大产权变成小产权&滨州一楼盘虚假宣传蒙骗购房者3年
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原标题：大产权变成小产权 滨州一楼盘虚假宣传蒙骗购房者3年 　　“幸福里”楼盘位于滨州市的滨城区，购房者说，他们购买了这里的房子之后非但没有感受到丝毫幸福，相反却饱受了无尽煎熬。（视频截图）
　　购房者说，当时买房时楼盘声称拥有70年大产权，可以进行银行按揭贷款，是标准的现房。（视频截图）
　　原定2012年建成的房子数度停工，如今依然没有完全建成，而整个楼盘也没有一个施工人员的身影。（视频截图） 　　齐鲁网济南9月10日讯说到七十二变，大家都知道，这是齐天大圣孙悟空特有的本领。不过滨州的一批购房者最近却向山东广播电视台公共频道《民生直通车》反映说，他们购买的楼盘也有着这样的高强法术，从他们买了房子的那天起，这座楼盘从内到外就开始不停的变，变到最后，让他们一个个都看傻了眼。 　　市民购买“幸福里”新房
3年遭遇数次变故 　　“幸福里”楼盘位于滨州市的滨城区，十多位购房者告诉记者，他们购买了这里的房子之后非但没有感受到丝毫幸福，相反却饱受了无尽煎熬。 　　购房者们表示，他们都是在2012年下半年购买了这座楼盘的房子，而当时楼盘的名称还叫做“学院派”，楼盘声称拥有70年大产权，可以进行银行按揭贷款，是标准的现房。就在购房者们缴纳房款时，这座楼盘突然出现了第一个变化，而这，也为后来的一系列变化埋下了伏笔。一位购房者告诉记者，“这个付款账号是个人账号，当时我们就问她为什么，人家小区都是公用账号，有合同的，他们才告诉我们这个是魏家村开发的，之前我们都不知道。” 　　虽然被售楼人员告知这座楼盘并非正规商业公司开发，而是由魏家居委会负责，但由于其他承诺没有任何变化，急于住进新房的购房者对此也没有在意。然而，到了原定的交房日期，数十位购房者们却一下子扑了个空，“当时就没建起来，让我们补交房款，我们也交了。但是房子依然是没有开工。” 　　在此之后，这座楼盘的交房日期一变再变，小区名字也由学院派变成了幸福里，售楼处更是被整体遮住，没有昔日的热闹。 　　转眼间到了2015年，原定2012年建成的房子数度停工，如今依然没有完全建成，而整个楼盘也没有一个施工人员的身影。 　　与此同时，一个更令购房者无法接受的变化突然降临，楼盘销售者向原购房者告知，楼房不能按照约定进行贷款，必须一次性付清房屋全款。这次，三年来一直忍受着延期交房煎熬的购房者们终于爆发了。 　　大产权变成小产权 购房者被虚假宣传蒙骗3年 　　那么，到底是什么问题导致该楼盘出现如此众多的变故呢？在滨州市住房和城乡建设局的工作人员那里，工作人员告诉记者，“幸福里”楼盘属于当地政府的旧村改造工程，没有办理商品房的建设和销售手续，所以无法办理住房贷款。这也就是说，广告所出现的“70年大产权”和“按揭贷款”等承诺，实际上是一种虚假宣传。 　　一位购房者气愤地说，“意思就是小产权，花大产权的钱，买了小产权房的房子，这谁能愿意。这就是一种欺骗。”三年的苦苦等待，等来的却是原本的大产权商品房变成了小产权房，这样的结果让购房者无法接受。 　　楼盘停工无人负责 居委会负责人承诺退还房款 　　更让购房者无奈的是，如今售楼处和建筑工地都人去楼空，只剩下一位老大爷负责日常看守，整个楼盘没有一个负责人出面和他们进行沟通。 　　负责看守工地的工作人员告诉记者，这个楼盘现在依然归魏家居委会所有，但已经很久没有人前来施工。为了进一步了解情况，记者来到了魏家居委会的办公地点，在一位工作人员那里，记者听到了这样的说法，“负责人不再这里，我是收了钱，但这个是村委会主任负责的，你也不要找我，房子建不了，是因为没有钱了。” 　　在采访过程中记者还了解到，“幸福里”楼盘的大部分房屋都属于旧村改造项目的安置房，项目的停工不仅让大量的购房者饱受损失，也让许多早期拆迁的村民没了住处。 　　由于无法找到魏家居委会的负责人，记者来到了该村所属的滨城区市西区街道办事处。这里的工作人员告诉记者，对于这座楼盘的情况，他们已经有所了解，“他这个属于旧村改造，也不是违法的，前期也确实是在办手续，但是不知道为什么没有办下来，造成现在这个局面。” 　　在记者的要求下，街道办事处的工作人员现场联系了魏家居委会的负责人，而在电话中，这位负责人也向购房者作出了退还房款的承诺。 　　【编后】采访中，那位街道办事处的工作人员说了，房子的用地和建设都合法，只是办理产权手续时没有办成，但是，既然手续不全那就不该以正规商品房的名义售卖，否则就是对购房者的欺骗。另外，虽然社会上对销售小产权房屋的行为还有一些争议，但在现行法律下，这是一种打政策插边球的行为，地方政府应该有一个明确的反对态度，而不能因为此类现象现象普遍就默许纵容。第三，居委会的负责人已经承诺退还购房款，街道办事处的工作人员也都有见证，希望这次承诺不要再有什么变化，别再施展七十二变的神通了。 　　济南墓地价格涨速快 “小产权”墓便宜隐患多 　　山东逐渐完善不动产登记制度 “小产权房”不予登记 　　济南对小产权房开刀：叫停11处工地建筑面积近20万平米 　　济南南部山区小产权别墅揭秘 开发商被指转嫁风险
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小产权房小产权房通常是指在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。2013年12月，国土资源局与北京市住建委联合下发相关通知，坚决遏制违法建售“小产权房”行为。大家在关注：目录展开1&基本简介　　是指在农民上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房。　　十八届通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称《决定》）提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。　　日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售的“小产权房”行为。2&相关解释　　&& & &1、针对的产权而言，将的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为人的产权是由发展商一个产权分割来的。　　　2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。　　　3、按的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。3&基本分类　　1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于开发的违法建筑。 　　　　2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 　　　　3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”4&法律法规　　根据《》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。5&热销原因　　&& & & 1、乡产权房是在房价居高不下的情况下热起来的，相对于普通价格便宜。　　2、人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险。　　