买房子前认购书的坏处
买房子前认购书的坏处
　　导语：认购书并不是购房过程中的必须的程序，在《法》上认购书视为要约。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此，最终的购房文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。
　　买房子前认购书的坏处
　　什么是认购书?它和购房合同有什么区别?
　　&认购书&是当事人的&预约&请求，一般发生在订立购房合同前，因此，&认购书&在购房合同尚未签订前属于预约合同。
　　那么，买房是不是一定要签认购书呢?
　　认购书并不是一定要签的，这只是大家一种交易习惯，购房者可以选择避开这个环节而直接签购房合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同，因此，最终的购房法律文本只有购房合同。
　　那么，签订认购书有什么用呢?
　　买房先签订认购书，主要是考虑到购房者在筹备首期款时需要时间，同时也可以让购房者再斟酌自己的决定。而一旦签了购房合同，经国土部门备案了的话，房产便要通过国土部门解锁才能再卖，退房程序就要复杂得多了。
　　为什么说签订认购书会易引发交易纠纷?
　　签订认购书在很多时候会引发交易纠纷，因为认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经由买卖双方签订，也同样具备法律效力。但是很多购房者对于认购书的重视程度远远低于购房合同，忽略了其中约定的&几日后定金不退&等类似条款，一旦反悔，交易纠纷将容易出现。
　　作为购房者而言，最好不要轻易签订认购书，如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，担心错过而须签订认购书，也应当三思而行。
　　签订认购书时，购房者应注意哪些问题
　　1、要注意选择楼盘。一般来说，政府投入建设资金较多或者具有特殊经济、文化背景的区域，其楼盘发展潜力大;如果房产项目所在区域有良好的整体规划，并处于规划实施初期，该地区楼盘升值的可能性更大。
　　2、注意楼盘规模。因为一般说来，大一些的楼盘抗风险能力要强一些。具有一定规模的楼盘，相关的配套设施会比较完整，社区文化、物业 也都会相对好一些。
　　3、注意开发商的资质背景。购房者不仅要了解开发商的资产规模，业界口碑，对项目的设计理念，还要掌握其品牌建设情况，甚至了解与其合作的建筑承包商等合作伙伴的情况。
　　4、注意审查&五证&。第一是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫&五证&。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
　　(二)购房中的合同签订。购房时要签订认购书和商品买卖合同，除此之外还包括签订补充条款。
　　先签订认定书，再签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理预售登记。在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用;而订金不是对合同起担保作用，所以，签订认购书时要看清是哪个概念。 通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
　　(三)购房后交付入住办理产权登记。交房和办理产权登记，就是开发商将房屋交付购房者，购房者检查后签收入住通知，签收&两书&，在办理完登记后，接受物业，申领产权证。
　　二、签订房屋买卖合同的注意事项 除了上面的注意事项，在签订合同时还有一些特别要注意的问题提醒购房者，具体有以下几点：
　　(一)如何对待宣传广告。
　　宣传广告也叫售楼书，再看售楼书时首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少分钟到市中心，这个时间根据不同的交通工具有不同的标准，根本不能确定。所以要注意这些用词。根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。
　　(二)如何计算面积。
　　现在房地产市场通常用的是按照建筑面积计算房屋总价，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内建筑面积加分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
　　(四)如何收房。
　　买完房以后还要查验或者叫验收&两书&，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期等。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。
　　【案例分析】：
　　买房须知：认购书也有法律效力 不能乱签
　　草率签订认购书 回头就后悔了
　　61岁的张女士现在和老伴住在三十年前单位分的老房子里。眼看着老两口的岁数越来越大,张女士动了换房子的念头。2月初,她在南部新城相中一套120多平方米带电梯的高层,看房当天就与售楼处签订了房屋认购书。事后张女士发现,她买的楼层正好是消防连廊,会影响他们的居住舒适度,所以她后悔了。
　　认购书有法律效力 不可小视
　　一般来说,购房者在买房时,往往会在签订《商品房买卖合同》前会先签订房屋认购书。有些购房者认为,房屋认购书与商品房买卖合同不同,它只具有确定双方买卖意向的作用。但实际上,根据《合同法》的规定:当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书等,如果是双方的真实意愿,而且权利义务内容又不违反现行法律、法规,那就具有一定的法律效力,对双方均有约束力,所以在签订时绝不能疏忽大意。
　　&订金&及&定金&一字之差说道多
