二手房买卖流程第五步：签买卖合同|青岛房地产信息网
二手房买卖流程第五步：签买卖合同
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买卖房产合同应包含哪些内容？
　　在实际购房中，签合同时掉以轻心，最终陷入纠纷局面的例子多有发生。究其原因，一是买卖双方对购房合同重视不足，对合同文本缺乏推敲；二是当事人缺乏合同签约方面的知识；三是相信口头承诺，对于一些重要事项未在文字上落实，由于口头承诺是不具法律效力的，一旦出现问题很难追究对方的责任。
　　《中华人民共和国经济合同法》规定合同必须具备的条款，房产买卖合同也应具备，具体来说，包括：
　　标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。合同中应明确房屋的地点（方位、朝向、门牌号等）、类型（公房或私房）、结构（木制、砖制等建筑使用的材料）、质量（新旧程度、使用状况等）及附属设施等内容。其中质量条款是容易发生纠纷的地方，在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等方方面面都要涉及到。
　　数量：合同中应写明房屋的建筑面积，或使用面积、楼层数、房间数等。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋面积以产权登记机关实际测定的面积为准，只有这一面积数才具有法律效力。所以在合同中要就面积差异的处理办法有所约定。面积差异不超过合理比例1%--2%时，房价保持不变；若超出此比例，双方就要议定处理办法，如退回或增加部分购房款，或解除合同退回全部购房款等。
　　价款：是合同中最重要的条款，应当依据有关法律的规定，以房屋的不同类型，确定不同的定价原则，明确房屋售价是多少，每平方米建筑面积售价是多少。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。售后物业管理费是在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方的确不好界定，由于购房人入住后要向物业管理公司定期交纳的。对于这方面的基本常识，购房者要多加了解，并且要具体落实到价格条款之中，做到越明晰越好，不能有任何疏漏。
　　期限：写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。
　　交付方式：包括出卖方交付房屋及买受方支付价款的方式。交付房屋，应明确要对房屋进行验收，按规定办理产权过户手续，交纳税金及费用，领取新的房屋产权证明等。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
　　违约责任：明确合同双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，需承担的责任。有支付违约金及赔偿损失。
　　必要的时候，还需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积、房屋质量以及付款等关键条款，一定要有细节性的明确约定。
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哪些房地产交易行为必须办理公证手续？
　　司法部、建设部联合发布的《关于房产登房管理中加强公证的联合通知》中规定，以下几类事项必须办理公证；
　　1、 继承房产，应当办理继承权公证书；
　　2、 遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理办证。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法淀继承人或遗嘱受益人应根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续；
　　3、 赠与房产，应当办理赠与人的赠与合同公证书；
　　4、 有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证证明。
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房地产公证怎么办？
　　一般办理房地产公证遵循以下程序进行：
　　1、 公证申请。当事人向有管辖权的公证处提出申请，填写申请表，并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。
　　2、 公证受理。公证处对当事人的公证申请，经审查符合公证条件的，予以受理。
　　3、 公证受理。公证员在受理公证的同时，必须对当事人提交的材料进行审查，发现不完备或有疑义的应通知当事人作必要的补充，公证处也有权对交易双方进行调查。
　　4、 出具公证书。公证处经审查认为符合公证条件的，应当出具公证书。公证书按司法部门规定或批准的格式制作，自签署之日起生效。
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&&&&焦春伟律师，上海远业律师事务所房地产专业律师，副主任、高级合伙人，上海市律师协会房地产业务委员会委员，新闻综合频道“案件聚焦”、法制天地频道嘉宾律师，东方大律师节目组嘉宾律师、资深房地产专家，《房地产时报》特约撰稿律师，多年来一直致力于房地产法律纠纷的处理，诉讼经验丰富，在《上海法治报》、《上海楼市》等媒体上发表多篇文章，同时多篇文章被收录在上海市律师协会会刊-----《上海律师》杂志上。&&&&咨询电话：&&&&
