可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
房屋买卖双方之所以要签订严密的书面的合同，一个很重要的原因就是买卖双方之间没有太多的相互信任。尤其是在陌生人社会，交易双方很可能互相不认识，要求双方有太高的信任是不现实的。合同签订后就要按约履行，不得擅自变更或者解除。如果房屋买卖中的一方可以以双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同，那就相当于赋予了合同一方当事人以合同的任意解除权（而且是法定的任意解除权）。这样的话，合同这把法锁也就失去了其存在的价值。合同一方可以以此为由任意解除合同（其实质是任意违约）而不需承担违约责任。
换个角度看，“房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础”这个结论也不能轻率地得出。以本文所附案例为例，法院以合同双方对涉案公证委托书的功能产生误解，致使未能按合同约定履行而双方对继续履行又无法达成一致（在此不对此事实真伪做评价，姑且认为其是这样的）为由认为房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础。但事实上，“对继续履行又无法达成一致”从法律上理解即双方未能就变更合同达成一致，且此处的变更指的是协议变更。【《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”
】所谓的协议变更，通俗地讲，即合同双方当事人达成一个新的协议，对原合同的部分或者全部条款进行变更。即以新的约定部分或者全部取代旧的约定。那么，既然新的约定没有达成，原来的约定还是有效的。不可能说因为新的约定没有达成，原来的约定也因合同双方当事人有变更原约定的意思而推定为原约定被当事人终止。那就不是变更合同了，那就是解除合同了【《合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”】。
综上，法律没有规定合同双方互失信任不再具有履约基础可以解除合同【《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这是关于协议解除的规定。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”这是关于法定解除的规定】，实务中也不宜直接以此为由解除合同。
附：白某某、张某等与上海腾居房地产经纪事务所、上海乐帮房地产信息咨询有限公司等房屋买卖合同纠纷案
案情简介：一、2013年3月，宋某某为购买方，白某某、张某、严某某为出售方，上海腾居房地产经纪事务所（以下简称腾居房产）为居间方订立《房地产买卖居间协议》一份，对本市普陀区富平路889弄6、11号202室房屋及车位达成了交易意向。2013年3月5日，宋某某与白某某、张某、严某某就上述房产签订了编号为“XXXXXXX”的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议各一份，主要约定内容有：1、该房屋的出售方为白某某、张某、严某某、买受方为宋某某、王某，交易总价人民币（以下币种均为人民币）288.50万元，其中房价款为225万元，装修补偿款为63.50万元，税费均由买受方承担；2、双方确认于2013年4月25日前共赴房地产交易中心办理转让过户手续，出售方应于2013年10月31日前腾出房屋并通知买受方交接；3、买受方应于签约当日支付含定金2万元的房款100万元、于过户手续办理当日支付房款122.50万元及装修补偿款63.50万元、于房屋交接当日支付余款2.5万元；4、买受方未按约定期限付款且经书面催告后七日内仍不履行的，出售方有权单方解除合同并按总房价的20%追索赔偿金；出售方未按约定期限交房且经书面催告后七日内仍不履行的，买受方享有对等的追责权；二、上述合同签订后，交易双方并未于2013年4月25日前办理房屋过户手续，出售方与宋某某曾于该交易日前后互致函件，出售方认为，因己方于3月份突然被告知王某无法按期办理过户手续，而己方与案外人另有房屋买卖的合约，故不能同意延期过户，鉴于上述情况，要求买受方及时履约；宋某某则认为，其曾于4月25日前多次联系出售方要求协商未果，之后又于2013年4月25日至房地产交易中心但未见出售方，双方于4月28日会面时又因己方王某、出售方白某某未到场无法继续交易，此后己方一再要求协商而对方缺乏诚意，希望待王某回沪后双方继续交易。2013年5月25日，出售方向宋某某、王某致函，以买受方未按约定日期办理过户，又未按出售方要求支付购房款为由，通知即日起解除买卖合同并由买受方承担违约责任，宋某某回函表示于6月1日收到解约函，但对此单方解约行为不能接受。2013年11月28日，宋某某、王某诉至原审法院，请求判令白某某、张某、严某某继续履行系争房屋的买卖合同。白某某、张某、严某某遂提起反诉，请求判令：1、宋某某、王某支付违约金56万元（已在房价款的20%基础上酌减）；2、反诉案件受理费由宋某某、王某负担。