　　其实,购房者在签订房屋认购书时有很多说道,必须逐条阅读和考虑之后再做定夺,比如认购书上有&定金&及&订金&之分。在法律上,&定金&对合同的成立、履行起担保作用,具有特定定金的规则:给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金,而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而&订金&就不同了,它不对合同起担保作用,给付订金的一方不履行债务也可以要求返还&订金&,接受订金的一方不履行义务也不必双倍返还&订金&。&定金&的数额一般在5000到1万元之间,最终以双方的协商为准。
　　签订认购书不是&必须的&
　　日前有读者咨询,如果购房时不签订《房屋认购书》,直接签订《商品房买卖合同》可不可以?就此,记者查阅相关的法律文件并咨询了律师,发现对此并没有明文规定,也就是说,《房屋认购书》并不是房屋买卖的必经程序,签与不签取决于购房者和开发商的洽谈。
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购买期房的四大流程:从签订认购书到办理入住
来源：房天下 &&发布时间：
一般把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。一般购买期房的流程如下：
流程第1步：签订认购书 商品房期房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。 购买商品房流程第2步：签订买卖契约 购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。 购买商品房流程第三步：预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
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Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved买房签了“认购书”又后悔,定金能退吗?
　　市民高先生在我市某楼盘看中了一套房子，交了5000元定金后，又决定不买此房了。当他要求开发商退还定金时，开发商以高先生已经签订了认购书”，且高先生违约在先为由不予理睬。对此，高先生认为，我只是签了“认购书”，并没有签正式的购房合同，双方买卖关系还没有成立，开发商为什么不退定金？如今，买房先签订认购书并交纳一定的定金在很多楼盘销售时很常见，如果购房者反悔，定金可不可以退呢？？针对此事，记者采访了相关部门。
　　认购书等同于购房合同吗
　　商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：买卖双方当事人的基本情况、房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）、房屋价款计算、定金、签署正式买卖合同的期限。那么，认购书和购房合同一样吗？认购书是不是等同于购房合同呢？
　　就认购书和购房合同间的关系，市房地产监察大队的秦队长向记者解答，作为购房意向书或者是认购书，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。
　　“同商品房预售合同相比，认购书是在签订预售合同之前订立的一个预约合同。这种预约合同只能作为商品房买卖双方的初步购买意向，而不能作为买卖合同使用。”秦队长解释，也就是说，房屋认购书不能等同于合同。认购书的目的是约定双方日后要签订正式的购房合同，认购书是为签订正式购房合同做准备的一个协议性文件。
　　虽然认购书不完全等同于购房合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
　　“简单地说，一般情况下，房屋认购书不是购房合同，房屋认购书也不等同于购房合同。但是，如果符合法律规定条件的，房屋认购书就等同于购房合同。”秦队长解释。
　　“定金”“订金”一字之差区别大
　　记者在采访中发现，很多购房者在买房时，常常分不清楚“定金”和“订金”的区别。虽然本报关于“定金”和“订金”的区别进行过多次报道，但仍有部分购房者不清楚两者的区别在哪里。
　　市房地产监察大队秦队长向记者介绍，定金是一个专门的法律概念，指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方缴纳一定数额的钱款。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
　　“如果签了认购书，交了一定数额的定金，就等于预约合同是成立的有效的。这时买房人是不能反悔的，也就是说买房人签了认购书交了定金后，这个房子不能退房也不能换房，我们作为出售方，也不能把房子卖与其他购房人。定金的‘定’字表示有‘一定’的意思。”我市某楼盘营销经理说。
　　“订金”与“定金”一字之差，在法律性质上却有天壤之别。“订金”不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质；是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。
　　房子不符合销售条件,定金可退还
　　我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果购房者购买的商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
　　淇滨区法律援助中心董律师提醒，“定金的成立，首要看的是合同是否成立、是否有效。在房屋买卖过程中，定金是否有效的大前提是该房屋是否有预售许可证。通常有预售许可证的楼盘，也就具备了买卖条件。”记者在此提醒广大购房者，买房交定金前，购房者要对所购房屋的“五证”进行审核，其中预售许可证是最主要的证件之一，有了预售许可证，购房才有保障。
　　责任编辑：
　　（靖桂宇 段景予）
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