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逐条指导如何签订《上海市房地产买卖合同》
逐条指导如何签订《上海市房地产买卖合同》
前言：《上海市房地产买卖合同》是上海市转让二手房所必须签订的备案版本的合同，该合同主要内容是格式化的，部分内容需要双方自行协商填写，现结合该合同的相应条款，对于如何签订提出下列建议，供您参考。
第一条：甲乙双方【未通过经纪机构居间介绍】【通过________________________公司居间介绍(房地产执业经纪人：________________，经纪人执业证书号：________________)】，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：
　　(一)甲方依法取得的房地产权证号为：________________;
　(二)房地产座落在上海市________________【区】【县】________________【路】____________【弄】【新村】____________【支弄】________号________室。(部位：________________)房屋类型：________;结构：________;
　　(三)房屋建筑面积________________平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】________________平方米。
&　 (四)房屋平面图和房地产四至范围(附件一);
　　(五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】【________】方式获得;
　　(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况(附件二)
&&&& (七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。
　　甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。
签订说明：本条是针对房屋状况的基本条款，需要填写的内容都可以从房地产权证上相应的记载栏目摘抄即可。
第二条　甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币________________元。(大写)：________。
　　乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。
签订说明：本条款可填内容为双方的交易价格，只需要将双方真实的交易价格填写清楚即可，并无其他法律风险。但是对做低房价而言，此处填写的价格并非真实价格，建议额外签订补充协议对于真实价格进行明确约定，否则会有法律风险。
第三条& 甲方转让房地产时，土地使用权按下列第______款办理。
　　(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从______年____月____日起至______年____月____日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。
　　(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，【可以不办理】【应办理】土地使用权出让手续的，应由【甲方】【乙方】按规定【将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家】【办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金】。
（三） ________________________________________________
签订说明：本条款一条共分三个选项第一项是针对国有出让土地上的房屋，在转让时土地使用权如何处理的约定，绝大部分产权证上记载了土地使用权是出让取得的，应该选择本条的第（一）项；如果是房屋土地使用权是划拨取得的，且需要补交的土地出让金的，若由下家缴纳的可以选择第（二）项，如果有其他情况的，可以在第（三）项自行填写。
第四条& 甲、乙双方同意，甲方于________年____月____日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】【________________】为房屋转移占有的标志。
签订说明：本条款为交房时间的约定。对此我们有下面几个建议。
1、交房时间不宜约定的时间过于匆忙，因为房屋交易过程中有很多未知的因素，可能会影响交房时间的，所以建议改时间约定的较为宽松一些，一般说来不宜少于两个月。
2、本条中转移占有的标志，格式合同中给出两个一个是签订交接书，一个是交钥匙。按照惯例笔者建议选择交钥匙，因为很多时候双方交房时不一定会签订交接书，如果双方未签订交接书，而实际已经交钥匙了，那么到底这个房算是交了还是没交呢，容易产生分歧，所以建议选择交钥匙作为房屋转移占有的标志。
第五条&& 甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值____倍】【价值________元】向乙方支付违约金。
签订说明：本条款是针对擅自破坏房屋内设施如何进行赔偿的约定，可填内容就是违约金的倍数，以及估值额度。惯常的约定一般是按照估值的1倍进行约定的，当然只要双方协商一致，不填或者填写其他倍数都是可以的。
