房屋买卖买房贷款需要卖方签字吗中卖方房产证抵押贷款了买方支付买方房款后卖方没有去还银行

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-07-26 21:13 标签： 房屋买卖买房贷款需要卖方签字吗

2011年3月26日，在中介的居间介绍下，买方马某（原告、反诉被告）与卖方丁某（被告、反诉原告）签署《二手房买卖合同》，约定成交价340万元，合同生效之日起1日内支付定金5000元，2个工作日内支付定金75000元。卖方须于签订本合同之日起5日内即2011年3月30日之前委托担保赎楼，如担保公司提供的担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方则自行赎楼，卖方承诺在本合同生效之日起30日内即2011年4月24日之前还清贷款，办妥注销抵押登记手续。

签订合同后，买方如约支付了定金。后续买方以卖方未于2011年3月30日之前履行担保赎楼手续为由，将其诉至福田区法院，请求判令：1、被告返还原告定金80000元；2、被告支付原告违约金170000元；3、由被告承担本案诉讼费用。

被告于2011年6月3日向福田法院提起诉讼，要求解除涉案合同并要求原告支付60万违约金。2011年9月21日，被告申请涉诉。

原告支付首期款及办理银行贷款承诺函的义务在先还是被告赎楼义务在先。

原告认为被告赎楼时间早于其应付首期款时间，因此，其未在约定时间支付首期款是行使先履行抗辩权。

被告则认为，原告未支付首期款及取得银行贷款承诺函是担保公司拒绝赎楼的原因。只有因被告的原因导致担保公司不能获得赎楼贷款的情况下，被告才有自行赎楼义务。

依据交易惯例，担保公司赎楼的前提条件是买方支付首期款或办理首期款监管并取得贷款银行的贷款承诺函，否则，担保公司会因可能承担巨大风险而拒绝融资赎楼。依据合同第四条约定，买方支付首期款的时间为2011年4月30日前，而被告未在该日期前支付首期款且至今未取得银行出具的贷款承诺函，是导致担保公司拒绝赎楼的原因。依据合同第六条，买卖双方同意卖方采用担保公司担保融资的方式赎楼。该约定的“虽有担保公司提供担保不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的”的情形，应该指因卖方原因导致不能获得赎楼贷款的情形，只有在此情形下，卖方才有自行赎楼义务。因此，原告主张其未在约定时间支付首款款是行使先履行抗辩权，无事实及合同依据，本院不予支持。本院采信被告关于原告未支付首期款及取得银行贷款承诺函是担保公司拒绝赎楼的原因的抗辩。

原告是本案的违约方，应按合同承担违约责任。

被告反诉请求原告按合同总价支付20%即68万支付违约金，符合合同及法律规定，本院予以支持。

1、导致出现本案的争议，主要是合同没有约定买方支付首期款并取得银行贷款承诺函为买方先履行义务，而卖方委托担保公司赎楼为后履行义务，若合同明确约定，此纠纷可避免。

2、在交易习惯中，担保公司赎楼的前提条件是买方支付首期款或办理首期款监管并取得贷款银行的贷款承诺函，否则，担保公司会因可能承担巨大风险而拒绝融资赎楼。法院主要是确认了此事实来判断买方违约的。

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2017年4月18日，买方吴燕（买方）与卖方赖权（卖方），签订了《房地产买卖合同》，约定交易房产为深圳市宝安区西乡镇新城大道南侧D栋D1座941号房屋，建筑面积为70平方米，房地产证号5699，转让成交价为人民币295万元。定金为人民币20万元，买方应在2017年5月8日前将首期房款人民币70万元存放于买方按揭银行监管，首期款金额以贷款银行批准为准。卖方须配合办理监管手续，签署所需文件，该款项由银行根据协议支付给卖方。人民币205万元为按揭付款，由买方以向银行申请按揭贷款的方式支付给卖方。买方应在约定的应付首期房款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料。卖方须配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。因银行按揭产生的按揭服务费、保险费、评估费、抵押登记费、借款抵押合同公证费、律师费等费用由买方支付。买方应在银行出具贷款承诺书后的3个工作日内核实确认首期房款，并办理多退少补。卖方未按本合同约定期限出具全权公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清费用的，上述事项中每一事项每迟延1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金。如卖方逾期出具全权公证委托书，或逾期交付房地产证原件，或逾期签收定金，或逾期申请房地产转移登记，超过10日（不含10日），或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，买方有权单方解除本合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金，或要求卖方支付相等于该房产总价款20%的违约金。

