最严二手房交易新规出炉 中介不得指定贷款机构_网易财经
最严二手房交易新规出炉 中介不得指定贷款机构
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（原标题：最严新规围剿二手房交易猫腻）
被称为我国史上房地产中介管理新规的政策昨日发布，一石激起千层浪。在我国房地产交易市场上，占比逐渐增加，部分地方二手房交易量甚至能达到新房的4-5倍，大量成交依赖中介居间成交。然而，不规范的交易过程和行为衍生出的纠纷事件也日益密集。对此，住建部、国家发改委、央行等七部门日前联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》），从房源信息、交易过程、中介服务收费等角度全面规范了房地产中介服务标准、范围等，将集中“”市场中频繁出现的提供虚假信息、收费不透明等问题。
中介不得指定金融机构
提起本次《意见》中对中介市场影响相对深刻的规定时，多位房地产中介机构相关负责人都不约而同地指向了“规范中介机构与金融机构业务合作”的内容，称这一行为目前在市场上还是比较普遍的，其中可钻的空子确实不少。
相关部门在对《意见》进行说明时表示，目前许多购房群众在购买房屋时都需要办理个人住房贷款业务，因此，许多中介机构也与金融机构建立了业务合作关系，但在实践中，市场中存在中介机构指定金融机构、捆绑服务、违规提供或与其他机构合作提供首付贷等问题。因此，《意见》明确规定，中介机构提供住房贷款代办服务的，应由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，而且中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。
其实，今年3月央行副行长潘功胜就公开表示，央行对首付贷态度明确，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应资质，是违法从事金融业务。然而即便如此，这种现象在市场上仍难以被完全杜绝。对此，北京中原地产首席分析师张大伟直言，随着房地产中介机构逐渐扩张自身规模，不断加大对营业利润的要求，很多中介机构确实悄然延长了产业链，“现在越来越多的房地产中介机构越来越像金融机构了”。张大伟直言，由此，市场上衍生出了首付贷、全款贷、换房贷、监管贷、理房通等一系列令人眼花缭乱的房地产金融服务，而且，很多中介机构利用独家房源等，变相垄断了购房者选择其他金融机构的可能性，进一步来看，这背后是有着中介机构以此来推涨房价作用和意愿的。业内表示，《意见》出台后，这一产业链将被隔断，房地产中介机构和金融机构之间的“密切”合作关系势必会受到影响。
全面推行核验制度
长期以来，由于房源信息不准确、不真实造成房屋买、卖、中介三方间出现经济纠纷甚至对簿公堂的现象时有发生。对此，《意见》规定我国要实行房源信息核验制度，而且中介机构发布房源信息要编制房屋状况说明书，标明房源信息核验情况、房屋产权状况等信息；中介机构不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。值得注意的是，《意见》首次明确规定，对于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。
有知名房地产中介机构负责人告诉北京商报记者，上述规定，尤其是对于已成交信息的更新要求确实填补了此前长期存在的政策空白。目前确实在很多互联网端口上，房源调价、成交等信息是无法及时体现的，尤其是第三方网站平台很多根本没有线下人员维护信息。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，在房源的真实性上，目前大多数大型经纪机构都能在官网等自身渠道上做到，但第三方商业网站由于涉及多个部门，权责不明，管理一直较为松懈，虚假信息相当泛滥。
而对于房源的核验制度，上述中介机构相关负责人告诉北京商报记者，北京今年已经强制推行了这一制度，所有房屋交易前都要去市住建委核验，而在推行前，由于业主、中介或“有意”或“无意”掩盖真实信息，确实造成不少买房的损失。但该负责人同时坦言，由于核验往往需要延长房屋交易周期，以北京为例，向市住建委提交申请后需要10个工作日才能答复，不少房主做核验的意愿不大，确实影响了部分二手房房主的入市积极性。
禁签双份合同避税
即使房源信息“靠谱”，交易环节中的种种同样困扰着参与房地产交易的各方。《意见》规定，中介机构要对全部服务项目、内容、计费方式和收费标准明码标价，各项服务均须单独标价。而且，根据《意见》我国将全面实行交易合同网上签约，也就是俗称的“网签”制度，防止出现“一房二卖”的现象。此外《意见》还规定要实行交易资金监管制度，各地要建立健全存量房交易资金监管制度，中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。
针对一些中介机构为吸引更多客源，协助当事人纳税时存在瞒报真实成交价格、偷逃税费等问题，《意见》规定，中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人就同一房屋签订不同交易价款的合同，低报成交价格，不得帮助或唆使交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠等。
链家研究院研究员许小乐表示，上述规定其实是在侧面认可和鼓励市场开展独家委托。“多家委托意味着对经纪人信息生产工作不进行任何的产权保护，并由此滋生经纪人隐藏真实信息、传播虚假信息，甚至协助违法违规避税等行为内在激励，这是导致经纪公司之间、经纪人之间恶性竞争的根源所在。”许小乐表示，以国际经验来看，独家委托取代多家委托是大势所趋，随着买卖双方力量的平衡和市场规模的扩大，我国也将自然地进入独家委托阶段。
本文来源：北京商报
作者：蒋梦惟 王飞
责任编辑：黄云_NF5535
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中介二手房买卖流程
二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖,是买方通过交付房款,卖方将房屋交付给买家,并办...