第六条&& 甲、乙双方确认，在____年&& 月&&& 日前，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托____________】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
　　上述房地产权利转移日期以________________ 【区】房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。
　　甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。
&&&& 甲乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一份均有权向房地产登记机构办理预告登记。
签订说明：本条可填项目不多，对于过户时间而言，依然是以双方自行协商为主，但作为笔者而言，建议双方将该过户时间签订的不要过于苛刻，如果购房人需要贷款的，这个时间至少不能少于一个月，一般说来银行收紧的时候两个月也不一定非常保险，所以建议双方不要过于自信，本条款直接关系到违约责任的承担，望双方务必慎重填写。
&&&& 另本条第三款约定的是迟延办理过户的违约责任，与本协议第十条是相对应的，建议仔细阅读知晓拒不过户的违约责任。
第七条& 上述房地产风险责任自该房地产【权利转移】【转移占有】之日起转移给乙方。
签订说明：首先明确一下本条所谓风险责任是指发生不可抗力或者意外事件造成房屋毁损灭失情况下，该法律后果应该由谁承担的为题。简单的讲，比如说就是交易过程中地震了，那么这个法律后果到底是上家承担还是下家承担，该条款给了两个选择，一个是过户转移，一个是交房转移，权利转移对于上家有利，转移占有对下家有利，具体怎样约定由双方协商确定，大部分交易选择的是转移占有，供读者参考。
第八条& 本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。
　　在上述房地产【权利转移】【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。【权利转移】【转移占有】后该房地产使用中所发生的费用，按本合同附件四约定支付。
签订说明：本条款涉及两个问题，其一，税费承担；其二，费用结算。本条约定内容来看税费各自承担，不允许双方自行约定，但是在司法实践中经常会出现税费均是由下家一并承担的情况，如果是这样的话，那么本合同的条款就与双方的意思相互违背了，稳妥的处理方式是双方在本协议附件中或者本协议之外另行约定清楚税费承担方式。
再需说明的是，税费问题依然是房屋交易中容易发生法律纠纷的环节之一，经常是约定税费下家承担，但是由于种种约定税费额外增加了很多，造成上家和下家都不愿意承担的情况，对此较为稳妥的办法是双方约定清楚下家所需要承担的税费的项目和数额，并且约定清楚超出部分如何处理等，这样一旦出现纠纷也有据可循。
其二，关于费用结算问题，水电煤气通信等费用惯常的约定是以房屋转移占有为标志。
第九条&& 乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第____款内容处理。
　　（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的____%的违约金，合同继续履行。
　　（二）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的____日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的____日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款____%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起____日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
　　（三）___________________&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 。
签订说明：本条款在正文部分是至关重要的，买卖双方都应该重视。签订本条款有下列事项需要注意。
&&&&&& 1、本条款共计三个选项，是违约责任的处理方式，三个不同的选择产生的法律效果完全不同，选择的方法是在第九条第一段最后将双方选择的选项在上面注明，不可遗漏。笔者经常碰到粗心的双方以及中介公司将此条内容遗漏未选择的情况。
&&&& 2、选项（一）是守约方放弃解约权，一旦选择，即便违约方违反双方约定，守约方也不能第一时间解约，容易造成旷日持久的违约，影响守约方的权利，所以不建议选择。
&&&&& 3、选项（二）是有条件的解约，按照该条款一方违约的情况下，解除合同还需要满足两个条件，第一是书面催告，第二是违约方未提异议，司法实践中操作起来有一定难度，买卖双方都嫌弃这种方式过于繁琐，所以选择第（二）项的也比较少。
&&&& 4、选项（三）是空白，允许双方自行添加，一般是按照下列内容添加的“乙方迟延付款的，自乙方应付款之次日起计算违约金，违约金按照逾期未付款金额的日万分之五计算，算至乙方实际付清之日止。乙方逾期付款超过10日的，除乙方应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权单方解除本合同，甲方解除本合同的应当书面通知乙方，同时乙方应按照本合同总价的20%向甲方支付违约金，甲方有权从乙方已付款项中扣除乙方应当支付的违约金，余款返还乙方，如果乙方已支付款项不足以支付违约金的，不足部分乙方应于甲方解除合同之日起5日内补足”
