房价会涨还是会跌，这是我看过解读中最专业的一个！--百度百家
房价会涨还是会跌，这是我看过解读中最专业的一个！
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房价会涨还是会跌，这是我看过所有解读中最专业的一个！
作者：西峯
来源：雪球（ID:xueqiujinghua）
在过去的18个月里面，经济增长率持续下滑，货币宽松，上市公司除去金融企业，回报率只有6.5%，金融资产的回报率持续下行，股市经过了一个短暂的疯牛之后，股市近乎腰斩，很多人想在股市里面获得持久性的资产收益，不小心本金也不见了。银行理财的预期年化收益率已经跌破4%，大家很熟悉的余额宝，前两年最高还有6%，现在也下降了，唯一一个例外的就是房产，在过去的18个月里面，全国各大城市房价出现大幅增长，为什么会这样呢？房价还会涨吗？
如图，中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%，农村更高达96%，未来还有空间继续提升吗？相对于一些发达国家，美国现在也不过只有65%，英国66%，德国因为政府提供了大量的公共房屋支撑，只有53%。
不得不思考，为什么在这么高的住房自有率的情况下，我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下，地产市场还会大幅提升？过去到底发生了什么？
说到房产市场变化，我们不得不说从2014年开始，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持，因为经济下滑了，很多地方房子库存太高，卖不出去了。所以政府的态度从打压变成了支持，最近看到他的态度现在又开始慢慢转向一定程度的抑制。
以深圳为例，在过去一段时间里面，房价的变化是怎么样的？
南山同比增幅是74%，福田是87%，盐田是78%，宝安是55%，罗湖是40%，龙岗是78%。整个深圳的涨幅大概在50%左右，坦白说，这是我从业以来看到的最快的单个城市的涨幅。
上一轮涨得最快的地方是上海，是2009年的上海，当时正好是2008年金融危机之后，中国政府出台了经济刺激计划，所以上海出现了一个快速的房价上涨。但是这一轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。
上海从土地市场来看，我们看到也有一些变化，如图，2010年，上海的市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地单价达到了9000块，当时的涨幅是50%，2011年市场下来了，土地成交单价是7000块左右，涨幅只有17%，2012年市场照样很热，土地还是只有7500左右，涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了，所以成交单价到了11000左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年，成交额比2014年涨了50%，溢价率达到38%。
大家看到一个比较有意思的现象，上海政府很聪明，在市场热的时候多卖一些土地，2010年很热，我多卖一点，市场不好我就少卖一点，市场再不好我再少卖一点，市场热了我再多卖一点。唯一的例外是2015年，市场很好，但是我卖出的土地依然只有前一年比较弱的时候的六成左右。为什么？原因在于2013年底出台了《新城镇规划》，其中要求特大型城市控制土地规模，所以大家都听到了，在北京也好，在上海也好，我们开始赶人了，另外一个方面就是控地了。
这个是2007年到2015年上海楼市的平均走势，黄线是它的月成交价格，黄色虚线是12个月的平均移动价格。这个图表我们可以清晰地看到，每一轮调控都是有效的，每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交，可能也进而引起了当时的一个短期价格。不过从长期来看，调控几乎对成交价格是无效的，它并不能改变房价上涨的趋势。
知道了现状、知道了过去，我们其实最关心的其实是未来。
跟大家聊一聊未来会是怎么样，因为我们每一次看到的短期波动，每一次我们看到短期的成交变化，每一次我们看到短期的政策的调控似乎当我们去追的时候都已经太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影响房价走势的五个因素。
第一个因素，是经济。
经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了，名义经济增长和实际增长之后的一个差异。大家可以看到在1995年，中国全国GDP大概在6万亿左右，2015年中国的GDP是67万亿，整整增长了11倍。
在这里边我们会发现有一样差异，就是我们被媒体灌输，过去20年平均增长率10%，是什么？是GDP的实际增长率，但是如果考虑到通胀，它的名义增长率大概在15%左右，大家不要小看这10和15的差异，经过20年的复合就是巨大的增长差异。
