。因此，他可能会提出要分期付款。可是，当你们走到分手这一步，双方已失去信任，你对他还款的承诺可能已经不再相信。你不肯让步，他也拿不出钱来，导致双方协议达不成，或者执行困难遇到这种情况怎么办？
事实上，你没有必要一直坚持100万元现金一次性支付，当然，这是在他根本没有支付能力的前提下。你也不要指望他能很快借到100万元给你。我们觉得如果因为付款期限而不是付款数额的原因不能达成调解协议，是很可惜的。其实大家可能都有难处，需要相互理解和技术处理，在让步的同时，又不损害自己的权益。我们的建议是，你可以考虑让他分期付款，不仅对于付款进度规定明确，而且可以约定逾期付款的违约金，尽量在法律允许的范围内高一些，以避免他没有违约惩罚的压力。当然，仅仅规定了付款期限和违约后果还不足够，如果产权证只有你们二个人的名字，可以在变更登记手续做完后，申请法院查封、或你们自行到房地产交易中心办理抵押登记手续，以他分到的房产作抵押。有了房子这个比你的债权高得多的财产做抵押，相信他的债跑都跑不掉，也不能转让隐匿，你的权利当然能够得到保障了。如果你们的房产证上有第三人的名字，可能就不好做抵押了，你可以要求他让第三人同意承担连带担保责任，或让其他人做担保，来保障你的权利。
在处理离婚纠纷案件中，你们双方的情绪可能本来就很敌对，如果在处理问题上总是针锋相对，大家都不肯让步，或利用技巧处理，最后的结果肯定是对双方都没有好处。并不一定让步就是让利益，有时候让步是让态度，拿出诚恳和大度，也许反而会收到更好的效果。
2、房产分割时，你需要注意哪些问题？
（1）你应当要房子还是应当要房屋折价款？
虽然偶尔会出现金融危机会对房价产生重大降幅的影响，但从总体趋势上来看，房价总是朝着上涨的趋势走的，也许等你拿着房产一半的现金再去买房子，可能发现房价又上涨了。钱要花不说，可能还要操很多的心、费很多的力。房子如果归你，你落下了这个不动产，对他来说，是你给他钱的问题。而如果房子归他，是他给你钱的问题。但他能不能按时、足额给你，有一定的不确定因素。离婚当事人往往可以相信自己但不能完全相信他履约的真诚和能力。拿房毕竟落了房子，总比房人让人家拿了，钱又拿不到好。
（2）房产分割一定严格按照一人一半的公平方法吗？
你不要寄希望得到绝对的公平，绝对的公平只存在理论和幻想中。即使在你们房产的分割中，也不存在“绝对”的公平。比如，房产价值的评估和认定，一定能反应客观情况吗？再比如，你们双方也不可能绝对的对共同生活、对家庭的贡献一样多，但分配却按“五五”开。不要在乎和计较小节，特别是对有工作、有事业的你来说，花同样的精力在计较财产分割的小节上，与投入到工作和事业上相比，可能后者更有收获。
（3）法院是否按照你们的出资比例分割房产？
不要认为你出的钱比他多、甚至房子都是你出的钱，在离婚的时候你就一定能够多分；也不要以为购房所用的是你婚前的存款，就一定没有他的份儿。如果你们的产权证登记的是二个人的名字，或是在婚后用共同财产购置的，即使钱都是你出的或是你挣的，也不能对他分得一半房产份额有根本性的影响。道理很简单，当初你拿你自己的婚前的钱买房子的时候，为什么要写上他的名字呢？写上他的名字这一法律行为，自然就会引伸出法律后果：房子是你们二个人共有，并且是共同共有，还不是按份共有。而平等分割是共同共有的分割原则，因此，出资与物权拥有是二个不同的概念，你一定要有客观的认识。“合情”的想法不一定“合法”，法律要维护的是公平和高于个体的利益，你要有这样的认识。
（4）房产评估价格和市场价有差别吗？
因为总有一方拿房，一方拿折价款，因此，在房产实际价值的认定上，你们肯定观点不同。在你们双方协商不成的情况下，法官一般会让原告写申请，委托相关的评估机构评估房产目前实际价值。从我们的感觉来看，房价一般会比市场价值略低一点点儿，但不会低太多。不论评估公司使用什么评估准则，反应客观、实际的价格是唯一的目的。事实上，评估结果和其它房产也没有可比性，毕竟不同房产的楼层、朝向、内部装修、房产质量维护情况不同，因此，在房产价格上，最好算“大账”，不要过多计较“小账”，因为“小账”算也算不清。
3、你们的房子应当如何分割？
（1）你们的公房承租权如何分割？
公有住房也称公房。顾名思义，“公房”就是公家的房子，“公家”就是国家，房子是国家的，也可能是政府或相关部门代管的。在上海或北京，因为国营单位较多，房改前，大部分企业员工得到的房子都是单位分的，因此，存在大量的公房。虽然没有所有权，但因为公房的使用权本身也包含着经济价值，因此，在离婚的时候，应该就承租权的归属作出分配，继续使用公房的一方拿房给钱，没有继续使用公房的一方拿钱让房。
你们共同居住的公房在什么情况下，夫妻双方均可承租呢？
