父母名下房屋过户给子女最省钱的三种方法
【导语】：
父母名下的房屋怎么过户给子女，房屋怎样过户给子女最省钱，小编为你介绍3种方法为您解答房屋怎样过户给子女更省钱。 　　一、房屋怎么过户给子女?　　房产过户给子女的方式有三种：　　&第一种是以出让的方式办理过户，也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。　　第二种是以赠与的方式办理过户，先办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，最后办理过户。　　第三种是以继承的方式办理过户，但这种情况需要发生在父母一方死亡的情况下，不是很常用。　　(一)以出让的方式将房屋过户给子女：房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费，如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。　　(二)以赠与的方式将房屋过户给子女：办理赠与过户，需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的，因为赠与是被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费。　　(三)以继承的方式将房屋过户给子女　　继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税，只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。　　二、房屋怎样过户给子女更省钱?　　(一)继承过户最省钱：在买卖、赠与、继承三种过户方法之中，继承是最经济快捷的途径，因为我国还没有开征遗产税，办理继承过户只需缴纳公证费，其他税费全免。由于继承的方式在父母一方去世的情况下才可以实现，所以很多父母都暂时不考虑这种途径。当然，也有父母考虑得很远，打算写下遗嘱把房产留给孩子。　　(二)五年以内的房产赠与过户更省钱：根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房屋总价2%的公证费和11.5%的契税即可。但如果买卖过户虽不用缴纳公证费，但除了契税外还要缴纳下面的税费：　　1、房屋购买不足五年以及面积超过140平方米的房子买卖过户时要征收营业税。　　2、房屋购买不足五年或者房屋虽然购买已满5年但并不是家庭唯一住房的，买卖过户时要征收个人所得税。　　(三)五年以上房产买卖过户更省钱：根据国家政策，如房产购买已超过五年，则免征营业税和个人所得税，只需交纳契税，比赠与过户少缴纳一个公正的费用。　　由此可知，选择哪种方式过户要看房屋的情况，对于购买超过五年的房子，转卖时免征营业税，如果这套房又是家里唯一房产，不但免营业税，还免个人所得税。如果是五年以内的房子还是选择赠与过户比较省钱，父母在办理过户时可以咨询一下房产管理部门，选择适合自己的方式将房屋过户给子女。　　　　　　　　　　　　
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汇深网 版权所有最高院发布案件执行新规定今日实施 欠债者唯一住房也可执行 | 北晚新视觉
最高院发布案件执行新规定今日实施 欠债者唯一住房也可执行
日讯，被执行人名下的唯一住房到底能不能执行？今天上午，最高人民法院向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》），对这一问题作出了明确规定：唯一住房可以执行。该司法解释于今天实施。
名下唯一住房可以执行
2005年最高人民法院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，当中第六条明确如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。此规定一出，当即引发社会轰动。
但是，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。该司法解释第七条也规定，如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行，但是标准不清。
实践中，法院从维护社会稳定考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往一律不予执行。很多金融机构对此反应强烈，于是此后又有新的规定，对于设定抵押的房产在一定宽限期后可以执行，但对于没有抵押的房产一直没有规定。
司法解释起草人范向阳表示，法院保障的是被执行人及其家属生存所必需的居住权而不是所有权，而且这种保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，不能将本来应由政府承担的社会保障义务转嫁给申请执行人。同样要杜绝以保障生存权为由逃避执行的行为。
因此，上午发布的《异议复议规定》第二十条明确规定，符合以下三种情形，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住住房的，比如被执行人为老人，儿子名下有房产，可以保障老人的居住；被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
对于符合以上情形，被执行人在三个月的宽限期后仍拒不搬出，法院将予以强制执行。
已售未过户住房不能执行
登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。
正因如此，《异议复议规定》借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。
主张租赁权须在查封前入住
按照合同法等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益。《异议复议规定》在平衡承租人和申请执行人利益的基础上，对执行程序中保护不动产承租人的租赁权作出了具有操作性的规定。
根据《异议复议规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
来源：北京晚报 记者：张蕾
名下唯一住房可以执行
2005年最高人民法院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，当中第六条明确如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。此规定一出，当即引发社会轰动。
但是，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。该司法解释第七条也规定，如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行，但是标准不清。
实践中，法院从维护社会稳定考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往一律不予执行。很多金融机构对此反应强烈，于是此后又有新的规定，对于设定抵押的房产在一定宽限期后可以执行，但对于没有抵押的房产一直没有规定。
司法解释起草人范向阳表示，法院保障的是被执行人及其家属生存所必需的居住权而不是所有权，而且这种保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，不能将本来应由政府承担的社会保障义务转嫁给申请执行人。同样要杜绝以保障生存权为由逃避执行的行为。
因此，上午发布的《异议复议规定》第二十条明确规定，符合以下三种情形，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住住房的，比如被执行人为老人，儿子名下有房产，可以保障老人的居住；被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
对于符合以上情形，被执行人在三个月的宽限期后仍拒不搬出，法院将予以强制执行。
已售未过户住房不能执行
登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。
正因如此，《异议复议规定》借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。
主张租赁权须在查封前入住
按照合同法等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益。《异议复议规定》在平衡承租人和申请执行人利益的基础上，对执行程序中保护不动产承租人的租赁权作出了具有操作性的规定。
根据《异议复议规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
来源：北京晚报 记者：张蕾
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别人欠钱要用房子抵债在房管所用那种方式过户可以少点费用
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房子卖了,还没过户,买家想通过法院用抵债的形式过户,请问这样可行吗?对我买房子有什么影响?
