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夏天与明光市新城房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
明光市人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：27次
安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
(2014)明民一初字第01073号
原告:夏X,男,汉族,日生,教师。
委托代理人:马敬海,安徽洪武律师事务所律师。
被告:明光市新城房地产有限公司。
法定代表人:缪全言,该公司董事长。
委托代理人:潘大木,安徽俊和律师事务所律师。
原告夏X与被告明光市新城房地产有限公司(以下简称“新城房地产公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于日立案受理。依法由审判员袁志强适用简易程序,于日公开开庭进行了审理。原告夏X及其委托代理人马敬海,被告新城房地产公司的委托代理人潘大木到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告夏X诉称:日,其与新城房地产公司签订一份《商品房买卖合同》,以299280元购买了香樟苑小区5幢1单元402室,双方对交房期限和违约责任等作出了明确约定。合同订立后,其已支付了全部购房款,但新城房地产公司却未按期交房,已经违约360天,按合同约定每天应承担违约金29.9元,合计10774元。故提起诉讼,请求依法判令被告支付逾期交房违约金10774元(从日至日),以后的违约金计算至房屋经竣工验收合格之日止。
被告新城房地产公司辩称:其认为超出约定交房时间为58天,其于日就已将房屋交给物业,同年3月31日,物业将房屋交给夏X;诉争房屋已经于日验收合格;逾期的原因是因为部分业主要求将楼梯的水泥楼道改成地板砖,不是其造成的,不愿给付逾期违约金。
原告夏X为支持其诉讼请求,向本院提供以下两份证据:
一、日《商品房买卖合同》一份。1、证明双方达成了房屋买卖协议。2、证明被告应于日前交房,3、交房的条件是商品房验收合格。4、逾期按总房款万分之一承担违约金。
二、收据一份,证明其已付清首付,余款按合同约定是按揭付款,实际其已付清全部房款。
被告新城房地产公司对上述证据质证称:无异议。
被告新城房地产公司为支持其抗辩主张,向本院提供证据如下:
一、《竣工验收备案表》一份。证明原告购买的房屋于日竣工验收合格。
原告夏X质证称:真实性无异议,但不能证明日该房屋已经过验收,备案意见栏中明确载明了被告在日才将备案材料提供完毕。
二、日明光市昌盛物业管理有限公司的证明一份,证明其通过物业公司于日将房屋交付给原告。
原告夏X质证称:对证明的真实性不认可,其实际拿到房屋是在日。
三、照片两张和室内装修做法表一张,证明其应部分业主要求将水泥楼梯改成瓷砖楼梯,逾期交房原因不在其。
原告夏X质证称:真实性无异议,但不能成为延期交房的理由,因为没有经过其同意。
经庭审举证、质证,本院认证如下:新城房地产公司对夏X提供的证据均无异议,本院予以确认。夏X对新城房地产公司提供的证据一、三的真实性无异议,本院予以确认,但夏X对证据三的质证意见成立,本院对该证据的证明目的不予采纳。虽然夏X对新城房地产公司提供的证据二的真实性不认可,但结合庭审查明的相关事实综合分析,本院对其真实性予以认定。
经审理查明:日,夏X以299280元购买了新城房地产公司所有的香樟苑小区5幢1单元402室商品房一套,并签订了一份《商品房买卖合同》,其中约定,交付期限为出卖人应当在日前将经验收合格的商品房交付买受人,交接方式为出卖人书面通知买受人办理交付手续,逾期交房的违约责任为从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同订立后,夏X已支付了全部购房款。
日,明光市香樟苑小区3号-6号楼通过竣工验收。后新城房地产公司将水泥楼梯改成瓷砖楼梯,并通过明光市昌盛物业管理有限公司于日向业主发出短信通知,要求业主于日领取房屋。
庭审中,夏X虽称其没有收到新城房地产公司的交接通知,其实际领取房屋是日,但又承认在日通过电话咨询新城房地产公司已知道可以交房,并承认物业管理费是从日开始收取的。
本院认为:本案中,双方当事人签订的商品房买卖合同系依法成立,真实有效,当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋在日通过竣工验收并具备合同约定的交付条件后,新城房地产公司应按合同约定的期限及时交付,其延期交付已构成违约,应当承担相应的违约责任。其关于逾期的原因是因为部分业主要求将楼梯的水泥楼道改成地板砖,不是其造成的辩称理由,因无证据支持,不能成立,本院不予采纳。新城房地产公司通过物业公司以短信的方式通知夏X于日交付房屋,虽不符合合同约定,但夏X已知道了交付时间并接受了从同日开始交纳物业管理费的要求,故逾期交房违约金应从日起计算至日止,共计59天,因夏X主张每天29.9元违约金的标准未超过合同约定,应以此计算,合计为1764.1元。综上,本院对夏X的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:
一、被告明光市新城房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告夏X支付逾期交房违约金1764.1元。
二、驳回原告夏X的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费69元,减半收取34.50元,由原告夏X负担29元,明光市新城房地产有限公司负担5.5元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
二〇一四年六月十二日