&&&&&& 该范例仅供读者参照适用，其中迟延的期限以及违约金的数额双方可以自行协商后添加，并不拘泥于范例中的数字。另外，选项（三）添加后务必选择（三）否则填写也就没有异议了
第十条　甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第&&&& 款内容处理。
&(一)每逾期一日，甲方支付本合同第二条约定转让价款　　%的违约金，合同继续履行。
&(二)甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的　　日内，甲方仍未交接房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的　 日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方应向乙方支付本合同第二条约定转让价款　　%的违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失且乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
&(三)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 。
签订说明：本条款与第九条是对应的，内容极其相似，无非第九条约定的乙方迟延付款的违约责任，第十条约定是甲方迟延过户和交房的违约责任，所以基本上第九条签订的注意事项，可以使用第十条，读者可以比照第九条的签订说明。
&&& 笔者依然是针对第十条的内容提供下列范例，供您参考。
&&& “甲方未按照本合同约定期限办理产权过户手续以及房屋交接手续的，应当自迟延之日开始支付违约金，违约金按照乙方已付房款的日万分之五计算，直至实际交付之日（包括产权交付和房屋交付）。逾期超过10日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应当按照总房价的20%向乙方支付违约金。甲方应当自乙方解除合同之日起5日内返还乙方已支付款项并支付相应违约金。”
第十一条&& 经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。
签订说明：本条款系格式条款不允许双方修改，提醒读者注意本协议的补充条款或者补充协议效力优先于正文条款的，因此在签订补充协议或者补充条款时务必注意。
第十二条& 本合同自【甲、乙双方签订】【________公证处公证】【________________】之日起生效。
签订说明：本条是合同何时生效的约定，一般来说买卖双方都是选择第一项签订即生效，当然结合不同的情况也可以选择公证生效或者其他约定作为生效的条件。
第十三条& 本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的，可以协商解决，也可以向有关部门申请调解，或者选择以下第（&&&&& ）项方式解决。
(一)提交上海仲裁委员会申请仲裁。
&(二)依法向&&&& &&&&&人民法院起诉。
签订说明：本条款是争议解决条款，也是给了买卖双方自由协商的权利，是选择仲裁还是选择人民法院诉讼，当然各有利弊，仲裁收费比较高，但是仲裁员可以自行选定，可以一裁终局。法院处理的话，收费稍低，但是要两审终审。本条款中不选或者选择二都是由人民法院处理的，只有明确选择一才是由上海仲裁委员会处理。
第十四条&& 本合同一式&&&&&&& 份，甲、乙双方各执&&&& 份，&& 和【市】【区】【县】房地产交易中心各执一份。
签订说明：本条是关于合同份数的约定，并无太多法律问题需要注意，惯常是合同签订六份，双方各执一份，中介一份、银行一份，税务一份，房地产交易中心过户一份，但这并不影响合同的效力。
补充条款（一）
签订说明：本条款下面全部是空白，是由双方自行约定填写的，一般来说可能涉及到的条款包括下面内容。
&&&& 1、维修基金、管理费押金、煤气初装费、有线电视申请费等费用的处理，以及更名费的承担。填写范例“甲方已经支付的该房地产名下的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视费申请费（若有）已包含在房价中，不再另行结算，本交易完成当日或双方另行协商的其他时间，甲乙双方办理上述事宜之变更手续，但以上各项的更名费有乙方承担”
&&&& 这里面不在另行结算以及由乙方承担都是可以由双方自行协商确定。
&&&& 2、固定装修及附属设施的处理。
&&&& 一般来说房屋的固定装修与房屋是不可分离的，不另行结算房价款，但是附属设施是否不再另行结算差价双方可以自行协商确定，多数情况下上述情况出售人在定价时是有所考虑的，单独结算的情况较少。
填写范例“若该房地产内附属设施、固定装修等，其价格均已包含在房屋价款内，并随房屋一并转让于乙方”
3、户口迁移问题。
房屋内的户口问题一般都需要在房屋买卖合同中约定清楚，户口的约定一般注重两个方面，一迁出时间；二逾期迁出的违约金。单纯约定迁出时间而没有相应的违约金是没有太大意义的。
填写范例“甲方应于办理送件过户手续前，向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若未在前述期限内迁出原有户口的，甲方应按照房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止”
迁出时间可以约定送件手续前也可以约定交房前或者也可以约定其他双方认可的时间，违约金的数额双方也可以自行协商。
