北海地税网上解答房地产过户税费问题(新)
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摘要：北海市地税局直属二分局日起直接在网上答复房地产交易税收政策问题，已答复的问题整理如下。
北海市地税局直属二分局日起直接在网上答复房地产交易税收政策问题。已答复的问题分类整理如下：一、关于房地产交易税收的常见概念与界限1、关于普通住房你购买的房子是不是属于“普通住房”，直接涉及到你需要交多少契税。地税局指出：普通住房需符合以下条件：1住宅小区建筑容积率在1.0以上；2单套建筑面积在144平方以下；3实际成交价低于当地公布的普通住房价格标准。其中：（1）日前，普通住房价格标准为2160元/O;日-日，此标准为3630元/O；日-日，此标准为5017元/O。（2）日前签订合同的按上述3个标准确定为普通住房；日后签订合同的按上述第1、2个标准确定为普通住房。2、关于“证满五年”房地产税收事宜中经常涉及到“证满五年”。这个证满五年到底是指交契税满交五年还是发房产证满五年呢？地税局明确表示：“证满五年”是文件表述，我局实际操作以房产证打证时间或契税税票完税时间孰先原则执行。（根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》日起执行新的政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。）关于房地产税收的未尽问题，也可以拨打地税办公电话进行咨询：1、一手房和土地出让金相关问题请拨（）；2、二手房买卖、赠与、结婚离婚析产、继承和房地产开发公司营业税等问题请拨（）。二、购买新建商品房的税收问题问：现有一套90平方米以下住宅商品房，购入第二套90平方米以下住宅商品房，房价未达到北海市限额，第二套需交百分之几的税？答：非全国范围内唯一住房均不能享受契税减免优惠，第二套房需缴纳3%契税。问：现在契税征收有什么优惠政策吗？答：购买90平米以下（含90）普通住房，如果是家庭唯一住房，可按1%缴纳契税；购买90平米以上144平米以下普通住房，如果是家庭唯一住房，可按1.5%缴纳契税；其他情况都按3%缴纳。问：申请契税减免需要提供什么资料？答：申请契税减免的纳税人需要报送的资料（提供原件查验，留存复印件）1.《契税纳税申报表》2.商品房买卖合同3.居民身份证、户口簿4.房屋登记信息查询证明5.纳税人声明6.已婚的提供结婚证、离婚的提供离婚证及离婚协议或者司法文书7.委托他人代办的提供委托书、所需材料的原件及复印件及委托人、被委托人身份证明原件及复印件。（公正委托的，无需提供委托人的身份证明原件）问：买现房，开发商已经过户给乙方，但是乙方没有到税局提交过申报材料，现已两年几，接下来会是什么结果。答：对于逾期申报纳税的纳税人，我局除补缴其税款外并按日加收万分之五的滞纳金。三、自建房出售、转让的税收问题问：我老爸准备卖掉我家几年前建的房子，三层半，有天有地，请问我需要交什么税呢？多少税率？答：出售自建自用住房，免征营业税及附加、土地增值税和印花税，个人所得税须证满五年并且属家庭唯一住房。问：转让过户房子给亲哥，房产证未满5年和满5年要交的税有区别吗？是不是走赠与方式少交税呢？若贷款未还清可否赠与或转让？答：可以选择公证赠与或买卖方式过户，赠与方式双方需缴纳印花税（各万分之五），受赠方需缴纳契税（3%）；如果选择买卖方式，要视房屋状况（建筑面积、年限、用途等）和双方家庭住房情况（是否唯一）来定，最低1%，最高9.6%。问：自建房买卖要交些什么税？税率多少？答：对于自建房的买卖，根据现行税收政策，对于销售自建自用的住房，可以免征营业税及附加，但只能享受一次，个人所得税按收入所得的20%或按销售额的1%核定征收，满五年的家庭唯一住房可以免征，土地增值税和印花税暂免。四、房子续承、赠予的税收问题问：自建房继承需要缴税吗，税率多少。需要什么手续。答：法定继承人(配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。（《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》国税函〔号）自建房法定继承仅需缴纳印花税，即房屋评估价0.05%。请您先到房地产交易中心备案后再到我分局办理缴税手续。问：听说继承来的房子要交百分之二十税是吗答：受赠或继承下来的房子再转让，是应该按20%的税率计算个人所得税，但现在也可以选择按综合税率（6.6%，含营业税及附加和个人所得税）征收。问：父辈去世，其名下有一套70平米的房子。现在我们这些子女想卖掉，请问涉及到那些税收？如果卖25万，大约要交多少税？答：继承环节应交印花税；转让环节现行政策涉及营业税及附加和个人所得税，符合条件减免的还可以减免。问：离婚有一个套间赠送女儿，要交税吗？个人房产赠与女儿，属于直系亲属无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”上述证明材料必须提交原件。（《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》国税发〔号）。免收个人所得税，需缴纳契税3%和印花税0.05%.问：我想把新购房记在十五岁儿子名下可以吗？答：这个没有限制，如果涉及享受契税优惠的话，还是视整个家庭成员（夫妻双方和未成年小孩）的住房情况来定。五、房产证更名的税收问题问：想问一下房产证是三个人的名字，现在想去掉两个人的名字，要多少钱？答：这个需根据三个人之间的关系（是否为直系亲属），以及以什么方式办理过户（赠与或买卖），来审核税款。六、商铺相关的税收问题问：我有一个楼盘一楼的商铺，面积大概50平米，有房产证，现在卖给别人需要征收什么样的税，各项税大概多少钱？答：对于转让商铺，按现行政策分两种方式征收：一是分税种单项计征，即按各税种的规定进行单项计税；二是核定征收，按核定价格的12.65%（含营业税及附加、土地增值税、个人所得税和印花税）征收。