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在二手房交易过程中,借助房产中介来顺利交易已经成为很多人的选择。一般而言,中介费是房屋成交价格的1%至3%。那么中介提供的服务主要都包括哪些呢?
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&&&&&&“3·17”北京楼市新政落地后,二手房市场首当其冲,依靠成交生存的中介机构必然会受到较大影响。北京商报记者走访发现,解决在途单潜在违约风险成为二手房中介的第一件事。同时,新政后北京二手房市场明显走弱,预计成交量下行将持续很长一段时间。业内认...
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16年（192期）
17年（204期）
18年（216期）
19年（228期）
20年（240期）
25年（300期）
30年（360期）
贷款利率：
15年10月24日利率上限（1.1倍）
15年10月24日利率下限（95折）
15年10月24日利率下限（9折）
15年10月24日利率下限（88折）
15年10月24日利率下限（85折）
15年10月24日利率下限（7折）
15年10月24日基准利率
15年8月26日利率上限（1.1倍）
15年8月26日利率下限（85折）
15年8月26日利率下限（7折）
15年8月26日基准利率
15年6月28日利率上限（1.1倍）
15年6月28日利率下限（85折）
15年6月28日利率下限（7折）
15年6月28日基准利率
15年5月11日利率上限（1.1倍）
15年5月11日利率下限（85折）
15年5月11日利率下限（7折）
15年5月11日基准利率
15年3月1日利率上限（1.1倍）
15年3月1日利率下限（85折）
15年3月1日利率下限（7折）
15年3月1日基准利率
14年11月22日利率上限（1.1倍）
14年11月22日利率下限（85折）
14年11月22日利率下限（7折）
14年11月22日基准利率
12年7月6日利率上限（1.1倍）
12年7月6日利率下限（85折）
12年7月6日利率下限（7折）
12年7月6日基准利率
12年6月8日利率上限（1.1倍）
12年6月8日利率下限（85折）
12年6月8日利率下限（7折）
12年6月8日基准利率
还款方式：
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房款总额：
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还款总额：
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首期付款：
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　　贷款额*5‰
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140平米以内
140平米以外
首次购房90平米以下者到房产调档证明按1%
交易满五年住房免交营业税 ，140O以内未满两年交差额的5.6%
转让手续费
买方和卖方
1.5元/平米
买方和卖方
买方或卖方
过户调档45元/套，调首次购房证明50元/套，调唯一一套住房50/套
个人所得税
同一城市有二套住房以上（含二套）按成交价的1%收取
买方或卖方
划拨转划拨卖方交收益金（成交额*1%）；划拨用地转出让用地交土地出让金按地段收取。
?二手房买卖注意事项
（1）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。&
（4）土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
签订二手房买卖合同应注意的事项。
　　一、双方当事人的基本资料：具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件；属共有财产的,共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证委托书。
　　二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的房产证和土地证原件，确保出卖人合法拥有房屋。
　　三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房买卖过程中，通常是一次性付款的，但也存在着出卖人在出卖房屋时，有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的，应注意交易安全。还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款，这两种情况下，最好是由中介机构提供担保。
　　四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；房屋附属物品的归属；水、电、物业管理等的交接；办理房屋过户时相互配合与协调的问题；交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担，通常二手房买卖过程中，约定卖方净得款最为简洁。