3、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。　　4、很多人认为：乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。　　6、“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。6&相关政策　　2008年1月，下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。　　日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。　　日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。　　日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。　　日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。　　按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。“小产权房”是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。国家已明确，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不得购买“小产权房”。国家要求对农村集体进行确权发证，但对“小产权房”等违法用地不允许确权发证。6.1&新政出台&　　2013年12月，北京市国土资源局与北京市住建委日前联合下发《关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知》，要求各区、县人民政府，市政府各委、办、局全面贯彻落实国土资源部、住建部联合下发的《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》有关决定，坚决遏制违法建售“小产权房”行为。　　通知明确，“小产权房” 清理整治工作坚持属地管理，由区、县政府负主责。区、县政府要组织有关部门采取有效措施，严厉查处所在区域的“小产权房”项目，并对相关违法人员严肃处理，从根本上遏制新建、续建、续售“小产权房”。　　通知重申了国土资源、住建等相关部门在“小产权房”清理整治工作中的职责，要求各部门加强联动，协作互助，齐抓共管，履职到位，共同扎实做好清理查处各项工作。　　通知要求公开通报违法建售“小产权房”违法行为。相关部门要及时收集掌握群众举报信息，接受群众对新建、续建、销售“小产权房”行为的举报监督，并将核实后的信息公诸于众；同时，及时了解并收集区、县“小产权房”清理整治情况，定期上报市委、市政府主要领导，并向各区、县党委政府主要领导通报。7&购买风险7.1&法律风险　　乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。　　小产权房最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。　　2007年7月，画家第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。　　2007年12月，二中院终审首次认定“”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。7.2&政策风险　　在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。7.3&监管缺位　　乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。7.4&转让风险　　根据《》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。8&产生原因8.1&城市房价过高　　小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。2006年和2007年中国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是小产权房房价上涨最快的城市，分别达到北京 10.4%、深圳10.0%。　　截至2007年6月北京普通住宅开盘整体均价10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。虽然年后稍有回落，据预测2007年北京市房地产均价仍上涨了11.74%。　　由于中国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。8.2&擦边球的空间　　《》第八条中明文规定：“参加集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。　　”而《》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”　　根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。　　国土资源部的一位副总督察曾突出说明：“建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。”从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的“违法”问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。　　正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。8.3&农地制度不合理　　农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。　　农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍小产权房卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”;城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。　　同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。　　根据国研中心课题组的调查，在“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占 5%到 10%;地方政府拿走土地增值的 20%到 30%;开发商则拿走土地增值收益的大头，占 40%到 50%。　　而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商;而建筑商就是当地农民。　　如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过 1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。