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历史上的今天
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blogTitle:'\t\t3、注册房地产估价师《理论与方法》复习提纲（第七章）（3）',
blogAbstract:'第七章成本法第一节成本法概述一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折｝日来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。成本法也称为积算法，求得的价值也称为积算价格。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值沦一一商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是｝日的状况下的价格。成木法\'J市场法木质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价',
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{list wl as x}{/list}　　1.报告书漏项(如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等)。
　　2.报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言写报告。
　　3.估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。
　　4.报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。
　　5.如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。
　　6.如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。
　　7.估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)
　　1)缺少房地产权益状况描述;(如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等)
　　2)土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);
　　3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);
　　4)区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向;
　　5)租赁情况交待不清。(如：没说明租金标准、租赁期限)
　　8.缺少市场背景分析;市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。
　　9.缺最高最佳使用分析
　　10.选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：一般情况下优先选用市场法;，有收益的应当优先选用收益法;抵押的优先成本法，拆迁的用市场法;单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法;在建工程用假设开发法成本法等。)
　　11.未说明每种估价方法的定义、步骤
　　12.如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。
　　13.抵押价值的定义不是公开市场价值。应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。
　　14.保险评估不能将土地价值记入。(投保时，保险金额不能超过建筑物的价值。)
　　15.划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。
　　16.拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。(未拖欠的，要在报告书附近中提供未拖欠工程款的证明。)
　　17.再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。
　　18.投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样(见《理论方法》第70页)。评估投资价值时，要扣除所得税。
　　19.拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定(《理论方法》第97页)
　　20.拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响;
　　21.法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
　　22.对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。
　　(二)各种评估方法中的错误
　　(1)比较法：
　　23.可比实例选择不当(如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的0.5～2范围内。装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长，如：超过1年);可比实例数量要3个以上。
　　24.可比实例的币种未说明;或未化成同一币种。
　　25.建立价格可比基础时，汇率选择错误(应按可比实例成交时的汇率);
　　26.非正常交易情况的要进行交易情况修正;修正时要注意：拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的，要进行修正。
　　27.日期修正计算错误;
　　28.区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。
　　29.区域(或个别)因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒。
　　30.区域(或个别)因素修正时，漏项。如：土地未作年期修正、比较案例与估价对象的土地等级不同，却未做修正。
　　31.修正系数取值与区域(或个别)因素描述不一致。如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正;或情况说明表中无差异，而计算时却修正了;
　　32.修正幅度过大，单项修正超过20%。
　　33.计算结果有错;比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。
　　34.不同性质的房地产(如：居住、工业等)，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》P131);
　　(2)收益法：
　　35.收益是通过租赁收入计算。如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。
　　36.出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。