附:适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
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二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。
审理法院：
案件类型：
审理程序：一审
裁判日期：明光市昌盛物业管理有限公司
叁级物业管理、园林绿化管理、养护(以上在相关资质证有效期内经营);石雕产品、赏石、假山石销售**
经营范围：叁级物业管理,园林绿化管理,养护,石雕产品,赏石,假山石销售
法人代表：张庆君
经营模式：生产加工
成立时间：2006
注册资本：50 万元
注册地址:安徽省明光市安居五组团3号楼4单元307号
官方网站：
诚信值：23
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企业文化共和党总统候选人罗姆尼讲话明光市昌盛物业管理有限公司与明光市金泰地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书 - 崇法判决书查询系统
明光市昌盛物业管理有限公司与明光市金泰地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
安徽省滁州市中级人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：15次
滁州市中级人民法院
民事判决书
（2016）皖11民终1720号
上诉人（原审被告）：明光市金泰地产开发有限公司。
法定代表人：张奎军，公司经理。
委托诉讼代理人：钱晓乐。
委托诉讼代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：明光市昌盛物业管理有限公司。
法定代表人：张庆君，公司经理。
委托诉讼代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
上诉人明光市金泰地产开发有限公司（以下简称金泰地产公司）因与明光市昌盛物业管理有限公司（以下简称昌盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院作出的（2016）皖1182民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人金泰地产公司的委托诉讼代理人赵天广、钱晓乐，被上诉人昌盛物业公司的委托诉讼代理人缪崇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金泰地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回昌盛物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、昌盛物业公司在（2014）明民二初字第00039号案件中已就影剧院的物业费提起过诉讼，安徽省明光市人民法院在判决书中明确告知昌盛物业公司“该物业费用应待标准标准确定后另行起诉”，现昌盛物业公司在影剧院物业费标准尚未确定的情况下，基于同样的事实和理由再次提起诉讼，属于重复起诉，应当驳回起诉。二、案件在审理过程中，经昌盛物业公司申请，原审法院委托相关机构对物业费标准进行价格认证，但是没有机构接受委托；原审法院依据昌盛物业公司的单方定价要求金泰地产公司支付物业费，没有事实依据。三、即使金泰地产公司应当支付影剧院的物业费，也应当协商确定收费标准；退一步说，即使按照1.5元／㎡计算影剧院的物业费，也只能计算金泰地产公司享有产权的时间段，即自日至日的物业费。四、原审法院判决金泰地产公司支付物业费的利息缺乏法律依据。
昌盛物业公司辩称，一、安徽省明光市人民法院作出的（2014）明民二初字00039号民事判决书中赋予了昌盛物业公司另行起诉的权利；判决之后，金泰地产公司拒不与昌盛物业公司就影剧院的物业费标准进行协商；故昌盛物业公司另行起诉并不违反“一事不再理”的原则。二、昌盛物业公司已为金泰地产公司所有的世纪广场影剧院提供了物业服务，金泰地产公司应当向其支付物业管理费。三、依据合同法的相关规定，双方不能达成补充协议的，按照合同有关条款确定或是订立合同时履行地的市场价格履行。故金泰地产公司以双方未协议确定影剧院的物业费标准为由拒不支付物业费，缺乏法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
昌盛物业公司的一审起诉请求：金泰地产公司支付其物业服务费100000元（具体数额待涉案物业的收费标准经合法评估机构认定后再予确定），并承担诉讼费用。后变更诉讼请求为：金泰地产公司支付其物业服务费213436元（㎡×1.5元／㎡／月×44.67月），并自日起按同期银行贷款利率计算逾期付款利息直至上述款项付清之日止；本案诉讼费用由金泰地产公司负担。
一审法院认定事实：日，昌盛物业公司与金泰地产公司签订了《明城世纪广场前期物业管理委托合同》，合同约定：由昌盛物业公司对于金泰地产公司承建的明城世纪广场的综合楼及综合楼前广场实施前期物业管理，期限为日起至日止；合同对物业管理服务内容、物业服务质量要求、物业服务费用标准等作了明确约定；合同第8.1.8条约定：“广场影剧院物业管理费具体收费标准由物业公司与其协商，报物价局备案”。日，合同到期后，昌盛物业公司继续为金泰地产公司承建的明城世纪广场的综合楼及综合楼前广场实施前期物业管理，直到日。但是金泰地产公司一直没有向昌盛物业公司缴纳前期物业管理费，日，昌盛物业公司提起诉讼，请求判令金泰地产公司支付其日至日的物业管理服务费。因前期物业合同中明确约定了影剧院的物业服务费用的标准需待协商后报物价局备案，而昌盛物业公司当时没有提供已备案的物业服务费用标准，遂告知其另行诉讼。后双方就影剧院的物业服务费用的标准始终无法协商达成一致意见并报物价局备案。