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你好,通过抵债的方式肯定对买家而言是有风险的,但是可以以“卖家拒绝办理过户手续”为由提起诉讼,然后由法院判决、执行,办理过户手续。
哪位清楚抵债房产过户费用是多少？要不要购买？
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一、离婚后按揭房如何过户，怎么过户？由于房价的高居不降，不少夫妻在婚前及婚后会协商贷款按揭购房，共筑爱巢。但是离婚时按揭房归谁，离婚后按揭房如何过户却成为不少离婚夫妻头疼的难题之一。离婚后按揭房如何过户，离婚后按揭房过户的流程是什么，费用是多少呢？（一）、没有房产证的，离婚按揭房如何过户？没有房产证的按揭房，离婚后如何过户呢？我们都知道，房屋过户必须有房产证，没有房产证是无法进行过户的。按揭房的房产证在正常情况下，应该是在银行抵押的。因此，离婚后，分得房子的一方想要过户的，可以有两种办法：1、提前还贷：消除银行按揭抵押贷款的抵押登记，如果没有很多现金提前还贷的，可以考虑通过一些贷款公司将房产证赎出。在取得房产证后，双方到房产登记部分办理过户。2、没有能力一次清偿贷款的，可以与贷款银行协商，变更贷款人，重新签订住房贷款抵押合同。这种操作方式比较麻烦，因为银行出于偿还贷款的风险及工作量的考虑，一般是不会给予配合的。（二）、有房产证的，离婚按揭房如何过户，怎么过户？有房产证的，离婚按揭房过户就比较好办理了。按照正常的过户手续办理即可。二、离婚后按揭房如何过户，过户流程是什么？离婚后按揭房如何过户，过户流程是什么？如上文所说，未取得房产证的无法办理过户。因此，离婚按揭房取得房产证的，过户首先需要办理离婚房产析产，离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。如果不是因为离婚分得的房产，在房产过户时就需要缴纳契税。办理完离婚房产析产手续后，就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续，具体的过户流程有：（1）、协议离婚，签订离婚协议书的到公证处办理析产公证，如有离婚判决书的话无需办理公证；（2）、到交易中心办理转绘；（3）、到房管局办理免征契税申请；（4）、办理析产登记手续并缴交50元登记费；（5）、取证。三、离婚后按揭房如何过户，费用是多少？离婚房产过户费怎么算是一个很复杂的问题，具体要根据房产面积等因素进行计算。下面提供离婚房产过户费的计算方法及手续费多少的解答。（一）、税类：1、契税按产价百分之二;2、印花税按产价万分之五。（二）、费类：1、登记费80.00元;2、交易手续费百分之二(按产价);3、工本费20.00元以上即是对离婚按揭房过户费的简单分析。需要注意的是，如果按揭房属于夫妻共同财产，离婚分割时分给一方，则此时的过户不需要缴纳契税。一般情况下，对于离婚按揭房过户的费用由于地区的不同而存在一些差异。价格来源网络，仅供参考
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最新法律咨询空置房被占用十多年 欠下十几万元水费-中新网
空置房被占用十多年 欠下十几万元水费
　　西垅新村几十套空置房被人占用10多年，这些不请自来的住户不仅占用了房子，还让小区欠下了17万元的水费。前日，家住西垅新村的业主找到市环卫处和市容管理局反映情况，却得不到一个满意的答复。
　　上周五，记者在福飞北路与新园路交汇处旁的一条小道内找到了西垅新村。小区业主黄先生告诉记者，房子是红庙岭垃圾填埋场的安置房，1997年建好。