　　37.求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入(不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定);
　　38. 如果有已出租(已签租赁合同)情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况，按不同的租金标准分别计算。
　　39. 要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。
　　40. 采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。
　　41. 计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减);按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。
　　42. 计算有效毛收入时未考虑(或只有部分考虑了，漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率);
　　43. 计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100%不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。
　　44. 无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。
　　45. 计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算;
　　46. 计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等(直接经营型房地产漏扣商业利润);计算费用时多项(如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入)(《房地产估价理论与方法》P206);
　　47. 某些计费基数未说明基数数值的来源;
　　48. 计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。
　　49. 计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。
　　50. 报酬率的选取未说明求取方法和来源;
　　51.报酬率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率，再加上风险补偿等，见书216页。或采用市场提取法计算);
　　52.收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的)收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。(见《理论方法》213页);
　　53.计算公式错误，或计算过程错误;
　　(3)假设开发法
　　一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造(或可改变用途)的旧房三种情况下的评估。
　　房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费
　　54. 估算未来的楼价;一般通过市场法、长期趋势法、收益法来评估未来市价。注意一定要是“未来”的情况下的价格，不能简单地将估价对象或比较实例的往年数据直接算术平均得到，必须分析房地产未来价格变化的趋势。
　　55.在对未来楼价的计算中，要注意采用总建筑面积计算，而不是采用可销售面积计算。
　　56.开发期的确定要说明理由。如：根据类似开发项目用市场法得出，或按XX市造价管理站的定额查得。
　　57.续建成本和管理费用是采用类似市场比较法的方法来求取。并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响。
　　58.续建成本应当包括续建建筑安装工程费、专业费用、开发过程中的税费、室外道管网及绿化等工程费等，不仅仅是建安工程费。
　　59.注意计算续建费用中的建安工程费时，不能全算，必须扣减已完工部分的价值，即要与实际完工进度相符。
　　60.投资利润和投资利息只有在静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除续建成本、管理费用、销售税费、买方
　　61. 不能遗漏应扣除项(如：开发利润、投资利息、销售费用、投资者购买待开发房地产应负担的税费。评估毛地时还应扣除拆迁安置费);
　　62. 利息计算时，销售税费和销售费用不能计息;
　　63. 利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。而待开发房地产计息起点是估价时点。
　　64. 销售税费和销售费用只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。
　　65. 开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。
　　66. 利润率选取错误。开发利润估算时，利润率不应当选取建造估价对象的XX开发商的实际利润率，而应当选取行业的平均(客观)利润率。
　　67. 利润计算的基数要完整。按直接成本利润率计算时，直接成本应包括土地与建筑物二部分的成本。(或称作“未计算购买估价对象的投资利润”)
　　68. 投资者购买待开发房地产应负担的税费，是按待开发房地产价值的一定比率测算。
　　(4)成本法：
　　A.旧房：房地产价格=重新购建价格-折旧
　　B.新建房地产(或者新开发土地)：房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
　　69.成本构成不完整，漏项(如：缺正常利税、未考虑销售税费);
　　70.成本计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本);土地成本一般可运用基准地价修正法求取。
　　71. 开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费等，注意不能漏项。
　　72. 计算各种费用(如管理费和投资利息、利润计算)时，建筑面积取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。
　　73. 计算各种费用(如管理费和投资利息、利润计算)时，如果计算基数为开发成本，那么应当包括土地和建筑物两部分的开发成本，而不仅仅是建筑物的开发成本。
　　74. 成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用。
　　75. 成本法计算贷款利息时计息期有错;(均匀投入的计息在期中，即：要将时间段除以2。而待开发房地产计息起点为估价时点。)
　　76. 计算公式有错(积算价格=重新购建价格―折旧);
　　77. 要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上);
　　78. 开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》P145);
　　直接成本利润率对应的基数(土地取得成本+开发成本)
　　投资利润率对应的基数(土地取得成本+开发成本+管理费用)
