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购买二手房的心得和建议
从2006年底购买第一套二手房开始，到今年我手上总共买过三套二手房，卖出过一套，算是对二手房的选择和交易过程比较熟悉了。下面把这几年关于二手房购买的一些心得和建议写出来，如果有姐妹需要购买二手房起个参考作用。一、二手房的位置：尽可能多地满足你的需求。
每个人都有新房情结，我也不例外，为什么我会一而再地买二手房呢？06年买第一套房子的唯一原因就是让我家女儿可以上本区最好的公立小学，想不到歪打正着，这几年的房价是蹭蹭往上涨。话说二手房一般都在生活、交通方便的中心城区，所以这几年尝到生活便利的甜头后，我就不想去买郊区的新房了（我住的中心城区已没有新房可选）。二、如何选择中介。
二手房基本都是通过中介完成整个交易过程，当然也有不少是买卖双方直接完成的，这样虽然可以节省一大笔中介费，但双方不是知根知底的话，有潜在风险在里面，随着现在房产交易过程越来越繁琐，还是交给中介打理比较省心。以前看过不少买房被中介坑过的报道，好在我没碰到过这些情况。
我在找中介前，会先去熟悉想要买房的小区的情况，多方打听这个小区的一些优缺点后才会去找中介。你可以和中介说你有什么亲戚或是朋友住在这里面，目的就是要让中介知道你已经非常熟悉这个小区。多找几家中介进行比较，我还没遇到过吃差价的中介，但是每家中介的佣金收的比例不同。我们这基本行情是成交价的二个点，前面二套房因为房子总价不高，那个中介也不肯降，所以我是交足了二个点的中介费。去年卖那套房子换了家中介，她们收买方的中介费一个点多点，所以我今年买房子也找回了这家中介，最后实付的中介费比二个点少了二万元！！三、慎付定金
我们这边买二手房的时候，如果选中了房子，价格又能接受的话，也就是双方达成了交易倾向后，就会签一个三方协议，买方要向卖方付2-10万的定金。这个三方协议是具有法律效应的，所以我在签三方协议前，会要求和卖方本人见面，并查看身份证和房产证的原件，房产证上的号码记下来上当地的房产局网上查询，如果“他项权证”那里写的是“无”的话，那么说明这套房子的产权是正常的，无抵押也无贷款。四、房子的选择
1、二手房基本都是楼龄比较长的，所以我的首选必须是框架结构。不管其他方面有多少优点，但安全必须要放在第一位。女儿有同学家住的是八十年代的混泥土结构，连装修都不敢搞，而且现在如果不是框架结构的话好像贷不了款。
2、我不选路边或是楼梯房顶楼的房子。无论是自住还是出租，房子的舒适度很重要。路边又吵又脏，楼梯房的顶楼一个是热，一个是太高难爬。这二种房子基本均价会比同小区位置好的房子低不少，但是如果你想出手的话，是比较难卖出去的。
3、如果看中这套房子后，我会从侧面去打听这套房子原来住过的业主情况，也就是曾经在房子里是否发生过什么不好的事情，如果在买了后才知道的话，心里肯定会有疙瘩。
4、这二年来，位置好的二手房都是卖方市场，卖方都是实收多少，所有税费都是买方承担，我的第一和第二套房是各交各税。所以我选的都是房产证过五年的房子，按广州的政策，房产证没满五年的话，要额外交5.5%的营业税，随着房子的总价越来越高，这可是一笔不小的费用。
5、变电站边上的房子不能要，辐射的危害性我就不在这里多讲了。去年5月到今年5月因为变电站的原因，我放弃了很多很好的房子。虽说变电站距边上的房子都有15米左右，算是符合国家标准规定，但这种涉及到人身安全的事我们还是小心点为好。
6、关于电梯房的楼层，网上有很多版本，有说9-11层是扬灰层，8-14层是电磁辐射、噪音最清层。。。我是不敢要太高楼层的，万一电梯出问题的话，我还能走楼梯。有一点我是最近才知道，那就是7楼开始的供水是需要二次加压的，这样不但水费比6楼以下的要贵，而且水又被二次污染了。
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[买卖房记]