依据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第二条的规定，具有以下八种情形之一的，离婚后你们夫妻双方均可承租：
第一、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的；
第二、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
第三、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；
第四、婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
第五、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
第六、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
第七、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；
第八、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
虽然是公房，但因为租金便宜，难免大家都想要，都想继续承租。但房产就有一套，究竟让谁承租呢？
就目前的法律规定来看，如果你们就公房使用权的归属产生争议且双方均可承租，法院处理的原则主要考虑照顾女方、照顾抚养子女一方、照顾无过错方、照顾生活困难一方等因素，特别是对于收入低，生活困难的一方可能法院会更容易酌情考虑公房承租权归这一方所有。
离婚时，若夫妻一方取得了公房的使用权，则没有分得使用权的另一方是否能得到补偿，则要具体情况具体分析：如果没有取得承租权的一方，本来就无权要求承租公房，没有补偿；如果双方均有权要求取得承租权，但法院判归了一方，得到房屋承租权的一方应当向没有得到房屋使用权的一方进行适当经济补偿。
如果最终他拿了房，如何给你使用权的补偿呢？你们完全可能对此产生争议，毕竟公房不像产权房一样，容易确定价值。而公房不能上市交易，不能明确计算价值，因此，在实践操作中，可能由法官参照具体情况酌情处理。
（2）“部分产权”房屋如何分割？
“部分产权”是相对于“全部产权”来讲的一个房产行业术语。全部产权亦称全权，是指购房者拥有了对住宅的各项支配权利（占有、使用、收益和处分）。全部产权的概念，等同于所有权，它所以称为全部产权是相对于部分产权而言的。
“部分产权”是指购房者对房屋只有不充分的所有权，拥有占有权和使用权，但收益和处分权受到一定的限制。
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》规定，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积之内，按标准价出售的住宅，职工购房后拥有部分产权，可以继承和出售，超过国家规定住房标准的部分，按市场价计价。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
如果你们购买的售后公房在权利行使上受到一定的限制，比如，只能自住、不能转让，或在一定年限内不能转让，或只能转让给本单位的职工，那么，你们的公房一般来说，就是部分产权的房屋。
对于部分公有产权房屋的处理，你们如果有约定，能够协商一致，按你们双方的约定处理。如果你们不能协商处理一致，而双方又都有使用权，法院在处理时，一般会征求产权单位的意见。而在具体分割时，分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。若你们夫妻双方均欲取得房屋“部分产权”，在双方同意或双方经济、住房条件基本相同的情况下，法院会准许采取竞价方式来确定房屋“部分产权”的归属。
（3）你们的产权房如何分割？
随着按揭购房现象的普遍出现，离婚时夫妻双方对产权房的分割也显得愈为复杂。一套产权房是否属于你们夫妻共同财产，已不单单只从产权登记上来看，同时，还需从产权证取得的时间与结婚登记时间的前后、签订购房合同的时间、银行还贷款情况等方面进行综合审查。并且，由于离婚时房产分割方面的法律规定比较原则，各地司法实践也不统一，因此，离婚时房产分割也是离婚案件处理中的一个难点和要点。
a、他婚前购买的房产有银行按揭贷款，你能分吗？
如果房子是他婚前就买好的，并且办理了产权证，即使有贷款还没有还完，甚至是在婚后一起用夫妻共同财产还贷的。这种情况下，一般会认为这套房子是他的个人财产而不是你们夫妻共同财产。对于婚后共同还贷部分，一般是把婚内支付的还贷本金和利息总额的一半，由他向你支付作为经济补偿。
