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土地流转必须签合同&宅基地最高限租20年
　　昨日晚间市(北京)农委主任王孝东在做客“市民对话一把手”时表示，不鼓励一家一户到农村去租农用地搞生产。城里人如果要租农民的房子，最高租赁期为20年，而且为确保农民利益，还要设置增长机制。
　　现在不少城里人想到郊区当“都市农夫”，也就是说租一块农用地。市农委主任王孝东表示，这属于农用地的土地流转，法律是允许的，但是必须要和农民签订正式的流转合同，有偿支付，不能损害农民的利益。王孝东表示，现在土地流转有三种情况，一种是一家一户到农村去租农用地搞生产，但大部分人这么做只是为了休闲，不是真正的种地，因此政府不鼓励这种做法;如果企业等团体土地流转进行规模经营，按照法律规定是可以的;第二种是荒山荒地，根据规定是可以流转的;第三种是宅基地流转，这种情况严格规定农民一户一宅，由于农民的宅基地是农民的基本保障，所以不能买卖。但如果农民愿意，城里人可以租住农民的房子，但是最高只能租赁20年。
　　王孝东表示，土地流转一直是个热点、难点问题。他表示，现在土地流转分两种情况，一种情况是村内老百姓，一个村之间流转，一般不签合同，亲戚、邻居之间流转，也不签合同，这类合同签约率不到30%，但是村外流转100%都有合同。根据农委统计，这两种情况加起来签约率在70%左右。王孝东表示，接下来将出台措施规范土地流转。一是规范签约，出台规范的合同文本交给农民，签了合同要到村里备案，然后到土地流转网上备案。二是确保农民的利益，设置一个增长机制。因为土地价值变化很快，三年、五年有一个增长机制。三是规范建立各级土地流转纠纷的调解。如果有土地流转问题要反映，可拨打电话进行反映。
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客服热线：第1篇：农村土地流转合同甲方名称：乙方名称：（承包方）（受让方）地址：地址：为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：一、土地承包经营权流转方式：甲方采用xx方式将其承包的土地流转给乙方经营。二、流转土地用途：乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产，合同双方约定：xxxx三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为x年，从x年x月x日起，至x年x月x日止。四、流转土地的种类、位Z、面积、等级：甲方将承包的耕地（荒地、林地及其他土地）x亩流转给乙方，该土地具体位Z（名称、四至)。（可具体列表说明，并附土地现状平面图）。五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金（实物）支付。乙方每年（时间，或一次性）支付甲方x元／亩，（或实物x公斤／亩），合计x元（或实物x公斤）。六、甲方的权利和义务：（一）权利：按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定到期收回流转的土地。（二）义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。七、乙方的权利和义务：（一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。（二）义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护。八、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除：（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；（三）一方违约，使合同无法履行的；（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；（五）因不可抗力使合同无法履行的。九、违约责任：（一）甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失文章出自，转载请保留此链接！。（二）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。（三）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地、破坏地上附着物的；不按时交纳土地流转费的。