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妈豆1747 &地区:南山区街道:蛇口街道宝宝生日&积分7536&
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本帖最后由 涛涛滴妈咪 于
00:11 编辑
开头给中介朋友的题外话：我写的这些只是一个普通买房者在买房过程中自己观察总结的，可不是什么八一八贷款评估担保费内幕这种深水大新闻，看不下去就别勉强自己了，留给买房的朋友看吧,我相信一个合格的好中介根本不在乎我说的这些，因为顾客喜欢他，信任他
感谢美妈分享
总评分:&妈豆 + 100&
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妈豆1747 &地区:南山区街道:蛇口街道宝宝生日&积分7536&
和老公一起看了大半年的房子了，也终于买了房子，关于中介的问题，说说我的几点心得，想到哪说到哪吧，想起来了再补充：/ `7 w( E6 Q&&m- J: |&&D
- I& \7 V" I/ X7 j&&C
& && & 1.看房的时候如果中介喊你签看房合同什么的请千万喊别人代签或者干脆签假名字，不然当你看上这套房子想出手而中介费又谈不拢的时候很麻烦，凭借看房合同你就只能委托这家中介办理手续，不然人家有权告你，当然，现在大一些的中介很少这样做了，我们只遇到了一次；
( C2 V; |$ K6 T
& && & 2.注意观察带你看房的中介，如果他们的关系不是老手带新手，那么一定就是你所看房源属于别的中介，然后这个中介再介绍给你现任中介，现在两家中介共同联合来做你这单买卖，一旦你看上房子想出手的话，要特别小心，因为现在是两个中介插手，人家两个都想赚钱对不对，所以你的中介费估计是不太降得下来的；/ ^6 \7 N* J' q. c
& && & 3.如果中介有上述嫌疑，而你也看中了这套房子，你可以先咨询中介一个大概的中介费，这种情况一般他们都会开的很高，毕竟两个中介都要赚钱，你能做的就是想办法见到房东并且留下姓名，电话，最好的一个办法就是跟中介说你很喜欢这房子，想出手了，这时候你可以报一个稍低的价给中介，他们谈不下来而又想做你的单，一般这时候都会让你跟房东见面双方自己来谈，这时候怎么要房东电话就是你跟中介斗智斗勇的开始了；
& && &4.谈价钱的时候一定要看房东的房产证，包括姓名，房子面积，有无抵押等等，我想这些各位童鞋应该做过功课了，就不一一列举了；' l&&J7 T" U' g9 X% N
& && &5.一定要想办法拿到房东电话，这样你才占主动权，如果这个中介谈不下来那么你就可以换个中介，实在找不到房东电话怎么办呢，记住门牌然后去询问物业，或者换个中介喊他们帮你看看能不能查到，中介嘛，总有一些我们没有的法子是不是，要不然怎么混呢。要是实在还找不到你就只能去找前一个中介看看能不能再降中介费了或者放弃购买，有时候，买房子也讲求个缘分问题不是；
&楼下急什么呢？楼主只是好心提出自己的经验和建议，又不是强迫必须这样，再说购房者上的当还少么？你这么替中介着急，都不知道你是做什么的。&
&楼主真心是个没素质罔顾_无良的人，，，中介没有付出劳动汗水在你眼中就是这样一名不文？请问你是做哪一行的？&
&第五,六,此人有跳单嫌疑,中介重防之人,&
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妈豆1747 &地区:南山区街道:蛇口街道宝宝生日&积分7536&
6.如果房东电话是你委托的另外一个中介帮你查到的，你最好到中介那里跟房东本人通过电话确认是上次那个人以后，再考虑跟中介签合同，有些中介不诚信，为了你这个送上门的单子，会忽悠你说联系到房东了，他现在不在本地，出差呢，你先来把合同签了BALABALA......