以上这种分割方式，你可能不能接受。因为，也许他婚前的这套房子在婚后的还贷占到了当时购房合同价款的50%以上，对于这套房子，目前价值已经翻了几番，而你只能分割婚后还贷钱款的一半，对于增值部分却不予考虑，感觉不够公平。
对于这个问题，最高人民法院已经着手进行解决，在2009年1月份公布的相关司法解释（草案）作出了比较合理的规定，根据公布的相关条款，他个人婚前购买的房子，如果你们结婚之前他支付购房款及还贷金额总数达到房产价值的一半后，就是他的个人财产；言外之意，如果没有达到一半，可能就会被认定为你们夫妻共同财产。
当然不论是认定为个人财产还是共同财产，可以从最高人民法院的立法进程上看，最高人民法院的司法解释越来越人性化，特别是可以适度考虑还贷贡献与市场价值的关系，我们认为是值得称道的，更加公平合理。
b、婚前你们共同购买的房子产权只登记他一人，你能分割吗？
恋爱期间关系大都不错，如果你人比较实在，完全信任他，可能对于房产证写谁的名字都不是太在意。轻信是要承担后果的。也许他值得你信任，他不和你计较离婚时房产的分割；也许他不值得你信任，你要付出被他独吞房产的代价。如果房子是婚前你们一起出资买的，产权证上只登记他一个人的名字，虽然你也有出资，但根据物权公示公信原则，房产完全可能被认定为他的个人财产，当然你们之间若有特别约定，则另当别论；至于你在购房时的出资，如果你能证明，可能只能退还而已。
在婚前购房时，我们还是要建议你算清账，实际一点儿，不要以为感情好就会一切好，一切都没有关系，否则后悔晚矣。
c、你婚前购买的房子产权登记在你们双方名下，能不分给他吗？
你婚前自己出资购置房屋，权利登记在你们双方名下，从不动产物权公示公信原则分析，房屋已经确定为你们双方共有。但这并不意味着你们双方可以对半分割房屋价值。离婚时，若你们之间有协议，则按协议处理；没有协议的，法院处理时会考虑你们双方对房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，一般出资一方可适当多分。
虽然双方在恋爱期间很恩爱，但人是在变的，每个人的性情和喜好也是在变的，因此建议在婚前你自己出资购房时，尽量写自己一个人的名字，若写双方的名字最好双方之间有个协议，若碍于情面协议也不想签，那相关购买房屋的出资凭证一定要保存好，不然日后后悔莫及。
d、他婚前首付婚后还贷，婚后取得登记在他一人名下产证，怎么分割？
这个问题，目前没有明确的法律规定，各地司法实践也是不尽相同。这就要看你所在地法院是怎么处理这个问题的，也就是说你在的地域不同结果可能截然相反。上海法院认为虽然房地产权证的发放是取得物权的标志，但是婚后房产物权的取得并非“无中生有”、凭空取得的，而是依据婚前的期待权取得，即婚前期待权利的转化，而房地产管理部门发放产证的行为，实际是基于一方婚前期待权在婚后演化成物权的结果，是否属于夫妻共同财产不能简单的以产证登记时间为准，若婚前一方签署合同并支付了部分房款，剩余房款以按揭贷款方式支付，婚后用夫妻共同财产还贷，但这并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。也就是说若你在上海那么这种情况下你能得到的只是婚内还款额一半的经济补偿。
但你们若在江苏省，情况则完全不同。因为江苏省法院以产证取得时间在婚后为由，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。
e、你们婚后购买的房子，应如何分割？
婚后用共同财产买的房子不论是否登记在你们二个人谁的名下，离婚时应按夫妻共同财产进行分割。
明确了房子是共同财产，具体分割时还要明确房子的市场价值。离婚房产分割，要按市场价值而不是原先购买时的合同价格来分割的。
市场价格的确定，如果你们双方能够协商最佳，省去不必要的麻烦；如果双方关于房价的认识差距较大，法院可能会组织你们双方调解，劝解你们双方各让一步，不要再起用房屋评估程序，以避免增加评估费用的开支。如果调解未果，会告之原告提交房产价格评估申请书，并予交评估费用，转交相关评估机构进行评估。
对于房产价格最终确定后，如果房产有贷款，还要明确房子整体价格和欠银行贷款的数额。房产价格减去剩余银行贷款本金后的金额，才能算是房产的实有价值。其余贷款由得房一方继续偿还，得方一方还应按房产的实有价值向没有拿房一方支付一半的折价补偿款。
f、他婚前承租婚后买成产权的，你能够要求分割吗？