　　成本利润率对应的基数(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)
　　销售利润率对应的基数(开发完成后的房地产价值)
　　79. 折旧年限确定错误。
　　80.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。
　　计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计
　　1)建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计;
　　2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(《房地产估价理论与方法》P165)
　　(三)报告结尾
　　81.估价结果的确定理由不充分(如：未说明原因就将权重取值确定为各50%，这样是不对。正确做法是：各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因)
　　82.估价结果缺少单价。
　　83.评估结论没有大写。
　　84.单纯的土地评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。
　　85.将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格)
　　86.抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
　　87.报告书少附件。
　　88.答题技巧：
　　1)试卷只提供13行答案栏。每一个答案栏中只能回答一处错误。如果将几处错误都写在一个答案栏内，阅卷老师只按第一个答案判分。
　　2)将一个错误分开写在多个答案栏内，只得指出一个错误的分。
　　3)写在答案栏外的答案，不计分。
　　4)一般分2部分指出错误。第一部分指出错误发生的位置，第二部分指出具体错在什么内容上。
　　如：“成本法中管理费用计算基数错(1.5分)，其中未计土地取得成本(1.5分)”。2部分都回答了才能得到该小题的满分(3分)。
责编：liupan
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房地产估价理论与方法
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房地产估价理论与方法llff_jy0701
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3秒自动关闭窗口最新房地产估价规范标准
最新房地产估价规范标准& &&房地产估价评估规范是房地产估价行业的执行标准，使房地产估行业更加有秩序的运行。下面，安徽中正房地产估价有限公司和您一起学习一下最新的房地产估价规范标准。1 总&&& 则1.0.1& 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。1.0.2& 本规范适用于各类房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关领域。1.0.3& 房地产估价机构和房地产估价师必须依法独立、客观、公正估价。1.0.4& 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合《房地产估价基本术语标准》GB/T 50xxx-2012、房地产估价专项标准和国家现行有关强制性标准的规定。&2 估价原则2.0.1& 评估房地产的市场价值，应遵循下列原则：&&& 1& 独立、客观、公正原则；&&& 2& 合法原则；&&& 3& 价值日期原则；&&& 4& 替代原则；&&& 5& 最高最佳利用原则。2.0.2& 遵循独立、客观、公正原则，要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。2.0.3& 遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。2.0.4& 遵循价值日期原则，要求估价结果是根据估价目的确定的某个特定日期的价值或价格。2.0.5& 遵循替代原则，要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格的偏差在合理范围内。2.0.6& 遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。&&& 当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：&&& 1& 维持现状前提：分析、判断估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；&&& 2& 改变用途前提：分析、判断估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；&&& 3& 更新改造前提：分析、判断估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；&&& 4& 重新开发前提：分析、判断估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；&&& 5& 上述情形的某种组合。2.0.7& 现状价值、投资价值等市场价值以外的价值评估，可根据估价目的对估价原则进行取舍。&3 估价程序3.0.1& 自接受估价委托至估价项目完成，房地产估价应按下列程序进行：&&& 1& 明确估价基本事项；&&& 2& 制定估价作业方案；&&& 3& 搜集估价所需资料；&&& 4& 实地查勘估价对象；&&& 5& 选定估价方法计算；&&& 6& 确定估价结果；&&& 7& 撰写估价报告；&&& 8& 审核估价报告；&&& 9& 交付估价报告；&&& 10& 估价资料归档。3.0.2& 明确估价基本事项应包括下列内容：&&& 1& 明确估价目的；&&& 2& 明确价值日期；&&& 3& 明确估价对象；&&& 4& 明确价值类型。&&& 注：1& 估价目的应由估价委托人提出；&&&&&&& 2& 价值日期应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；&&&&&&& 3& 估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定，估价对象范围应全面、客观，不得遗漏、虚构；&&&&&&& 4& 价值类型应根据估价目的确定，包括价值的名称、定义或内涵；&&&&&&& 5& 在明确估价基本事项时应与估价委托人共同商议，最后应征得估价委托人认可。3.0.3& 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，制定估价作业方案。&&& 估价作业方案应包括下列内容：&&& 1& 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；&&& 2& 估价工作质量要求及措施；&&& 3& 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。3.0.4& 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集估价所需的通用资料，估价时还应针对估价项目搜集估价所需的资料，并对所搜集的资料进行核实、分析、整理。&&& 估价所需资料应包括下列方面：&&& 1& 反映估价对象状况的资料。