9&解决方法　　全国政协委员、民进中央常委、主任教授表示，对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。9.1&承认现实，平衡利益　　许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。很多城市居民都已经购买了这类房产，这也证明了小产权房的确存在一定的市场。因此，除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延，对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。9.2&有效配置土地资源　　国家颁布的各项政策，都是全国一刀切的行政命令，而对于集体建设用地上建设的小产权房，应该努力运用经济手段进行调控，而不是单纯运用行政手段甚至进行大面积的拆毁。这样可能会激化社会矛盾，把好事变成坏事。　　首先，小产权房的出现无疑会导致地方政府土地出让金收入的缩减，建议加紧改革现行税收体制，缩小中央财政收入的比例以缓解地方财政过渡依赖土地收入的状况。如果能够有效压制住土地财政日益泛滥的势头，再加强对开发商的规范和监管，商品房的价格就会趋于合理的空间。　　其次，在我国税收收入逐年稳步递增的情况下，中央和地方都应加大财政转移支付力度，尤其应当主导建设更多的廉租房。如果政府能够提供足够数量、价格合理、区位适宜的此类保障性住房，并且形成合理有效的分配机制，那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力。9.3&深化土地产权变革　　农村的集体建设用地(包括宅基地，如果还继续实行集体所有的话)，应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地(使用权)却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了居民迁徙定居的自由。应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。10&政策管理　　《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。日，国土资源部召开通气会表示，将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。10.1&确权登记完成逾70%-80%　　国土部地籍管理司司长朱留华说，农村集体土地确权登记发证工作正加紧进行，2011年颁布的中央一号文件明确规定，力争用三年时间(即2012年)完成农村集体土地确权登记发证的工作。　　朱留华表示，“农村集体土地的确权登记已完成70%-80%，到2011年年底应该会有一个更好的结果”。10.2&　小产权房不得发证　　《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。　　对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。　　朱留华称，在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。　　国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在发布会上表示，小产权房不受法律保护，2012年，全国将选择部分城市开展小产权房试点清理工作。小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。　　据悉，针对小产权房问题，国务院日前已作出小产权房最新政策部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。11&清理情况11.1&试点清理　　日，国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，2012年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展　　2011年住房用地情况“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案正在研究中。　　对于试点清理工作，王宗亚说，正在稳妥有序地推进启动试点工作。目的是在试点基础上总结完善政策，为启动全面清理“小产权房”工作做好政策和制度的储备。　　北京、上海作为两个试点城市已获批准先行试点。北京市国土局局长魏成林表示，国土部只批准了在集体土地上建设租赁房的办法，还没有批准试点方案。“国土部要求试点封闭运营，结果可控。我们正在制订试点方案，完成以后要经过国土部的审批。”　　据了解，北京此前申报试点包括海淀区唐家岭、昌平区北七家等项目。　　国土局：未发布查封小产权房消息，针对北京清理整治小产权房的媒体报道，北京市国土局相关负责人表示，国土局未发布过该消息。11.2&发现问题　　2012年9月，在中央14部委一片“清理整顿”声中，北京、辽宁、山东、江苏、广东等地小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产“会员制农庄”等，通过“以租代售“使用权代替产权“荣誉村民”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。专家指出，应尽快遏制小产权房“变种”带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。11.3&清理原则　　国土部部长徐绍史于日表示，2012年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。　　徐绍史坦言，小产权房由来已久，在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有，情况比较复杂。对于2012年小产权房的工作，他表示将在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面同步推进。　　对于清理的原则，徐绍史透露，清理会严格保护农民的正当权益，但要依法依规行政。11.4&清理情况　　2012年7月北京开始清理整治小产权房。日，市国土局发布，北京已初步清理出79个在建、在售利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅的项目，并公布了名单。市国土局表示，这些项目正在进行查处，并提醒广大公众不要购买。11.5&在售小产权房拆除售楼处　　从2012年6月中旬起，北京市政府以区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元，开展对利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅的清理整治工作。　　北京试点清理小产权房市国土局表示，清理整治工作坚持属地管理、政府主责原则，以区县政府为责任主体，负责本辖区仍在利用集体土地违法建设销售(变相销售)的住宅项目。以乡镇为清理整治单元，逐村清查，造册登记，随时清查、随时处理、随时整改，并坚持既处理事又处理人的原则。　　根据部署，北京对在建的小产权房项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍;对在售的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。