十、合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或乡（镇）人民政府、街道办事处等调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。十一、其他约定事项：（一）本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是耕地转让合同或专业生产经营项目流转合同，应以原发包方同意之日起生效。（二）合同甲、乙双方约定的其他事项（三）本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。甲方签字：（受让方）乙方签字：（承包方）年月日年月日村集体经济组织或村委会批准或备案意见（盖章）：x年x月x日第2篇：农村土地流转合同流转合同编号：xx农户土地承包经营权证号：甲方（出让方）：住xx址：乙方（受让方）：住xx址：为了规范农村土地流转行为，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其他有关法律法规的规定，经双方当事人协商一致，达成如下合同条款。一、土地流转方式免责声明：本文仅代表作者个人观点,与本网无关。看完本文，记得打分哦：很好下载Doc格式文档马上分享给朋友：?知道苹果代表什么吗实用文章，深受网友追捧比较有用，值得网友借鉴没有价值，写作仍需努力相关作文：
48小时热门百户村民起诉村委会诱骗村民进行土地流转(图)
来源：北京青年报
村民们拿着土地流转合同谈论着各自的看法 摄影/本报记者　郁骁
　　称村委会诱骗村民进行土地流转　百户村民起诉———
　　海淀区苏家坨镇周家巷村108户村民因不满意村委会要求自己签署的“土地流转合同”，集体将村委会告上法院，要求收回合同。此案成为土地流转新政推出之后，北京法院受理的首起土地流转纠纷案。前天和昨天，记者到该村对此事进行了调查。
　　村民不愿签合同流转土地
　　周家巷村位于北京近郊的海淀区山后地区，是海淀区已经为数不多的待开发区域，土地的升值前景很高。
　　按照记者从村委会了解到的数字，周家巷村有土地面积3000亩，人口1000多人。周家巷村的土地在改革开放之前都是由村集体所有，全体村民共同耕种。上个世纪八九十年代，由于不少农民不愿再种地，村里的土地开始对外出租。
　　日，按照国家的土地承包政策周家巷村进行了第一轮土地承包。当时村里把没有对外租赁、有条件承包的土地划块标价，提供给村民承包。在第一轮土地承包中，全村有50多户村民承包到了土地，而多数村民没有承包土地。
　　据周家巷村村委会王主任介绍，对于没有承包村里土地的村民，村里也进行了土地确权和确利，即：村里的每位村民确定有1.3亩土地的权利，但是这1.3亩地具体是哪块地不确定，没有承包村里土地的村民如果同意将自己拥有的1.3亩土地承包权流转给村委会经营，每年每人可以得到400元的土地收益金。
　　经过第一轮土地承包，周家巷村土地形成了目前的三种情况：一是50多户村民承包了村里的总计约三四百亩土地；二是村里对外出租收取租金的土地，据村民们粗算至少有1000多亩；三是目前村里还剩下400多亩的土地由村里的两三个生产组进行耕作。
　　1月7日记者来到周家巷村采访时，村民们对记者说出了他们对那份土地流转合同的看法。首先村民们认为周家巷村有3000多亩土地，按照1000多村民平均，每人应该确权的土地为2至3亩，村委会按照每人1.3亩给村民确权使村民们的权益大幅缩水，很多土地有被他人“洗走”的嫌疑。
　　其次，村民们称签这份土地流转合同并非他们自愿，不少村民反映他们在拿到这份合同之前从来没有见过这份合同，合同上的字也不是自己签的，村委会有找人代签合同造假之嫌。此外，村民们还提出，村干部是2008年11月中旬让村民到村委会去签土地流转合同，但是合同落款的日期却是日，村委会是想用倒签合同的手段达到强迫村民承认在4年前就将土地流转给村委会经营的目的。
　　为何不愿将土地流转？
　　那么周家巷的村民为何不愿将土地流转给村委会经营呢？村民们说出了两点理由。
　　一是认为合同侵犯了村民的利益。记者看到这是一份有效期为10年的土地流转合同，即从日到日。合同的主要内容是如果村民同意将自己拥有承包经营权的1.3亩土地流转给村委会经营，每人每年可领取400元的土地流转收益金。至于今后如果土地升值或者被占用的利益如何分配，合同中并没有涉及。村民们认为，合同这样规定不合理。谁都知道北京近郊的土地一旦被占用，都有巨额利益，随着土地不断升值这种预期利益会越来越大，而签了这份合同将意味着将土地流转给村委会的村民无权得到这种预期利益。