一、系争房屋产权人为白某某、张某、严某某；二、房屋买卖合同中载明的居间方为上海乐帮房地产信息咨询有限公司（以下简称乐帮公司）；三、合同签订后，宋某某向出售方支付了房款及定金共计100万元；四、王某于2012年9月通过上海市东方公证处出具委托书一份，授予宋某某包括购置房屋在内的多项权限，委托期限至2013年12月31日止，原审庭审中王某对宋某某代其签订的房屋买卖合同不持异议；五、经原审法院向上海市普陀区房产交易中心查询，根据涉案公证委托书载明的委托事项，该委托书可用于本案房屋交易；六、张某、严某某曾于2013年7月为购置他处房屋与案外人发生讼争，原审法院于2013年7月24日作出（2013）普民四（民）初字第1555号民事判决书，判令解除买卖合同，由张某、严某某返还房款并支付违约金10.8万元。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市普陀区人民法院（2013）普民三（民）初字第2694号】涉案房屋买卖合同的签订人白某某、张某、严某某、宋某某均对合同的效力不持异议，王某虽未签订合同，但对宋某某将其列为买受方并代其签署合同的行为予以认可，故法院对合同的法律效力予以确认。房地产买卖合同既已成立，交易双方均应按约定履行各自义务，虽然合同对房屋过户的最后期限作了约定，但交易双方未在此最后期限即2013年4月25日前对具体的交易日期达成一致意见，腾居房产作为居间方亦未就此事宜斡旋成功，根据查明事实，当事人曾于4月28日对交易条件进行了重新商谈，可视为双方对合同有变更意向但最终未果，在此情形下，合同未按约定履行而双方对继续履约又无法达成一致，在交易双方因反复交涉产生矛盾，已失去信任的前提下，合同不再具备继续履行的基础，故法院确认合同应当解除并由出售方返还已收房款，且以双方产生讼争之日为合同解除日，对买受方要求继续履行合同的诉请不予支持。关于违约责任问题，法院认为，交易双方均无证据可证实对方在合同履行过程中有恶意违约行为，而出售方与案外人之间的房屋买卖独立于本案房屋交易之外，其可能产生的交易风险应由出售方进行充分的预估而非本案买受方于签约时所能预见，因此，出售方将此类经济损失转嫁于买受方显然加重了买受方的责任，故对出售方的反诉诉请法院同样不予支持。
原审法院审理后作出判决：一、白某某、张某、严某某与宋某某、王某于2013年3月5日签订的编号为“XXXXXXX”的《上海市房地产买卖合同》于2013年11月28日解除；二、白某某、张某、严某某应于判决生效之日起十日内返还宋某某、王某房款人民币100万元；三、对宋某某、王某的诉请不予支持；四、对白某某、张某、严某某的反诉诉请不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案财产保全费人民币5，000元，由宋某某、王某负担人民币2，500元，白某某、张某、严某某负担人民币2，500元。本案本诉受理费人民币13，800元，由宋某某、王某负担人民币6，900元，白某某、张某、严某某负担人民币6，900元。本案反诉受理费人民币9，400元，减半收取，计人民币4，700元，由白某某、张某、严某某负担人民币2，350元，宋某某、王某负担人民币2，350元。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第2201号】本院认为：宋某某、王某与白某某、张某、严某某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，宋某某、王某按约支付了100万元购房首期款。由于王某在国外，无法亲自至房地产交易中心办理相关过户手续，故委托其母宋某某办理相关手续，并办理了公证委托书。但中介公司的业务员认为该委托书不符合办理过户手续的条件，无法进行交易，导致宋某某与白某某、张某、严某某对此产生误解，进而纠缠于王某是否应当及时回国办理过户手续的问题，而没有向房地产交易中心申请办理房屋过户手续。实际上，经原审法院向房地产交易中心查询，涉案公证委托书可用于本案房屋交易。鉴于双方对涉案公证委托书的功能产生误解，致使未能按合同约定履行而双方对继续履行又无法达成一致，故原审法院认定交易双方互失信任，不再具备继续履约的基础，故而解除房屋买卖合同，白某某、张某、严某某返还宋某某、王某100万元房款并无不妥。关于宋某某、王某是否应当承担违约责任的问题，鉴于宋某某持有可用于本案房屋交易的王某的公证委托书，故可代理王某办理房屋过户手续。但交易双方对该委托书可有用于本次房屋交易产生误解，致使双方最终未办理房屋过户手续，因此不能认定宋某某、王某在本次合同履行过程有违约行为，所以白某某、张某、严某某的上诉要求宋某某、王某支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，400元，由上诉人白某某、张某、严某某共同负担。
本判决为终审判决。
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规避限购政策的买卖合同能否生效
作者:孟博　　时间:　　 　　浏览量 0　　评论 0　　　　