婚前由你们一方承租，婚后用你们夫妻共同财产购买的房屋，房屋权属证书即使登记在一方名下，也应当认定为夫妻共同财产。但这并不意味着双方实际可以分割的价值是房屋总价值。由于在有一些城市公房可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值。因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，若一概不考虑原一方承租时的交换价值，有失公平，对此司法实践中一般会区分不同情形进行处理：
他婚前承租的公房，若是基于国家或地方政府福利政策分配取得的，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，在离婚分割该产权房时一般法院不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题；
他婚前承租的公房若是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定归他个人所有，产权房的剩余价值部分按共同财产分割；
g、婚前他父母承租，婚后产买成产权房的，你能够要求分割吗？
婚前由他父母承租的公房，婚后用你们夫妻共同财产购买的房屋，若房屋权属证书登记在你们双方名下应当认定为夫妻共同财产，但若房屋权属证书登记在他一人名下，是否属于夫妻共同财产？我国法律目前没有明确规定，有些省市法院如上海法院认为对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以夫妻共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
h、你婚前购买的房产婚后加上他的名字了，离婚时如何分割？
你们夫妻双方在新婚阶段或婚后开始的几年可能感情比较好，你为了表达对他的感情，在婚内将自己婚前的个人房屋加上了他的名字，以为这样可以使他感动，使他更加珍惜你们之间的爱情，其实你要明白有时人是会变的，尤其是你越熟悉，越爱的人反而变得你不认识或使你感到恐怖。爱情是需要双方的沟通交流与信任，靠物质“拉拢”的婚姻是不牢固的。你可能认为这个房子本来就是自己的即使加上他的名字也还是自己的，你的这种理解是错的，是对自己行为的法律后果没有认清，依据物权的公示公信原则，本属于你婚前个人的房屋现在属于你们夫妻双方共同共有，从法律上讲这属于婚内你对他的一种赠与行为，赠与物所有权一旦转移你无权行使撤销权，离婚时会按夫妻共同财产进行分割。
i、你们买房时一方或双方父母有出资，应如何分割？
子女购房，父母出资并不少见，特别是在城市里，房价昂贵靠子女的收入和积蓄通常都买不起房子的。为了给儿子取上媳妇，父母可能要拿出一辈子的积蓄。面临子女离婚的问题，父母自然要“心疼”自己当初出的“血汗钱”，不愿意让以后不是“一家人”的媳妇白白分走房子，因此，在子女离婚的时候，可能也要牵动父母的神经，有的父母甚至比子女还要着急，他们不仅关心孩子的婚姻、孙子的归属，还关心房子的分割，父母出资购买的房产究竟怎么分割呢？需要具体情形具体分析。
情形一：婚前他父母出资，产权登记在他名下，你能分到房子吗？
若婚前他父母全额出资为其购置房屋，则该房屋属于其个人婚前财产，离婚时你无权要求分割；若他父母出资只是房屋首付款，剩余房屋是他采取银行按揭贷款方式支付的，则一般会认为这套房子是他的婚前个人财产而不是你们夫妻共同财产。对于婚后共同还贷部分，一般是把婚内支付的还贷本金和利息总额的一半，由他向你支付作为经济补偿。
情形二：婚前他父母出资，产权登记在你名下，他能要求分房子吗？
婚前他父母为你们双方结婚购买房屋出资，虽然产权登记在你一人名下，但一般仍然认定为你们的夫妻共同财产，他可以要求分割房屋，但若他父母明确表示赠与你一人或者你们之间有特别约定的除外。
情形三：婚前你们父母双方一起出资，产权登记在你们俩人名下，房子如何分割？
依据《物权法》第一百零三条之规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。但共有形式的认定时间是以共有物的分割时间为准还是以物权设立时间为准，法律并未明确。也就是说，你们之间对于房子没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，在物权设立之时并不具有身份关系，但在共有物分割之时具有家庭关系中的夫妻关系，到底属于按份共有还是共同共有呢，法律没有明确规定。