　　据黄先生介绍，小区内3栋楼共有住房208套，除去分给垃圾填埋场员工与附近村民的房子外，原本还有53套房处于空置状态。
　　“2000年开始，有人陆续搬到空置房，也不知道是哪来的。”小区业主王先生告诉记者，有的空置房用来住人，有的用来当仓库，如今真正空置的已没有几套。
　　这些不请自来的住户不仅占用了房子，还让小区欠下了巨额水费。“2000年到2012年，小区水费缺口就达到17万，那些住户搬过来之前，交完水费后每个月还会结余好几千元。”黄先生告诉记者，如今2年过去了，水费还一直欠着。记者看到，小区门口贴着新村物管组催促业主们缴纳费用的通知。
　　据黄先生介绍，西垅新村的产权属于福州市环卫处，环卫处曾于2013年与红庙岭垃圾填埋场联合发布公告，告知占用空置房的人员搬离小区，但公告发出后并没有部门前来执行。
　　上周五下午2点，记者就此事联系了福州市环卫处副处长陈基，陈副处长表示对此事并不知情，让记者询问环卫处办公室。记者多次拨打电话，但一直无法接通。
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　　昨日，黄先生告诉记者，27日早上，他们几名业主去市环卫处反映情况，得到的回复是“西垅新村并不归市环卫处管理”，随后他们又到福州市市容管理局办公室反映，得到的回复是“会向上级领导反映情况，60天内给予回复”。
　　对这个结果，黄先生等业主觉得时间太长了。(记者 申哲 郑瑞洋)
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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对于十件事情只完成九件事情的人来说，注定此人一生一事无成。
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　　1月10日，深圳业主论坛在南天一花园举办物管收费专题研讨。 南都记者 王子荣 摄
　　国家发改委近日宣布放开24项商品和服务价格，其中包括市民关注的小区停车费和物管费。深圳物管费八年来未调整，一些物管企业叫苦连天，业主则表示要涨价需先公开账本。上周六上午，“深圳业主论坛”在福田区南天一花园举办专题研讨，多个小区的业主代表、业委会代表、物管企业代表以及市住建局相关部门负责人参加。
　　物管吐槽：物管费八年未调整
　　“8年了，保安的工资由每月800元涨到了2800元，物管费却一直被业主压着不让涨。”当日研讨会上，几名物管企业代表连连吐槽。
　　据介绍，深圳住宅物业管理收费至今仍执行2007年出台的政府指导价，除别墅外，高层每月每平方米最高收费3.9元，多层每月每平方米最高收费1.3元。“指导价原则上每两年应更新一次，但市发改委迟迟没有动静。”深圳市物管协会相关负责人表示，每两年该协会都会通过市住建局向市发改委申请调价，但一直没有下文。
　　“物业管理属于劳动密集型行业，这几年人工成本猛涨，物管费却一成不变，这让很多物管企业陷入生存困境，直接导致物管服务水平下降。”福田一家物管企业负责人称。
　　业主喊话：想涨价必须先查账
　　面对物管企业的吐槽，参加论坛的业主代表一致认为，上调物管费属于小区重大事项，根据国家规定，应由全体业主共同决定。
　　“该涨的要涨，该降的也得降，前提是要先查清物管费的收支情况，让我们明明白白消费。”一名业主代表发言称，物管企业发出上调物管费的呼声可以理解，但让业主不解的是，为什么一提到查账，不少物管企业就以各种理由搪塞。“一方面，物管企业的账本大多存在猫腻，另一方面，审计费须在物管费中支出，所以物管企业不愿配合。”景洲大厦业委会主任邹家健说。
