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调控后 房价离下降还有多远？(3)
　　●业内评新政●
　　亚豪机构市场总监郭毅：&北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷
　　郭毅分析认为，低利率、高杠杆和人民币贬值预期是此轮房地产热潮的三大推升要素，其中高净值客群对于这些要素更为敏感，而对于金融杠杆的运用比普宅客户有过之而无不及，因此此轮房地产热潮当中，高资产客群所面向的豪宅市场也表现踊跃。不过进入10月之后，公寓豪宅市场一路“高歌猛进”的势头被新一轮“9?30新政”强势终结。
　　从调控细节来看，首付成数的提高对于豪宅客群来说影响较大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以总价2000万元的一套豪宅产品为例，新政后首付款比之前多出400万元，即便对于高净值客户而言也是不小的压力，因此豪宅购房客户普遍开始延迟购房计划。受此影响，预计整个10月份一直到年底，北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷当中。
　　不过郭毅同时认为，目前的豪宅市场当中高地价豪宅所占比重已明显加大，而未来的豪宅市场构成也更多的是“地王”产品，在地价成本高企的压力之下，豪宅市场价格下调的空间相对较小。相信住建部门在审批“地王盘”的预售及现售价格时，也会充分考虑到开发成本，因此新豪宅的价格仍将保持在合理范畴内。
　　而对于在售的老豪宅来说，“9?30新政”重申“90/70”的要求，且近期供应的住宅地块均明确了90平方米以下户型占到70%以上的开发规模，使得北京楼市未来的市场供给将以中小户型为主。而当前140平方米以上中大户型为主的豪宅产品反而体现出自身的稀缺价值，未来虽然会面临购房需求减少的市场状况，但同时供应量也会出现大幅下滑，因此价格也将企稳。综合来看，“9?30新政”将可能很快作用到楼市成交量上，造成签约套数的下滑，但包括豪宅在内的新房价格仍将保持相对稳定的状态。
　　中原地产首席分析师张大伟：
　　这一轮价格调整幅度约在15%-20%
　　张大伟在他的自媒体公众号“大伟看楼市”中表示，根据中原地产研究中心统计数据显示：深圳与北京二手房在过去一周，房价报价指数下调了10%（注意是报价下调，并非成交价）。
　　并且，短期出现了房价下调的个案，买卖双方依然在博弈过程中。不过预计房价在成交量下调1-2个月后，会有明显松动的可能性，特别是当下楼市的投资需求比例高，这种情况下，部分前期获利投资者可能会快速售出。
　　张大伟认为，最终能够影响未来房价的依然是信贷，如果年末信贷整体收紧，房价有望出现一轮明显的调整，但如果，针对房企的信贷不收紧，高价地依然频繁出现，很可能房价的调整幅度会小很多。
　　因此，张大伟认为，与其预测房价涨跌多少，其实意义不大，完全看央行对于信贷“水龙头”的控制。按照以往调控经验预估算的话，这一轮的调整幅度应该在15%-20%左右。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：
　　市场降温，房价涨幅缩小并企稳
　　胡景晖分析表示，9月30日以来的这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把贷款首付比例划分成四档的政策也是极大地抑制了过度购房，照顾了自住型需求。市场需求受限的情况下，新房市场、二手房市场自然都显现出了降温趋势。
　　胡景晖认为，有了政策的强力调控，市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，无论新房还是二手房，交易量无疑都将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。
编辑：李娟央行和住建部出手 未来房价是否会大幅下滑？ - 宏观政策 -株洲乐居网
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央行和住建部出手 未来房价是否会大幅下滑？
来源：人民网-人民日报
有媒体报道称，近日，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。
有媒体报道称，近日，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。
10月14日下午，住房城乡建设部召开规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序电视电话会议，就进一步整顿规范房地产市场秩序工作进行部署。房价未来到底怎么走？
调控再加码 各方关注楼市会否出现拐点！
9月按揭贷增速仍很快
房价涨过快考验金融安全
