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一楼业主私自砸墙开后门,小区其他业主的安全谁保障?
　　近日，市民邹先生致电本报热线8224110：
　　我在岳阳楼区沿湖路与洞庭大道交汇处的圣大龙庭小区买了房，还没入住，却发现一楼住户私自砸墙开门打算商用，行人可随意进出。这样的话，其他人的生活安全，怕是得不到保障。
　　“买这个小区的房子就是看中小区的保安系统。”邹先生说，“现在一楼业主私自开门、占用绿化带，影响整体环境不说，最主要的是来来往往的人可以随便进出，来了小偷丢了东西，都不知道该找谁。”
　　在圣大龙庭小区入口可以看到，靠近小区保安室右侧一楼，已经往外装上了两个大玻璃门，行人可从门直接进入小区，门口的绿化带也被铺上木板当成进出的台阶。据正在工作的装修师傅介绍，业主打算将一楼改造成超市和茶楼。
　　据小区其他业主说：“一楼还没动工，我就多次向物业反映情况，现在门都开好了，也没见物业制止。”还有业主说：“一年交2000多元的物业费，请这么多保安，还买了门禁卡，就是为了安全。现在门一开，全部都成了摆设。”
　　对此，圣大龙庭物业主管李威解释道，物业部门曾多次同一楼业主进行协商，也采取过断水断电的方式来制止装修。但该业主不听劝，物业也无奈。
　　李威承诺，为了保障小区其他住户的安全，物业将封闭小区一楼的门和窗户，保证无法从一楼进出小区，同时圣大龙庭保安还将加大巡逻力度。
　　根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。“利害关系的业主”不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。
　　责任编辑：
　　见习记者 肖静 报道
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封闭小区开“后门”&物业安装铁栅栏
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&&& 近日，家住延吉市名仕苑小区的小杨（化名）拨打本网新闻热线2900113反映，小区西侧安装了铁栅栏，居民遭遇了出行难。&&& 小杨说，她家小区西侧是一排门市房，她在此处开了一家超市，很多居民选择从这出行。但是，从去年开始，小区的物业公司在该处安装了一排铁栅栏。因为“后门”被封，小区里的孩子为图走近路，纷纷攀爬栅栏出行。为制止该行为，物业公司又在栏杆上涂抹了“黄油”，影响了部分居民的出行。&&& 4月13日，记者来到名仕苑小区。物业公司的相关负责人告诉记者，该小区属于封闭式小区，所有居民需要从正门刷卡进出。小区西侧的一排门市房面向小区外营业，只有窗户是面向小区的，部分居民经常通过一家超市的窗户出入小区。“我们曾制止过这种行为，但是部分居民为图方便仍然从超市窗户随意出入，让原本封闭的小区变成了开放小区，不少居民对此表示不满。为此，开发公司在该处安装了1米多高的铁栅栏。为了孩子的安全着想，防止他们攀爬，我们才在栏杆上涂抹了黄油。”该负责人说。&&&&记者在小区内随机采访了几位居民，他们均表示理解物业的做法。“孩子攀爬栏杆多危险啊，物业这样做也是为了孩子的安全考虑。”一名居民表示，商家开设“后门”，存在一定的安全隐患。一位老大爷告诉记者，小区大门封闭，有物业保安人员专职看守，大家感觉挺安全的，“封闭小区就该封闭管理”。
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Copyright & 2007 - 2014 Ybnews. All Rights Reserveda高层住宅常见层数为什么是 11 、18 、26 、33 层？物业人你知道吗？
高层住宅常见层数为什么是 11 、18 、26 、33 层？物业人你知道吗？
建筑工程造价是随着层数增加而提高的。但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积成本发生变化。其中多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及节约用地以合理利用空间等优点。对于地块成本较高的项目，为了降低单位内土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择。建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。一、建筑物的层高在满足建筑使用功能的前题下应尽可能降低。在相同建筑面积的条件下，受到层高变化影响的主要项目是外墙、内墙、墙体饰面等，由于层高的增加还要由此引起相关项目的变化，如：-1.整体建筑高度加大其基础设计随荷载的加大而增加，外墙、内墙等垂直承重及分隔构件的增加，垂直构件的抹灰装饰量增加；2.采暖、卫生、空调、电气，垂直管道及管径的增加；3.因空间体积加大而造成的水、暖、电、空调设备容量的增加；4.墙体脚手架及水、暖、电空调安装脚手架的增加；5.垂直构件的模板数量的增加等等，从而造成了工程总造价的增加。据资料分析，住宅层高从3米降到2.8米，平均每套住宅综合造价可下降4%左右。平均每降低0.1米，能降低造价2%左右。这是因为层高和净高的降低可以使基础、墙体、柱、内外装修、管线、采暖等工程量减少，从而降低工程造价。一般住宅层高可控制在2.7米～2.8米。二、根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm，相应造成建筑造价增加2～3％左右。但当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。因此对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅也是比较经济的选择。楼层数与造价的关系仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下。
三、住宅层数与造价的关系1～30F住宅，根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段：1～6F：将一层住宅造价定为100，则二层为84.72，三层为78.51，四层为74.98，五层为73.65，六层为72.37。因此，可得出结论，六层以内住宅的层数越多，造价越低，且相邻层次间造价差值也越小，多层住宅以采用5～6层为好。7～12F：7层及以上住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风。13～18F：12层及以上的高层每栋楼设置电梯不应少于2台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。19～30F：19层及19层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。结论：在确定的各范围段内，（例如确定的层数段为12～18F,如果规范都满足的情况下，采取18F比较合适）层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大。