要么冷清清要么闹哄哄 商业街多数成业主心病
商业街 小区居民 业主 商铺 亲民 大气污染防治条例 物业 社区商业全国示范社区评价规范 城市花园 烧烤
阳光舜城的商业街里有不少推拿养生店。外海西子城市花园商业街价格不低。有的商业街餐馆烧烤摊集中,不便民反而扰民　　记者走访发现,也有一些小区的商业街比较“亲民”,但秩序相对比较混乱。
海尔绿城全运村的商业街大部分还闲置。段婷婷摄
阳光舜城的商业街里有不少推拿养生店。赵文竹摄
外海西子城市花园商业街价格不低。段婷婷摄
　　近年来新建楼盘尤其是位置较偏远的楼盘,都会构建商业区,商业区往往涵盖超市、娱乐和休闲等内容,旨在方便居民的生活。然而,近日记者走访省城不少小区发现,小区商业街运营情况堪忧,一些小区入住多年,商业街仍旧是冷冷清清,而一些小区商业街的地摊、烧烤更是让居民无法接受。那么,是何原因导致商业街名不副实?小区商业街该如何开发经营?近日,记者进行了深入探访。　　□见习记者　段婷婷　记者　赵文竹现状小区入住多年,商业街大部分门店仍闲置　　海尔绿城全运村位于省城东部,由于距离市中心较远,商业设施成为小区必不可少的配套,这里划分为百合园、桂花园多个区域,每两个区域之间的底层都是配套商铺。然而,近日记者在百合园南北区之间的商业街上看到,这里不少商铺都闲置,而几家已经出租的商铺也处于关门转让的状态。记者粗略数了一下,整条街南北两侧仍在营业的只有五六家店铺,包括社区卫生所、商业点、肉菜店、小超市等。　　小区居民谭女士告诉记者,这里位置相对比较偏远,周边没有什么商业区,入住的时候原本以为有商业区会方便一些,但没想到入住已经几年了,商业街上仍旧是冷冷清清。而一位店主表示,由于周边客户只有小区居民,因此很多门店难以维持下去。有些商业街店铺过于高端,不符合大众消费　　10日,在省城东部名士豪庭小区的香榭丽商业街,记者看到底层的商铺九成已经开门营业,但是街上来往的顾客并不多。　　小区居民张女士告诉记者,搬进小区之后,商业街基本没有逛过,只在几家餐馆吃过饭,在肉菜店和小超市买过东西。她说,“商业街上除了卖海参就是卖鲍鱼的,还有就是美容养生、高档酒庄等,价格高不说,平时根本用不到。”张女士认为,作为小区配套,商业街的定位过于高端,不够便民。　　记者看到,香榭丽商业街上除了几家小餐馆以外,大多数店里都空无一人。一家卖海参的店铺竟然卖起了拖鞋。一位店主告诉记者,附近小区虽然不少,但是商业街上客流量并不大,生意一般。　　　　　　除此以外,店铺种类太雷同,导致恶性竞争。记者在香榭丽商业街看到,光海参店就有好几家。　　记者探访发现,不少高档新建小区都存在这样的问题。在阳光舜城的商业街上,大概有50多家商铺,其中保健按摩类的商铺大概占了五分之一,居民表示,这些店铺经常换来换去,能够长久经营的并不多。有的商业街餐馆烧烤摊集中,不便民反而扰民　　记者走访发现,也有一些小区的商业街比较“亲民”,但秩序相对比较混乱。记者在省城东部的鑫苑国际城市花园看到,小区外围楼房的底层都是商铺,与名士豪庭小区相比,这里的商业街要亲民不少,小超市、菜店等都有,光餐馆就有五六个,但饭馆、烧烤摊让不少居民难以忍受。　　“方便是方便,就是太闹腾,晚上烧烤摊的油烟也实在受不了。”住在楼上的赵先生表示,夏天一到晚上就不敢开窗,油烟大,而且来吃饭喝酒的人吵吵闹闹,有时候会持续到很晚,根本没法睡觉。　　记者走访发现,这种情况在很多小区都存在。在馆驿街新区商铺上边就是居民楼。居民张女士表示,商业街上的餐馆扰民现象非常严重,而且卫生状况堪忧。“物业不管,我们也没办法。”张女士说。问题租金普遍很高,便民商铺难以入驻　　近日,记者在外海西子城市花园看到,小区南侧底层都是商铺,但没有肉菜店等便民商店。而与此对比鲜明的是,在小区西侧的幸福街路边人行道上都是卖菜的小商贩。正在买菜的市民高女士表示,小区周边买菜啥的很不方便,幸好有商贩在路边摆摊。　　居民没处买日常用品,那么为何不能在商业街多开一些亲民的店铺呢?对此,不少店主透露,店铺租金太高了,一些利薄的商品难以支撑店铺经营。　　