有记者了解到，9月按揭贷增速仍然很快，10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%，风险急速集聚。多位银行高管对记者表示，房价上涨过快，确实对金融稳定、金融安全带来考验，容易造成产业空心化，甚至影响到社会的长远发展。
而有消息说，近日，上海市银监局也通知辖内各中外资银行，强调加强房地产信贷总量和集中度的检测和风险管控。国内楼市似乎有点一叶知秋的意思。
值得注意的是，在相对宽松的货币环境下，不少城市的房价半年涨幅就超过三成，而过热的楼市风险已经在向金融系统蔓延。过度的房产需求不仅让楼市供需进一步失衡，也让那些原本属于实体经济的流动性过度集中房地产市场，过度依赖也让风险积聚累积。
房价是否会大幅下滑？
各方观点分歧较明显
对于大家最关心的问题：我们的房价到底会不会跌？如果跌，又能跌多深？尤其在本轮调控后流动性抽离后，房价会不会出现像去年股市那样的大幅下滑。从目前来看，市场的观点分歧也比较明显。
继续看多的观点认为，目前中国城镇化率并不高，投资渠道也相对单一，房产除了本身的价格增之外，还有额外的租金收益。目前来看，难以找到比房产更好的投资品种。而调控政策也主要是以抑制过快上涨为主，并非彻底打压。
值得注意的是，在相对宽松的货币环境下，不少城市的房价半年涨幅就超过三成，而过热的楼市风险已经在向金融系统蔓延。过度的房产需求不仅让楼市供需进一步失衡，也让那些原本属于实体经济的流动性过度集中房地产市场，过度依赖也让风险积聚累积。
谭华杰：城镇化率看房地产 或许还在高速增长期内
万科的董秘谭华杰认为，从城市化的规律来看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率 56%。也就是说，中国房地产的发展，还在大周期，即高速增长期之内。但是他也强调，不能说城镇化率不到 75%，房价一定只涨不跌。因为在大周期阶段，房价估值逻辑可能脱离基本面，有泡沫化的可能，让大周期提前到达终点。
谭华杰还表示，类似房价租金比这样的在大周期并不适用的指标，例如从1998年到2008年，日本东京地价下跌了30%，但房价租金比始终保持稳定。同样的，从1982年到 2015年，美国新房价格涨幅频繁变动，但租金收益率却相当稳定，所以房价租金比例很难有一个确定的合理范围。
海通姜超则认为，过去几年中，中国居民新增房贷、新增地产销售额比值持续飙升，2011年仅为19%，2015年达到39%，2016年上半年则高达50%，正是美国金融危机前的最高水平。还有就是居民杠杆率。2011年以来中国居民购房杠杆率持续上行，2011年约为20%，2015年已突破40%，2016年上半年创历史新高至50%。所以姜超认为，本轮限购出台时，居民杠杆率已远高于上一轮限购时期，居民购房潜力也已被大量透支。
此外，他还认为，从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的1989年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在2005年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，2016年可能会是中国地产市场的历史大顶。
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对于投资客而言，地王频出意味着调控到来的可能性变得更大，广州楼市上方悬着的“达摩克利斯之剑”随时都有可能掉下来。当前城市：
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调控后 房价离下降还有多远？
来源：北京青年报
　　摘要：今年的国庆黄金周热闹非凡，我们不仅看到了各景点拥堵限流，还从头到尾围观了一把楼市的“调控节”。
　　今年的国庆黄金周热闹非凡，我们不仅看到了各景点拥堵限流，还从头到尾围观了一把楼市的“调控节”。
　　9月30日晚间至10月9日，短短10天时间内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策， 除了重申或是重启限购之外，最严厉的是信贷政策的从严从紧，提高首付比例和收回房贷利率优惠同时进行，抑制投资需求，防止房价过快上涨。
　　在22个调控新政出台的城市中，既有一线、二线城市，更是兼具了东莞、中山等三、四线城市。看似一城一策，却是对楼市的密集出击，政府此次调控决心可见一斑，也直接让疯狂的投资买房情绪戛然而止。
　　买方市场来临 剥离投资属性
　　以北京为首的楼市新政出台已经两周时间了，虽然政策上招招都是针对买房人设置的限制，提高购房门槛。但实际上，直接受影响的不仅是买房人，卖房一方更是首当其冲。
