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北京亦庄开发区房地产市场研究报告
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3秒自动关闭窗口解析北京区域市场之亦庄 亦庄楼市调查_新浪房产_新浪网
解析北京区域市场之亦庄 亦庄楼市调查
&&火爆的土地市场、高端住宅的频频出现、节节攀升的楼市价格和日趋完善的配套设施，使得亦庄地产市场上升了一个层次。在以&远洋天著&为代表的一系列豪宅项目的提振效应下，亦庄房价已经大踏步地迈入了&奔四&时代。
&&新房市场：豪宅引领下的风生水起
&&亦庄楼市的风生水起，促使当地楼市价格节节攀升。当年名不经传的亦庄，如今房价进入&奔四&时代。以远洋天著为代表的一系列豪宅项目正在日益升温，提振整个亦庄市场价格。&目前亦庄别墅市场的价格在4-5万/平米，公寓洋房的价格在3-4万/平米，以远洋天著为例，目前远洋天著联排别墅1300万/套起，创新平墅900万/套起。花墅部分500万/套起。&远洋天著副总经理徐海伦对记者说道。
&&事实上，早在十年前，享有经济开发区的产业优势、以及优秀的基础设施建设的后发优势的亦庄，就呈现出丝毫不逊色于中心城区的价格上涨潜质。2002年的金地格林、2003年以境界、卡尔生活馆为代表的一批中高档楼盘相继入市，当时该区域的中高端项目的平均价格为5500 元/平方米，比2002年整体上涨了1 %，2004年，瀛海名居更是以8000元-10000元/平方米的单价入市，这一价格在当时整个北京市场都是处在一个比较高的位置上。
&&经过了随后几年稳定而明显的上涨，从2009年下半年开始，北京楼市和亦庄楼市终于迎来了向上突破爆发的关键节点，亦庄楼价的领头羊&&金色漫香林项目，在2009年7月推出纯板项目时，果断上调售价到每平米元，到年底&远洋地王&诞生于该项目南侧地块后，金色漫香林的在售部分均价随即达到2万元，成为第一个售价达到2万元的东南五环项目。也是在2009年，金色漫香林以一年涨价9000元，涨幅比例达到81.82%，名列当年全市住宅涨价排行榜榜首。
&&这样的势头一直持续至今。无论是限购还是20%个税的调控政策都无法阻挡亦庄楼市坚定的向上决心。截止到今年10月份，亦庄在售楼盘已全面调价到2万元以上。远洋天著在售均价由2月的27000元/平米，直线涨到45000元/平米，价格上涨高达66.6%。和裕旗下林肯公园在售房源售价也从的23800元/平方米左右，直线调价到36000元/平米。而中信新城项目即将推出的联排别墅中信府誉墅，预计售价高达4.7万元/平米。
&&&亦庄地价攀升破三万后，房价确实也有奔四望五的趋势，随着融创地王的诞生，未来售价突破5万也是意料之中。&远洋天著副总经理徐海伦分析道。
&&记者从亦庄部分重点项目了解到，目前市面上现有的亦庄项目已相继进入了清盘阶段。融科钧廷的销售人员向记者表示，该项目已经售罄，其主力户型是100平米左右的三居室。首开国风美仑的销售人员也表示道，90平米的小三居是项目的旺销户型，如今已经售完。主力产品由50年产权60平米LOFT与70年产权的三居住宅构成的合生世界花园项目，目前其销售业已进入尾声。显而易见的是，供需的紧张将令在售和近期内入市项目的受追捧程度更上一个台阶。
&&目前亦庄区域的明星项目、同时也是整个北京市场2013年上半年的销售冠军&&林肯公园，正是位于亦庄区域之内。记者在实地走访林肯公园时看到，与一期相比二期产品更具质感。据置业顾问介绍，二期产品是升级之作，是在地表1.5米建造的，在外立面上也是邀请了美国著名的Gensler建筑设计公司主笔，综合提升显而易见，契合了区域市场对于品质不断提升的客观要求。
&&记者探访了该项目在售的面积区间是120-260平米的大户型，层高高达3.5米，这在北京的平层建筑中也是比较少见的。对于同一个项目，由一期与二期产品的对比，我们不难看出随着亦庄不断发展，产品品质本身也在发生明显的升级迭代的趋势。另据置业顾问介绍，林肯公园项目二期成交客户多以私企老板、企业高管为主，这部分客户对于二期项目的品质均予以了高度的认可。