　　2012年之前，福田区天然居物业管理处年年喊亏。为了搞清楚究竟是怎么回事，该小区业委会向物管处提出物业服务费资金共管。让业主惊讶的是，实行资金共管之后，天然居物管费支出非但没有透支，反而每月有结余。天然居物管处每月都会将所有采购计划提前在网上公布，接受业主和业委会监督。
　　协会：应尽早出台新的指导价
　　深圳市物业管理协会相关负责人认为，为了尽快解决2009年、2011年、2013年连续三个周期未按照《深圳市住宅物业服务收费指导标准》进行调整政府指导价的问题，建议政府根据2013年该协会开展的调查及评估报告，尽早出台新的收费指导标准。
　　“新的收费指导标准出台后，利用两年有效期的周期，组织研究并逐步解决放开物业服务收费标准所需要的法律和政策等调整问题，让物业服务收费价格机制平稳地向完全放开即市场化方向转变。”深圳市物管协会相关负责人表示。
　　[担忧]
　　条件尚不具备
　　价格放开有风险
　　深圳物管费之所以执行政府指导价，缘于政府对物管行业的定位，即物业公司是微利行业，因为涉及民生，所以需要政府指导。“扭曲的定位最终导致市场行为的扭曲，价格放开后，政府的手收回去了，扭曲就可以解决了吗?”深圳一家物管企业负责人称，只有让物管企业和业主自由谈判，才能促进业主组织的成熟。而现实情况是，深圳住宅小区超过4200个，成立业委会的不到1/3，而已成立业委会的小区中，正常运作的业委会不到1/3。
　　在此次论坛召集人、住宅与房地产杂志社前副社长张红喜看来，国家发改委放开物管费的做法是对的，但在业主组织的建设还没有一定成果的情况下，突然放开物管费，业主的财产权益可能会受损。“现在尚不具备物管费放开的条件和土壤。”不过张红喜认为，国家放开物管费是一个很好的契机，可以倒逼业主参加到小区公共事务中来。
　　统筹：南都记者 郭启明　采写：南都记者 叶淑萍 郭启明
对于十件事情只完成九件事情的人来说，注定此人一生一事无成。
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放开物业价格，引发涨价担忧担忧
　　住宅小区停车服务价格放开，引发了不少小区业主的担忧。 资料图片
　　新年伊始，国家发改委宣布放开多项商品和服务价格，其中颇为引人关注的是非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格，将走市场化定价之路。
　　虽然有关方面强调，放开价格同时将加强事中、事后的监管措施，但一些小区业主仍然担心，物业公司管理如果不能公开透明，政府监管又较少触及这一领域，今后如何进行维权?
　　旧矛盾未解决，又增加新矛盾？
　　不久前，因为部分业主不买车位，物业拒绝对其放行，宁夏银川市森林半岛的业主和物业之间连续发生暴力冲突。记者在采访中了解到，像这样的小区业主与物业公司的矛盾并非个案。
　　近年来，由于私人购房增多，汽车数量增多，一些小区业主同物业公司成了一对冤家，从小吵小闹拒交物业费、随意乱停车，到业主和物业公司之间上演全武行，甚至出现过开车撞物业中心的过激行为。
　　“物业费?我们从来闹不清是怎么花的。”董女士住的是上世纪90年代建成的小区，没有业主大会和业委会，物业费也是10多年前入住时的定价。
　　在董女士看来，物业公司的服务水平谈不上好。比如，她所住楼栋的电梯有2部，可白天除了上下班的高峰期之外，几乎只开一部电梯。不过，因为物业费价格不高，业主也就“睁一眼，闭一眼”。
　　“这两年，不少小区业主、业委会和物业公司之间，都因为物业费涨价出现过矛盾。”一位业内人士告诉记者，物业公司时常会以亏本为由提出涨价，可由于账单不透明，无法获得业主同意。物业公司要么就自行决定从小区撤离，要么消极怠工，甚至出现过伪造业主签名以实现上调物业费的情况。
　　根据物权法和物业管理条例规定，调整物业服务、停车服务价格，必须由业主委员会通过或三分之二以上业主同意。然而，我国不少住宅小区业委会不健全，难以维护业主权益。