　　一直想在五环外六环内置换一套三居室的张丽（化名）还没等出手，就赶上了新政的到来。“现在一家三口住的是一套45平方米的南向一居室，位于西城区车公庄附近。随着孩子一天天长大，一居室显得非常拥挤，因此想卖了房子，再以不超过800万的总价买一套五环外的三居。”张丽告诉北京青年报记者，眼看着自己手中的二手房从今年年初的单价8万元涨到了12万，就在中介挂了550万元的价格，希望多卖些钱能在置换的时候更轻松一点，但没想到的是调控新政的到来打乱了原本的买房计划。
　　“本来十一期间中介约了好几家来看房，但最后只来了一组家庭，其他人都推脱再等等看，就连来看房的家庭最后也不置可否，没有下文了。”这下张丽着急了，毕竟自己需要置换， 得尽快出手才行。于是，10月7日，张丽主动找到中介，下调10万至540万元的总价。“降太多也心有不甘，我的底线是530万成交，先降10万看看风向。”类似张丽这样下调报价的房主，在今年“9·30新政”以后明显增加。
　　根据中原地产研究中心统计数据显示：深圳与北京二手房在过去一周里，业主对于房价报价的指数下调了10%。尤其是有换房需求的业主，有的甚至已经在卖房前就敲定了需要买的房子，为了避免违约，不得不在价格上做出让步，或者主动调低报价，或者商讨平摊部分税费，以求尽快交易。
　　这轮调控瞄准打击的就是投资购房。一位业内人士透露，之前的信贷宽松让不少投资客利用杠杆大举进入楼市，而这些投资客每年的融资成本至少也需要5%-8%。这部分钱如果投入理财正常的收益至少也在年化4%以上，这就意味着投资的房子如果每年没有10%的收益，投资客就面临被套或者割肉的困境。但新的“京八条”按首次置业、二套房、普通住宅、非普通住宅把贷款和首付比例划分成四档，多方面提高首付款比例，明显降低了购房的杠杆率，也剥离了住房的投资性。
　　在此背景下，北京新房及二手房市场网签量出现了断崖式下滑。根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上旬（1-10日），北京全市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌了68.7%，与去年10月份同期相比则下降了45.8%。而全市的二手住宅共网签2810套，与上月同期相比也大幅下跌了65.7%。
　　很明显，北京房地产买方市场初见端倪，投资性买房的难度明显加大。
　　购房人陷入观望但并未遗忘
　　虽然9月30日晚出台的“京八条”被戏称为“真正的杀招”，但经历过多轮调控的北京购房人已经有了丰富的经验，大多数购房人都认为房价会在短期内出现调整，但长期来看每轮调控周期后，房价都会迎来上涨，因此这时候的观望只是为了在合适的时机抄底。
　　在金融街富凯大厦上班的徐先生从事金融行业多年，一直后悔没有在上半年买房，因此，这次的调控在他看来是意外之喜，如果房价出现下滑，就给了他“上车”的机会。
　　“每天上班，大厦门口都能看到豪宅们的临时展位。前段时间是德胜门的中骏·天宸，最近刚刚换成了南二环的中国玺。”徐先生向北青报记者表示，作为“新北京人”，他一直觉得能够在二环附近买房，是一件很有归属感、成就感的事情，而且上班也近，子女教育也不用发愁。但随着这轮楼市暴涨与调控，心情犹如坐过山车。本来还在犹豫是否入手时，却发现北京的房价已经站在山顶上了，直到楼市调控措施出台后，徐先生越发勤快地看房子，打算在楼市价格适当回调时出手。
　　除了像徐先生这样等待回调出手的购房人以外，在“9·30新政”中，还有值得注意的是关于“90/70”政策的再次提出，也被认为预示着未来北京楼市供应将转变思路，不再像现在这样以大户型为主，而是更强调小户型的占比。
　　所谓“90/70”是指单套房子建筑面积90平方米以下在住房总面积所占比重不低于70%。此政策在2005年时曾出现过，后来无疾而终。业内人士认为，如今再次被提出，是为了进一步加大住宅用地供应。表明政府将加大力度满足居民住房刚需，调控房价，这将进一步降低住房投资性。
　　最难受的是高价地王们
　　众所周知，房价飞涨与地王频出一向都是相辅相成的，两者相互促进相互推动。尤其是在2016年里，成为全国地王出现最多的一年。据中原地产研究部统计数据显示，2016年里一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，全国超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗，均创造了历史纪录。
　　在房价一天一涨的时候，多高的土地价格都被认为是合理的，但在央行收紧贷款，甚至可能收紧开发贷的情况下，地王们就变成了烫手的山芋。一旦楼市仍处于低谷期，地王项目的首期价格就难以达到预期，甚至会平价甚至亏本卖房。这也是开发商最不愿意看到的。
　　业内人士表示，加大查处违规入市资金、大幅提高首付比例等措施会对高端住宅市场产生较大影响。一线城市高端住宅会出现有价无市的状况，大量持有“地王”的开发企业面临较大压力。
　　当前北京市场中的高端盘已经出现了降温的势头。根据亚豪统计数据显示，2016年9月，北京7万+公寓豪宅共实现成交563套，成交面积7.71万平方米，环比上月分别增加118%、72%。这也是自6月之后，公寓豪宅成交再创历史新高。