&&在调查中我们发现，还有几处蓄势待发的实力项目即将入市。值得关注的是位于凉水河南岸的富力尚悦居项目，此前在其周围的两个项目国风美仑、星悦国际已经取得很好的销售业绩，尤其是，该项目对于水系资源的占有使其在景观上具有独到优势，这在以产业园区为核心的亦庄实属难得，同时也为该项目接下来的市场营销良好的销售基础。
&&二手房市场：亦步亦趋价格节节攀升
&&与此同时火爆的土地市场与不断涌现的高端新盘，也催热了亦庄的二手房市场。
&&记者在走访一家地产中介公司时看到，有几位购房者看着展示板的二手房信息正在和置业顾问商议的房价问题，&仅半个月时间，我们家门店就做了31单生意，佣金达120万元！&亦庄某中介经营者颇显得意地向记者展示他电脑里的业绩表格，&小零头的租赁都不算了，现在光是买卖单子，我手下的经纪人都跑不过来。&
&&记者走访亦庄多个二手房门店，也得到类似的描述。如北京麦田房产亦庄区林肯公园店经理张继文就介绍道，从8月份至今，随着市场&金九银十&的来临，客户量明显增多，二手房报价和成交量均有小幅上涨。他认为，最近亦庄二手房价格上涨，一方面是受到整个北京楼市价格持续走高的影响；另一方面，亦庄区域内新项目入市，且开盘价格较高，也带动了二手房业主的报价明显上调。
&&&比如林肯公园一期的二手房，去年成交均价在2.7万元2.8万元/平米，今年由于林肯公园新一期开盘价为3.3万元3.5万元/平米，受此影响，林肯公园一期的二手房报价均价也涨到了3.4万元/平米左右。&张继文说。
&&与此同时记者了解到，亦庄区域内的中介门店和一些在售新盘都有&新旧&联动的卖房合作，比如中介公司会给新盘带客户，而项目也会给中介推荐客人，彼此都会有佣金的分享。&比如林肯公园现在都是大户型，有的客户只要小户型，就会联系我们。&鑫尊地产的刘经理说道。密切的销售联动，让亦庄二手房的价格紧紧地跟着新房的脚步，也紧跟着地价上涨的速度。
&&今年年初的时候，就已经流传&亦庄房价全面破三&的消息，这一情况得到证实。链家地产上海沙龙店的孙店长介绍说：&亦庄住宅立项的二手房源，早期1997年到2002年建造的小区，如天宝社区，成交价在2.7万元3万元/平米之间；而2002年到2006年的房源，如金地格林小镇、上海沙龙、贵园小区，成交价已超过3万元/平米，满五年唯一的两居室，价格在3.2万元3.3万元/平米。林肯公园的住宅立项房源，是目前亦庄拿到产权证的最新小区之一，小户型的报价达3.5万元/平米。
&& 生活配套：升级换代进行时
&&随着亦庄消费者质量的提升，之前简单的购物模式已经不能满足消费者的时尚理念。作为国际化高端产业新城亦庄缺少一些高档次的购物娱乐场所，在文化生活等市政配套等方面也略显薄弱。这一点生活在亦庄的林女士深有体会，&亦庄的楼市发展是大家有目共睹的，但是这里缺少了一些高档次的购物娱乐的地方。我是一个电影爱好者，尤其是喜欢美国的大片儿，那种震撼的视听在亦庄却不能感受到，所以只好去CBD的万达了。&
&&&亦庄的人很多，他们的消费能力也很强，人也很时尚，但是能够有好的购物中心去购物、消费体验，有好的电影院去看电影，却是空白的。很多年轻的顾客和观众人群都要去双井、国贸、西单、王府井消费。&CGV影院开发总监李保煜说道。
&&基于这一市场机遇，一些开发商敏锐的捕捉到这一市场空白，开始在亦庄战略布局。
&&据记者了解，由力宝世纪公司打造的力宝广场明年即将开业，引进的华联集团做大型的商业综合体；在亦庄东区有规划面积30万平方米的城乡世纪广场，是服务于亦庄新城的区域的商业中心；河西区的生活区，还引进了物美这样一些大的便利超市；2014年位于荣华南路的大族广场也将试运营，目前项目引进了乐天玛特和韩国CGV影院。