4、税费承担问题。
按照本合同正文的约定是税费各自依法承担，那么如果双方实际上约定的税费承担方式并非各自依法承担，那么就可以在本处重新就税费问题进行约定。
填写范例：“乙方应承担并及时支付本交易所产生的所有税费，但乙方承担的税费总额以不超过&&&&& 元为限，超过部分各半承担。甲方自行或者委托税务机关出具房价款发票给乙方。买卖合同如需公证，公证费用由引发公证的一方陈丹，价款抵押合同如需公证，公证费用由乙方承担。”
税费的约定方式有多种，双方可以自行协商，只要约定的内容清楚就可以了，在这里就是提醒一下读者，如果单纯的约定税费由哪一方承担的时候，要思考一下，万一需要承担的税费远远超过自己预期怎么办，然后再约定比较稳妥。笔者经常遇到很多人这样说，“虽然当初约定税费是下家承担，但是当时中介说或者上家说税费就是这些，我才承担的，如果早知道要这么多税，我不可能承担”。所以双方的约定最好能够将这个问题充分考虑成熟再约定。
5、资料保管和提供义务
过户前产权证谁来保管，过户中相关资料提供出现问题如何处理可以通过下面的方式进行约定。
填写范例“甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面资料，相关证明不齐导致双方无法共同办理产权转让等与本合同履行有关手续的，则该过错方应承担相应的责任。签订本合同后过户前，交易房屋的产权证原件由中介公司代为保管”
6、产权证密码问题
填写范例“若甲方已经在该房地产权证上设定密码，且甲方或者甲方代理人在本次交产权过户时如输入的密码错误或者遗忘密码，导致本次交易迟延履行或者无法履行的，甲方应当按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。”
7、违约兜底条款
房屋买卖过程中涉及到双方应当履行的义务很多，不限于迟延付款或者迟延过户、迟延交房还可能涉及不配合申请贷款、不解除抵押、限购导致无法交易、迟延缴纳税金、迟延办理公证手续等一系列的问题，而且很多违约行为足以导致交易失败，所以合同有必要对于所有违约行为有一个全面的约定，否则没有违约责任的义务就是一个空的义务。
填写范例“甲乙双方中任何一方未按照本合同约定（包括但不限于本合同正文、本补充条款，本合同附件）履行，均视为违约，除另有约定外，应当参照本合同正文第九条第十条约定的违约责任标准承担相应责任”
8、限购的约定。
填写范例“根据上海市泛地产交易中心下发的特别规定本合同签订前，甲乙双方已阅看本合同前言中的特别告知（二），以及本合同附件补充条款（二）中的各项格式内容，同时甲乙双方对于上述合同附件中规定的国家相关限购政策并予以全面任何并同意遵照执行。”
补充条款（二）
在签订本合同是，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理。
1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；
2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 。
签订说明：本条依然是关于限购的规定，绝大部分都是格式条款，只有第2项后半部分是可以自行填写的，对此我们认为购房人隐瞒真实情况导致因限购而无法交易，给出售人造成损失与无法过户时类似的，所以这里可以进行如下约定“甲方有权要求乙方按照本合同正文第九条的标准承担违约责任”，当然双方也可以选择约定“造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失”
附件一房屋平面图即房地产四至范围
签订说明：本条可以不填写，也可以将平面图进行相应黏贴。
附件二& 随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理
设备：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
装饰：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
关于设备及装饰费用按以下第&&&&&& &款办理：
&(一)以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。
&(二)以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方需另外支付费用人民币 元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。
签订说明：首先设备，很多中介公司帮助当事人填写“按现状”这个填写方式虽然简单但是容易造成隐患。设备的范围极广，电器是否算设备、家具是否算设备，如果按照现状，那么意味着一旦签订合同，房屋内的所有东西一律不能拿出带走，很多出售人可能在交易房屋时可能并不是这个意思，因此一旦发生矛盾讲不清楚，所以说此举并不可取，推荐的约定方式两种，其一“按固定装修”；其二“按双方附属设备清单”，如果选择按照附属清单处理的，双方应该就哪些一并转让列出相应清单。
附件三& 付款协议
签订说明：付款协议是本合同中最重要的条款之一，建议双方必须仔细斟酌签订并且要认真阅读，并且要与正文内容相呼应，不可产生矛盾和分歧。
&&&&& 签订付款协议需要注意的几个问题。
&&&&& 其一、付款时间和金额要确定而不能模糊。
&&&&& 其二、如果产权人尚有抵押存在，必须约定清楚购房人付款必须专款用于解除抵押而不能挪作他用，且要约定清楚产权人必须于何时解除该房屋抵押以便于过户。
