商住两用房缺点
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...；4、作为投资的话回报率较高。商住两用房缺点：1，商住楼最多只能贷50%，且不能用公积金贷款；2，商住楼如果办公的多，进出人员会比较杂乱；3，商住楼一般公摊大，实际使用率低；4，使用年限40－50年。除了上面这些，...
...倍，且不能申请公积金贷款。五、商住两用房缺点总结缺点一：商住两用房一般不能落户商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不...
...倍，且不能申请公积金贷款。五、商住两用房缺点总结落户问题+费用问题+安全问题缺点一：商住两用房一般不能落户商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形...
...一套完整的商住两用房优缺点。【商住两用房缺点】：o首付高、还款压力大，商住两用房首付比例大于等于50%，贷款年限最多为10年，不能使用住房公积金贷款。o生活成本高，商业用水6.21元/吨，比民用水高出2.21元/吨...
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商住房价格跑不赢普通住宅 你还打算买吗？
来源：房天下 &&发布时间：
上半年北京市场有超过一半的销售量来自于商住房。从某种程度上来说，正是这种过热才招致监管层的打压。其实，小编也不是很赞同买商住房，原因很简单，商住房价格跑不赢普通住宅啊。
就拿北京来说吧，在合适的地段买一套四五十平米的住宅，去年如果是200万入手，今年就有可能涨到300万，而同样面积同样地段的商住房则可能涨幅不大。原因就是二手商住房的交易成本太高了，很少有人愿意接手。这导致二手商住房出现了一定程度的供过于求，价格自然涨不上去了。少有稍感欣慰的是，商住房的租金能保持一个较为合理的涨幅。 所以我劝各位购房者： 购买商住房的压力其实也是不小的，只能贷款十年，且只能使用商贷，利率还得上浮10%。这样的购房压力将总价低的优势抵消了。 既然如此，为什么开发商还是不遗余力地开发商住房呢？ 这个问题似乎在北京市场上可以找到答案。 其一，有些开发商拿到的地块本身就是商业立项，这些地块由非常偏远，比如北边的昌平线首站南邵，南边的房山线部分站点。这些地方的土地规划虽然为商业办公立项，但配套落户，商业根本不好卖，包装成不限购的商住房更利于销售。 其二，有些商住混合的地块，房企除了开发普通住宅之外，也会将商业部分开发成商住房，能够摊薄拿地成本，便于房企解套。 现在买商住房也算是替房企解套了，也推高了房价。
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　　最近一段时间以来，京房字后台收到超过190个关于“通州商住”的问题，其实最核心的内容，在《通州商住限不限购，重要吗？》这篇已经说清楚了，既然大家要问，那我们就继续说说吧。
　　首先，作为一个立志于帮大家解决购房过程中疑问的公众号，京房字主要解决的是刚需、改善的问题，针对的也是住宅，无论是于公于私，京房字专家组绝大多数成员、在绝大多数情况下，并不推荐手中只有一点小钱的购房人碰商住。
　　为什么通州商住最近又成为风口浪尖？
　　自然，通州房地产市场近两年越来越热，与通州的定位调整有关。从“行政副中心”到“城市副中心”，通州的地位越来越重要，北京市的行政事业单位、多所名校和医院也将入驻通州。
　　今年4月，一家报纸发表了一篇文章，名字叫《3月北京通州商住房成交量同比涨超14倍》，据说数据援引自我爱我家。
　　就是这篇报道，让一位LD看到了。然后开始过问，这。到。底。是。怎。么。回。事。
　　京房字也仔细研读了这篇文章的内容，而且调取了通州区域的成交量和成交价对比。
　　然后，京房字发现两个有趣的情况——
　　1.去年同期，通州基本没什么商住的成交。目测这是因为当时北京市副中心的消息未落地，全市还有很多还不错的项目，而且住宅价格反弹没多久，大家关注点都在住宅上。所以，极端低的数据和正常的数据一比较，就显示出了一个很大的反差。
（通州近年来商住类成交量及价格变化图）
　　这就像一个跑销售的实习生刚工作，第一年年底只拿到了5000块钱，第二年年底工资加年终奖有5万一样。最低和正常值的差值太大，有时候并不意味什么。
　　2.其实这文章中也写了，“相比交易量的火热，通州商住房价格却比较稳定。根据机构统计，3月通州商住房成交均价为24083元/平米，环比2月微降0.7%。”
　　如果真的是成交量蹭蹭往上蹿，开发商为啥不提价？如果提了价，成交均价的下降又是为哪般呢？
　　而后，就有开发商和中介炒作所谓“通州商住限购新政即将出台”，导致“通州商住房上周成交5000套。”
　　于是，通州商住的话题就越来越热。