同时，还将依法查处有关设计、测绘、施工、销售、代理销售单位的违法违规行为，除给予行政处罚外，责令停业整顿，降低或取消相应执业资质。此外，将对相关责任人员给予必要的党纪政纪处分，对涉嫌犯罪的移送公安司法机关追究刑事责任。11.6&名单中昌平区违法项目最多　　市国土局表示，此次所清理的79个小产权房项目为2008年以来在建在售的。　　此次被清理出的违规项目均分布在远郊区县。其中，昌平区查处的违规项目最多，达28个;其次为房山区，有22个。　　在这份名单中，也包括一些“著名”的小产权房项目。比如通州区张家湾镇张湾村的太玉园小区。据媒体报道，该小区占地面积超过2000亩，总建筑面积达240万平方米，有3万多名居民，号称全国最大的小产权房小区。此外，名单中还有不少别墅，以及打着养老中心旗号违法销售住宅的项目。　　至于清理小产权房对商品房市场的影响，一位房地产业权威专家表示，对于没有购房资格而去买小产权房的群体，即便不能再买小产权房了，由于限购，也无法购买商品住房，因此不会大幅增加商品房购房群体，对商品房市场基本没影响。12&社会问题　　“小产权房”主要是四个问题，一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。　　从法上讲，国家法律土地制度规定的非常明确，集体土地它的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发，在社会保障不健全的情况下，这一条不能动。　　第二方面就是理，农民卖“小产权房”能够致富，为什么不让?城里人买“小产权房”便宜，为啥不让买?其实，这里涉及的问题不是那么简单，“小产权房”就这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。　　再就是权益问题和利益问题。农民的问题，就是城乡差别，两元结构的问题，以及农民保障问题，在没有解决和建立起来的情况下，最主要是保护农民利益的问题。　　农村的宅基地是有限的，如果把大批农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现他们的居住、生活问题。13&案例解析13.1&& &小产权房买卖纠纷案例1：　　独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小产权房。刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，相关负责人表示刘某已不是该村村民，没有权利出卖该房屋。　　解析：根据相关条例，刘某父母的房屋符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有该村集体户口，存在无法办理房屋过户的问题，建议其将房屋出让给该村的其它村集体成员。13.2&小产权房买卖纠纷案例2：　　因为开发商承诺某小产权房项目很快就可以办理房产证，小李考虑到价格便宜便签下内部协议。孰料相关手续办理一拖再拖、办证时间遥遥无期，办不了按揭的小李只有借钱交了房款。另外小李的妻子已怀孕，由于落不了户，孩子将来的上学问题等等均受到影响。　　解析：小产权房面临的政策风险很大，目前国家对小产权房的禁令不断，而南京亦早在2003年8月就在全市范围内开展了全面清理处置小产权房的专项行动，目前办证的两个重要环节，即政府批复和开发商缴齐土地出让金，符合这两个条件者少之又少，开发商的宣传不能轻信。同时购买小产权房只能一次性付款、不能获得银行按揭，且小产权房无法落户，这些风险购房者必须清楚认识。13.3&小产权房买卖纠纷案例3：　　城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿?　　解析：小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等，原来的房主会以私下买卖不合法为由，要求全额得到拆迁赔偿，而买家很难得到补偿，风险很大。13.4&小产权房买卖纠纷案例4：　　赵某日前与钱某签订了《房屋买卖合同》，赵某将自己的一套小产权房以30万元的价格卖给钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。一个月后，钱某按照合同约定拟继续交付后期购房款时，赵某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合同。　　解析：法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋的产权过户手续。本案中法院认定双方签订的买卖合同无效，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。14&　改革试点　　深圳将在土地权益的确认和明晰方面先行先试，为全国土地管理制度改革积累经验。酝酿两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》(下称《改革方案》)3月底已获得国土资源部和广东省政府的联合批复。日，深圳将召开土地管理制度改革工作会议和改革试点启动仪式。　　此次土地改革亮点是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。　　根据《改革方案》，深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则，先行先试，建立高度城市化地区土地利用和管理新模式，推动土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理的法制化。　　此次深圳土地管理制度改革将分两步推进，2011年~2015年的近期计划和2016年~2020年的远期计划。　　综合开发研究院旅游和地产研究中心主任宋丁接受本报记者采访时表示，深圳土地管理制度改革已经酝酿了很久，此次改革的核心是土地产权制度改革。　　宋丁表示，高度城镇化的深圳，土地国有化并不完善，大量国有土地被小产权房、旧城村和地面物业所占据。政府处理每一块土地都面临着具体的协调工作。土地改革政策既要推进土地资源市场化，保证整体城市发展的需要，也要兼顾历史遗留的现实问题，关键是找到两者的平衡点。　　而此次深圳的土地管理制度改革有望在解决历史遗留问题上破题。　　据媒体报道，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。　　针对这些建立在宅基地上的集体产权房，如何实现权益，保证土地资源市场化，深圳拟在符合政策规定的基础上，建立健全相关政策体系，推进原农村土地确权试点实践工作，加强原农村土地产权制度创新。如，原农村土地“依现状、依改造”进行确权;在“房地合一”体系内，探索房地权利分离条件下的管理制度，探索土地权益书、作价入股等补偿模式等，破解确权难题。　　在市中心区房价动辄两三万元/平方米的背景下，小产权房以每平方米元的价格成为很多城市夹心层的购房选择之一。房地产业内人士认为，确权标准如何设定非常关键，标准太窄容易引发小产权房所有者的不满，标准宽泛则会鼓励违建，甚至推高小产权房房价。　　对此，《改革方案》中提到将“依现状、依改造”等路径确权。　　此外，深圳将研究和探索限房价竞地价、不设定条件的挂牌出让等多种方式。