　　据统计，武汉现有物业项目2800多个，其中居民小区项目1800多个。去年以来，武汉一些小区物业公司提出涨价方案，但由于操作不当或信息不对称，在业主和物业公司之间发生多起冲突。
　　记者调查发现，一些物业公司负责人对价格放开的确有所期待。他们表示，目前的运营成本太高，一旦政府放开价格，或许会根据运营成本调整价格。
　　放开物业价格，促进双方议价
　　“政府放开价格，是不是物业公司涨价就不需要到政府备案了?担心物业公司随意调价。”家住湖北武汉市光谷一小区的居民陈女士表示，看到该新闻后，她这几天一直担心。“现在小区停车位紧张，停车费会不会上涨，如果物业费也上涨的话，每年开支又要多出好几百元。”
　　近日，不少小区业主参加物业价格放开的讨论。一些网友表示担忧，一旦价格放开，城市小区最高物管收费标准上限或许成为历史，同时，停车费也有可能上调。
　　也有人士认为，政府放手服务定价权，有利于通过市场手段让物业收费更合理。
　　湖北省物价局工服处处长雷方清对记者说，政府放开价格之后，将使业主与开发商、物业公司处于平等地位，双方协商定价，物业要提高收费须获一定比例业主同意。
　　武汉市政府参事叶青认为，今后的小区停车费用将由业主与物业公司进行协商决定，业主委员会将产生巨大的作用，而中间可能会产生一些利益博弈，这对双方来说都有好处。
　　武汉市武昌区徐东大街一小区物业管理公司刘经理坦言，即便放开，物业公司也不太可能随便涨价，而是要经过业主委员会的同意。当前，物业管理竞争激烈，根据优胜劣汰的市场原则，业主可以解聘不满意的物业公司。
　　专家建议，政府“放手”的同时，有关部门要进一步规范小区相关服务，完善物业、停车收费制度，例如要求小区物业公开服务运行成本信息，接受业主的监督。
　　加强价格监管，防止“一放就乱”
　　据了解，有关小区物业纠纷的报道屡见报端。一些小区因物业收费过低而成为脏乱差的烂摊子，同时，停车位价格高、车辆停放乱等时常发生。
　　一项武汉市物业管理协会调查显示，大多数2004年、2005年进驻小区的物业公司，由于物业成本上涨，而物业收费基本不变，导致现在的日子不好过。
　　业内人士介绍，物业服务是典型的劳动密集型行业，人力成本就能占到70%，虽然运营成本和劳动力成本上升，但是一些物业公司多年没有上调物业收费。
　　武汉市物业管理协会副秘书长顾玉兰说，较低的物业费标准不仅影响到个别企业生存，也严重制约了物业管理行业的健康发展。
　　武汉市房管局相关人士认为，放开价格并不是单方面赋予物业公司权利，而是要让业主同意涨价，所提出的收费方案必须合理、有据;另外，还要发动广大业主积极参与。
　　一些小区业主表示，如果物业公司能够公开经营收支情况，同时想方设法提高服务质量，“一分服务，一分价格”，让业主甚至第三方进行监督，自然价格调整也会获得业主的支持。
　　专家建议，政府对于住宅小区的物业、停车服务收费不能只放不管，价格监管部门要依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当行为，防止出现“一放就乱”的局面。
　　新华社记者 廖君 李伟
放开物业价格，引发涨价担忧担忧
　　住宅小区停车服务价格放开，引发了不少小区业主的担忧。 资料图片
　　新年伊始，国家发改委宣布放开多项商品和服务价格，其中颇为引人关注的是非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格，将走市场化定价之路。
　　虽然有关方面强调，放开价格同时将加强事中、事后的监管措施，但一些小区业主仍然担心，物业公司管理如果不能公开透明，政府监管又较少触及这一领域，今后如何进行维权?