　　其次，京房字要回答您第二个问题——如果限购，还值得买吗？
　　最近，专家组成员看到了一个很神奇的文章，同样来自一家媒体。文章的核心思想是——每一次限购之后，都会迎来一轮房价的上涨。
　　谁来赶紧帮我们找个“汗”的表情。
　　房地产调控政策中最厉害的限购政策，是大杀器。每次祭出这个大杀器，成交量、成交价至少就要有连续9个月的下滑，如果政策发布后的第三个季度的尾端又赶上淡季，那房价就会见底，随后才会重新启动上扬。
　　不信您看看2012年年底、2013年年初，有多少人后悔没在当时买房。2012年2月，持续到现在的限购令发布，于是新旧两年交接之时，房价见底，为近年来最低。
　　所以，如果最后这政策真发了。我们也不建议您赶这个风口上买房。买了就跌，跌就等于亏，有这钱，拿去先做别的投资，等到观测到反弹再下手可好？
　　更何况，您现在还不知道自己，属不属于被“限购”的人，各种消息树也没能力透露出细节呀。如果您恰好是属于能在限购后9个月抄底买房的人，那么赶在可能出现的“限购”之前用高价买了房，您不觉得自己很亏吗？
　　第三，咱们来说说商住本身。京房字答应给大家讲一期关于商住的种种猫腻，今天就一起说了吧。
　　1.去售楼处的时候，您要看有没有实体样板间。如果有，您仔细看看，其中有没有卫生间。
　　这一点非常重要。因为规划系统早就从设计上限制商住，不让在办公商业立项的单间中设计上下水了。
　　所以，如果您是用来居住，就要同时考虑没有民用水、没有民用电、没有从设计上就符合居住要求的上下水（有可能导致马桶动不动就堵，用不痛快）。
　　2.其次，一定仔仔细细看公摊。商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。
　　在此提醒您，不要被“Loft”的双层算法骗了。得房率的算法就是套内建筑面积除以加上公摊的建筑面积，仔细算算您为外头的长楼道买了多少单吧。
　　3.商住的物业费，要比住宅贵很多很多。而且，维权也很困难。现在小区成立业委会本身就难，而京房字看到的全市成立业委会的数据中显示，商住小区的更难。
　　而且有个不太好的现象是，如果是住宅和商住混着的小区，住宅业主在成立业委会的时候，不愿意带商住玩儿。导致商住现在维权事件频发却很少有成功的。
　　4.您买商住的时候，一定要到有成熟商住的地方，去问问当地的商住二手房价。前一阵京房字中的一位专家说起，她的朋友要买商住，有人给他推荐了号称“隔壁8万它只卖5万”的“内购”商住。
　　您也想知道在哪儿？马连道。
　　马连道现在的住宅均价是5万+，所谓“隔壁8万”，京房字还真不知道在哪儿。
　　但是可以跟您说，现在马连道的商住二手房，单价是2万+。
　　那些2006年、2007年用单价1万买了这二手房的人啊，是不是要哭死了。
　　为什么呢？其实抛开为各种商住站台的因素，房地产圈里人都知道，因商住房自身的“先天不足”，短期热销并不能持久，从近几年价格的涨幅来看，商住房的升值幅度远小于普通商品房。商住项目本质上属于非住宅，因此享受不到普通商品房在贷款、缴税上的各种优惠政策。而进入二手交易环节以后，这样的因素，足以直接影响房价。
　　换句话说，商住想通过二手房交易获利？？太难！
　　最后，如果您还要投资，至少要了解一件事儿——物以稀为贵。
　　虽然数据不能对外公开，但是能告诉您的是，商住这类产品的在途总量仍然很大。供给量偏大本身就会削弱投资价值，投资风险太大，千万千万谨慎。
　　可能您又会问了，那如果不投资商住，我又没有购房资格，怎么办？
　　最后，给大家带来一个福利，北京全市以及五大热点区域的商住类的成交量、均价变化的权威数据，大家可以对照一下，看看商住是不是值得投资。来源：[京房字]研究（全市）（通州）（大兴）（房山）（门头沟）（顺义）
　　注：[京房字]所采用数据均来自北京市住建委交易管理网、北京市土地整理储备中心、北京房地产业协会的公开数据统计与分析，所形成的报告、分析、研究成果或观点均由[京房字]相关后台及专家组成员编写，其准确性及预测性的观点，仅供参考。（[京房字]研究）
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201620175月