关于不动产物权的取得时间，法学界有三种不同的学术观点，第一种观点是“登记公示主义”，即负责不动产登记的部门将登记的内容向社会公示，第三人能够查阅时方产生不动产物权变动的效力。第二种观点是“申请主义”，即交易双方向不动产登记机关提出登记申请，只要该申请为登记机构所受理，就认为已经完成了登记，物权就已经发生变动；第三种观点是“登记完成主义”，不动产登记部门将物权变动情况记载于登记簿之后方发生物权变动的效力。
我国立法采取的是“登记完成主义”。依据《物权法》第十四条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这就是说，物权变动的生效时间应当以记载于不动产登记簿的时间为准。“记载是指将不动产物权的设立、变更、转让和消灭的事项记录于不动产登记簿中。记载意味着权利人或利害关系人可以查阅，因而判断不动产事项是否已经登录到登记簿上，不是登记机构来判断的，而应当由权利人和利害关系人来判断是否已经记载于登记簿。因为记载必须是记入登记簿，仅仅只是申请还不能认为构成登记。” &
既然依据《物权法》的规定，物权的取得时间以记载于不动产登记簿的时间为准，那么我们认为共有关系的取得也应以这个时间点为准。也就是你们之间对于房屋应当属于按份共有而非共同共有。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》的第二十二条的规定你们双方父母的出资应当认定为对你们各自的赠与，而不能因为产权登记在你们双方名下理解为对双方的赠与，因为在双方父母都出资的情况下很难推定是明确赠与你们双方的。
依据我国《物权法》第一百零四条之规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。总之若你们双方没有明确约定的一般按照你们各自父母赠与的比例分割房屋。
情形四：婚内购房时他父母出资，产权登记在他一人名下，你能分吗？
若婚内他父母全额出资为他购房且产权也只登记在他一人名下，从社会常理出发，一般可认定为是其父母明确向他一个人的赠与，该部分出资应认定为其个人所有，也就说在这种情况下你无权要求分割房屋。但若婚内他父母只是为其购房支付首付款，剩余房屋采取按揭贷款方式支付虽然产权也只登记在他一人名下，也属于夫妻共同财产，除非你们之间有特别约定，但在离婚分割房屋时，对于其父母出资应当认定为其个人财产，也就是说在这种情况下你们双方可以要求分割的价值总和为：房屋总价值—剩余银行贷款本金—他父母的出资。
情形五：婚内你父母出资，产权登记在他名下，你能分吗？
若婚内你父母出资，产证登记在他一人名下，除他能证明你父母出资当时的书面约定或声明，证明你父母明确表示向他一个人赠与的，一般会认定为向你们双方赠与的，房产按夫妻共同财产进行分割。
情形六：婚内你们双方父母出资，产权登记在你们俩人名下，怎么分割？
对于婚内取得房屋所有权且登记在双方名下，法律上首先推定为夫妻共同财产，除非你们有相反证明。也就是说婚内你们购房除非你们的父母明确表示赠与的款项只是对你们各自的赠与，否则依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》的第二十二条之规定，你们父母在你们购房时的出资法律上推定为对于你们夫妻双方的赠与。
以上几种情形是在你们父母出资且意思表示不明确的情况下，法律的一种推定，推定为赠与。若你们有证据证明其与父母之间形成的是借贷关系的，则不再适用推定赠与规则。当然，这种证据应当是在你们离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中你们父母作出不是赠与的意思表示陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。司法实践中很多人在离婚时虚构债务以达到侵吞对方财产的非法目的，遇到这种情况一定要认真仔细的审查债务的形成时间及证据的真实性。
j、你婚前的房产婚内出售，又用该款购置的房屋如何分割？
若婚后你将自己婚前个人所有的房屋出售，并用该笔售房款在婚内购买房屋或用你婚前存款在婚内购买房屋且登记在你一人名下，一般认为是你婚前财产的一种转化形式，并不发生性质的改变，只是其表现形式发生改变而已，根据“万变不离其宗”的原则，该房屋仍然属于你个人财产，他无权要求分割。但若你的售房款或婚前存款不足以支付购买的房屋房款，用婚内夫妻共同财产或采取银行贷款方式支付部分房款，即便房屋登记在你一人名下，该房屋仍然属于你们的夫妻共同财产，分割时从公平原则出发应当扣除你的婚前财产部分。
在这种情况下，你一定要认认真真的搜集相关证据尤其是相关银行转账凭条，不然你很难维护自己的合法权益。
4、拆迁安置房屋或拆迁安置补偿款购买的房屋应如何分割？
