业内：3年后通州房价绝不是现在的价格
网易房产7月25日讯 “往长远来说价格走动，三年以后在通州以现在的价位绝对买不着房子，这点我肯定是赞同的。”近日，做客网易房产“163视点”的我爱我家房地产经纪有限公司通州区副总监李相炜如此断言。事实上，多位参加网易房产“163视点”节目的业内嘉宾都一致看涨今后较长时期内的通州房价行情。
北京太和保兴房地产开发有限公司（8哩岛）总经理杨晓锋表示，业主在购房时对于区域发展的变化、对于价格的预期要着眼于长远，而不是只盯着眼前。而中国社科院城市规划专家牛凤瑞教授则认为，好地段的房子从来都是稀缺的，这和它的使用以及使用人本身的支付能力应该相匹配，所以住房价格还不完全等同于股票，本质上来说它隐藏着居住价值。而具国际化新城的建设，将会大大提升这一区域的居住价值，因此未来通州房价上涨不可避免。
我爱我家房地产经纪有限公司通州区副总监李相炜断言，往长远来说价格走动，三年以后在通州以现在的价位绝对买不着房子。而对于3年后通州房价的上涨幅度，李相炜表示：“如果是买房子自住、不是投资，只要量力而行，在任何时候，无论是房价跌还是涨，不管你买的房子房价高还是低，不会受到太大影响，99%都会让你买到赚钱的房子。”
以下是访谈实录：
网易房产：刚才各位谈了这么多，接下来可能会有一个大家都非常关注的问题，通州区房价，从目前各位发言的情况来看，虽然大家可能对房价的看法并不统一，但我想通州新城（建设）也将会给通州的房价带来新的变化。
不知道各位对这个问题具体怎么看待，随着通州新城的建设和发展，各位对于未来通州区的房价有怎样的预期？先从杨总开始。
杨晓峰：刚才提到的目前的房价是否有水分、有泡沫，实际上这很难发表明确的观点。第二，我自己一直在坚持的一个观点是，购房本身，不管是一次置业，是投机还是改善，一定是投资。这是房地产和其它商品最大的不同点就是它本身是有投资属性的，所以借这个机会提醒一下购房者，不管是一次置业还是二次置业，因为30岁以前、40岁以前买套房子可能是你个人投资所签最大的合同，对于购房本身应该持谨慎的态度。
第二是对于后期价格的判断，这实际是购房人本身对未来房价有什么样的预期，而不是你现在看到的价格。
我想说的意思是，刚才这位业主说，为了孩子的教育，我在五年前就买了房，而不是等到所有人都看到这个地方有好学校而买，这时就晚了。所以在购房时对于区域发展的变化、对于价格的预期可能要着眼于长远，而不是只盯着眼前。
牛凤瑞：增加预见性。
网易房产：怎么我听杨总这句话后面有潜台词。
杨晓峰：还有一个观点，人的消费心理对于好与坏的判断是放大的，今年两万六、两万八也有人买，你能说他不理性吗？在08年底，东二环一万二也没有人买。这就是把利好放大、利空也放大了，人的心理可能是这样的。基于这几个观点，对于历来的区域变化你要有生动的了解，对于区域的判断、对于心理价位的预期有个清楚的认识，然后再进行谨慎的投资，这是各方必须要遵守的基本原则。
第二，在目前整个市场扑朔迷离的环境下（房价是否处于）底部还不好评说，但普遍状况是投资和购买心理需要做一个调整，拿股票做比方，在股票高速上涨、快速回落时，其实你很难判断你的决策是否正确，在这样的房地产市场环境下可能要有一种长线的心态，而不是炒作的心态，这种炒作不仅仅是投机客，对于一次购房也是这样的心态，要以长线的心态去选择一个质地比较好的项目。
网易房产：意思就是说，若干年以后通州的房价肯定比现在高。牛老师呢？
牛凤瑞：我说三个方面的意思：
第一个方面，从理论上讲，房价的涨涨落落是市场配置资源的几个形式，也是供求双方博弈的过程，价格低了买的人就多。买的人多了就会加剧供不应求的局面，那么肯定要提升价格。价格过高就会抑制这种购买，交易量就会下来，实际这是一种正常现象，没必要大惊小怪。
同时价格的背后还隐藏着复杂的社会再分配，作为政府来说应该有这种承受能力。作为通州来讲，与最高点相比，现在下降的幅度比较大，但我要说的是现在的房价下来了，跟最高的时候比是降下来几千，如果跟两年以前比，现在还是比较高，这里面有一个参照系的问题，跟谁比，这样我们买房就要增加前瞻性。