我们可以看到在1995年人均的可支配收入是4000块左右，而在2014年，这个数字达到了29000左右，也是20年，20年增长了大概也是7倍左右。我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年里面，很多城市，它的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。类比美国，随着GDP的增长，房价一样是上涨，到2008年我们可以看到它的房价增速背离了GDP的增长，所以它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国其实也是差不多。
第二个因素，是利率。
这里说起1998年到现在，中国的人民银行给的基础利率走势，跟我们很多的直觉相反，我们可以看到在高增长的经济因素背景下，基础利率高于7%的年份只有三个月，大部分年份中国的利率在6%上下波动，什么意思呢？
在过去20年，中国GDP平均大概是15%、14%的增长，但是基础利率是7%。
这意味着只要你借到钱，基本上就能赚到钱。
更何况房价可以在基础利率的基础上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱？国企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能够借到这么便宜的钱吗？借不到。
我们来看一下，蓝线是温州的民间综合借贷利率，黄线是央行的基准利率，我们可以看得非常非常清楚，蓝线远远高于黄线，基本上整个蓝线的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思？大家可以想一想，如果我们去借我们的信用卡，它的年化利率月息大概1.5%，年化是18%左右，跟民间的借贷利率相仿。
而房贷是在下面这条黄线，甚至更低，也就是说你能借到房贷差不多是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面，能以这么低的利息借到钱基本上是大概率能够赚到钱的。
第三个因素，是土地。
前面两个我们谈到经济、利率，这基本是全国普适性的，他们解释了房价的上涨，但是不能解释房价上涨的差异，所以在后面三个因素，我们会来聊一聊各地房价涨幅不一的原因。
先来看土地。
关于土地我们最耳熟能详的，包括在很多的媒体，包括很多网上我们都谈到一个叫饥饿供地。
为什么北京的房价这么高？饥饿供地。
为什么上海的房价这么高？饥饿供地。
为什么中国内地的房价这么高？饥饿供地。
哪里学的？学香港，这句话有没有道理呢？有点道理，但是如果我们看一下事实，我们会发现，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从土地出让开始，我们看到整个土地供应是这么上去的，每一年几乎都出现了大幅上升，但是何来饥饿之说呢？事实上中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。
我们以一个城市作为例子，我们称之为A城市，A城市来了一个市长，他上来之后，一个中国地级市市长平均任职两到三年。上来之后，秘书告诉他，某市长，我们看到现在我们历史上供应的土地足够我们发展十年之用。他怎么办？他有两个选择，第一个选择，土地供应这么多，我们要不就减少土地供应，或干脆我们两年里面一块土地都不出。两年里面一块土地也不出，市场不就恢复到8点，还是严重供过于求，不供地有什么问题？不供地就少了一大块财政收入。
大家知道，中国的中央和地方的两级财政收入是中央的事权少财权多，地方是事权多财权少，少了土地来供应的财权，就意味着这个市长在上任的两年里面可能很多事情做不成了。那边有一个企业，我们要扶植他上市，那边有一个桥要修，那边有一个新区要开发，这里有两条高速公路要建。哪来钱？没有钱就没有政绩，没有钱，城市面貌就没法改善。
还有另外一个选择就是照常供地，而且对一般城市来说这个预算是每年增长，今年供的地不是两年，可能三年才够用。所以等他卸任以后，新任市长上台会看到怎么样？原来我们的土地已经够十三年用了，我该怎么选择？所以几乎所有的市长只要能够在卖得出地的情况下都会做类似的选择，饥饿供地绝不容易，所以我们可以看到每一次中央调控都是在勒令各个地方政府严控土地供应。
在中央集权和大一统的情况下，不但土地供应过剩的城市土地供应要求紧缩，那些土地供应不足的城市，包括北、上、广、深，包括中心二线城市，它的土地供应也受到紧缩，大家查一下过去几年的调控就知道了。所以现在我们看到，中央改变了他的调控方式，各地因地制宜来调控，这是一个进步。
所以我们总结一下，饥饿供地有哪些条件？
第一，执政长官要有长远眼光，这个不是太难，很多网友都会，我们饥饿供地，这样卖的地少，但是收入更多。
第二，叫历史负担少，这个就不容易了，因为我无法决定我的前任卖的土地到底多还是不多。对于90%以上的地方土地供应可能都是过剩的，财政要有一些盈余，这个其实也不容易做到。