&&同时，很多项目自身也在条件允许的情况下建设自己大型商业配套，&远洋天著作为一个投资百亿的别墅大盘，除了共享已有的亦庄及周边区域配套，还将自建2万平米商业配套、涵盖了健身、娱乐、金融、超市、餐饮、养老、医疗等多方面的生活需要。&远洋天著副总徐海伦对记者说道。不断涌现的高端商业体为亦庄注入高贵的新鲜血液，可以预见未来亦庄的商业向高品质迈进。
&&乐天玛特华北区开发总经理李范城说道：&亦庄作为北京发展的新区，在生活和工作环境上都有了很大的改善。我们在亦庄的这个项目是在商业的中心位置，由于高端人群的需求不断增长，对商业的需求也越来越高。所以现在超市的营业能力也在不断的改善，包括停车场、服务能力都有所提升。&
&&林肯公园老业主王先生在接受记者采访时说道：&如今这里的变化真是让人难以想象，要是去购物可以到创意生活广场、沃尔玛山姆会员店，想吃点好的可以去俏江南、吴裕泰私房菜、黄记煌....。。它们基本满足了这里居住的业主，那边(项目二期)是比我们(一期)更高档的住宅，未来会有更多的精英住进来，他们会引导这里生活配套质量提升。&
&& 基础设施：后发优势得以施展
&&对于像亦庄这样的卫星新城而言，交通与环境的公共服务的水平，是决定其发展空间的根本因素。在这一方面，作为上世纪90年代启动的国家级经济技术开发区，亦庄享有得天独厚的后发优势，如今其基础设施建设的水平在北京全市各个新城区中都处于领先水平。
&&在交通方面，记者在亦庄开发区管委会的网站看到，年间，亦庄开发区共建设道路总长232公里。2010年地铁亦庄线全线通车，全场23.3公里，共设14座站台，33分钟可跑完全程。作为服务于亦庄新城的重要交通线，地铁亦庄线在宋家庄站实现了与已环线贯通的地铁10号线的换乘。
&&2013年5月，10号线已经全线打通&成环&，亦庄已建成&八纵八横&交通路网。最高日客流量高达170万人次；同期，地铁亦庄线也正式从高峰时段最小发车间隔2分30秒缩短至2分钟，并有望在未来跑进&2分钟&。除亦庄线外，L2线、规划中的M12线、市郊铁路S6线、L5线都将成为未来汇集亦庄的重要轨道线路。
&&随着地铁亦庄线的全线开通，从前制约亦庄城市发展进程的交通问题已经得到有力解决。家住亦庄某项目张女士表示，几年来她工作日基本上都是8点左右起床，梳洗一番，吃过早餐后驾车去公司。&有时候赖赖床，但基本上没迟到过。&遇上限号时，她最初选择公交出行，后来地铁开通了，就更加方便了。&亦庄地铁人很少，还省了油钱呢&，有时候她懒得开车，就选择坐地铁。
&&正如远洋天著副总经理徐海伦向《安家》记者介绍道的那样，亦庄的区域整体的规划和建设节奏是按照国际标准进行的，如轨道交通先行的概念、区域内自然环境的保持提升等，都将越来越多的市区人群引向这片发展的热土。
&&近几年亦庄的自然环境也得到了很大的改善。据记者了解，亦庄区域内包含三大森林公园，同时还有大大小小10个左右的公园正在规划中。2009年在城南行动计划推动之下，南海子公园等重点工程开始筹划建设。2011年开发区投资兴建了北京市单体最大的绿地迎宾广场，绿化面积按国际标准保持在46%以上。
&&此外，开发区还计划在北侧绿化带上兴建一座4000亩的国际企业文化公园，公园中将出现一批以企业名称命名的景观。而曾经被当地居民称之为&臭水沟&的凉水河未来也将打造水上公园，建成后将成为集行洪、蓄水、绿化、观光、休闲娱乐为一体的绿色长廊。
&&据相关数据显示，目前亦庄的人均城市绿地占有率是45平方米/人，在新城生态工程的实施之下，未来将达到53平方米/人，PM2.5含量常年为优，这样的环境质量在北京城八区内只有西部的香山区域和东北部的中央别墅区才能达到。
&&火爆的土地市场、高端住宅的频频出现、节节攀升的楼市价格和日趋完善的配套设施，使得亦庄地产市场上升了一个层次，随着国内一线品牌不断将全国的新产品与新理念带入亦庄，一些本土企业也开始引进国内外知名设计团队、尝试新鲜的产品模式，亦庄从此开始由过去人们眼中的&价值洼地&华丽蜕变迈入全新的品质时代。
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