记者来到售楼处进行咨询,工作人员表示,店铺只卖不租,200平方米左右的店铺价格大概在300多万。工作人员坦言,“如果是要卖服装或者做一些简单的小生意,这价格不太合算。”一位店主告诉记者,正在经营的商铺大部分都是从业主手里租的,价格少的一年租金也得十几万,多的要二三十万。她表示,顾客多是周边小区的居民,客流量并不是很大。“但是租金太高了,生意并不好干。”商户多数拥有产权,想干啥自己说了算　　那么,小区商业街招商是否有统一的规划呢?外海西子城市花园商业街售楼处工作人员表示,“商铺要做什么,业主自己说了算,我们不管。”　　不少店主都表示,商铺是从开发商那里买来的,自己拥有独立产权,只要不违法经营,想干啥自己说了算。正因为如此,导致小区商业街秩序的混乱。外海西子城市花园商业街一位店主表示,这里的商铺有些甚至转租了好几回,同样的商铺年租金从10万到25万不等。　　对于商户的无序经营,多数物业也比较无奈,他们的管理往往局限于卫生以及公共设施养护等,对于商户经营,物业基本也无权过问。探究社区商业街有相应规范　但并非强制执行　　记者在济南市商务局网站看到,商贸服务管理处的职责中有一条是“指导协调社区商业发展、便民菜市场标准化建设、集贸市场整治和提升改造工作”。在《社区商业全国示范社区评价规范》中,对老社区、新建社区、在建社区提出了功能性、规范性、示范性等方面的要求。　　在规范中,商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道,商业服务设施一般临街设立。而对于在建社区的商业规划布局中指出,大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式,社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上,社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划,各业态搭配协调。网点主要有超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。　　“这个规范只是商务部为了推动社区商业业态发展制定的评价标准,达到标准的,可以申请为示范社区。”济南市商务局的相关工作人员说,规范不是强制执行的,一些老的小区欠账太多,而一些新建小区的商业街又是开放式的市场运营模式,很难兼顾到业态的全面、规范,目前大部分社区很难达到这些要求。　　“开发商和业户肯定从利益考虑,什么盈利多就经营什么。”该工作人员表示,目前对于社区商业街的业态规划和规范没有明确的管理部门,商务局目前主要在引导建设便民肉菜店、含早餐的餐饮店、家政服务体系等,以解决市民最日常的需求。　　商业街与小区入住率也有很大关系。济南市天桥区住房保障和房产管理局工作人员表示,一般小区前三年入住率都不高,之后商业街的氛围会越来越好,但商业街很难由物业进行管理。商业街扰民问题　目前没有明确的管理条例　　不少居民都反映商业街上餐饮、烧烤等店铺扰民,那么商业街是否能经营餐饮呢?　　　　　　去年,济南市就提出要修订《大气污染防治条例》,在公布的征集意见草案中明确指出,禁止在商住综合楼内与居住层相邻的楼层、未设立专用烟道的商住综合楼与周边住宅楼的距离少于五米的场所等新建从事产生油烟、恶臭或者其他异味的餐饮服务项目。　　13日,济南市人大代表、山东鹏飞律师事务所主任傅强在接受记者采访时表示,《大气污染防治条例》的修订还没有最终确定,对于商业街来说,如果是远离住宅、独立的,肯定可以经营餐饮,如果是一层为商用、二层为住宅的情况,就要看是否会扰民。虽然条例还没有确定,但是如果业主能够证明有噪音、油烟等扰民情况存在,可以以侵权为由,通过法律途径解决。“之前就有楼上居民状告楼下餐馆扰民的案例,最终判定让餐馆采取改进措施。”　　济南市天桥区住房保障和房产管理局工作人员表示,商业街上的饭店油烟是可以通过改造管道来解决的,但是噪音也是居民反映较多的问题,如果噪音太大可以由环卫部门来管理。另外,如果小区设烧烤摊影响居民生活的,可以由物业进行劝阻协调,劝阻不成可以由城管执法部门进行查处。