&&& 2& 估价对象及类似房地产的交易、收益、成本等资料；&&& 3& 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；&&& 4& 对房地产价格有普遍影响的资料。3.0.5& 每个估价项目至少一名负责该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查估价对象状况，核实估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等情况，拍摄反映估价对象状况及周围环境的影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和类似房地产市场资料，并做好实地查勘记录。&&& 实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员和查勘日期等。注册房地产估价师及辅助查勘人员应在实地查勘记录上签字。3.0.6& 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、分类和妥善保存。&&& 归档的估价资料应包括下列内容：&&& 1& 估价报告；&&& 2& 估价委托合同；&&& 3& 实地查勘记录；&&& 4& 估价报告内部审核记录；&&& 5& 有重要专业帮助的专业意见。&&& 估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。4 估价方法4.1 估价方法选用4.1.1& 注册房地产估价师必须掌握并正确运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。4.1.2& 注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。4.1.3& 估价对象可同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。4.1.4& 同类房地产有较多交易的房地产估价，应选用市场法作为其中的一种估价方法。&&& 收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。&&& 假设可重新开发建设的房地产估价，应选用成本法作为其中的一种估价方法。&&& 具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用市场法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。4.2 市场法4.2.1& 运用市场法估价应按下列步骤进行：&&& 1& 搜集交易实例；&&& 2& 选取可比实例；&&& 3& 建立比较基准；&&& 4& 进行交易情况修正；&&& 5& 进行市场状况调整；&&& 6& 进行房地产状况调整；&&& 7& 求取比准价值。4.2.2& 运用市场法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握正常市场价格行情。&&& 搜集的交易实例应包括下列内容：&&& 1& 交易实例房地产基本状况；&&& 2& 交易双方基本情况；&&& 3& 成交价格及付款方式；&&& 4& 成交日期；&&& 5& 交易目的、交易方式、交易税费负担等其他交易情况。4.2.3& 根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从搜集的交易实例中选取至少三个可比实例。&&& 选取的可比实例应符合下列要求：&&& 1& 是估价对象的类似房地产，在同等条件下应选取位置较近的交易实例；&&& 2& 交易类型适合估价目的；&&& 3& 成交日期接近价值日期，不宜超过一年，在同等条件下应选取时间较近的交易实例；&&& 4& 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。4.2.4& 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，统一其表达方式和内涵，建立比较基准。&&& 换算处理应包括下列内容：&&& 1& 统一房地产范围；&&& 2& 统一付款方式；&&& 3& 统一价格单位。&&& 注：1& 统一房地产范围，应消除因可比实例与估价对象的范围不同所造成的价格差异；&&&&&&& 2& 统一付款方式，应将可比实例的付款方式调整为在成交日期一次性付清的方式；&&&&&&& 3& 统一价格单位，包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位，其中不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期当日的市场汇率中间价计算。4.2.5& 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格修正为正常价格。&&& 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：&&& 1& 利害关系人之间的交易；&&& 2& 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；&&& 3& 被迫出售或被迫购买的交易；&&& 4& 对交易对象有特殊偏好的交易；&&& 5& 特殊交易方式的交易；&&& 6& 相邻房地产合并的交易；&&& 7& 交易税费非正常负担的交易；&&& 8& 其他非正常的交易。&&& 注：1& 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；&&&&& 2& 对交易税费非正常负担的修正，应将可比实例的成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。4.2.6& 进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。&&&&& 市场状况调整宜采用当地同类房地产的价格指数或变动率进行调整，价格指数或变动率应来源可靠。在当地无同类房地产价格指数或变动率的情况下，应对当地同类房地产价格的变动情况和趋势进行深入分析，作出判断，给予调整。4.2.7& 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。4.2.8& 进行区位状况调整，应将可比实例在其区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。&&&&& 区位状况调整的内容应包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的房地产区位因素。4.2.9& 进行实物状况调整，应将可比实例在其实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。&&&&& 有关土地方面的实物状况调整的内容应包括面积大小、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素；有关建筑物方面的实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度等影响房地产价格的建筑物实物因素。4.2.10& 进行权益状况调整，应将可比实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。