过去听到自己的房子要被“拆迁”了很是伤心，现在听到房子要被拆迁了很是高兴，这主要是我国拆迁的法律制度不断完善，被拆迁人和被安置人的利益保护越来越大，但是当政府的拆迁安置款或安置房屋分到每个家庭时，又常常引起亲属之间纠纷甚至还会导致家庭的分裂。
拆迁的问题相当复杂，既有公房拆迁又有私房拆迁，私房拆迁中既有国有土地上的私房拆迁又有集体土地上的私房拆迁，拆迁后安置的房屋有以下几种情形：拆公还私、拆公还公、拆私还私、拆私还公、还有拆私还公还私等等。房产拆迁又具有较强的政策性，以前是按被拆迁房屋内的户籍进行安置，现在是公房和私房不同的安置办法，既要考虑房屋面积又要考虑具体情况给予不同数额的搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费等一次性补偿费。基于上述原因，法律规定一般比较原则，关于拆迁的具体补偿问题和补偿后财产的归属问题一般在地方法规和规章中有比较具体的规定。
拆迁安置的房屋或用拆迁款购买的房屋到底如何分割呢？他家的老房子拆迁安置房屋或者用拆迁款购买的房屋，你能分吗？这里告诉你一个原则就是，只要在拆迁安置时考虑你的存在，确切的说就是你属于被安置人口的话，一般对于因拆迁得到的财产（安置房屋和拆迁款）你有权主张权益，除非你们之间或者说家庭之间有特别约定，但这并不意味着你们之间均等分割财产，若你不属于被安置人口，他分得拆迁安置房屋或用拆迁安置款购买的房屋你是否能分，这个问题不能一概而论，需要具体问题具体分析。鉴于拆迁政策地方性很强，各地规定不一致，我们在这里给你介绍一下上海市关于拆迁的的相关规定：
（1）他的婚前公房拆迁所安置的房屋，你是否有份额？
若他婚前老公房拆迁,你属于同住人或者依法可以被视为同住人或者符合特殊条件也作为被安置人口，那么你对拆迁安置房屋或用拆迁安置款购买的房屋享有权益。在上海的公房拆迁中什么情况下你属于同住人或应当被视为同住人呢？符合下列情形之一且不属于不能被视为同住人的情形，你即属于同住人或应当被视为同住人。
第一、在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处你有上海市常住户口，已实际居住一年以上，且上海市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难。 & &
他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、你自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。 & &
第二、你具有上海市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住末满一年，也视为同住人。 & &
第三、一般情况下，你在上海市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满两年的，也视为同住人；
第四、你在被拆迂公有居住房屋处有上海市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，在他处你也未取得福利性房屋的； & &
但若你符合下列情形，则不能被视作同住人，也就无权分得拆迁财产： & &
第一、你将本来享有的他处公有住房权利(住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的； & &
第二、你获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；&&&&
第三、你已在上海市他处房屋拆迁获得过补偿安置。 & &
你若属于拆迁安置中的同住人或者可以被视为同住人，你便可以主张拆迁安置财产的权益，若拆迁安置时你们采取的产权房屋补偿安置，且安置协议中只列名了具体被安置人员，则安置房屋属于你们被安置的全体成员共有财产。实践中协议的签署一般是承租人代表全部被安置人签署，若你们的被安置人口中有多人且就房屋分割已经达成一致意见，那么离婚时你可以要求与他分割你们名下的拆迁安置房屋，若在你不知情的情况下他把房屋产权擅自登记在其他被安置人名下（如他的父母或其他亲属），则你需要提起析产诉讼，而不能在离婚案件中处理。析产诉讼中法院在分割房屋时一般均等分割，但同时需要考虑多照顾年老体弱，没有经济来源以及为取得公有住房而付出较多的人