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4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请30日内进行。本人在一小区内买了一个底层，由于没有发展起来，商铺的用途不是很大，考虑到将来的商铺各种费用比较高，想在登记的时候改为商铺登记，以减少一些费用，不知道可不可以，本人对房产知识不懂，如果可以的话，对将来商铺的经营使用出租转卖有什么影响，现在还没有办理下来产权，房产商说去问问看可不可以，如果可以，要我写一份协议，我不懂，请各位专家或者专业人士指教，本人表示万分感谢了
一般这种情况下是不可以的,因为一个小区在建设时候都要进行规划审批,比如绿化率、容积率、户数、所配套的相关信息用房面积等，这在规划指标中均有规定，开发商就是按照上述指标请设计院进行建筑设计的。所以他建成的房子才可以把一层的作为商业来卖。并且一层也是按商业用途设计的，要改为住宅，很多使用功能就无法配套，比如卫生间、厨房等。除非是在图纸设计时进行变更倒是有可能，只是按你所述房屋已建成了，现在想把商业改为住宅，实际上是行不通的，因为这样就会违反规划，房地产主管部门是不会批准的，也办不来产权证。
另：我觉得更改用途并不是很明智的选择，因为一般你购房时，商业店面的售价要比楼上住宅来的高，现在你已经付了这个钱，再改为住宅就无形损失了其中的差价。
其二如果小区商业形不成气候，你也一样实际把他改为住宅来用，也不会影响什么，至于主要的问题：土地使用权年限的问题，其时现在还没有一个定论，因为上面住宅70年，我们商业40年，到期时不可能一整幢楼收回去，或者只收你的房子（估计应该是到期补交土地出让金的方式，...
一般这种情况下是不可以的,因为一个小区在建设时候都要进行规划审批,比如绿化率、容积率、户数、所配套的相关信息用房面积等，这在规划指标中均有规定，开发商就是按照上述指标请设计院进行建筑设计的。所以他建成的房子才可以把一层的作为商业来卖。并且一层也是按商业用途设计的，要改为住宅，很多使用功能就无法配套，比如卫生间、厨房等。除非是在图纸设计时进行变更倒是有可能，只是按你所述房屋已建成了，现在想把商业改为住宅，实际上是行不通的，因为这样就会违反规划，房地产主管部门是不会批准的，也办不来产权证。
另：我觉得更改用途并不是很明智的选择，因为一般你购房时，商业店面的售价要比楼上住宅来的高，现在你已经付了这个钱，再改为住宅就无形损失了其中的差价。
其二如果小区商业形不成气候，你也一样实际把他改为住宅来用，也不会影响什么，至于主要的问题：土地使用权年限的问题，其时现在还没有一个定论，因为上面住宅70年，我们商业40年，到期时不可能一整幢楼收回去，或者只收你的房子（估计应该是到期补交土地出让金的方式，金额应该不是太大）所以不用太担心。
其三，如果以后小区商业形成了气候，那你变更用途对于出租可能影响不大，但是对于出售是绝对有影响的。因为根据合法用途你的变更后为住宅，是不能按照商业使用的。从买方角度他绝对会在意你产权的合法性。谁会愿意花商业店面的钱，买住宅呢？
总之，我觉得你变更用途是不会成功的，况且也没这个必要。不知道这个答案你满不满意
其他答案（共3个回答）
产权而获利，毕竟国家现在没有明确的法律说商铺不允许居住，只有明确规定居住房不允许注册为商业或办公
1、购买上面的房屋主要的问题就是土地使用年限的问题，因为商业用地使用年限是40年，商住用地使用年限是50年，而纯住宅用地使用年限是70年；
2、业主拿到土地证...
好象不容易办吧?
商铺不在二套房贷的界定范围内，如果已经贷款购买商铺再贷款买房仍算首次购房。商铺属于商业用房贷款，这次二套房新政调整的是住房，因此，商铺不在二套房贷的界定范围内。...
我想成为一个真正的商人
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