约定俗成的协议其实侵犯了你的利益 看物业七大霸王条款
&本广告一切图片、文字说明以合同为准。&&因设计调整、气候变化等原因导致未按期交房的，出卖人不承担违约责任。&&如果业主违反公约，物业公司有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。&&&
对于买过、住过商品房的市民来说，在和开发商签订的购房协议，以及和物业公司签订的物业管理协议中，这样的条款并不陌生。很多人认为，这些早已成为约定俗成的东西，但是，它们却真真切切地伤害了购房者的利益。
为此，记者采访了中伦文德太原律师事务所的律师，为消费者挑拣出商品房买卖和物业管理合同中的霸王条款予以剖析，并提出应对之策。
1、只要不按期签合同就算违约
只要不按期签合同就算违约
霸王条款：市民祝女士已向开发商交付5万元定金并草签购房协议，约定在协议签订的15日内签订正式购房合同，否则就是违约，定金不予退还。但就在准备签正式的购房合同前，祝女士的父亲突然病重，急需这笔购房款治病。无奈，祝女士决定退房。但开发商却告知，祝女士已构成违约，定金不予退还。
律师：很多楼盘在购房协议中都有这样的说明：&本协议签订&日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还&，或者&购房者须在本协议签定之日起，&日内到某处与开发商签订《商品房买卖合同》，若购房者逾期未签订买卖合同，开发商有权将购房者所定的商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且定金不予退还。&
律师蔺楠表示，此条款仅对购房者未能签订合同情况进行了约束，但却未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》规定，如因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。如上述情况，开发商不能认定祝女士违约，应退还定金。
2、为延期交房找&客观&理由拒不赔偿
霸王条款：吴女士买的房子本应半年前交房，可到现在仍无任何动静。业主们认为开发商已构成违约，并与对方进行了交涉。但开发商表示，之前签订的合同中有&因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任&的条款。如今延期交房就是由于建筑设计更改，因此不构成违约。
律师：开工之前，项目已经规划部门审批，具体到楼高、户型、每个房屋朝向等，如果变更设计，需要再次经过规划审批。开发商给的这个说法显然是不合理的。而只有遇到中考、高考等特殊原因延误工期，或是由于政府行为(包括政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等)导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担逾期交房的违约责任。
3、楼盘以实物为准
霸王条款：市民王先生向本报记者反映：最近他走访了省城各大楼盘，发现不少楼盘在楼书最不显眼的位置上都注明着&本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准&，或者&公司对楼盘广告语有最终解释权&。王先生质疑道：&大家买房都是通过看广告了解楼盘，最终实物还不一定是这样，那广告的意义何在呢?&
律师：广告也应视为合同内容，开发商的做法是不合理的。类似的情况还有，开发商为项目制作的沙盘等建筑模型，也标明&仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准&，这种情况同样是不合理的。这样的条款，排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其进行虚假宣传提供了方便。
在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：&商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。&
编辑：李静
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法律问答>>房产买卖
物业公司与开发商签的物业合同有效吗
悬赏:0&-&提问时间:&-&解答数:1&-&浏览量:5924
&&& 你好！我向咨询一下关于房产方面的问题：公司有一块地，分成100块后分别卖出去了，这100块地的买者在自己所买的地上建房，但至今未办理《房产证》。这100栋房已经形成了一个小区，并且引进了物业管理公司，物业管理公司是跟有100地的公司（开发商）签订的《前期物业服务合同》。&&&& 请问：1、物业管理公司与开发商签订的《前期物业合同》是否有效？&& 2、都没有办理房产证能否成立业主委员会？&& 3、如果业主欠费（按栋收费），物业公司能否依据《前期物业合同》对欠费业主提取诉讼？&& 4、如果物业公司与单个的业主签订《物业服务协议》，如业主不及时交费，物业管理公司能否依据与业主签订的《物业服务协议》提取诉讼？谢谢！
提问者：游客
物业管理公司的选聘应当是通过招投标的方式确定，若未经过此程序，则选择物业公司的程序违法，因此签订的合同应当是无效的。无房产证也可以成立业主委员会。
《物业管理条例》
第六条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
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3秒自动关闭窗口　　苏报记者　张　帅　　案件回顾：　　某房地产公司与某物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定将某小区委托该物业公司进行物业管理。日，秦先生与该房地产公司签订购房合同，购买该小区的一套房屋，在购房合同的附件中注明物业管理协议另附。日，秦先生将房屋出租给A公司，约定发生的物业管理费等费用由A公司支付。后A公司及秦先生均未缴纳物业费。物业公司将秦先生和A公司诉至法院，要求其支付拖欠的物业费。被告秦先生及A公司均认为，自己未与物业公司签订《前期物业管理委托合同》，房地产公司与物业公司签订的前期物业合同并未获得其同意而对其不生效，故无需交纳物业费。法院最终判决A公司支付物业费，业主秦先生承担连带清偿责任。　　法律分析：　　房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理委托合同》对业主秦先生及A公司是否产生法律效力？　　最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，房产公司与物业公司签订的前期物业合同对秦先生是有法律约束力的。同时，根据秦先生的购房合同中明确物业管理协议“另附”这一情节，应当认定秦先生对房地产公司已聘请物业公司的事实是明知且认可的。法院最终判决A公司支付物业管理费，业主秦先生承担连带清偿责任。　　律师提醒：　　江苏合展兆丰律师事务所毛玉萍律师：在实践中，物业的销售及业主入住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上有投票权的业主投票形成业主大会来决定选聘物业公司是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定由建设单位选聘物业服务企业。　　物业服务密切关系到老百姓的生活，物业与业主应当相互配合，相互体谅，共同把生活环境打造好。如果业主一味地拒交物业费，势必会影响物业公司的生存问题，可想而知物业公司也无法提供更好的服务；同时，物业公司也应提高自身的管理水平，更好地为业主服务。另外，如果业主将物业出租了，业主也应了解物业管理费的缴纳情况，敦促租赁方及时缴纳物业管理费，从而避免不必要的麻烦。
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