若属于拆迁货币补偿安置，由于货币补偿分为很多类：房屋补偿款、搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、奖励费和一次性补偿费等。一般房屋补偿款在承租人和同住人之间均等分割。适当照顾年老体弱，没有经济来源以及为取得公有住房而付出较多的人。搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。若你们被安置人之间就补偿款分割达成一致意见，你们用补偿款购买房屋，则离婚时可以要求分割，若你们被安置人之间就补偿款分割未达成一致意见或未分割，你需要进行析产诉讼而不能在离婚案件中要求法院予以处理。对于你们用拆迁安置款购买的房屋分割时一般均等分割，适当考虑你们双方在拆迁安置补偿款中各自所得的具体数额。
若他婚前老公房拆迁,你不属于被安置人口，他分得拆迁安置房屋，一般你无权要求分割，因为这属于其婚前财产的一种转化形式。若他用拆迁安置款购买的房屋一般也认定为其婚前财产的一种转化形式，但若其拆迁安置款不足以支付房款并且用夫妻共同财产一起购买房屋，则该房屋属于你们的夫妻共同财产，你可以要求分割，只是在分割时，应当考虑其拆迁安置款的具体情况给他多分一些。
（2）他的婚前私房拆迁所安置的房屋，你是否有份额？
a、被拆迁的房屋国有土地上的房屋
若他婚前国有土地上的私房拆迁，安置时选择的是产权房屋补偿安置（或他用分得拆迁安置款购买了房屋），且你也属于被安置范围，则该安置房屋属于你们的夫妻共同财产，离婚分割房屋时，应当考虑房屋来源的具体情况给他适当多分。若被安置人有多人，他擅自将房屋登记在其他人名下，侵犯你的权利，则你可以提起析产诉讼维护自己的权利，而不能在离婚案件中要求法院判决。
若他婚前国有土地上的私房拆迁，安置时选择的是产权房屋补偿安置（或用拆迁安置款购买了房屋），虽然你的户口在被安置房屋内但若不属于被安置范围，且你也不居住在被拆迁房屋内，则一般该房屋属于他个人财产，你无权要求分割。
b、被拆迁的房屋是集体土地上的房屋
集体土地上房屋不同于城市房屋，其所有权人的确定不能简单依据房地产权证、农村宅基地使用证记载的权利人为主，因为集体土地的申请获批时是以户为单位，考虑共同申请人的多少最后由相应级别的政府确定面积的大小，也就是说一般在申请建造房屋时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的，或者以自己的劳动作为建房的劳动投入的，也应当定为共同所有权人。若你属于被安置范围则该房屋属于你们的夫妻共同财产，离婚分割房屋时，应当考虑房屋来源的具体情况给他适当多分。若被安置人有多人，他擅自将房屋登记在其他人名下，侵犯你的权利，则你可以提起析产诉讼维护自己的权利，而不能在离婚案件中要求法院处理。
若他婚前集体土地上的私房拆迁，安置时选择的是产权房屋补偿安置（或用拆迁安置款购买了房屋），但你不属于被安置范围，且你在被拆迁房屋内没有户口也不居住在被拆迁房屋内，则一般该房屋属于他个人财产，你无权要求分割。这只是他婚前个人财产转化的一种形式而已。
实践中很多人误以为只要户口在里面私房拆迁时就一定能得到补偿，其实这是一种误解，虽然很多情况下在被拆迁的房屋内有户口一般属于被安置人，但由于实践中很多拆迁安置补偿协议不列名补偿的具体算法只是列名各项补偿的具体数额，在协议中没有写明你是被安置人口时你很难被认定为被安置人口，诉讼时你需要举证证明你属于被安置人口，否则将承担举证不能的法律后果，很多司法实践中的案例给予了证明。
5、你的房子是在集体土地上建造，如何分割?
土地在我国有两种所有权形式，一种是国有土地，另一种是集体土地。
农村土地实行集体所有制，土地归集体所有，集体组织再把住房用地分配给集体成员作为宅基地使用。宅基地只能在本集体经济组织成员内部转让，不能对外转让。在农村，有的地方对自建房屋颁发产权证，有的不颁发产权证，仅以宅基地使用权证作为房屋产权证明，这就使得农村自建房屋的产权不像城镇私有房产那样明确，对自建房产权的认定也不能一概而论，要具体问题具体分析。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准，同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。那么离婚时你们的宅基地上的房屋如何分割？
（1）他婚前在宅基地上建造房屋，你能否要求分割？
他婚前建造的房屋，虽然你们婚后夫妻双方共同居住使用，但居住行为并不改变房屋权属性质，若你们夫妻双方没有特别约定该房屋为你们共同共有，则该房屋属于他的婚前个人财产。如果他因婚前建房而产生的债务是用婚后你们的夫妻共同财产偿还的，那么他应按偿还债务总额的一半给你相应的经济补偿。
（2）他婚前获得的宅基地，婚后共同建造的房屋，你能否要求分割？