　　旧矛盾未解决，又增加新矛盾？
　　不久前，因为部分业主不买车位，物业拒绝对其放行，宁夏银川市森林半岛的业主和物业之间连续发生暴力冲突。记者在采访中了解到，像这样的小区业主与物业公司的矛盾并非个案。
　　近年来，由于私人购房增多，汽车数量增多，一些小区业主同物业公司成了一对冤家，从小吵小闹拒交物业费、随意乱停车，到业主和物业公司之间上演全武行，甚至出现过开车撞物业中心的过激行为。
　　“物业费?我们从来闹不清是怎么花的。”董女士住的是上世纪90年代建成的小区，没有业主大会和业委会，物业费也是10多年前入住时的定价。
　　在董女士看来，物业公司的服务水平谈不上好。比如，她所住楼栋的电梯有2部，可白天除了上下班的高峰期之外，几乎只开一部电梯。不过，因为物业费价格不高，业主也就“睁一眼，闭一眼”。
　　“这两年，不少小区业主、业委会和物业公司之间，都因为物业费涨价出现过矛盾。”一位业内人士告诉记者，物业公司时常会以亏本为由提出涨价，可由于账单不透明，无法获得业主同意。物业公司要么就自行决定从小区撤离，要么消极怠工，甚至出现过伪造业主签名以实现上调物业费的情况。
　　根据物权法和物业管理条例规定，调整物业服务、停车服务价格，必须由业主委员会通过或三分之二以上业主同意。然而，我国不少住宅小区业委会不健全，难以维护业主权益。
　　据统计，武汉现有物业项目2800多个，其中居民小区项目1800多个。去年以来，武汉一些小区物业公司提出涨价方案，但由于操作不当或信息不对称，在业主和物业公司之间发生多起冲突。
　　记者调查发现，一些物业公司负责人对价格放开的确有所期待。他们表示，目前的运营成本太高，一旦政府放开价格，或许会根据运营成本调整价格。
　　放开物业价格，促进双方议价
　　“政府放开价格，是不是物业公司涨价就不需要到政府备案了?担心物业公司随意调价。”家住湖北武汉市光谷一小区的居民陈女士表示，看到该新闻后，她这几天一直担心。“现在小区停车位紧张，停车费会不会上涨，如果物业费也上涨的话，每年开支又要多出好几百元。”
　　近日，不少小区业主参加物业价格放开的讨论。一些网友表示担忧，一旦价格放开，城市小区最高物管收费标准上限或许成为历史，同时，停车费也有可能上调。
　　也有人士认为，政府放手服务定价权，有利于通过市场手段让物业收费更合理。
　　湖北省物价局工服处处长雷方清对记者说，政府放开价格之后，将使业主与开发商、物业公司处于平等地位，双方协商定价，物业要提高收费须获一定比例业主同意。
　　武汉市政府参事叶青认为，今后的小区停车费用将由业主与物业公司进行协商决定，业主委员会将产生巨大的作用，而中间可能会产生一些利益博弈，这对双方来说都有好处。
　　武汉市武昌区徐东大街一小区物业管理公司刘经理坦言，即便放开，物业公司也不太可能随便涨价，而是要经过业主委员会的同意。当前，物业管理竞争激烈，根据优胜劣汰的市场原则，业主可以解聘不满意的物业公司。
　　专家建议，政府“放手”的同时，有关部门要进一步规范小区相关服务，完善物业、停车收费制度，例如要求小区物业公开服务运行成本信息，接受业主的监督。
　　加强价格监管，防止“一放就乱”
　　据了解，有关小区物业纠纷的报道屡见报端。一些小区因物业收费过低而成为脏乱差的烂摊子，同时，停车位价格高、车辆停放乱等时常发生。
　　一项武汉市物业管理协会调查显示，大多数2004年、2005年进驻小区的物业公司，由于物业成本上涨，而物业收费基本不变，导致现在的日子不好过。
　　业内人士介绍，物业服务是典型的劳动密集型行业，人力成本就能占到70%，虽然运营成本和劳动力成本上升，但是一些物业公司多年没有上调物业收费。
　　武汉市物业管理协会副秘书长顾玉兰说，较低的物业费标准不仅影响到个别企业生存，也严重制约了物业管理行业的健康发展。
　　武汉市房管局相关人士认为，放开价格并不是单方面赋予物业公司权利，而是要让业主同意涨价，所提出的收费方案必须合理、有据;另外，还要发动广大业主积极参与。
　　一些小区业主表示，如果物业公司能够公开经营收支情况，同时想方设法提高服务质量，“一分服务，一分价格”，让业主甚至第三方进行监督，自然价格调整也会获得业主的支持。
　　专家建议，政府对于住宅小区的物业、停车服务收费不能只放不管，价格监管部门要依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当行为，防止出现“一放就乱”的局面。
　　新华社记者 廖君 李伟
对于十件事情只完成九件事情的人来说，注定此人一生一事无成。
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物业费松绑谁喜谁忧?
记者李志鹏
　　核心提示：近日，国家发改委下发文件，决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。消息一出，在郑州业界引起了不小的争议，郑州小区物业纠纷不断，其中不少都是因为物业费引起的。那么价格“松绑”后，小区物业费市场化能否有助于物业服务的改善呢?