&&&&& 权益状况调整的内容应包括土地使用期限、规划条件、出租情况、地役权设立情况、物业管理情况等影响房地产价格的房地产权益因素。4.2.11& 区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。&&&&& 进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各因素之间的差异，量化差异程度，进行相应调整。4.2.12& 交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，直接比较或间接比较对可比实例价格进行调整。&&&&& 每项修正和调整对可比实例价格的调整幅度不得超过20％，综合调整幅度不得超过30％，各可比实例修正和调整后的最高单价与最低单价之比的差异不得超过20％。4.2.13& 选取的多个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价值。4.2.14& 市场法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关估价参数的求取。4.3 收益法4.3.1& 运用收益法估价应按下列步骤进行：&&& 1& 搜集有关收入和费用的资料；&&& 2& 估计未来收益期限或持有期；&&& 3& 预测未来净收益或期末转售收益；&&& 4& 求取报酬率或资本化率；&&& 5& 选用收益法公式计算收益价值。4.3.2& 收益期限应根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来估计。建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限不同时结束的，收益期限应选取其中较短者。&&& 收益期限较长，难以准确预测该期限内各期净收益的，应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定，宜为5至10年。&&& 评估承租人权益价值的，收益期限应为剩余租赁期限。4.3.3& 净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：&&& 1& 出租型房地产，应根据租赁合同和租赁市场资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除运营费用后的余额。&&& 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金或押金利息等其他收入。有效毛租金收入为潜在毛收入扣除空置和收租损失后的余额。&&& 运营费用包括建筑物维护成本、管理费、保险费和税金等，应根据租赁合同约定的租金涵义决定取舍。运营费用中由承租人负担的部分，应作相应扣除。&&& 2& 商服经营型房地产，可根据经营资料计算净收益，净收益为经营收入扣除经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用和商服利润。&&& 3& 生产型房地产，可根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。&&& 4& 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。4.3.4& 估价中采用的租金等收入和运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。&&& 有租约限制的，评估出租人权益价值时，租赁期内的租金应采用租赁合同约定的租金，租赁期间届满后的租金应采用市场租金。但在合同租金明显低于或高于市场租金的情况下，应关注合同租金的真实性，并考虑租赁合同中对提前解除租赁合同违约责任的约定，在维持租赁合同和解除租赁合同两种方式中确定出租人或承租人获益最大的方式。&&& 利用估价对象本身的资料直接推算出的租金等收入和运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的租金等收入和运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的修正或调整，使其成为正常客观的数据。4.3.5& 在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：&&& 1& 每年基本上固定不变；&&& 2& 每年基本上按某个固定的数额递增或递减；&&& 3& 每年基本上按某个固定的比率递增或递减；&&& 4& 其他变动情形。4.3.6& 报酬率或资本化率应选用下列方法求取：&&& 1& 市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益、收益期限等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率或资本化率。&&& 2& 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率或一年期国债年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区现时及未来的经济状况以及估价对象的用途及新旧程度等确定。&&& 3& 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：&&& R＝M·RM＋（1－M）RE&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ………………（4.3.6）式中：R ─ 资本化率（％）；&&&&& M ─ 贷款价值比率（％），抵押贷款额与房地产价值的百分比；&&&&& RM ─ 抵押贷款资本化率（％），第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比；&&&&& RE ─ 自有资本要求的正常收益率（％）。&&& 4& 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率或资本化率。4.3.7& 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：&&& RO＝L·RL＋B·RB&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ………………（4.3.7）式中：RO ─ 综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价；&&&&& RL ─ 土地资本化率（％），适用于土地估价；&&&&& RB ─ 建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价；&&&&& L ─ 土地价值占房地价值的比率（％）；&&&&& B ─ 建筑物价值占房地价值的比率（％），L＋B＝100％。4.3.8& 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。&&& 报酬资本化法的基本公式如下：&&&&&&&&& n&&&&&& Ai&&& V ＝ ∑& --------------&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ………………（4.3.8）&&&&&&&& i=1& （1＋Y）i式中：V ─ 收益价值（元，元/m2）；&&&&& Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；&&&&& Y ─ 报酬率（％）；&&&&& n ─ 收益期限（年）。