合同签订后，买方向卖方支付定金人民币20万元；2017年5月13日，买方与卖方签署《二手楼交易资金监管协议》，双方约定将购买涉案房产的资金人民币70万元交由某银行股份有限公司深圳分行监管；2017年5月14日，某银行深圳宝安支行出具《二手楼交易监管资金入账确认书》，确认买方支付的监管资金人民币70万元已入账；2017年5月21日，某银行股份有限公司深圳分行就买方与卖方进行的涉案房产交易出具贷款承诺函，承诺向买方发放按揭贷款人民币205万元；2017年12月该行贷款仍未发放，且经卖方多次询问仍无法确定具体放款时间。

后卖方以买方无法确定放款具体支付期限为由提出解除合同，双方未协商一致，故诉至法院。

卖方要求解除合同的请求能否获得支持？

笔者认为，房屋买卖合同关系中卖方的合同目的就是通过房屋的所有权转移获得买方支付的房款，如果买方的房款不能在合理时间内支付到卖方账户，那么卖方的利益势必会受到影响，但是这个影响是否足以造成卖方合同目的无法实现而必须解除合同则需要根据具体情况具体分析。

合同的解除主要分为三种方式，一种是约定解除，一种是法定解除，一种是协商解除。本事例中，双方没有协商达成一致，所以无法通过协商方式解除合同；同时双方签订的房屋买卖合同中既没有关于因为银行原因导致合同解除的条款，也没有关于房款必须于某日前支付完毕的约定，因此通过约定解除来解决的方式也行不通；若卖方希望解除合同，则只能通过法定解除的方式进行主张。

《中华人民共和国》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的法定解除的几种情形，其中第（一）项至第（四）项指向的是因为签订合同的一方当事人原因导致合同无法继续履行，签订合同的其它方可以主张解除合同。本事例中，卖方房款无法到位的原因系因银行原因导致，而非由于买方原因导致，买方已经按约履行了贷款义务并已获批，卖方无法依据上述情形主张解除；只能根据法律规定的其他情形主张解除。

因此，卖方可以根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”主张变更或解除合同。

注：文中图片来自网络。

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如果买方，贷款下不来，产权证已经过户给买方，卖方可以不交房，或者申请撤销卖方合同与买方的产权证吗风险挺大啊！... 如果买方，贷款下不来，产权证已经过户给买方，卖方可以不交房，或者申请撤销卖方合同与买方的产权证吗

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提示借贷有风险，选择需谨慎

来自知道合伙人认证行家 推荐于

这是很正常的，一般二手房贷款都是先签合同、交定金然后过户完后再办理抵押贷款的。

1.买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是前提基础。

2.前面手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。最后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。

3.按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。

4.中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。

5.然后又回到交易中心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。

6.在这个等待时间里基本没什么难题困扰，可以顺便了解一些费用，比如：水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。

7.满20个工作日后（每个地区时间可能不太一样），有专门的人会通知，前往交易中心领取房产证。这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了。

本回答由经济金融分类达人 童赞林推荐

可以不交房，这样房子产权是新业主的，但使用权还在你手上。。

另外，你可以法院申请查封这套房产。

般二手房贷款都是先签合同、交定金然后过户完后再办理抵押贷款的。

1.买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是前提基础。

2.前面手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。最后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。

3.按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。

4.中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。

5.然后又回到交易中心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。

6.在这个等待时间里基本没什么难题困扰，可以顺便了解一些费用，比如：水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。

7.满20个工作日后（每个地区时间可能不太一样），有专门的人会通知，前往交易中心领取房产证。这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了。

客观的说是有一定风险，卖方最好找一家房地产中介公司做居间，比较保险。反正现在中介费是由买房人出，当然也可以协商中介费平摊。申请撤销买卖合同是不行的，因为买卖合同是合法的，无法撤销，卖房人只能通过法院起诉买房人归还房产。

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