/ X8 c- g7 s' u1 D4 _( g
& && & 7.谈中介费的时候其实你可以跟中介谈一个包干价，就是所有乱七八糟你该出的费用都让他们包干，除了包干费用外你再不掏一分钱，多不退少不补，提一个你能接受的价给他们，看他们做不做，至于利润大小就看他们自己的水平了，别相信他们所说的什么给你缴费单子，上面的费用是多少我们就收你多少，我们只收你1个点的中介费，这里面可以做手脚的东西太多了，比如什么评估费，担保费......随便一个就能赚你几百上千块； 5 ^4 S8 z, X% y( _5 J4 y
! B+ ?% z) K0 l) o+ P' T
& && & 8.当你和房东面对面把价谈妥了的时候，中介一般就会喊你们赶快签合同，付押金，这个时候最好能再拖一两天再签，这一两天干嘛呢，就是喊中介帮你去查询银行审批贷款的事，现在很多人或多或少都有几张信用卡，个人信用报告如果不小心出现逾期，中介就有可能坐地起价喊你加钱，很严肃的吓唬你这个事情很严重，贷款不好批，你得加钱给我们去跑关系。千万别相信他们的鬼话，也许你个人去找银行批不下来，但是他们中介熟人多的很，有对口银行，只要不是差很多钱不还，或者贷款逾期，都很好弄的；
&7,估计没有哪个中介够胆给你包干价,多了不退给你,你不愿意,差费用,中介不可能自己陶腰包帮你付,
8,谈好价钱就下笔签字,客户不是一个人,&
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妈豆1747 &地区:南山区街道:蛇口街道宝宝生日&积分7536&
10.要跟中介谈清楚，不能一次性把中介费付清，需留一小部分尾款等房子过户完毕，水电煤气等过户完毕，银行贷款划账到房东账户等等等等，所有手续全清再支付，一般中介会要求你在过户当天全部付清，一定不能这样做，不然过户完毕你就会发现之前的中介跑手续很积极，一旦拿到钱了就没那么积极了，需要你三催四请（这点是在别的论坛看到有童鞋说的）；
& && &11.这点是要跟房东谈的，也要写进合同的，那就是过户当天首付款需留一万（具体金额自行商量）等到所有手续全清再行支付，比如水电煤气物业，这是预防过户完毕房东拿到银行贷款以后消失留下一堆水电煤气物业的欠费等你去交怎么办呢；
& &&&12.后续手续里还有一个户口问题要注意，一定确保房子过户后房东把户口迁走，毕竟谁都不会喜欢自己房子户口被别人占用吧，不然将来你自己落户就困难了。4 k' e" f1 s. r) _' ]
& && & 暂时想到这么多了，我们的手续还在办理过程中，中间如果出什么问题我再来补充吧，希望这些对各位想买二手房并且正在跟中介斗智斗勇的童鞋有用吧。&&P' @3 s# E7 z' H" z. ]
& && & 也欢迎各位童鞋补充，另外第9条留给了包干价，暂时还为编辑完，先发别的
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妈豆5448 &地区:南山区街道:南山街道宝宝生日&积分9887&
楼主说的对呀2 a. E" E' P
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妈豆12706 &地区:街道:宝宝生日&积分10649&
我家中介费也是在过户的时候付的，没办法，非让付1 m3 s# U4 A% B7 {; I) ?&&`
要客户的电话，这个估计有点难度9 X3 c! n, {1 v4 n0 x) z
但是，有一个方法就是，自己私自找中介人员，让他告诉你房东电话，直接与房东交易成功后，给他小部份中介费
当然，有风险，但操作过，还算安全。。。
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妈豆3968 &地区:街道:宝宝生日&积分1824&
好贴必须顶~~支持这样的美妈，感谢分享！
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妈豆72 &地区:街道:宝宝生日&积分248&
在买房子象买白菜的时代
上面那些很难做到的6 R. O+ b9 J) l8 L8 B& r&&b% T