　　商品小区物业费、停车费自行定价
　　日前，国家发改委发文，称从2014年11月下旬以来，已先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。其中“指导地方放开9项商品和服务价格”一类中，会计师服务、税务师服务、资产评估服务、房地产经纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务、律师服务，这7项服务与房地产行业直接相关。这其中，非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务的收费放开尤其引人关注。文件中要求，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费,由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的,应考虑保障对象的经济承受能力,同时建立补贴机制。住宅小区停车服务同样也对市场放开。
　　放开物业费和停车费这两项指导价格意味着商业住宅小区的物业费及住宅小区的停车费标准政府不再出具指导价了，开发商自行定价。
　　有专家认为，商品住宅小区物业费价格放开后，物业合理利润被释放，会催生出专业的物业公司、追求服务水准的物业公司，同时停车费价格放开，也会有效遏制小区车位只售不租的情况发生，在出租和出售之间有一个合理的杠杆，物业和业主之间不会像现在这样关系对立。在郑州高端住宅市场，物业费虽然相对高，但业主也享受到了高品质的服务。物业费放开后，无疑有利于一些要求高品质物业服务的业主的诉求。
　　郑州物业市场化先行一步
　　其实，郑州商品住宅小区尤其是豪宅市场已实行了市场化定价。2014年9月份颁布的《郑州市物业服务收费管理办法》明确规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。比如属于豪宅范畴的万达公馆物业费定到4元/平方米&月，建业天筑物业费则定到了6元/平方米&月，完全做到了市场化定价。
　　而对于一些尚未成立业主委员会的商品小区，其物业费收取目前仍执行政府指导价格。据郑州市物价局公用事业价格管理处陈姓工作人员介绍，物价部门给予这些小区的收费管理是按照菜单式管理，实行等级收费的，目前一级物业基准价为高层住宅1.10元/平方米&月，浮动幅度不超过20%，最高收费上限为1.73元/平方米&月。对于发改委的所有非保障性住房都要求实行市场化定价的相关文件，该工作人员表示尚未收到。不过他认为，商品房物业费定价机制市场化是趋势，是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用，可以为很多问题的解决迈开步伐。
　　现实物业管理诸多疑难杂症，做到完全市场化有难度
　　尽管政府实施分级物业收费，但实际物业管理中，物业的纠纷一直不断，且大部分都与收费有关。郑州一小区物业公司为了谋取利润，竟然拿着业主的私人信息，跑到银行“代替”业主办了200多张信用卡。此外，还有颇受诟病的停车收费问题，比如，御府三号小区地面停车位每车每月50元;华瑞紫桂苑小区地面停车位每车每月60元;风铃居小区地面停车位每车每月50元;明鸿新城小区地面停车位每车每月就达到了400元。日，郑州市一小区内因物业公司乱收费，业主拉“雷人”横幅表抗议。据称，因该小区物业公司无故对全小区地下停车用户收取停车管理费，并强制将小区内所有出门卡作消磁升级处理，逼迫居民上交物业管理费等问题，引起居民不满。
　　对此，有专家指出，郑州一些商品住宅小区尤其是非高端住宅小区，业主和物业公司互不信任经常出现，业主认为物业公司收了钱没提供服务，而物业公司抱怨管理费不足亏损经营，一些居民缴纳管理费意识不足，物业费欠缴现象仍然严重。
　　据此，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为郑州目前商品小区完全实施市场化定价不太现实，一、当前业主大会的法律地位还不够明确，影响了居民、业主大会和物业公司之间的有效沟通。郑州好多小区未成立业主委员会，业主相对弱势，如果贸然实施市场化定价，会给物业方一个涨价的借口，而业主并未享受到高品质服务，而物业公司良莠不齐，缺乏法制意识，更会促成矛盾的激化。二、在一些品质较低的商品房小区，业主对物业费上调存在排斥心理，目前如果物业费市场化，而商品房由于缺乏合理的物业费调价机制，势必会造成物业和业主更多的矛盾。
　　“形成业主和物业公司双向选择，自由协商的定价机制才是根本”。服务于思念果岭项目的山水物业负责人指出，市场化的定价机制下，因为需要业主和物业公司协商定价，将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中。逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管理费将出现一定幅度提升。
物业费松绑谁喜谁忧?
记者李志鹏
　　核心提示：近日，国家发改委下发文件，决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。消息一出，在郑州业界引起了不小的争议，郑州小区物业纠纷不断，其中不少都是因为物业费引起的。那么价格“松绑”后，小区物业费市场化能否有助于物业服务的改善呢?