健全土地供应体系，探索租赁、作价入股等土地有偿使用方式;未来深圳将创新土地金融工具，展开土地金融政策研究;在土地收购回购上，将引入市场机制，创新土地收购模式和多元化补偿方式，探索实行政府部门对土地的优先购买权。15&最新政策15.1&小产权房政策出台　　确权登记　　司长在会上透露，自日国土部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》以来，在目前的农村集体土地确权登记发证遭遇了一部分政策问题，确权登记发证进展较为缓慢，为推动确权登记发证顺利进行，近日又下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。15.2&严禁发证　　《》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。　　对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱司长称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。　　朱司长称，目前在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。16&合同范本　　小产权房屋买卖合同范本　　出卖人(甲方) 身份证号码：　　买受人(乙方) 身份证号码：　　甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。　　一 、 甲 方 自 愿 将 其 村 证 房 位 于 市 ___________ 区_______________________________________的房屋 (建筑面积_________平方米) 以人民币 _______ 仟 _______ 佰 _______ 拾 _______ 万 _______ 仟 _______ 佰 _______ 拾 _______ 元 整 (￥________ 元)的价款出售给乙方。　　二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本 合同，定金不退。　　三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方 办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规 定负担。乙方一次性将房款交付甲方。　　四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等 权利一并转让给乙方。　　五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项 物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》 ;　　六、违约责任　　1、甲方应当于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付 房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损 失人民币___万元。　　2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按 日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。　　3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承 担，并应赔偿乙方的损失。　　4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同 的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。　　5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方， 如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。　　七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第 _________种方式解决。　　1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。　　2、依法向——区人民法院起诉。　　八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定 补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。　　十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。　　甲方： 乙方： 年月 日 年月日 见证人： 年月日年月日　　什么是小产权房?有哪些分类?　　“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。　　概念分类　　第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。　　第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。　　第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。　　目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。　　第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。　　第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。　　第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。　　第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。16.1&201312最近政策　　北京市国土局和北京市住建委近日联合发布《关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知》，要求各区县坚决遏制违法建设销售“小产权房”行为。在清理整治“小产权房”工作中，各区县坚持属地管理，要发挥“政府主责”的作用。　　据介绍，该通知督促区县政府组织有关部门采取有效措施严厉查处所在区域的“小产权房”项目，并对相关违法人员严肃处理，从根本上遏制新建、续建、续售“小产权房”。该通知重申北京市国土、住房城乡建设等相关部门在“小产权房”清理整治工作中的职责，进一步明确违法监管共同责任的要求，强调各部门加强联动，共同做好清理查处等各项工作。　　据了解，北京市相关部门将接受群众对新建、续建、销售“小产权房”行为的举报监督，及时收集掌握群众举报信息，并将核实后的信息公开。有关部门将及时了解收集各区县“小产权房”清理整治情况，定期上报北京市主要领导，并向各区县党委、政府主要领导通报。
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