我当时就是想打听一下房子有没有出过啥大事情
到第二天交定金，结果房子就木有了，被别人买了
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妈豆8085 &地区:街道:宝宝生日&积分6230&
做自己该做的事情。
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妈豆7776 &地区:龙岗区街道:龙城街道宝宝生日&积分28239&
开头给中介朋友的题外话：我写的这些只是一个普通买房者在买房过程中自己观察总结的，可不是什么八一八贷款 ...来学习
大宝四周岁一个月了，一到秋冬季节易感冒，一感冒就喘息性支气管炎，年在梅州中医院贴过三伏贴了还这样，烦恼，求有经验的妈妈分享养儿经，谢谢。
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房产业内人士吐血总结！买二手房的靠谱攻略！
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房产业内人士吐血总结！买二手房的靠谱攻略！
第一件事是办理单身证明，离婚的要备好离婚证明，结婚的要准备已婚证明，没这个买不了房的。
还要刻一个私章，要用到的。
需要贷款的还要有收入证明。
这要提前准备。一回去就做。
决定好在哪片区域买。
最好不买在太偏僻的地方。
最好周边配套好一点儿，交通便利，学校，幼儿园，菜场近一些。
或者稍微繁华一点的地方，这样一时不住，出租租金也高一些。
或者临街的门脸房，考虑以后做点儿什么。
只要价格能接受，就可以考虑。
如果都太贵，就把上面的要求适当放低一些。
大方向确定了以后，就集中在确定的区域看房子。这个问问当地住的人，熟人都问问吧。但是最后自己拿主意。
多找一些中介，他们会推荐不同的房源。
结合自己的经济和看到的那些房源的情况，决定买啥样的。
看房子的时候，要注意很多事情。这些因素都会影响价格，如果好的太贵，就适当降低要求，降到自己不能接受为止。列在下面：
1、房子的房型，合理不合理，住着别扭不别扭。很合理的一般就贵呗。
2、房子的面积，够不够用？面积大的就贵呗。
3、房子的年龄，太老的房子不能要，万一以后要卖，很难出售，出售也不值钱。钱够用的情况下，房子越新越好。钱不够嘛，就降低点儿要求。
4、房子的楼层，一般底楼顶楼不太好，底楼潮湿（其实北方还好，上海是底楼很潮），顶楼怕漏水，冬天还冷。高了也难爬。3楼4楼最好了，有金三银四的说法。就是三楼是黄金，四楼是白银的意思。
5、有没有噪音，周边有工厂什么的吗？
6、周边有没有污染厉害的企业，比如空气不好。
7、房子有没有渗水、漏水问题。
8、产权权属清晰不清晰？有没有纠纷？有没有抵押？都要问上家。
9、是否有租赁关系或其他纠纷。就是现在里面有租客吗？有租客的话，租客有优先购买权，如果没有租客放弃优先购买权的书面承诺，碰上难搞的租客他可能反咬一口，说他不知道上家要卖房，不肯搬家的。他也可以去打官司告上家的。
10、小区的环境，环境好的就贵一些。小区旁边有没有大的变电站呀？有变电站的话有辐射，尽量不买。小区旁边是不是棚户区呀，棚户区一时半会儿拆不了，脏乱差，也不好。
11、房子临不临马路。如果想买临马路的房子，那么就买一楼吧，可以做事情呀。
否则，不是一楼的临马路房子最好不买，太吵。风水也不好。尤其是临马路的房子，不能对着路口，正对着路口的那间房子不能买，风水不好。
12、小区中间的房子，如果正对着小区大门，最好也不买，风水不好的。
13、房子的采光好不好，黑乎乎的见不到太阳的房子不能买。所以看房子的时候最好白天去，上午去，上午9点以后还不见太阳的房子，就是房子朝向不好，晒不到太阳，不能买。
14、房子大门是不是正对着楼梯，正对着楼梯的最好不买，风水不好。
15、以上这些都考虑过了，没问题了，想买了。那么就问问房子主人，这个房子“干净”吧？是不是凶宅，就是里面发生过不好的事情吧？比如死人啦，火灾啦，人命案了，等等。是凶宅就坚决不能买的。上家不一定实话实说，那么也可以，回头和邻居打听打听。