　　商品小区物业费、停车费自行定价
　　日前，国家发改委发文，称从2014年11月下旬以来，已先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。其中“指导地方放开9项商品和服务价格”一类中，会计师服务、税务师服务、资产评估服务、房地产经纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务、律师服务，这7项服务与房地产行业直接相关。这其中，非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务的收费放开尤其引人关注。文件中要求，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费,由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的,应考虑保障对象的经济承受能力,同时建立补贴机制。住宅小区停车服务同样也对市场放开。
　　放开物业费和停车费这两项指导价格意味着商业住宅小区的物业费及住宅小区的停车费标准政府不再出具指导价了，开发商自行定价。
　　有专家认为，商品住宅小区物业费价格放开后，物业合理利润被释放，会催生出专业的物业公司、追求服务水准的物业公司，同时停车费价格放开，也会有效遏制小区车位只售不租的情况发生，在出租和出售之间有一个合理的杠杆，物业和业主之间不会像现在这样关系对立。在郑州高端住宅市场，物业费虽然相对高，但业主也享受到了高品质的服务。物业费放开后，无疑有利于一些要求高品质物业服务的业主的诉求。
　　郑州物业市场化先行一步
　　其实，郑州商品住宅小区尤其是豪宅市场已实行了市场化定价。2014年9月份颁布的《郑州市物业服务收费管理办法》明确规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。比如属于豪宅范畴的万达公馆物业费定到4元/平方米&月，建业天筑物业费则定到了6元/平方米&月，完全做到了市场化定价。
　　而对于一些尚未成立业主委员会的商品小区，其物业费收取目前仍执行政府指导价格。据郑州市物价局公用事业价格管理处陈姓工作人员介绍，物价部门给予这些小区的收费管理是按照菜单式管理，实行等级收费的，目前一级物业基准价为高层住宅1.10元/平方米&月，浮动幅度不超过20%，最高收费上限为1.73元/平方米&月。对于发改委的所有非保障性住房都要求实行市场化定价的相关文件，该工作人员表示尚未收到。不过他认为，商品房物业费定价机制市场化是趋势，是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用，可以为很多问题的解决迈开步伐。
　　现实物业管理诸多疑难杂症，做到完全市场化有难度
　　尽管政府实施分级物业收费，但实际物业管理中，物业的纠纷一直不断，且大部分都与收费有关。郑州一小区物业公司为了谋取利润，竟然拿着业主的私人信息，跑到银行“代替”业主办了200多张信用卡。此外，还有颇受诟病的停车收费问题，比如，御府三号小区地面停车位每车每月50元;华瑞紫桂苑小区地面停车位每车每月60元;风铃居小区地面停车位每车每月50元;明鸿新城小区地面停车位每车每月就达到了400元。日，郑州市一小区内因物业公司乱收费，业主拉“雷人”横幅表抗议。据称，因该小区物业公司无故对全小区地下停车用户收取停车管理费，并强制将小区内所有出门卡作消磁升级处理，逼迫居民上交物业管理费等问题，引起居民不满。
　　对此，有专家指出，郑州一些商品住宅小区尤其是非高端住宅小区，业主和物业公司互不信任经常出现，业主认为物业公司收了钱没提供服务，而物业公司抱怨管理费不足亏损经营，一些居民缴纳管理费意识不足，物业费欠缴现象仍然严重。
　　据此，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为郑州目前商品小区完全实施市场化定价不太现实，一、当前业主大会的法律地位还不够明确，影响了居民、业主大会和物业公司之间的有效沟通。郑州好多小区未成立业主委员会，业主相对弱势，如果贸然实施市场化定价，会给物业方一个涨价的借口，而业主并未享受到高品质服务，而物业公司良莠不齐，缺乏法制意识，更会促成矛盾的激化。二、在一些品质较低的商品房小区，业主对物业费上调存在排斥心理，目前如果物业费市场化，而商品房由于缺乏合理的物业费调价机制，势必会造成物业和业主更多的矛盾。
　　“形成业主和物业公司双向选择，自由协商的定价机制才是根本”。服务于思念果岭项目的山水物业负责人指出，市场化的定价机制下，因为需要业主和物业公司协商定价，将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中。逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管理费将出现一定幅度提升。
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