最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后，如果我的人口流出速度超过土地减少的速度，其实我饥饿供地还是没有用，对于中国来说，其实百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。
所以这种情况下，大部分地方想做到饥饿供地其实并不容易。但是有些地方可以做到，比如说北京、上海。给大家看一下上海的情况，这是从上海公开招拍挂以来，2003年以来，上海全部的商业土地供应状况，大家可以看得非常非常清楚。13年下来，每一年相应的住宅的销售是超过土地供应的。平均一下我们可以看到，每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右，我说的都是楼板面积。每年的住宅类土地供应大概在700多万平方米左右，大概是销售出去住宅的一半，正好是一半。这意味着什么？这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求，难怪上海的价格会涨得这么快。
我们再看下一张图，大家还有什么疑问？
一定会有，如果每年卖掉的住宅都是超过他的土地供应，请问这些住宅哪里来？秘密在这里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供应。跟很多地方一样，之前的土地供应相对来说比较混乱，比较无序。但是正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地，这些土地在规范市场之后，仍然可以慢慢进入这个市场。但是大家也可以看到一个推论，这些土地在每年都在消耗，这样消耗13年以后，它对市场的影响是越来越弱了。所以大家可以看到，在过去我们缩减土地供应，还有这些存量可以帮忙，现在我们缩减土地供应，价格就快速上升了。
第四个因素，是人口。
我们把整个中国的城市大概分为几个部分。
一线城市，一线城市就是北、上、广、深，为什么叫一线城市呢？因为它可以吸引跨区的人口流入，比如北京吸引三北地区的人口流入，哪三北，东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。
二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。
其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。
我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。
这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。
第五个因素，是城市格局。
城市格局这是一个城市规划的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影响。
在这里我们讲两点。
第一个讲城市的行政级别。
中国叫某某市其实暗含几个含义，第一个含义是上海、北京叫直辖市，是省级的，杭州、南京是省会城市，是副省级或地级的，但是比一般的地级城市位置要好一点，第三层就是普通的地级市，最后是县级市。
我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件情况下，房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢？我们从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个百年来非常正常的地理现象，但是在中国，我们会看到由于这个行政安排，大量资源向直辖市集中，大量资源向省会城市集中，这种改变其实是改变城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心，又是省的经济中心，交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地，所以房价相对较高，也就不难理解了。
我举一个河南省的例子来看，整个河南所有的地方都在流出，只有郑州人口是流入的，就是因为省会的力量。
第二个我们会谈到城市的产业结构。
所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重，第一产业通常是指农业，中国大陆的农业比重也很低了，所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。
我们可以观察到，在GDP相仿的城市，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。