　　此外村民们还提出，几年前北京修建六环路占去了周家巷村里的几百亩土地就让他们吃了大亏。当时占地国家给了上亿元的占地费和安置费，按照村里的政策，当时承包或租赁到那部分土地的人，包括现任村支书的亲戚，都得到了几十万到上百万的安置赔偿，而同样拥有土地承包权的其他村民，却每人只得到了2000元的补偿。此外，村里大部分土地都被村委会出租，每年实际收取多少租金，租金都用在了什么地方也不透明。他们觉得自己名下的土地还是攥在自己手里好。
　　　据了解，目前周家巷村大多数村民的生存状况是：没有外出谋生能力的村民，只能每人每年领取400元土地流转收益金，在外打工的人，村里每月额外给予100元的外出就业补贴，还有少量村民在村里就业每月可挣到800元左右。按照村里的规定，村里男60岁以上，女55岁以上的老人，每人每月可以领到100元的养老金。
　　村民们说，现在冬天生火取暖买一车煤就要1000多元，年轻一些的村民可以到城里找个临时工，年龄大一些的村民体力、技能都不行，外出就业的机会很小，他们现在所有的老本儿就是名下的这1.3亩地。如果那份土地流转合同生效，10年之内无论是今后占地赔偿还是土地升值到什么程度，他们都只能每人每年领取400元的土地流转收益金，继续受穷。
　　村主任称：签协议是为村民好
　　就周家巷村民对土地流转合同提出的质疑，记者采访了该村主任王先生和上届村主任、现任村支书潘永义。
　　王主任在接受记者采访时承认，村委会在让村民签署那份土地流转合同时“工作做得不细致。”但是王主任认为，签协议的初衷是为了村民好。
　　据王主任介绍，土地流转新政推出之后，海淀区农委下发了鼓励农民将承包的土地流转给村委会统一经营的文件，按照该文件，村民签署了土地流转协议后，政府将给予每亩地200元的补助。村里为了让村民能够得到这200元的补助，才对2005年的土地流转协议进行完善，通知当时没有签署土地流转协议的村民到村委会签字。王主任认为，村民们现在对土地流转这样敏感，是因为村民看到土地值钱了，才把土地看成了自己的命根子，宁可不要钱也要把地攥到自己手里，等着一旦占地获得高额的补偿。王主任承认过去村里确实存在承包或者租赁到村里土地的人，一旦占地个别人发财的现象。
　　村支书潘永义说，村民们说村干部替村民代签流转协议的情况不属实，实际情况是有些村民的家人或亲属在领取流转土地收益款时，代签了部分流转协议，2005年时村里没有这方面的经验，上级也没有非得本人签字不可的要求，所以才出现了这种情况。至于家人、亲属代签的流转协议是否有效，只能看法院的判决结果。
　　潘书记称，对同意将土地流转给村委会统一经营的村民，每人每年给予400元的土地收益款，是根据目前周家巷每年土地租赁收入为100多万元，除去村政开支的剩余部分，核算为每人每年390余元，村里据此定了个整数。
　　对于村民们提出六环路占地少数人发财的问题，潘书记表示，村民们的说法不是事实。他说，六环路占地赔偿的土地款2000多万元和地上物中属于集体财产的都归集体所有。六环路占去周家巷200多亩地，每亩地给了10万元的占地款，加上地上物的安置费1000多万元，村里得到的两部分款项共计3000多万元，并不是村民们所说的上亿元。按照镇里的精神2000多万元的占地款谁也不能动，一直在村里的账上。1000多万元的安置费用于村里的福利，包括村民吃水不花钱，村里建了个文化园投资300余万元，还有修路、绿化等等，按照镇里每年可支配200万元的规定，实际上还不够。
　　潘书记承认在六环路占地中，其弟弟获得了比较多的赔偿，但那是因为其弟弟此前承包的土地上所建的养殖场正好在六环路占地的范围内，上面的建筑都是个人投资，修路占地按政策应该将地上物损失赔偿给个人。潘书记还说，关于六环路占地的问题，此前苏家坨镇纪委已经对周家巷村的全部账目进行过审计，给出的结论是没有问题。
　　专家观点
　　土地流转应该先培训
　　对于如何避免土地流转中出现的问题，记者请教了专项研究该问题的人民大学农业与农村发展学院的唐老师。
　　唐老师表示，土地流转过程中，最容易出现以下几个问题：
　　首先是农民在同意流转土地时，对土地流转后的风险和利益得失并不清楚，盲目流转，造成土地升值或者国家政策变化后出现反悔。其次，村委会或村集体组织在流转农民土地过程中，不尊重农民的意愿或者工作程序不严格，使农民签署的流转协议并不是自己的真实意思，草率签字出现纠纷。
　　还有土地流转协议不少一签就是10年8年，其间国家政策出现变化等不确定因素出现后，土地流转协议因为没有救济性条款只能继续履行，使流转土地的农民利益受损。
　　最后一个问题是个别农村干部利用土地流转带来的巨额资金流动之机，以权谋私甚至职务犯罪。
　　唐老师说，要预防土地流转中容易出现的问题，首先在进行土地流转前应该对参与土地流转的农民和村干部进行培训，让农民在充分了解到土地流转可能带来的风险和利益得失后，再自愿决定是否同意将自己承包的土地进行流转。