&&& 计算收益价值时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法公式。4.3.9& 对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限的，收益价值为按收益期限计算的价值与收益期限结束时建筑物残余价值在价值日期的折现值之和。&&& 对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物剩余经济寿命短于建设用地使用权剩余期限的，收益价值为按收益期限计算的价值与收益期限结束时剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和。收益期限结束时剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值，宜为整个剩余期限的建设用地使用权在价值日期的价值减去以收益期限为使用期限的建设用地使用权在价值日期的价值。4.3.10& 当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：&&&&&&&&&& AO－VB·RB&&& VL ＝ -------------------&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ………………（4.3.10－1）&&&&&&&&&&&&&&&& RL&&& 当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：&&&&&&&&&& AO－VL·RL&&& VB ＝ -------------------&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ………………（4.3.10－2）&&&&&&&&&&&&&&& RB式中：AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；&&&&& VL ─ 土地价值（元，元/m2）；&&&&& VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。4.3.11& 直接资本化法的基本公式如下:&&&&&&&&& NOI&&& V ＝ -----&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& …&&&&&&&&&&&&& ……………（4.3.11－1）&&&&&&&&&& R式中& V ─ 收益价值（元，元/m2）；&&&& NOI─ 未来第一年的净收益（元，元/m2）；&&&&& R─ 资本化率（％）。4.4 成本法4.4.1& 运用成本法估价应按下列步骤进行：&&& 1& 搜集有关成本、税费、开发利润等资料；&&& 2& 估算重置成本或重建成本；&&& 3& 估算折旧；&&& 4& 求取积算价值。4.4.2& 重置成本或重建成本，应是在价值日期重新购置或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：&&& 1& 土地取得成本；&&& 2& 建设成本；&&& 3& 管理费用；&&& 4& 销售费用；&&& 5& 投资利息；&&& 6& 销售税费；&&& 7& 开发利润。&&& 注：开发利润应明确计算基数，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平求取。4.4.3& 具体估价中估价对象的重置成本或重建成本构成内容，应在第4.4.2条列举的构成内容的基础上，根据估价对象的实际情况合理确定，并应在估价报告中予以说明。4.4.4& 同一宗房地产，重置成本或重建成本在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。4.4.5& 求取土地的重置成本，应直接求取其在价值日期状况的重置成本。4.4.6& 建筑物的重置成本或重建成本，可采用成本法、市场法求取，或通过政府确定公布的房屋重置成本扣除土地价值后的比较调整来求取。对政府公布的房屋重置价格，应了解其内涵。&&& 建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。&&& 建筑物的重建成本，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。4.4.7& 成本法估价中的建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。4.4.8& 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复成本小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复成本作为折旧额。4.4.9& 建筑物折旧应选用下列方法求取：&&& 1& 年龄-寿命法；&&& 2& 市场提取法；&&& 3& 分配法。&&& 其中，采用年龄-寿命法扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：1&直线法下的建筑物现值计算公式：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& t&&& V ＝ C －（C － S）-----&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ………………（4.4.9－1）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& N&&& 2& 双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2&&& V ＝ C（1 － -----）t&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ………………（4.4.9－2）&&&&&&&&&&&&&&&&&&& N&&& 3& 成新折扣法下的建筑物现值计算公式：&&& V ＝C q&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ………………（4.4.9－3）式中：V ─ 建筑物现值（元，元/m2）；&&&&& C ─ 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；&&&&& S ─ 建筑物预计净残值（元，元/m2）；&&&&& t ─ 建筑物有效年龄（年）；&&&&& N ─ 建筑物经济寿命（年）；&&&&& q ─ 建筑物成新率（％）。&&& 注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物折旧，注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间和维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等确定应扣除的折旧额或成新率。4.4.10& 建筑物寿命分为自然寿命和经济寿命。估价采用的寿命应为经济寿命。&&& 经济寿命应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。