我以上海周边的一个城市苏州为例，大家知道苏州是很漂亮的城市，人口过千万，但是实际是制造业为主的城市，所以我们看到，虽然它的人均GDP早就超过了上海，但是房价只有上海的1/3，为什么？因为流水线上的工人收入很难提高，但如果你自己是从事第三产业，例如你是房地产业或者金融业，人和人的收入就可以拉开。
一个成功的银行家是普通员工的10倍甚至100倍，而整个房子的成交，以上海为例，一年就十万套新房，大概只有100个人中间会有一个人可以买，所以收入拉开会推高房价。
因为只有最买得起的人才决定房价，而不是平均收入，这一点请大家再注意一下。
所以，未来房价该如何走，大家心里就只有判断了。
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观看更多百家精彩新闻　　最近逛天涯和贴吧，看到很多人都说房价太高了，要跌。我觉得这就是要继续上涨的信号。说到房价崩溃论，最有名的人莫过于牛刀吧。这位兄弟一直唱空楼市，不知道他自己有没有买房子。我觉得像他这样的聪明的人，早就买房子了吧。他自己唱空楼市完全是为了迎合大众，让自己出名罢了。从这点上来讲，他是成功的，估计在上海北京都有好几套房子了吧。事实永远是残酷的，他的做法其实和凤姐一样。一个是无限迎合大众，一个是无限秀下限。凤姐最后去了美国，现在来看，当时嘲笑她的人，还在搬砖。下面我说下我对房价的看法。个人愚见，还望各位轻喷。
楼主发言：40次 发图：0张 | 更多
　　我对房价的看法仅从市场方面来看的，预测下一线和二线城市房价的走势。三线四线城市的房价下跌这点大家都达成了共识。
　　我的理由很简单。就是最简单的多空力量的转换。首先，什么样的人在看空房价，什么样的人在看多房价。
　　什么样的人在看空房价，这个问题很好回答。那就是没有房子的人在看空房价，因为他觉得现在的房价贵了，希望房价下跌。当然不排除牛刀那样的故意看空房价迎合大众的。这里要强调的是他看空房价的原因是什么？这点很重要，那就是他没有房子，或者说有购房需求，但嫌太贵了，买不起房子。从本质上来说，看空房价的人反而是未来购买房子的主要力量，只是觉得房价现在太贵了。
　　什么样的人在看多房价了？很简单，那就是有房子的人甚至是有多套房子的人。人就是这么感性，简单。就好比自己手里的股票，就一直看多，直到它跌的支离破碎。有房子的人，这代表了他的购房需求不高，甚至还有卖房子的可能。本质上唱多者就是拥有一套或几套房子的人。在未来的房价走势中，他们是主要卖房子的力量。因为他们很早就买了房子，已经获利巨大，当房价有风吹草动时，他们是主要卖出力量。
　　上面两个原理看懂了，结论就很简单了。现在不管是天涯还是贴吧，还是平常生活中，都有这么多人看空，那就代表了未来有很强大的潜在买盘，这是很可怕的。基本上房价还有上涨的空间。当然这里我们讨论的是一二线城市。
　　涨上天，只到政权垮台
　　说到这里，很多人想问，什么时候房价才是顶。其实从原来上来说，当天涯和贴吧里看多的人很多，被追捧时，那就是顶部了。就和去年的牛市顶部一样，只要你看空就很多人骂你。当大部分人都看多楼市时，也就代表了大部分人都拥有了房子，未来的买盘很少了。楼市也就见顶了。
　　当然，我们这里讨论楼市，没有考虑其他因素，所以只能作为参考。
　　商品价格高到一定程度就会没人买，或许会升吧…但价格超过当地平均收入太多，请问买的是谁？一个富人再买几间房是不可能的，有钱人也不是傻　　
　　@人海寻真
11:50:29　　涨上天，只到政权垮台　　-----------------------------　　。。。有可能哎
　　@chanceseed2016
12:12:00　　商品价格高到一定程度就会没人买，或许会升吧…但价格超过当地平均收入太多，请问买的是谁？一个富人再买几间房是不可能的，有钱人也不是傻　　—————————————————　　现在房子更像投资品，有钱人有很多房子很正常啊。　　
　　评论里都是说房价高了的，看来没房子的人还是很多啊，未来都是购买的力量。　　
　　都他妈傻啊 人民币最高面值才100 　　
　　没崩溃之前就涨
　　绝对会涨啊， 你要说跌的话，好多人会说你穷B，傻B的。所以房价稳定会涨。一线城市的房价会翻翻！哈哈！
　　@杰克尼
16:00:46　　都他妈傻啊 人民币最高面值才100　　-----------------------------　　有何关系？
　　@kongtianhaikuo
16:13:09　　没崩溃之前就涨　　-----------------------------　　赞同，估计崩溃还早
　　@wolfox-26 16:20:49　　绝对会涨啊， 你要说跌的话，好多人会说你穷B，傻B的。所以房价稳定会涨。一线城市的房价会翻翻！哈哈！　　-----------------------------　　翻一番至少要五年以后吧，现在还不行
　　天涯唱空者真多，很多长帖子博主就会拉黑人，问了点问题就能被拉黑了。还一群人追捧，写个房价下跌的帖子真能迎合大众啊，醉生梦死。　　