　　再有，在土地流转协议中应该增加救济性条款，比如如果国家政策变化，土地流转协议中利益分配应做相应调整，以便更好地保护农民利益。同时逐步完善农村的社会保障体系，解除农民可能因为流转土地带来的生活保障问题。
　　此外，有关部门应充分重视土地流转过程中可能出现的经济犯罪等问题。
(责任编辑：杨笑)
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农村土地流转，农民朋友得注意这三点，不然白忙活
更新时间： 09:46:50
近几年农村大动作不断，农村土地改革也正缓步进行着。对于农民来说，最重要的无疑是手中的土地了，这就是农民的的命根子。所以农民们都非常关注农村土地改革，生怕自己的地就少了，那样的话可是要了老命了。
近几年农村大动作不断，农村土地改革也正缓步进行着。对于农民来说，最重要的无疑是手中的土地了，这就是农民的的命根子。所以农民们都非常关注农村土地改革，生怕自己的地就少了，那样的话可是要了老命了。
虽然农民手中的土地没有所有权，只有承包权跟经营权，但是有这两项权力就可以将土地出租。现在很多农民都跑到城里打工去了，都会将自家土地流转给别人耕种。农村在土地流转的时候，可得注意这几点，不然白忙活。
农村土地流转，这几点一定要注意！
1、土地流转合同内容不规范
农民一般都不会写合同，所以对于亲戚流转都不会写什么合同，直接说让你种了。而流转给其它人的话，就算写了合同，也都是草草了事，没有规范写明合同的各要素，合同用语不规范。
例如将出租写成转让，用词不一样，意思差距却十分巨大。很多合同签订的时候没有落款日期，难以确定合同的生效时间和签订时间。不知道合同到底啥时候开始生效。
2、土地流转合同无效
在农村还有这种现象，耕种的土地其实经营人不是自己，但是长期耕种着，后面又将这土国流转给了别人，签订了土国流转协议。
还有的人早早就将户口迁移到城里去了，但家里还有土地。有的人不具备完全民事行为能力签订土地流转合同，这些都可能导致流转合同无效。最终不仅损害的承租人的利益，也可能损害出租土地的农户的利益。所以农民朋友可得注意这问题，不然白忙活。
3、合同超过自己承包的年限
很多农民以后现在自己承包的土地以后世世代代都会是自己的。其实这是错的，承包也是有期限的。
二轮承包截止日，也就是现在所有的农民享有的土地承包权和经营权到了日就丧失了的。而现在的农民签订合同直接几十年那么签订，这样农民是拿到钱了。但是流转承包人却吃亏了。
所以不管是想承包或者是想出租的农民，上述三点都要注意。都是农民兄弟，别双方的利益都受损就不好了。
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土地流转合同到底该怎么签？小心这些坑儿！
对于有志经营农业的人来说，土地流转是进入农业的第一步。那么，土地流转过程中要注意什么问题？怎样才能规范地签好合同？专家将为您详解。土地流转和多种形式规模经营，是发展现代农业的必由之路，也是农村改革的基本方向。在进行土地流转时，双方应该签订有效的书面合同，以此作为法律依据和权利保障。农户承包土地经营权是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、养殖水面等经营权，可以采取出租、入股等方式流转交易，流转期限由流转双方在法律规定的范围内协商确定。农村土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：双方当事人的姓名、住所；土地的四至、坐落、面积、质量等级；流转期限和起止日期；流转方式；流转土地的用途；双方当事人的权利和义务；流转价款及支付方式；流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；违约责任。农村土地承包经营权流转合同签订中存在的问题调查显示，在我国土地流转过程中，普遍存在土地流转过程不规范、手续不健全等问题，或者是双方只定下口头协议，或者是签订的土地流转合同里条款不清、权责不明，使得许多农民心里不踏实，总担心土地流出后自己的权益无法保障，还可能为日后的纠纷产生埋下隐患。具体来说，土地流转合同管理中存在以下常见问题：【1】土地流转合同的无效化流转方未具备土地使用权基础，在签订土地流转合同中，有的是作为土地所有权主权人的农户以及土地发包方的村镇集体对土地进行重复流转，并签订了多份土地流转协议；有的是非农户户主为协议人签订的土地流转合同；有的是签订合同的当事人是限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，这都造成土地流转合同的无效化。【2】土地流转合同内容不规范在签订土地流转合同过程中，未按规范填写合同的情况并不少见，一是不采用规定的统一格式文本、不按合同条款约定规范填写。