4.4.11& 估算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命，遇有下列情况时的处理应为：&&& 1& 建筑物的建设期不计入经济寿命，即建筑物经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计；&&& 2& 建筑物经济寿命短于土地使用权年限时，应按建筑物经济寿命计算折旧；&&& 3& 建筑物经济寿命长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；&&& 4& 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济寿命计算折旧；&&& 5& 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。4.4.12& 积算价值应为重置成本或重建成本扣除建筑物折旧，或为土地重置成本加上建筑物的现值，必要时还应通过外部折旧的方式扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值减损。4.4.13& 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境和市场供求状况等因素给予适当修正。4.5 假设开发法4.5.1& 运用假设开发法估价应按下列步骤进行：&&& 1& 调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况；&&& 2& 选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况；&&& 3& 估计后续开发经营期；&&& 4& 预测开发完成后的价值；&&& 5& 估算后续必要支出及应得利润；&&& 6& 计算待开发房地产价值。4.5.2& 运用假设开发法估价应把握估价对象（待开发房地产）状况、未来开发完成后的房地产状况，以及未来开发完成后的房地产的经营方式。&&& 估价对象状况包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等，未来开发完成后的房地产状况包括熟地和新房（含土地）等，未来开发完成后的房地产的经营方式包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。4.5.3& 运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。4.5.4& 预测开发完成后的价值，宜采用市场法、收益法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。4.5.5& 开发利润应明确计算基数，根据类似房地产开发项目相应的平均利润率水平来求取。4.5.6& 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用现金流量折现的方法；难以采用现金流量折现的方法时，可采用计算利息的方法。4.6 基准地价修正法4.6.1& 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：&&& 1& 搜集有关基准地价的资料；&&& 2& 查找估价对象宗地所在位置的基准地价；&&& 3& 进行土地市场状况调整；&&& 4& 进行土地状况调整；&&& 5& 求出估价对象宗地价格。4.6.2& 进行土地市场状况调整，应将基准地价在其基准日期的值调整为在价值日期的值。&&& 土地市场状况调整的方法，同市场法中市场状况调整的方法。4.6.3& 土地状况调整的内容和方法，同市场法中房地产状况调整的内容和方法。4.6.4& 运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。&5 不同估价目的下的估价5.0.1& 房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：&&& 1& 建设用地使用权出让估价；&&& 2& 房地产转让估价；&&& 3& 房地产租赁价格评估；&&& 4& 房地产抵押估价；&&& 5& 房地产保险估价；&&& 6& 房地产税收估价；&&& 7& 房地产征收估价；&&& 8& 房地产分割、合并估价；&&& 9& 房地产拍卖估价；&&& 10& 房地产损害赔偿估价；&&& 11& 房地产投资信托基金物业评估；&&& 12& 企业各种经济活动中涉及的房地产估价；&&& 13& 房地产纠纷估价；&&& 14& 其他目的的房地产估价。5.1 建设用地使用权出让估价5.1.1& 建设用地使用权出让估价应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。5.1.2& 建设用地使用权出让估价，分为为出让人确定出让底价或补交出让金等费用服务的估价，为有意向取得土地者确定出价或补交出让金等费用服务的估价。5.1.3& 为出让人服务的建设用地使用权出让估价，应分清不同出让方式下的价格评估，并根据出让人的需要，明确是评估市场价值还是出让底价、出让金等。5.1.4& 为有意向取得土地者服务的建设用地使用权出让估价，应根据估价委托人的需要，明确是评估市场价值还是投资价值或最高出价等。5.1.5& 建设用地使用权出让估价可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。5.2 房地产转让估价5.2.1& 房地产转让估价应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。5.2.2& 房地产转让估价包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价等。5.2.3& 房地产转让估价宜采用市场法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。5.2.4& 以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。5.3 房地产租赁价格评估5.3.1& 房地产租赁价格评估应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。5.3.2& 从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应评估市场租金。&&& 住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。5.3.3& 房地产租赁价格评估可采用市场法、收益法和成本法。5.3.4& 以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。5.4 房地产抵押估价5.4.1& 房地产抵押估价应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。5.4.2& 房地产抵押估价应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值，并应进行估价对象变现能力分析，根据未来房地产市场变化和短期强制处分等因素作出相关风险提示。5.4.3& 房地产抵押价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是假定在价值日期实现抵押权时，法律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及其附加等费用和税金。