他在婚前就已经将宅基地申请完毕，但未建造房屋，结婚后你们一起建造房屋，在这种情况下该房屋属于你们的夫妻共同财产，离婚时应当予以分割。若你的户口也在他的集体经济组织内，可以对房屋进行实物分割并办理相应变更手续。若你的户口不属于他的集体经济组织内的农业户口，则你只能要求补偿款，而无法要求分割房屋。
（3）你们共同建造的房屋只登记他一人名字，你能否分得？
婚后你们申请宅基地并共同建造房屋，无论登记在谁的名下均属于夫妻共同财产，因为宅基地审批的特殊性，一般只登记户主一个人名字，这并不影响房屋作为夫妻共同财产。
（4）他父母在宅基地上建房为你们婚后居住使用，你能否要求分割？
他父母在宅基地上建房为你们结婚居住使用，如果房屋是他的名义报建的，该房屋能否作为你们的夫妻共同财产，主要看房屋是在你们婚前建造还是婚后建造。如果是婚前建造，一般视为对他个人的赠与，你无权分割。若是婚后建造，一般视为对你们夫妻双方的赠与，该房屋为你们的夫妻共同财产。当然，如果你们双方另有约定除外。
（5）婚后与他父母一起申请宅基地并共同建造房屋，离婚时如何分割？
农村宅基地大多是以户为单位进行审批的，因此由家庭建造而共同居住的房屋，属于整个家庭的共同财产。在你们夫妻离婚时，应当首先从中分割出属于你们夫妻财产的相应份额，然后对属于夫妻财产的部分再进行分割。如果在离婚诉讼中你要求对上述家庭共有的房产进行分割，但你们各方所有的房产份额又无法确认的，法院一般是先对你们夫妻双方所有的其它财产先进分割，对于房产的分割，则是让你另外提起分家析产诉讼。
（6）你们一起购买的“小产权”房屋，离婚时如何分割？
城市的很多郊区建造了大量的“小洋房”，价格很便宜，虽然国家“三令五申”但是还是有很多人去买，你们可能为了图便宜也买了。由于你们购买的这类房屋不符合法律的规定，无法办理产权登记。这种情况下由于在离婚时你无法提供权属凭证，法院也不能裁决归属。你们若可以协商一致由他取得房屋补偿给你钱款或你取得房屋补偿给他钱款也可以，否则你们只能等到国家允许你们进行产权登记后再另行处理。至于能否等到国家“开恩”很难准确预测，就目前情况来看，短时间内国家这一“禁令”很难放开。
目前，在我国大部分地方没有建立宅基地住宅登记发证制度，因此，农民能够取得的一般也就是《集体土地建设用地使用证》。因此，合法房屋判断标准是以取得宅基地的使用权为前提条件的。如果房屋本身就是违法建筑，则不具备通过诉讼方式进行分割的合法性基础。在分割宅基地时，首先要划分清楚家庭共同财产和夫妻共同财产的区别。
6、你们的房产证上有其他人名字离婚时如何处理？
很多人买房时需要靠父母救济，父母有时为了防止子女得到财产后对自己不孝顺，采取大家一起上产证的方式“相互制约”。有时夫妻买房出于种种原因将子女的名字也登记在产证上或直接登记子女的名字，这类房屋离婚时如何分割？能直接要求法院分割吗？
（1）他父母的名字在你们的房产证上，离婚时如何处理？
离婚案件中不能直接处理涉及案外人的房产，法院一般不会将案外人作为第三人追加进来。若该房屋登记在他或你们双方名下的份额确属你们夫妻共同财产你可以申请对房屋部分不予审理，待离婚案件结束后另案提起析产诉讼或你申请将离婚案件中止审理，你另行提起析产诉讼，再根据另案的判决结果，确定你们夫妻权益部分。
但若作为案外人的他的父母仅对你们夫妻共有的房屋享有居住使用权而无所有权的，不影响该房屋在离婚诉讼中的分割。
（2）你们购买的房屋登记在你们和子女名下，离婚时如何处理？
若你们购买的房屋登记在你们和子女名下，虽然子女没有出资，但一旦登记子女的名字，子女对该房屋就享有份额，若子女已成年，则房产分割在你们不能协商处理的前提下，需离婚之后另案诉讼析产。若子女未成年可以在离婚案件中直接对房屋进行处理，鉴于子女购买并未实际出资，在具体分割时可以适当调整子女的比例。
（3）你们购买的房屋登记在子女一人名下，离婚时如何处理？
夫妻双方有时购房出于种种原因将产权只登记在子女名下，离婚时是否作为夫妻共同财产处理呢？在实践中是有争议的，一种观点认为既然登记在子女名下，就应当属于其个人财产，父母离婚时无权要求分割，房屋由抚养子女一方监管。另一种观点认为，应当在离婚案件中对房屋进行分割。理由是物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力与内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着该房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。我们认为第二种观点更符合公平原则，不能简单的以登记作为区分标准，要注意登记的对内效力和对外效力。