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地税部门：网传以房抵债等避税攻略不靠谱
　　地税部门：以房抵债、低价卖房行不通
　　本报记者 窦红梅&&实习生 张悦悦
　　本市3月30日发布了“国五条”细则的落地政策，这份被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入本市调控体系。“京十九条”已颁布3个多月，近期，一些涉及“避税”方法的文章点击率持续飙升，网络上有“以房抵债”，老人将房屋低价“卖”儿女等“避税攻略”。这些招数能否行得通？记者对此追访了地税部门和房管局的交易大厅，税务人员表示，“避税攻略”其实不靠谱，市民不可轻信。
　　“以房抵债”仍按销售征税
　　“别说是20%的个税了，就连2%我也不用交！”顺义居民老王准备买套二手房，对现有政策研究了一番后，他自以为发现了“漏洞”。原来，老王私下跟卖家商量好了，先把购房款打给卖家，前提条件是卖家出具一张到期不还款“以房抵债”的欠条。届时，老王以到期不还钱为由起诉卖家，让法院对房产进行强制执行，实现“以房抵债”。
　　通过这种方式就能不交税吗？答案当然是否定的。
　　顺义区地税局相关负责人告诉记者，根据国家税务总局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“纳税人均应依法申报缴纳税款。”
　　“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？对此，税务部门表示：单位或个人以房屋抵顶有关债务，无论是经双方协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。
　　除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。
　　孩子两套房不能接受老人过户
　　市民陈女士这两天向多位好朋友及中介人员咨询，因母亲年纪已大，想在过世前将名下房产加上陈女士的名字，不知是否像网上传说那样，可低价卖给儿女，或者办理赠与？而记者追访发现，新政策实施后，老人要将自己名下房产过户给子女，需要仔细咨询和计算，如果子女名下已有两套房，目前无法实现过户。
　　昨天，记者来到位于上地服务中心的海淀区房屋管理局办事大厅咨询台询问：儿女名下已有两套房，老人还能通过买卖或赠与过户给儿女吗？
　　“不可以。”咨询台右侧的一位工作人员立即回答，并建议记者拨打市建委便民咨询电话询问。记者随即拨打了该号码，对方工作人员说，北京市户口的居民只能限购两套住房，儿女名下已有两套房这种情况符合限购政策，因而不能接受老人的过户。如果子女已成家，且名下无房或只有一套住房，这种情况下才可以办理过户。
　　“陈女士已有两套房，如果母亲的房产目前因限购不能过户，老人去世了也不行吗？”工作人员说，在限购政策下是不可能办理过户的，老人过世后，经过相关财产公证，可以出售老人房产，子女只能以现金等方式继承。
　　父母“送”房买卖和赠与税不同
　　老人不办理过户，仅在房产证上添加子女的名字，到底行不行？据了解，从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有产权人。可以以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。其中以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。那么，老人将自己名下房产过户给子女，只剩下买卖和赠与两种方式，哪种方式更合适？
　　“通过赠与的方式，将房产过户到子女名下，肯定要优于通过买卖的方式吧？”一名市民这样认为。但记者获悉，因为买卖二手房要交不少税，很多老人希望办理房屋“赠与”手续。其实不然，两种方法可谓各有利弊，还需根据自身情况来具体分析。
　　通过赠与的方式过户房产，根据有关规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不征收个人所得税，同时免征营业税。但是，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人按受赠房产市场价格全额征收契税，税率为3%。
　　此外，赠与房屋还要经过公证，而根据有关规定，证明财产继承、赠与和遗赠，费用按受益额的2%收取，所说的“2%”并不是商品房当下市值，而是评估价。评估价要比商品房市值低很多，但近年来北京房价翻了数倍，评估价再低，基数也不小。
　　卖满五年惟一房税费较少
　　到底老人房产该办“买卖”还是“赠与”，记者到链家地产、中原地产等多处二手房中介公司门店咨询，中介人员王先生给记者仔细算了一笔账。
　　以某小区一套114平方米的普通住房为例，由于房产居住已满五年，且为惟一的住房。如果按买卖方式过户，由于该房是满五年惟一的普通住房，所以免征个税和营业税，只需缴纳契税。契税将是过户价格的1.5%。中介人员用过户指导价约为21000元每平方米乘以114平方米，得出过户价约为230万元，再用230万元乘以1.5%，得出需缴纳的契税为34500元。
　　如果按赠与方式过户，需缴纳契税和公证费。契税为市值的3%，230万元乘以3%等于69000元。公证费为评估价的2%，用链家地产网站给出该房的评估价417.44万元乘以2%，得出83488元。该房需缴纳的契税和公证费的总和为152488元。
　　也就是说，对居住已满五年，且为惟一的住房，老人将房子“卖”给子女，仅需缴税34500元；而老人将房子“赠与”子女，要缴纳的契税和公证费的总和为152488元，要交的税费高出了11.79万多元。显然，买卖方式更划算。
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