　　不过进入到10月之后，受到“9·30新政”影响，10月1-10日10天时间里7万+公寓成交量迅速跌落至20套，按照这一趋势计算，预计整个10月公寓豪宅成交量将不足百套。
　　对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，“9·30新政”之后，豪宅市场供应节奏将显著放缓，年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。对于尚未入市的“地王”项目而言，面对新政下首付成数的提高，需要重新梳理客户的购房意愿及首付实力。如果客户流失量过大则需要一个过程去重新积累客户，因此只能被迫延缓入市时间。
　　但同时也有业内人士指出，由于一些民营房企拿地时高举高打，通过“加杠杆”高价拿地，这类房企杠杆资金一般为2年周期，一旦市场不能回暖，地王项目被迫延期，就很可能面临资金链断裂的危险。
　　●业内评新政●
　　亚豪机构市场总监郭毅： 北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷
　　郭毅分析认为，低利率、高杠杆和人民币贬值预期是此轮房地产热潮的三大推升要素，其中高净值客群对于这些要素更为敏感，而对于金融杠杆的运用比普宅客户有过之而无不及，因此此轮房地产热潮当中，高资产客群所面向的豪宅市场也表现踊跃。不过进入10月之后，公寓豪宅市场一路“高歌猛进”的势头被新一轮“9·30新政”强势终结。
　　从调控细节来看，首付成数的提高对于豪宅客群来说影响较大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以总价2000万元的一套豪宅产品为例，新政后首付款比之前多出400万元，即便对于高净值客户而言也是不小的压力，因此豪宅购房客户普遍开始延迟购房计划。受此影响，预计整个10月份一直到年底，北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷当中。
　　不过郭毅同时认为，目前的豪宅市场当中高地价豪宅所占比重已明显加大，而未来的豪宅市场构成也更多的是“地王”产品，在地价成本高企的压力之下，豪宅市场价格下调的空间相对较小。相信住建部门在审批“地王盘”的预售及现售价格时，也会充分考虑到开发成本，因此新豪宅的价格仍将保持在合理范畴内。
　　而对于在售的老豪宅来说，“9·30新政”重申“90/70”的要求，且近期供应的住宅地块均明确了90平方米以下户型占到70%以上的开发规模，使得北京楼市未来的市场供给将以中小户型为主。而当前140平方米以上中大户型为主的豪宅产品反而体现出自身的稀缺价值，未来虽然会面临购房需求减少的市场状况，但同时供应量也会出现大幅下滑，因此价格也将企稳。综合来看，“9·30新政”将可能很快作用到楼市成交量上，造成签约套数的下滑，但包括豪宅在内的新房价格仍将保持相对稳定的状态。
　　中原地产首席分析师张大伟：
　　这一轮价格调整幅度约在15%-20%
　　张大伟在他的自媒体公众号“大伟看楼市”中表示，根据中原地产研究中心统计数据显示：深圳与北京二手房在过去一周，房价报价指数下调了10%（注意是报价下调，并非成交价）。
　　并且，短期出现了房价下调的个案，买卖双方依然在博弈过程中。不过预计房价在成交量下调1-2个月后，会有明显松动的可能性，特别是当下楼市的投资需求比例高，这种情况下，部分前期获利投资者可能会快速售出。
　　张大伟认为，最终能够影响未来房价的依然是信贷，如果年末信贷整体收紧，房价有望出现一轮明显的调整，但如果，针对房企的信贷不收紧，高价地依然频繁出现，很可能房价的调整幅度会小很多。
　　因此，张大伟认为，与其预测房价涨跌多少，其实意义不大，完全看央行对于信贷“水龙头”的控制。按照以往调控经验预估算的话，这一轮的调整幅度应该在15%-20%左右。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：
　　市场降温，房价涨幅缩小并企稳
　　胡景晖分析表示，9月30日以来的这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把贷款首付比例划分成四档的政策也是极大地抑制了过度购房，照顾了自住型需求。市场需求受限的情况下，新房市场、二手房市场自然都显现出了降温趋势。
　　胡景晖认为，有了政策的强力调控，市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，无论新房还是二手房，交易量无疑都将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。（责任编辑：shenshuang.）
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