&&&&& 其三、如果购房人需要办理贷款的，必须要约定清楚购房人必须于何时之前向银行递交申请贷款资料，同时要约定清楚贷款审批必须于何时办妥，一般这里的特别要注意过户审批办妥的时间要与正文第六条约定的过户时间相统一。
&&&&& 其四、必须约定清楚如果贷款审批未通过或者额度不足，是解除合同还是现金补足，而不能模棱两可。
&&&&& 其五、银行放款的时间从出售人的角度讲最好限定一下，从购买人的角度讲最好不限定时间，具体是否限定看双方谈判的情况，在此一般的约定方式是不限定时间。
&&&&& 其六、交房时间问题注意要与正文合同第四条统一起来，不要出现矛盾的地方。
&&&&& 其七、尾款的支付条件。
&&&&& 下面根据上面的情况提供如下范例
范例“1、甲乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付首期房价款元人民币，本合同签订之前乙方已经支付的定金计元人民币亦转为房价款，由此共同构成全额首期房价款计元人民币。甲方收到上述款项后三日内向某银行申请解除本交易房屋的抵押登记，并于年月日前注销该房屋上的抵押。
2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币元整的贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后7日内向贷款银行申请贷款，并按照贷款银行的要求提供所有贷款必须的资料，签署贷款所需的文件。若乙方贷款申请未经审核通过或者未全额审核通过，乙方应于送件当日将第二期房价款全额或者差额补足并支付给甲方。
3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有），借款抵押合同公证书（若有）后7个工作日，甲乙双方亲自或者委托某中介公司赴上海市某区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），本条约定过户期限以不超过本合同正文第六条约定的期限为限。待上海市某房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，该笔款项由银行直接支付到甲方账号，付款期限以银行放款时间为准。
4、甲乙双方一致约定若尚有银行贷款未发放的，待银行贷款放款后3日内，或者没有银行贷款的，待乙方取得交易房屋的产权证后3日内共同办理房屋交接手续，房屋交接以交钥匙为准。
5、双方确认，房价尾款的支付条件，甲乙双方按照本合同或者另行达成的约定办理房屋交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出后乙方将剩余尾款一次性支付给甲方。”
附件四&& 物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付
物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担;转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。
甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第&&&&&& &款办理：
&(一)由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。
&(二)由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以各相关部门规定为准。
签订说明：本条款与前述补充条款内容相一致即可，选择那一款也可以自行协商，一般是选第（一）项。
附　件　五
相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系) 和户口迁移
已购公房参加房改购房时的同住成年人意见：
租赁情况： &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
抵押情况： &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
相邻关系：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
签订说明：本条涉及四个方面，售后公房同住人、租赁、抵押、相邻关系。
关于售后公房同住人的问题。这限于售后公房，非售后公房不涉及这个条款，对于售后公房而言，现在房地产交易中心不再要求同住人到场签字，所以此处的签章可以不填，既不影响过户也不影响合同效力，所以绝大部分人选择不填，当然如果谨慎起见要求所有同住人签字也是可以的，但如何评定哪些人是同住人是一个不小的难度，实践中很难做得到。
关于租赁问题。建议据实填写，如果没有租赁就填写无，如果有租赁那么也要约定清楚，租赁关系如何处理。无非是下面几种方式“甲方负责解除租约并清退租客”、“租赁关系由乙方承接，自过户之日起租金由乙方直接收取”等。
相邻关系绝大多数都是约定“良好”。实践中此问题涉诉可能性小。
附件六& 居间介绍、代理等中介服务情况
签订说明：该条款可填内容均是中介公司名称以及联系方式以及执业经纪人的名称，证书编号等，据实填写即可，不影响合同效力以及争议解决。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （完）
作者：上海远业律师事务所&&& 焦春伟律师
上海市律师协会房地产业务研究委员会委员
上海房地产法律服务中心：
官方微信号：shfdhelp
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