在砖混建筑中，8层比6层节约，但要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中，如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构。在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素，随高度增加而增加，这个平衡点要经过很专业的计算。四、建筑高度与成本控制的关系民用住宅按层数划分为多层建筑住宅（4～6层）、中高层住宅（7～9层）、高层住宅（10层以上）。众所周知，在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济。当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。具体表现，从四个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系 ：（一）、从建筑消防要求上讲普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米。1.6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度24米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯，所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。2.6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。3.7～9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13～18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。（二）、从基础形式上讲就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。（三）、从预算定额角度讲从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲，其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7～9层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。五、规范标准经济技术要求当然还跟房屋整体荷载及抗震等级有关，理论上说房屋越高，整体强度要求更高，单位平方米用钢量及混凝土标号越高，造价也越高。随着建筑高度的增加，抗震等级随之提高，这样就导致配筋加大，而且建筑要按高层规范，防火，疏散，给排水，共摊面积就会增加，从结构形式说，要根据建筑物高度、抗震设防烈度等选择合适的结构体系，具体到一个建筑物，抗震设防类度、结构形式、地基情况已经确定，建筑高度不同，抗震等级也不同，相应的构造措施也不一样，成本也会有变化。各种结构形式都有高度方面的限制，比如框架结构，抗震设防烈度为7度时，不大于24m时为三级抗震等级，大于24m为二级抗震等级，抗震等级变化，相应的构造措施就会变化，成本也会变化，剪力墙80米是个界限，大于80米以上又要提高一个等级。综合上述因素，在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个 因
素中找出临界点的交叉点是必须的。 六、临界点的交叉点 建筑层数的确定主要影响因素有四个，一是消防，二是造价，三是运输费用，四是管理维护费用。其中消防是最核心的影响因素。 1、多层建筑（1~6层），6层为临界点。7层由于消防的考虑，必须设置电梯，因而造价会增大很多。如果将一层住宅造价定为100，则二层为84.72，三层为78.51，四层为74.98，五层为73.65，六层为72.37。因此，可得出结论，六层以内住宅的层数越多，造价越低，且相邻层次间造价差值也越小，多层住宅以采用5～6层为好。4层就不好了。3层级以下就是别墅了。2、小高层住宅（7~11层），11层是临界点。因为11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间（即消防楼梯）。11层以上就必须设，造价陡增。3、高层建筑（12～18F），18层是临界点。因为12层以上不应少于2台，其中还需配置一台可容纳担架的电梯。4、超高层建筑（19～30F），30层是临界点（即100米高）。
因为19层及19层以上的单元式住宅又加设防烟楼梯间。建筑高度达到或超过100米的高层民用建筑要到省里去报批，手续繁杂得多，不过事实不止这些，关键问题是建筑成本将大幅度提升：100米高楼的消防等级必须提高一个档次。消防成本提高不止一点，《高层民用建筑设计防火规范》修订后，高层住宅已突破100米的限制，上限不再是30层。即使如此，该防火规范中以100米为分界点，对高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。 比如说，100米以内的高楼每，2-3层必须做防火墙，但是100米高楼必须每层都做防火墙；100米住宅高楼必须像办公、商业高层建筑一样，配备消防卷盘；建筑高度超过100米的高层建筑，除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等，规范不一而足。一幢99米高楼与101米高楼的消防规范，在很多细节要求上都出现了从无到有的质的差别。另外，第一是安全问题，比如万一遭遇火灾，高层逃生的可能性较小。第二是环境问题。高空强风可通过楼层引至地面，造成高楼附近局部强风，影响行人的安全。此外，由于空调、照明等设备均需较大的能量供应，产生的大量热能会改变城市原有的热平衡，导致城市热岛现象加剧。第三是成本问题。超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍。目前建筑界的共识是，高度超过300米的摩天大楼已经失去了节约用地的经济意义。比如，420米高的金茂大厦，其建造投资成本高达每平方米2万元，每天用于大厦的管理费和维护费超过了100万元。两架擦窗机一天到晚不停地擦，擦完一遍也要一年。七、综合以上因素一般经济（即临界）层数为6层、11层、18层、30层。一般建筑层数宜应选择接近临界点高度的层数。当然，除此之外，影响建安成本的因素还有很多，主要包括了两个阶段：一是工程项目规划设计阶段，二是工程项目施工阶段。在规划设计阶段中概念方案设计，建筑物功能、大小，平面形状等都是主要因素；建筑工程成本由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成，其中影响最大的是材料费，人工费次之。来源：房地产经理联盟
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