作者:唐青林 李舒 杨巍 单位:北京市安理律师事务所
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土地转让合同约定过户相关行政收费由受让方承担的,土地增值税属行政收费故应由受让方承担
一、2010年,金泰公司与万佳和公司签订土地转让合同,约定金泰公司将53.6亩的出让土地使用权过户给万佳和公司用于房地产开发,每亩单价80万元,过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担。 二、合同签订后万佳和公司已向金泰公司支付土地使用权转让费950万元,金泰公司已将39.979亩的土地使用权过户给万佳和公司。金泰公司向阿克苏市地税局缴纳土地增值税、滞纳金、罚款等共计元。 三、金泰公司向阿克苏中院提出诉讼,请求支付土地转让价款。阿克苏中院认为,金泰公司在履行合同中垫付了税金,根据双方合同的约定,过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担,故万佳和公司应承担相关税金费用。判决:万佳和公司支付金泰公司元(39.979×800000元-9500000元+元)。 四、万佳和公司不服阿克苏中院判决,向新疆高院提起上诉称,阿克苏中院认定由万佳和公司承担协议中已过户土地的相关税金与合同约定不符,请求依法撤销阿克苏中院判决,驳回金泰公司的诉讼请求。新疆高院判决驳回上诉,维持原判。 五、万佳和公司不服新疆高院判决,向最高法院申请再审,最高法院裁定驳回其再审申请。
二、土地转让合同可约定由受让方承担土地转让相关税款,该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效约定。请参阅民商事裁判规则公众号2017年2月12日推送的文章:《土地转让合同约定转让方税款全部由受让方负担的条款合法有效吗》。
以下为该案在最高法院审理阶段,裁定书中“本院认为”部分就该问题的论述:
附:销售服务、无形资产、不动产注释 销售无形资产,是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产,是指不具实物形态,但能带来经济利益的资产,包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。 技术,包括专利技术和非专利技术。 自然资源使用权,包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为: (一)国有土地使用权出让; (二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换; 前款第二项土地使用权转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移。
第二条 下列凭证为应纳税凭证: (一)购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证; (四)权利、许可证照; (五)经财政部确定征税的其他凭证。
第三条 城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。
第三条 教育费附加,以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据,教育费附加率为3%,分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。 除国务院另有规定者外,任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。 二、关于土地转让合同约定由受让方承担土地过户费用,转让税费是否属于合同约定的土地过户费用的案例
(二)认定土地转让税费属于土地过户费用的案例(案例2-案例5)
案例3:上诉人兰州海洋石化公司与被上诉人甘肃建投建材公司建设用地使用权转让合同纠纷一案二审民事判决书[甘肃省高级人民法院(2015)甘民一终字第223号] 认为,“关于土地增值税是否包含在双方约定的‘所用费用’中的问题。上诉人认为,费用与税金是两个概念。上诉人已交纳了案涉的全部费用,还代被上诉人交纳了契税,根据《中华人民共和国增值税暂行条例》,被上诉人系销售者,应当交纳案涉增值税。经查,双方签订的《土地使用权转让合同》约定:土地转让金为甲方净收益570000元/亩,……转让过程中上缴给政府和其他主管部门及发生的所有费用,均由兰州海洋石化销售有限公司承担。净收益是指在利润总额中按规定交纳了所得税以后公司的利润留存,一般也称为‘税后利润的净收入’。在本案中,根据双方签订的《土地使用权转让合同》,首先,出让土地每亩净收益为57万元,既然被上诉人获得的是‘净收益’,那么涉案税费就包括在‘所有费用’中。其次,《土地使用权转让合同》中还约定:‘经甲乙双方协商约定,无论本合同约定的转让物以何种方式进行转让交易,转让过程中上缴给政府和其他主管部门及发生的所有费用,均由乙方承担。’此条款明确了上缴给政府及发生的所有费用均由上诉人承担,和土地转让金为甲方净收益570000元/亩的约定能相互印证。第三,在履行《土地使用权转让合同》过程中,按国家规定应由被上诉人缴纳的税费,都是由上诉人缴纳的。综上可以看出,双方在此次土地转让过程中,被上诉人获得是570000元/亩的净收益,也就是说,是税后利润的净收入。因此,原审认为该土地增值税应该包括在双方约定的‘所有费用’中,并无不当。” 案例4:胜利油田泰恒实业总公司与东营瑞康房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[山东省高级人民法院(2014)鲁民一终字第214号] 认为,“关于50万元涉案土地转让营业税的承担问题。按照涉案协议第4条第4项的约定,变更土地现状指标费用由被上诉人承担,过户费用由上诉人承担。从涉案土地流转费用的分担构成看,50万元营业税应属过户费用的范畴,上诉人主张应由被上诉人承担没有合同依据。” 案例5:重庆市桦竣建筑工程有限公司与重庆市垫江县交通开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审审查民事裁定书[重庆市高级人民法院(2014)渝高法民申字第00129号] 认为,“本案中垫江交通开发公司提供建设用地交由桦竣建筑公司开发,以大幅低于市场价格的优惠价格回购房屋收取固定利益,从回购房屋的价款的支付方式看垫江交通开发公司也不承担经营风险,符合司法解释的上述规定,因此,涉案合同应认定为土地使用权转让合同。……在2006年12月22日桦竣建筑公司向垫江交通开发公司出具的承诺中,也明确表示‘办理产权证的全部费用由我公司承担’,虽然其中并无‘税’或‘税款’字眼,但就‘全部费用’的表述而言,应当理解为所有涉及办证的费用,理应包括税款在内。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由谁缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的,而对于由谁实际缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。在本案中,垫江交通开发公司和桦竣建筑公司并非房屋开发企业与房屋买受人之间商品房买卖合同关系。垫江交通开发公司和桦竣建筑公司关于税费承担的约定以及桦竣建筑公司的承诺是均是真实意思表示,不违反法律法规禁止性规定。” |
深圳二手房买房税费:
1、契税。90平方以下1%,90平方以上1.5%;首次置业90平方以下1%,二次置业90平方以上及以下均1.5%.