我想说的是，好地段的房子从来都是稀缺性的，这和它的使用以及使用人本身的支付能力应该相匹配，所以住房价格还不完全等同于股票，本质上来说它隐藏着居住价值。
第三层意思，我们现在该不该出手，有些朋友经常问，我该不该买。我说这是你自主决定的，我不敢说，因为每个人有每个人的特殊条件、特殊目的，比如我是做买卖的，流动资金非常宝贵，那你让我投资住房就不一定是好选择。我现在是工薪阶层，存着一笔钱，本身又希望改善一下住房，这样决策就不一样了，现在我没有住房，等着结婚，决策就又不一样。所以每个人（应该根据）每个人自己的条件。
但要问我通州区的房价三个月以内还会不会继续降，我不敢说；要问我三年以后还会不会有今天的价格，我可以肯定，不会有今天的价格。这里就有一个看长线、看短线的问题，看你自有资金机会成本的问题。有了更好的投资机会就不一定买房子，如果没有更好的投资机会，买个房子也是可以考虑的选择。
网易房产：替广大网友问一句非常确切的话，刚才您说三年后通州的房价肯定不是现在的价格，我想问，您说的价格会比现在高还是比现在低。
牛凤瑞：我说肯定比现在高。
网易房产：高的幅度是多少？
牛凤瑞：这样说我就成了猜谜了，实际上越长期的展望就越是看大趋势，中国处于城市化加速时期，城市人口一直在机械增长，外来人口越来越多，在城市现有的好地段、好房子，相对于需求来说它肯定是稀缺的。
第二，未来新房子越建越多，但随着科学技术的进步，房子会越盖越好，所以它的建设成本越来越高，比如现在的建筑工人，再给他三四年以前的工资人家不给你干了，所以就造成了民工荒，你得给人提工资，这些都要加到我们的房价上。希望我们周边的环境、公共基础设施更完善一点，政府的钱从哪儿来，还不都是老百姓的钱吗？这里面又隐含着另一种利益循环。我想，在城市居住的每一个居民，包括开发商、市民、地方政府和拆迁户，拆迁户希望补偿越高越好，补偿的钱最后都会加到房价上。你想想，各种因素促成的房价如果还低，我们还有下一轮住房的有效供给吗？开发商不赚钱会给社会白忙活吗？这里就有一个下一轮我们是步入良性循环还是恶性循环的问题。
网易房产：说得非常精彩。
通州房价过去在短短几个月内的大起大落不仅表现在新盘市场，在通州二手房市场上同样出现了大起大落的局面，前段时间曾经有一则报道，通州一位业主在卖自己的房子时三天前和三天后开出的价格竟然差了60万，我想从二手房价格的变化也能看出未来通州的房价到底是什么走势，接下来就请李总从二手房市场反馈的信息来谈一下您对未来通州房价走势的看法。
李相炜：我先声明，这只代表我个人的意见，二手房的走势和新房价格不是一两个人能说得好的，以目前的情况来看，就拿7月份到现在为止的来说，成交量要比6月份有所上升，但价格可以说没有什么波动，还是维持原来的状况。
如果往长远来说价格走动，我比较赞成牛老师的意见，三年以后在通县以现在的价位绝对买不着房子，这点我肯定是赞同的。
网易房产：您觉得变化的幅度会是什么样的？有相关预测吗？我觉得对于网友来说最关心的应该是这个问题。
李相炜：这是我自己总结的一个不算规律的规律。
如果是你自己买房子住，不是投资，（就应该）量力而行，在任何时候，无论是房价跌还是涨，不要心浮气躁，只要抱着这样的心态去买房子，不管你买的房子房价高还是低，不会受到太大影响，99%都会让你买到赚钱的房子。
大部分我接触到的客户，尤其是在09年下半年房价开始涨的时候买的客户，他们看着别人买房子，房价一天天涨，他自己很着急，别人都在买房子，我没有，抱着这样的心态来买房子的人，真是太累了，他一直在追着人家，追着人家涨，追着人家跌，等人家房价降下来时他会想我的房子又降了多少钱，我就不该那会儿买，后悔没用。
网易房产：估计这部分人永远不可能从房产中得到收益。