16、看看房子的主人残疾吧？有缺陷吧？他们家和睦吗？这些对你是有影响的，如果上家住的顺风顺水，日子过得好，对你是好的暗示。如果上家过的不好，穷困潦倒的，有病残疾的，最好不买这个房子了，有讲究的。别不信。特别是，如果是没有行为能力的人，他签字卖房是不算数的，比如精神病呀，傻子呀的。这种时候，这个房子再好都不能买。我们买房的时候遇到过。
17、然后再问问，房子的情况，以前什么人住的，是自己住的，还是出租给别人住的。
18、上家买的时候是新房子，还是上家买的时候就是二手的，还是房子是单位分的，有产权证吧？能买卖吧？等等，都要敞开了问明白。
19、房产证上几个人名字呀，都是谁呀？大家都同意卖房子吧？
20、如果是老人卖房子，还要问问他们儿女同意吗？不同意也会可能有日后的纠纷，就不能买的。最好要他们儿女出面。
21、如果是儿女替老人卖房子，更要当心。有可能老人都不知道。
22、上家这是第几套房子呀？卖的话，税率多少呀？算下来税的金额多少呀？上家打算自己出还是让下家出呢？这会影响你的资金预算。
23、房子每月物业费多少钱一平米呀？取暖费怎么算的呀？
24、房子供电供水有问题吗？
[ 本帖最后由 baitubai88 于
18:45 编辑 ]
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这个要去交易中心审税的，上家审上家的，下家审下家的。
按照你们约定的方式交钱给国家。
也可能要签完正式合同再审税，这个我们当时就是签合同当天做的。
（就是签网上机打合同，即正式的房屋买卖合同）
1、网签问题，大型正规中介公司有密钥就能网签，小中介公司可能没有密钥，注意识别。他要带你去交易中心网签，其实也可以。
2、签订买卖合同：
A、携带好身份证、户口簿、私章、收入证明以及首付款，单身证明。
B、仔细看清每一条条款，基本上不能改的字就不用看了，因为是交易中心格式；重点看的是房屋的基本信息，权属状况，价格，交付时间，付款时间，附件中的装修情况（就是留给你什么）。
C、双方另行约定的条款：例：你付款的周期；对方需要继续使用的，免费期限和收费期限的约定；对方户口迁走时间（最好是能迁走，因为比较搞），比如前面定金合同上写的那些最好都搬过来，写在正式合同上。
D、签定合同时，必须所有产权人到场。家庭成员及权利相关人员要到场，同意卖房。核实好对方身份证，房产证。
签定合同后，房产证需交给第三方中介保管，上家可能也不肯给中介的。
E、合同签好，资金直接给房东，最好不要转第三方。别给中介，可能他卷钱跑路。
（就是上家把房产证交上去，房产中心做你的新产证）
最后，是过户带的资料：
1、带网签合同。
2、带买卖双方身份证。
3、带房产证原件。
4、带买卖定金合同，基本就这些了。
5、各房地局过户情况略有不同，你可以先打电话咨询下。
1、根据合同附件中装修情况，制作清单，就是把你要检查的东西，一件一件列出个表来，至现场一一核对，检查是否有缺损或损坏。
2、交房时房东最好能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留，欠费。
3、查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用。
4、交房当天就应更换锁芯。
5、拿到钥匙，你的买房之旅就完成了。
最后，祝你买房顺利，成功。
[ 本帖最后由 baitubai88 于
15:50 编辑 ]
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差不多这些是需要注意的。
以我1999年开始的经验（投资从2003年开始），买房很讲究缘分的。
而且不是对你一个人的缘分，是你全家的缘分。要夫妻全能看上顺心，不然会有矛盾才生。
最主要的感觉，感觉特别重要。自己感觉好的房子才买，注意不管是投资还是自住，买房千万不要勉强。有些人以为反正是出租的，有些缺陷无所谓。
记住这句话：买的时候勉强的，卖的时候也将是勉强的。
不争辩，只举例，只顶帖。。。
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