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前段时间，楼市存在捂盘惜盘现象，使得房源紧俏。但是据济南住宅与房地产信息显示，济南市可售住宅套数共37509套，其中历城区和高新区可售套数最多，这显然与日前东部多家房企称已无房源不符。查阅该页获悉，目前济南市新建住宅可售套数历下区4415套，市中区7827套，槐荫区6328套，天桥区4230套，历城区7857套，高新区6852套。从济南全部新建商品房可售套数来看，目前济南市共264422套房源可售，包括新建住宅和非住宅，其中历下区46429套，市中区46999套，槐荫区50968套，天桥区17755套，历城区57928套，高新区44343套。就新建住宅来看，位于东部的历下区、历城区、高新区可售住宅共19124套可售，长清区可售套数为13014套，新建住宅可售套数为4973套。 小编点评：“楼市三记组合拳”一出，楼盘捂盘行不通啦，遂多出了大量房源，也方便了购房者您能够货比三家，挑选更加适合自己的房源。 小道消息说最近商住房很火啊，自从限购限贷政策一出，再加上不久前的新政“商业用房可改成住宅性质，享民用水电气”，可以看出商住房的潜力还是很大的，所以小编这里为您推荐几个优质的商住房楼盘供您选购：
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金桥国际基本信息
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欧亚大观商都 推荐理由：西接济南西客站、北接经十路，半辐射西客站、济南火车站和长途汽车站；济南轻轨地铁4号线，BRT“黄冈-纬十二路-阳光新路-九曲”正式规划，将实现交通络全线激活。项目地段优，配套优，吃喝玩乐生活便捷，交互式LOFT首创层高4.95米、南北通透、魔方户型。
欧亚大观商都基本信息
均价13000元/平方米
市中阳光新路商圈
三居室(50.00㎡)三居室(67.00㎡)三居室(57.00㎡)
预计日A1#、A2#楼交房
A1#、A2#楼已于日开盘
动态：欧亚大观商都目前A1#、A2#楼LOFT公寓在售，户型涵盖40-60㎡两室，70-110㎡三室，均价13000元/㎡，预计2018年6月底交房，购房交8千抵5万，享92折优惠。项目首创层高4.95米、南北通透、X交错的魔方户型。买一层，得2
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恒生艾特公寓 推荐理由：紧邻济南东西交通大动脉-无影山中路和北园高架路，双轨交交汇处，M5和M6线经过项目，多条公交线路，交通畅达。临近北园、西市场和堤口路三大商圈，周边有匡山小学，济南二十六中，还有山东交通学院，山东科技大学，济南师范学院，山东学院四大省级规范化高校。
恒生艾特公寓基本信息
均价7800元/平方米
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一居室(54.00㎡)一居室(37.00㎡)
预计日4#楼交房
日4#楼已开盘
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动态：荣盛·时代国际4#楼公寓均价9500元/㎡，面积区间38-54㎡。在售5#楼公寓，面积区间38-54㎡，价格9000元/㎡，房源不多。8#大商业，面积区间15-83㎡，价格元/㎡，购房享3万抵6万优惠；公寓预计2018年10月交房，商铺、办公空间预计2017年年底交房。1#楼Maker公社soho户型，面积区间为50-188㎡，价格元/㎡；2#楼金街商铺，面积区间29-191㎡，价格元/㎡。
交通图 物业地址：济南历城洪楼商圈二环东路与北园大街交汇处向西100米 交通状况：乘坐BRT1、BRT3路公交车在全福立交桥西站下车即到。附近共有24条公交线路，同时紧邻轻轨R2线南全福站点。
鑫苑·鑫核心 推荐理由：鑫苑中国出品，鑫苑中国连续九年入选“中国房地产百强企业”。项目在洪楼商圈汇聚精品住宅、SOHO公寓、特色商业街、高端写字楼等四重业态，全力打造一站式生活服务核心。小区内建有幼儿园、洪家楼第三小学、文苑小学；项目距离轻轨2号线南全福庄站约1.5KM、距离规划中的轻轨3号线盛福庄站约2.5KM。
鑫苑·鑫核心基本信息
均价9000元/平方米
历城洪楼商圈
一居室(40.02㎡)二居室(67.97㎡)
A2号楼于日交房
日A1#写字楼已开盘
动态：鑫苑·鑫核心写字楼A1#楼在售，面积90-200㎡，均价12000元/㎡，享交3万抵6万优惠。公寓A2#、B3#楼在售，A2#楼平层公寓均价9000元/㎡，户型面积39-70㎡；B3#楼LOFT公寓均价11000元/㎡，户型面积42-59㎡，公寓交6000元抵10000元，按揭99折，一次性付款98折。1-4层商铺在售，面积50-500㎡，均价20000元/㎡，购房交4万抵8万，按时签约99折，按揭99折，一次性98折优惠。
交通图 物业地址：济南历城洪楼商圈花园路与华信路交汇处，银座华信店旁 交通状况：11路、30路;、118路、138路、308路、 k163路、k91路到华信路北口下车即可，项目距离轻轨2号线南全福庄站约1.5KM、距离规划中的轻轨3号线盛福庄站约2.5KM，预计2018年建成通车 。
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