　　@q6-07-26 12:41:32　　评论里都是说房价高了的，看来没房子的人还是很多啊，未来都是购买的力量。　　-----------------------------　　说房价高并不代表没房子，这种透支子孙后代，破坏经济规律的财富，宁可不要。　　
　　房价终有一天会暴跌，但在暴跌前一定是疯涨。房产现在变金融属性了，就和股市同样规律，三四线是垃圾股，一线和部分二线是绩优股，如果四五线也疯狂的时候，就到崩盘时侯了，因为资金总量支撑不起，或者杠杆太高，目前没到这个程度，所以，房价还会涨。
　　@q6-07-26 12:41:32 　　评论里都是说房价高了的，看来没房子的人还是很多啊，未来都是购买的力量。 　　—————————————————　　@junren2016
06:56:00　　说房价高并不代表没房子，这种透支子孙后代，破坏经济规律的财富，宁可不要。　　—————————————————　　现实点，房子不买，你没女友吧？　　
07:00:00　　房价终有一天会暴跌，但在暴跌前一定是疯涨。房产现在变金融属性了，就和股市同样规律，三四线是垃圾股，一线和部分二线是绩优股，如果四五线也疯狂的时候，就到崩盘时侯了，因为资金总量支撑不起，或者杠杆太高，目前没到这个程度，所以，房价还会涨。　　—————————————————　　说的不错，目前看还没涨到位。　　
　　楼主分析的很有道理。
　　涨是肯定的，你想降有难度，涨是政府允许的。
　　个人愚见未来房价不会暴涨和暴跌，暴涨泡沫必破，暴跌影响社会稳定，短期上下浮动是有可能的。政府会通过政策和时间让房价慢慢降温，引导资金流入实体，实现经济软着路，中国再不大力扶持实体，经济扛不住。
　　刚需付的起首付就买，付不起就把存款换外汇，等一年看情况　　
　　我打个比喻。。。现在房价就是三峡大坝的水位。。。诸位。。。还有希望要炸瑅坝的吗？我们只能不停的修大坝建高一点，然后放水。。。。。就算有一天房价要跌。。。也绝对是郭嘉来刺破，那个时候就是房产税出台配合银行放贷收紧。。再把房地产交还给市场，房价自由落体。。。更希望这天早点来
　　@q6-07-27 05:29:34　　天涯唱空者真多，很多长帖子博主就会拉黑人，问了点问题就能被拉黑了。还一群人追捧，写个房价下跌的帖子真能迎合大众啊，醉生梦死。　　-----------------------------　　不这样你让看空的人有什么奔头，房价不蹦人就崩溃了！天涯唱空是种习惯，是真生活　　总有一天会崩的但什么时候谁也说不清楚.房子这东西个体差异他大，我认为的崩溃是某一时间受到一个政策或是事件影响有几个楼盘下调20%而且一线的可能性很小而是发生在热门的二线，然后事件持续发酵恐慌向一线和3-4线蔓延.可能是很短的时间但是看空人是买涨不买跌，不是抓紧时间去看房他们会第一时间来天涯发帖继续预测，然后直到市场平复继续踏空继续唱空。
　　房价绝不会下跌！！！现在的一万和十年前的一万可不是等价的！！！！分币淘汰了，角币也快了。。。明白了吗？？？？？如果这都不明白就别评论房价了。。。　　
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　　未来中国房价上涨还是下降
　　第一：从政策经济面，政府面聊聊看
　　政府提出的2025中国制造的时候，我就在想一个问题，这是一条不可归的正确道路;别的不说，如果今天发生战争，我们的武器装备够不够，谁来生产那么多的武器，实体制造业根本就不能承担起这些重任?
　　相反的日本就不一样了，70%的制造业立马可以转型直接生产武器装备，我们还在谈下饺子的战舰的时候，人家早就顺水推舟了。
版权所有：
　　原归正转，特别是，2015年的43号文件，重新确立的地级市政府的职能，一改土地财政终结，重点放在民生领域;重大项目债券发行权力，交由省政府立项才可发行，倒逼地市政府必须拿出上好项目，否则门都没有。
　　这就是改革的希望，我们对当局的希望，我想在五年的调整以后，我们的经济会比现在会更上一层楼。
　　第二：房价跟随经济走势，不论需求，不论刚需，不论任何事，房价也会跟随经济一起走。
　　刚才用了那么大篇幅说，改革就是想说一句话，未来五年中国经济一定比现在要好，这就是这届政府的深化改革的决心。
而房价基本曲线走势，那就是跟随经济走势，例如我们的GDP增长7%，那么，房价五年下来平均每年增长10%那就属于正常。
　　三．城市之间房价差距将更大
　　政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的&马太效应&将日益明显。 过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，&三大&是北京、上海和深圳，以及其周边城市；&三小&是郑州、长沙和&厦门、泉州&。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。
　　四．大城市的房价：涨涨涨& 摘自：
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