李相炜：不敢说百分之百是，但这种客户在买房子时肯定有一定的弊端，我永远都建议买房子要量力而行，不要把家里好几代人的存款全集中在你一个人身伤买一套房子，两口子赚钱恨不得把两人加起来的钱的80%都放到月供上，这样本身就超越了你能承受的限度。
牛凤瑞：对于自住性需求应该量力而行，大家喊了多少年房奴了。
王志言：他们把超过工资40%以上（的收入用来月供），我觉得那叫房奴。
杨晓峰：通过房产投资已经影响到自己正常的生活质量了。
网易房产：说到这里有一个问题要请教业主王女士，作为蓝调沙龙小区的业主，您目睹了房价从3800一直涨到现在2万（的过程）。
网易房产：作为业主来说，您肯定对通州房价有自己的看法。
王志言：我就希望通州的建设越来越好，房价最好是稳定一点。
网易房产：您不希望自己的房子赚更多钱吗？
王志言：那我卖了它住哪儿啊？所以这是我的需求，房价再怎么涨，我觉得跟我没太大关系，房价降了我也不会怎么着，首先我不会出租，我是自己住嘛，为了孩子上学，那样就挺好。我买的房子周边配套特别好，生活特别好，这就是真正的居住，小区绿化也可以，住着很舒心，我们小区很多人都卖了，再去别的地方，可我觉得住惯了不想搬离。以后配套越来越好，我的享受更多，我干嘛要搬走？可能以后我挣钱了再去市里别的地方买一套作为投资收租金，那就是另一种考虑，但现在我在通州就是这样，可能很多人都跟我一样，买房子就是为了住一辈子，所以有些人把自己周围的小区整得特别漂亮，毕竟是自己的房子嘛。
网易房产：但毕竟五年中您的房子从3800涨到了2万。
王志言：我很激动，但后来想一想又平静了，因为我不能卖。
网易房产：能不能做这样的假设，比如现在你觉得这里特别好，将来通州新城建好之后你觉得那个地方特别好，想从这里搬到那边……
牛凤瑞：那还有个前提，她得有钱。
王志言：首先我得有差价钱，搬家很麻烦，得有个差价，我现在一直觉得二环好，现在我是住130（平米），但到了二环我只能住60平米，那还是住130吧，住着130多舒坦啊。不一样。
网易房产：很多嘉宾的看法还是一致的，三年后通州的房价和今天相比肯定不是可以比拟的层次，另外一点，作为有意在通州区域购房置业的购房者来说，理性分析这片区域未来的发展前景可能对于他自己购房会有更清醒的认识。
作为买房，不管是居住还是二次置业或者投资，其实里面都涉及到了一个根本概念，就是投资的问题，找到一个合适的机会下手买房，这可能是几位嘉宾在刚才发言中提出的另外一个建议。
(本文来源：网易房产
作者：艾米丽)
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关于买房 我不认为房子实际帐面价格会大跌 但是房价不涨就是跌
例300万买个房子 首付90万 贷款210万 210万的每个月要还的利息将近1万左右(不计算要还的本金) 如果房价没涨 你一年就会亏12万左右 加上税费 等等 我只是算贷款的那部分利息 还没算你那90万本金本身的持有成本 整个算上 一个月就亏2万左右 你自己算算300万 如果放银行 能有多少利息一个月&&
你没有算上房租。。买了自己住 或者组给别人。&
你没算通货膨胀
如果房价没涨的话，和通货膨胀有什么关系,,如果房价涨了 那的确抗通涨 现在房价的发展趋势 谁也不好说 不过我个人认为 根据大多数老百姓的收入 是偏高了&
你没算通货膨胀
如果房价没涨的话，和通货膨胀有什么关系,,如果房价涨了 那的确抗通涨 现在房价的发展趋势 谁也不好说 不过我个人认为 根据大多数老百姓的收入 是偏高了
求高人解释 你来说清楚我看看&
建议去看看经济学概率再来讨论···我仔细再看了一样你的内容···你是没怎么搞懂之间的关系·&
不过现在的经济情况 我看更像要通缩 实体都开不下去了 关门的工厂比比皆是 老百姓的工资没有长 房价却很高&
钱贬值了 不就是通涨&
其实呢···你读懂通胀是什么意思没有···我看你说话连通胀是啥都不知道 就知道房价&
如果房价没涨的话，和通货膨胀有什么关系,,如果房价涨了 那的确抗通涨 现在房价的发展趋势 谁也不好说 不 ...