2、土地交易费。每平方6元。
3、赎楼费。欠30万以下3300元,(有时欠10多万2300也可0,欠30万以上,欠款额*1%+关外手续费300元。
4、赎楼公证费。(赎楼费与赎楼公证费,如果业主红本在手的则免)。
5、合同公证费。过户价的0.3%。(外籍人士所缴(含港、澳、台),大陆人士则免)
6、抵押公证费。买方贷款额的0.6%.。(外籍人士所缴(含港、澳、台),大陆人士则免。如果买方一性付款则免)
7、按揭手续费1000元。
8、评估费300元。如果做的是高额评估,评估费另计。
9、抵押手续费50元。一次性付款则免。
10、登记50元,查档50元,工本20元,贴花5元。
11、中介服务佣金。成交价的3%。不足一万收取一万。如果是各付则买方与卖方各付一半。
以上是目前的费用。如有政策新出台另计。
以上是以原产证原价过户计算的税费。因为现在基本都是按原价过户的。这样可省去不少税费。
如果按成交价过户,则:
12、营业额。(成交价-房产证原价)*5.2%
另合同公证则是成交价的0.3%。
同时也提醒各广大购房者,买房一定要求是按原价过户,否则税费会凭空多出很多。在签定三方协议合同时要求签一份按房产证原价过户协议。
购房者通过网络、中介公司等途径查找房源。
1.房屋:(1)看绿化(2)看结构及布局(3)看价格(4)看日照(5)看通风(6)看隔音(7)看私密性(8)看面积
(1)物业管理(2)环境(3)学位、商业、医疗、交通配套(4)地理位置(5)升值空间
1.业主出售原因;2.房屋以往经历
查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引,来查证房地产的权属状况。通过查册,你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况,可以持身份证到房地产交易中心和房地产档案馆查阅。
(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号
(1)产权基本情况 30元
(2)抵押登记情况 40元
注意事项:有抵押需要赎契或转按揭才能过户,有查封必需解封过能过户。
依据相关规定以及业务实践,二手房买卖合同中必须具备以下内容:
1.当事人:产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。
2.标的:在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。
3.价款:是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。
4.履行期限、地点、方式:合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
5.违约责任和解决争议的方式:明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时,所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。
6.合同生效、中止、终止或解除条款:双方在此约定合同生效或失效时间;生效或失效条件;合同中止、终止或解除条款。
7.合同的变更与转让。
8.附件:说明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及还需签订有关的补充协议的约定。
注意事项:合同约定主要 产权;楼价;定金;付款方式;付款条件;履行期限;交楼时间;办理相关手续时间;违约方式;违约责任等。
房屋交易除要交买卖合同之外,银行指定评估公司对房地产的估价,进行银行贷款权利价值评估审批;银行评估目前情况基本与市场交易价持平,部分地方高于市场交易价。
注意事项:评估价影响银行贷款金额,如评估价低于成交价,贷款以评估价来计算贷款金额。 八、签房屋申请贷款合同(1工作日):
购房者和业主去银行签存量房买卖合同,购房者打款(业主欠银行的抵押款)给业主账户。
贷款是指:贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。
房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同,并支付首期购房款后,再将所购房地产及相关权益抵押给银行,由银行向购房人提供贷款,作为购房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款,银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。
银行一般不对个人办理贷款,需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表,并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件,贷款银行经过审查合格,向购房者承诺贷款,并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记和公证,银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。
注意事项:利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等;双方备齐资料才能递交银行申请贷款。
1.商业贷款(7-10个工作日审批)
个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款;借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。
(1)身份证(夫妻双方)
(3)户口本(夫妻双方)
(1)身份证(夫妻双方)
(2)户口本(夫妻双方)
(4)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)
(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)
(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明
(8)广州市房屋套数查册证明
按揭手续费:贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
转按揭手续费:1200元/单(办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费)
注意事项:楼龄加借款期限不能超过30年;贷款成数不得超过房价七成;利息较高;选择性大;流程快。
2.公积金贷款(10~15工作日审批)
个人公积金贷款是指以住房公积金为来源,公积金管理中心为本市住房公积金个人购房提供贷款,公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办,向参加住房公积金制度的职工发放的用于购买住房的购房按揭贷款且借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的居住住房;但公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。
购房者和业主到银行分别开户,业主的用于收款,购房者的用于还贷,然后找贷款按揭人办手续。上门评估,15天内出同贷书。
(1)身份证(夫妻双方)(2)房产证(3)户口本(夫妻双方)(4)婚姻证明(5)银行收款账号
(1)身份证(夫妻双方)(2)户口本(夫妻双方)(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)(4)婚姻证明(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表。