导语：为躲避限购政策，买卖双方签订的补充协议是否有效？能否履行？
&案件简介：
& 2011年3月10日，张某和马某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定张某购买马某的房屋，房价款115万元，房屋面积75平方米。同日，两人签订了一份补充协议，该协议中约定因张某无购房资质，若存在张某购房资质无法办理等其他原因，张某可以将房屋另行出售，房屋的出售价格高或低于合同价格均与马某无关；若需要办理过户或公证手续，马某应当无条件配合乙方办理手续。2011年3月10日，张某与马某签订了一份《补充协议》，约定了房款及定金交付方式和违约责任。双方认可双方之间存在房屋买卖合同关系。2011年3月10日，张某给付马某定金6万元，2011年4月12日给付购房款30万元。
& 后来两人因为履行《房屋买卖合同》及补充协议时发生了争执，马某将张某起诉至法院，请求确认双方之间所签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后认为双方之间的合同系双方当事人真实的意思表示，且双方之间的合同并未违反《合同法》第五十二条中关于合同无效的条款，因此驳回了马某的诉讼请求。法院做出一审判决后，双方均为就此事上诉。
&2012年11月10日，马某将张某起诉至法院，向法院主张解除双方之间的房屋买卖合同和两份补充协议。庭审中，马某提出张某不具备在京购房资格，张某无法办理产权过户，双方之间的房屋买卖合同目的不可实现，双方合同中约定的期限内张某未能将诉争房屋出售且未办理委托公证手续，而自己已经花高价另买了一处房屋，没有必要委托张某出售房屋，因此提出上述诉讼请求。
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& 审判结果：
& 法院审理后判决：& 双方之间的房屋买卖合同及两份补充协议在判决后解除，并驳回了张某的全部诉讼请求。
& 一审法院判决后，张某不服判决上诉至二中院，中院审理后判决：驳回张某的上诉请求，维持原判。
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& 第二，规避限购政策的房屋买卖合同能否履行的问题
& 合同有效，意味着合同中约定的权利义务开始发生法律上的效力，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
& 本案中，如果法院判令马某将上述房屋过户到被借名人赵某的名下，便意味着允许不具备购房资格的张某通过合同的履行拥有了房屋的所有权，这会导致限购政策的落空，因此不应允许规避政策的合同履行。若不允许规避政策的合同履行，就要看此类合同是否能够符合合同解除的条件。因本案的原、被告双方未就合同解除达成一致意见，所以不符合约定解除的情形，只能考虑合同是否符合法定解除的规定。
& 《合同法》第九十四条规定的法定解除权有如下情形：“一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。”因本案中不存在不可抗力，故不考虑；而本案中合同无法履行，并不是以任何一方的意愿为基础，是因为合同约定规避了房屋限购政策，无论双方是否有履行意愿，合同都不能履行。所以，只可以适用的只有第五项规定的其他情形。第五项属于兜底条款，将第一至四项没有包括的情形均纳入其中。我国《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”签订规避房屋限购政策的合同，属于扰乱社会经济秩序的行为，故属于法律规定的其他情形，此类合同可以依法解除。
& 综上所述，借名购房合同应当予以解除。张某与马某在签订涉案合同及其补充协议时，限购政策已颁布实施，双方明知按照限购政策张某不具有购房资格，所以约定张某可另行出售。本案庭审中，张某指定要求将房屋过户至有购房资格的赵某名下，且赵某认可涉诉房屋实际所有权人为张某。此种约定的实质上属于规避住房限购政策的借名买房，即因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的情形。在这种约定有效的情形下，法院不应支持合同继续履行。因为无论合同约定最后房屋登记在哪方名下，合同中的房屋买受人均是张某，那么房屋买卖合同能否履行均应以张某的条件来考虑。如果买受人符合各项政策规定下的购房条件的条件，那么买卖双方可以约定将房屋登记在其他有购房资格的他人名下。反之，则因张某无资格购房，其自身无法通过合同履行取得涉诉房屋的所有权，故也无权再将房屋另行出售。从实际效果方面讲，如果不具有购房资格的当事人即可以通过使用有购房资格的人的名义登记的方式购买房屋，不仅使得国家的房屋调控政策落空，还会引发借名人与被借名人之间产生大量有关房屋所有权争议、税费争议等。因此，本案中的买卖合同因马某无购房资格无法履行，符合《合同法》第九十四条第五项“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。
& 因此，法院的判决是正确的。