　　五、违约责任：规定哪些是违约情形；违约责任如何承担；违约金、订金、赔偿金的计算与给付；规定免责条款；如有担保，应规定担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。
　　六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。通常情况是约定仲裁，这样可以保证争议的及时解决。
　　七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
　　八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
　　九、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。
　　十、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。目前，二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属，列明随屋赠送的物品清单。
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&&&& 贷款购房流程及注意事项---注：本人亲身经历+哈尔滨市二手房+贷款买房一、先看好房子，中介、房东、你三方在中介签合同。签合同之前核对几项注意事项：1、房子的年限在15年内才可以贷款，当然八几年的房子要三思，太老太旧了。2、个人所有还是有共有人，有共有人的必须共有人也同意出售3、是否是商品房，可以买卖。在哈尔滨的房照是大红本，可以买卖；小绿本是公产房需要花钱从公家买断，过程之烦琐不是一般人能弄明白的；经济适用房最好也考虑清楚，税钱就一大笔，谁都不爱出，其它政策处处为难你；再有三联单的房子是没有房照的，因为房子建好后可能有项目没过国家审批，所以可能便宜，一般情况下也贷不了款，因为没有房照银行不给贷。三联单的房照可能五年八年的就下来，也可能十年甚至更长，但是真的便宜好多，看个人情况而定。4、当然一定要看到房照，看到房东本人的身份证，房证上有建房年份和户型图。5、准备贷多少钱，多少年，你先说好，看个人情况而定。&&&& 二、准备签合同时，涉及到一些具体的钱款方面的条款，要睁大眼睛看清1、房子看好了，准备买了，先交定金，五千一万最少好像，写好谁谁反悔谁双倍赔就好了。定金在你交首付款时可以打入首付款里，相当于就拿回来了。2、什么时候交房，一般是房东拿到全款，你拿钥匙。也可提前，那得和房东商量。3、什么时候交首付，中介暂保管还是第一次去房产所时自己交，我是先交中介一定要中介打交款收条，加盖公章。同时房东的房照也交由中介代管，中介出收条，防止房东拿着房照再卖给别人。4、中介费多少，先讲清，能讲价的地方一定讲。银行贷款代办费，就是中介跑银行，可能一千可能五百可能不花钱，看中介和你的关系了。中介一般有关系的银行贷款好办，这个可以交给中介办。5、房屋的水、电、煤气、有线、电话、物业、取暖是否有历史陈欠。完全可以在签合同时要求房东保证有陈欠就房东补交，记住是写在合同上不是口头上的，千万千万，口说无凭啊，然后在交房前一起去清就可以了。6、贷款正常程序是二个月，因为银行和房管所都会审资料，也有更长的。有房东着急要钱的，中介会提出加急件，称钱是给银行和房管所的，和房东商量好谁交，当然也存在即使你交了加急件钱还是二个月才办完房子的情况，那这个钱你就想好了，通常是一千元。7、合同通常是格式条款，看好不需要的一定讲清，需要的一定要写补充协议，和合同一样有效，补充协议一定是你们都同意的才会补充，所以一定要看好，有损自己利益的坚决不能同意写在合同上。8、口说无凭，谁说的好听都不管用，最好全部是合同说话，切记切记！！！除非中介是你家亲戚，房东是你亲戚，还得是直系的。&&& 三、贷款要准备的资料1、身份证原件、复印件&&2、户口原件、复印件。刚毕业的户口在哈市的就算哈市集体户口，一样有效。&&3、银行流水，即半年存款记录，一定要有，想买房了一定要提前做准备，最好还都是大额的，信用度高，贷款额也可以高。没有的中介可能帮你想办法，当然是有代价的。4、单身证明。据说去身份证上所在派出所就可以看，也据说派出所会趁机为难你一下，所以想开出这个来就得会来事些，这个大家都懂。&&或结婚证。结婚证可以证明有法定的共同还款人，银行当然高兴了，有两个人一起还款呢。5、工资证明。就是你所在工作单位加盖公章，证明你存在每月能开工资。你的材料越真实，贷款难度越小，反之加大。&& 四、材料准备好交给中介，中介开始办贷款。一定要房照上本人到场。1、所有材料的复印件，中介会交给银行，你和房东都去，在各种证明上签字按手印，这个过程叫递件。你办一张银行卡，以后还款就打这张卡上。等几天，几天不定。2、递件银行审过了，你和房东都去房管所，拿房东的房照去办你的房照。房东办一张卡，首付会打在这第卡上，之后银行下款也会打在这张卡上。会签合同之类的，身份证复印件多多准备最好，十张八张的，要不复印就得十几到二十元，以后还会用...
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