按揭手续费:贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)
保险费:贷款额×0.1%×按揭年限×折扣
注意事项:借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元,两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元;公积金贷款流程慢,利息低。
3.组合式贷款(商业+公积金贷款)(10-15个工作日审批)
指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款;在借款人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时,其差额部分贷款选用商业贷款的方式。
(1)身份证(夫妻双方)(2)房产证(3)户口本(夫妻双方)(4)婚姻证明(5)银行收款账号
(1)身份证(夫妻双方)(2)户口本(夫妻双方)(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)(4)婚姻证明(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表
按揭手续费:贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
保险费:个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0.2‰×年限 贷款50万保险费2000;提前还款可以申请退部分。
注意事项:借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成;公积金贷款流程慢,利息低。
九、银行同意贷款通知书(按贷种类审批通过1工作日出同贷书)
银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书,写明同意贷款的金额、期限、利率。
注意事项:部分银行同贷书上不写贷款利率,以放款时利率执行;除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。
涂销和递件最好同时申请,可节约时间。涂销抵押就是偿还银行贷款,然后取消房产抵押登记。
产权转移申请,是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核,审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证,打印网签合同(需提前网上预签约)后当天涂销和递件,出税单。
1、身份证(夫妻双方);2、房产证;3、户口本;4、婚姻证明;5、有关房子的其他资料(原发票等)
1、身份证(夫妻双方);2、户口本(夫妻双方)3、婚姻证明;4、小孩的户口簿;5、未成年小孩的出生证明;6、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明7、网签合同(当场打印)
注意事项:一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后,业主房产证原件和资料递件时都收了,按合同约定递件成功时交首期楼款,业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。
递件申请审核成功领取回执,国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心,查了套数证明,交契税,个人所得税、营业税、土地交易服务费、产权登记费,出购房发票,出回执(上面会写明出新证日期)
房管局缴交税种及费用:
a)管局报批价x1% 首次购房面积90平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);
b)管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);
房产证建筑面积x6元/㎡;
个人产权50元二个人产权80元;
注意事项:缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户;换取出新证回执。
经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心,交5元印花税,盖了个印花税的章、核对身份证信息后,就把新房产证拿到手了。
出新政费用:5元印花税
交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档,归档完毕并提供档案利用。购房者可用新房产证的登记号在房管局的网站查归档进度,查到了“档案处理完毕,可供利用”,说明已归档。
房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行,银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。购房者和按揭中介在交易中心,带上夫妻双方身份证及复印件、房产证、交80元的入押登记费,按手印,还有摄像留影,交易中心收下了入押的资料,出回执(上面会写明出押日期)。
抵押登记费用:抵押登记费80元/套。
出押是指房地产抵押登记后出房地产他项权证。出押其实就是出房产他项权证,是银行留存的,上面写着在哪家银行贷了多少款。购房者和贷款银行的人到交易中心,交5元房产他项权证的印花税,房产证和他项证都让银行的人拿走了。放款后房产证还给购房者。
他项权利术语解释:房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利,通常是指抵押权利,他项权证由他项权人持有。一般房产购买时,选择按揭贷款时,在房屋所有权证书中,会有他项权利内容记载,载明他项权利人、权利种类(抵押权)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期),并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法,房产设有抵押,即他项权证未注销,该房产处置权受到限制,未经抵押权人同意不得进行合法交易,不能办理产权过户等相关手续。
出押费用:房产他项权证的印花税5元。
公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款(商业贷款不需要公积金放款审批)。
据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记出房地产他项权证,把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。
购房者先咨询按揭中介是否放款,通知原业主已放款,公积金中心已经放款给银行,银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间,但一般不超过3天。
注意事项:目前银行额度不足会适当推迟放款,推迟时间具体看各银行额度情况;公积金不受银行额度影响。
十八、收房(1个工作日)
卖买双方交接房屋,钥匙,门禁卡;包括合约附带家私家电,维修基金等;办理附属房屋包括有水费,电费,煤气,有线电视,管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。
去物管办理了水、物业过户需要提前抄好水电表读数;有线电视过户需要去省有线电视;电费过户需要到电力公司办理了下个月的电扣款的账号变更。
注意事项:水费,电费,煤气有线电视,管理费等费用要核实缴清。
1、放款、收楼,我的二手房自主交易过程(委托公证、赎契、网签可报低价、公积金贷款
2、二手房交易流程(个人总结供参考希望帮助大家)
3、二手房购买经历,一步一脚印(历时两个半月完成交易!)