日，昌盛物业公司再次提起诉讼，请求金泰地产公司支付影剧院的物业服务费用，并申请价格认证。本案在审理中，经一审法院委托，无相关机构对影剧院的物业服务费用的标准进行价格认证。另查明，该影剧院工程原系金泰地产公司替明光市人民政府代建工程；工程完工后，因不符合设计要求，日，明光市人民政府将该影剧院作价680万元出售给金泰地产公司所有；金泰地产公司于日申办了明房地权证2011字第××号《房地产权证》，该影剧院的建筑面积为平方米。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。日，昌盛物业公司与金泰地产公司签订了《明城世纪广场前期物业管理委托合同》，系双方真实意愿表示，合法有效。昌盛物业公司依据合同约定于日开始为金泰地产公司承建的明城世纪广场提供前期物业管理，金泰地产公司应当按照合同的约定向昌盛物业公司支付前期物业服务费用。影剧院工程虽系金泰地产公司替明光市人民政府代建工程，但因不符合设计要求，明光市人民政府已将该影剧院出售给金泰地产公司所有，金泰地产公司已办理了《房地产权证》，故金泰地产公司自日起系该影剧院的业主，其应自日起支付该影剧院的物业管理费至日昌盛物业公司终止提供前期物业服务之日止。因影剧院属于商业性质，应当按照合同约定的商业物业服务费标准即1.5元／月／㎡计算（即：㎡×1.5元／月／㎡×41.5个月=元）。综上，对于昌盛物业公司要求金泰地产公司支付影剧院的物业费并自日起按同期银行贷款利率支付逾期付款利息的诉讼请求，部分予以支持。日至日前，影剧院的产权属明光市人民政府，故该期间的物业费应当由昌盛物业公司与明光市人民政府协商确定，昌盛物业公司要求金泰地产公司支付该期间内的物业费，无事实根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决：一、被告明光市金泰地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告明光市昌盛物业管理有限公司物业服务费元及利息（自日起按同期银行贷款利率计算至判决确定之日）。二、驳回原告明光市昌盛物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费4500元，减半收取2250元，由原告明光市昌盛物业管理有限公司承担250元，被告明光市金泰地产开发有限公司承担2000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
金泰地产公司举证如下：
房产证复印件、影剧院交接单各一份，证明目的：金泰地产公司于日将影剧院交付给买受人金鑫、魏含华，其不应承担此后的物业管理费；昌盛物业公司在金鑫、魏含华使用影剧院期间，未向金鑫、魏含华收取过物业管理费，昌盛物业公司以其实际行动表明影剧院不在世纪广场物业管理服务范围之内。
昌盛物业公司质证认为：
该组证据不属于新证据，对其真实性、合法性均有异议。昌盛物业公司为金泰地产公司提供物业管理服务的期限是日至日，金泰地产公司对此从未提出过异议。即使存在金泰地产公司将涉案房产转售给金鑫、魏含华的事实，也应由昌盛物业公司办理房屋交接手续，故对其证明目的不予认可。
经过庭审举证、质证，本院对金泰地产公司所举证据的认证意见如下：双方在前期物业管理委托合同中的9.1条约定，金泰地产公司在向业主交房时，应由昌盛物业公司组织人员对交付的房屋进行验收，现金泰地产公司举证的影剧院房屋交接单是其单方制作，且注明的交接人是金泰地产公司，昌盛物业公司对此不予认可，且违反前期物业管理委托合同的约定，故本院对其真实性、合法性、关联性均不予确认。
本院二审查明的案件事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为：金泰地产公司与昌盛物业公司签订的《明城世纪广场前期物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自义务。昌盛物业公司为金泰地产公司建设的明城世纪广场提供物业管理服务，金泰地产公司理应支付相应的物业管理费用。
关于影剧院物业费的收费标准问题。因前期物业管理委托合同中对影剧院的物业费收费标准无具体约定，现在协商未果、又无相关机构对价格进行认证的情况下，因影剧院系商业用途，故原审法院引用前期物业管理委托合同中关于商业用房的物业费标准（1.5元／㎡／月）确定影剧院的收费标准，并无不当。金泰地产公司的此节上诉理由不能成立。
关于收费的起止时间问题。金泰地产公司上诉认为，即使要求其按照商业用房的收费标准支付物业费，也应自其取得影剧院房地权证上的登记时间（日）开始支付至将影剧院交付给金鑫、魏含华止。本院经审查认为，该影剧院工程，原系金泰地产公司为明光市人民政府代建，因未按规定设计，明光市人民政府于日形成会议纪要决定将该影剧院作价680万元出售给金泰地产公司，故金泰地产公司应自日起向昌盛物业公司支付物业管理费至日昌盛物业公司终止前期物业服务之日止。物业服务合同终止后，金泰地产公司理应及时支付物业管理费，但其久拖不付，给昌盛物业公司造成一定的损失，故昌盛物业公司要求金泰地产公司自日起按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款给其造成的利息损失，符合法律规定，应予支持。
综上所述，金泰地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4500元，由明光市金泰地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　陶继航
代理审判员　　王　铖
代理审判员　　王娟娟
二〇一六年十月十九日
书　记　员　　潘　洁
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
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审理法院：
案件类型：
审理程序：二审
裁判日期：