房子不管涨不涨，通货膨胀都存在
因为通货膨胀一直存在 所以你的意思是 房价每年翻一倍 是常规现象?&
房子不管涨不涨，通货膨胀都存在
因为通货膨胀一直存在 所以你的意思是 房价每年翻一倍 是常规现象?
我一直觉得房价不会跌，只会涨，但是涨到一定时候就没人有能力接盘了，然后也不会跌，就是有房的卖不掉，没房的买不起。到时候我觉得有房没房日子都不好过。
所以我的意思是 房价持平就是亏....因为你用这笔钱买理财产品或者信托 稳定年利也有10%&
2010年左右，有个北京某大学的教授在凤凰卫视一节目里讲了句实话，如果zf想降房价，方法是有的。
然而降还是不降是个问题
210万不能算上啊&&90万的利息还差不多
300万的房 贷款210万 首付3成 为什么只算90万的利息....求解释&
2010年左右，有个北京某大学的教授在凤凰卫视一节目里讲了句实话，如果zf想降房价，方法是有的。
然而降还是不降是个问题
目前紧俏都位置都房价确实看涨，以后学区生源减少了，老龄化加重，我真看不出来房子还能怎么去上涨？一堆老头老太太天天上下电梯，
210万不能算上啊&&90万的利息还差不多
300万的房 贷款210万 首付3成 为什么只算90万的利息....求解释
你自己算算300万 如果放银行 能有多少利息一个月
我一直觉得房价不会跌，只会涨，但是涨到一定时候就没人有能力接盘了，然后也不会跌，就是有房的卖不掉，没 ...
所以我的意思是 房价持平就是亏....因为你用这笔钱买理财产品或者信托 稳定年利也有10%
300万的房 贷款210万 首付3成 为什么只算90万的利息....求解释
你自己算算300万 如果放银行 能有多少利息一个月& & 我说这个
这要看怎么投资了 一般普遍这个资金量 买理财产品有6%左右 胆子大点的买信托 能有13%&
你自己算算300万 如果放银行 能有多少利息一个月& & 我说这个
这要看怎么投资了 一般普遍这个资金量 买理财产品有6%左右 胆子大点的买信托 能有13%
A520 发表于
你自己算算300万 如果放银行 能有多少利息一个月& & 我说这个
但是你怎么不算二十年以后300万才多钱呢，你买别的更贬值
现在的状况很复杂 谁也不好说...反正有钱买了是无所谓 就怕没有钱的买了站岗 我觉得就跟股票似的,要有一个合适的介入的机会&
但是你怎么不算二十年以后300万才多钱呢，你买别的更贬值
现在的状况很复杂 谁也不好说...反正有钱买了是无所谓 就怕没有钱的买了站岗 我觉得就跟股票似的,要有一个合适的介入的机会
如果房价没涨的话，和通货膨胀有什么关系,,如果房价涨了 那的确抗通涨 现在房价的发展趋势 谁也不好说 不 ...
求高人解释 你来说清楚我看看
M0 M1 M2 银行利率···&
房价 通胀&&M0 M1 M2 银行利率···
你这说了等于没说 理论不等于实际 反正我跟小客看法差不多,现在不是适合介入的时机,如果硬要买，房价不涨就是亏本,加上美联储年底要加息 对中国楼市也会有一波的冲击 转折点 我相信就快来了&
个人认为是不值的，90万理财利息最低6万吧一年，加上12房贷利息，这就是18万一年，我不信他一年的通胀会达到百分之18这个程度！
300万买个房子最后30年变成600多万，难道房子真的会这么一直涨下去？？？
房价 通胀&&M0 M1 M2 银行利率···
你这说了等于没说 理论不等于实际 反正我跟小客看法差不多,现在不是适合介入的时机,如果硬要买，房价不涨就是亏本,加上美联储年底要加息 对中国楼市也会有一波的冲击 转折点 我相信就快来了
补一句 2.3线的房子跟一线的不是同一个概念&
标记下 ··&
···实际是还是会涨·以一线城市为例起码还有3个点以上的涨幅&
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