受让方自行拟定合同条款，合同的式样和内容与统一格式文本差异较大。二是合同用词不当。有的土地流转明明是出租，但合同却把“出租”写成“转让”，这其中的差别是，出租承包土地，农民仍享有土地承包权；转让承包土地，农民将失去土地承包权。三是签订土地流转合同没有落款日期，不知合同何时签订，也没有表明合同的生效日期。四是合同手写部分字迹潦草，任意乱画，不整洁，甚至看不清楚。五是合同中未能说明双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。【3】未登记双方签订的土地流转合同未向相关的土地管理部门进行登记。【4】合同期限超年限流转合同有效期限严格界定最长不能超过2025年12月31日，而部分合同期不仅超越了2025年二轮土地承包期界限，甚至签到2039年。农村土地承包经营权流转合同签订内容的规范填写签订土地承包经营权流转合同时，应注意以下事项：【1】填写完整在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名，当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家；同时，还要填写流转土地的名称（地块名称）、等级、四至、坐落（东南西北相邻的地块名称）和面积（长宽的长度和面积的亩数）。【2】注意日期签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。我国《农村土地承包法》规定，二轮土地承包的期限为30年，即1996年1月1日至2025年12月31日，因此，签订土地流转合同时，流转的年限和起止时间要明确，填写时间应从合同签订之日到2025年12月31日计算，合同有效期限最长不能超过2025年12月31日。土地流转合同自签订之日起生效，如2015年6月12日签订合同，则合同自2015年6月12日起生效，因此，合同上一定要写清签订日期。【3】流转费及支付方式流转双方协商流转价格，计算年总流转费，并确定流转费于每年几月几日支付，以及是以现金、实物或其他方式支付。【4】写明纠纷处理办法规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。农村土地承包经营权流转合同，签订注意事项及解决措施【1】流转合同事宜农户要与流入方签订书面流转合同，如果当地有土地流转服务中心或类似机构，建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同，并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督查等相关工作。【2】流转土地用途农户承包的耕地只能用于农业生产经营，不能用于建筑、商业等其他方面。【3】违约责任流转双方在合同履行期间不按合同约定或合同签订违反农村土地流转的有关法律、法规、政策，由此发生争议或纠纷的应按合同的具体条款调解、协商、仲裁或向法院起诉。流转合同违约责任具体条款签订时，流转双方要考虑详尽，完善条款内容，以避免不必要的争议发生。【4】主体范围及优先权土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的，既可以在同一集体经济组织内部进行，也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当依法报发包方备案。【5】合同到期处理办法土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。土地流转合同到期后及时续签，对未续签的及时征求农户意见，或办理续签手续，或退还农户土地。对期限过长、补偿过低的土地流转合同进行检查，依据情势变化及时纠正，以维护农民的土地权益。以村、组为单位统一签订的表式流转合同予以纠正，未纠正的，必须按规范文本及时纠正。土地流转合同应该是农户与流转入土地的一方直接签订，否则予以纠正。【6】委托办法农户自愿委托发包方流转其承包土地的，应当出具土地流转委托书，委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。【7】其他条款内容当事人可约定的其他内容，计入双方约定条款中。主要是针对合同条款中约定不详尽的、涉及具体利益必须注明的事项，如灌溉水费由流转的哪一方具体交纳等。这些事项应由流转双方协商而定，并对合同内容进行补充。有些地方就根据本地情况完善了合同条款，如增加了受让方预付保障金、提前支付一年土地流转租金等条款。来源：农视网
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