&&& 法律、法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值，不应作为抵押估价对象。5.4.4& 估价对象的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估其抵押价值：&&& 1& 直接评估在划拨建设用地使用权状况下的抵押价值；&&& 2& 首先评估在假定出让建设用地使用权状况下的抵押价值，然后扣除预计由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额。此时土地使用期限设定为相应用途的法定最高年限，从价值日期起计。&&& 上述两种方式均应在估价报告中注明预计由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额。该款额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。5.4.5& 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的抵押价值。5.4.6& 以按份共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的抵押价值。5.4.7& 以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的抵押价值。5.5 房地产保险估价5.5.1& 房地产保险估价应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。5.5.2& 房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。5.5.3& 保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。&&& 保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。5.5.4& 房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场法。5.5.5& 房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。5.5.6& 保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。5.6 房地产税收估价5.6.1& 房地产税收估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。5.6.2& 房地产税收估价应按相关税法具体执行。5.6.3& 房地产税收估价宜采用市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。5.7 房地产征收估价5.7.1& 房地产征收估价分为国有土地上房屋征收评估（简称房屋征收评估）和集体所有的土地征收评估（简称土地征收评估）。5.7.2& 房屋征收评估应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。5.7.3& 房屋征收评估分为被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估。5.7.4& 被征收房屋和用于产权调换房屋的价值包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。&&& 被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或另行评估确定的，被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。5.7.5& 被征收房屋价值应是在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。&&& 用于产权调换房屋价值除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应是在房屋征收决定公告之日的市场价值。5.7.6& 土地征收评估应依据《中华人民共和国土地管理法》、相关法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。5.8 房地产分割、合并估价5.8.1& 房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。5.8.2& 房地产分割估价应对分割后的各部分房地产分别估价。5.8.3& 房地产合并估价应对合并后的整体房地产进行估价。5.9 房地产拍卖估价5.10.1& 房地产拍卖估价为确定拍卖保留价提供服务，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。5.10.2& 房地产拍卖估价应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。5.10.3& 房地产司法拍卖估价应评估市场价值。估价对象为待开发房地产并采用假设开发法估价的，假设开发法的估价前提应为被迫转让前提。5.10.4& 房地产普通拍卖估价可评估市场价值、快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分（快速变现）因素确定。5.10 房地产损害赔偿估价5.11.1& 房地产损害赔偿估价分为被损害房地产价值减损评估、因损害造成的搬迁费用评估、因损害造成的停产停业损失评估等。5.11.2& 被损害房地产价值减损评估应把握被损害房地产在损害发生前后的状况。5.11.3& 被损害房地产价值减损评估应选用修复成本法、价差法、收益损失资本化法、赔偿实例比较法等方法进行评估。对于其中可修复部分，宜采用修复成本法估算其修复的必要支出及应得利润为价值减损额。5.11 房地产投资信托基金物业评估5.12.1& 房地产投资信托基金物业评估分为信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。5.12.2& 信托物业状况评价应对信托物业的实物状况和权益状况进行调查、描述、分析和评定并提供相关专业意见。信托物业市场调研应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测并提供相关专业意见。信托物业价值评估（简称信托物业估价）应对信托物业的价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。5.12 企业各种经济活动中涉及的房地产估价5.13.1& 企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括用房地产作价出资设立公司或企业、投资性房地产公允价值计量、上市公司关联交易，以及企业合资、合作、联营、租赁、出售、改制、资产重组、上市、产权转让、合并、分立、清算、抵债中的房地产估价。这些估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价。5.13.2& 企业在有关经济活动中发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其评估价值宜低于市场价值。5.13.3& 企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场法、假设开发法，也可采用成本法。5.13 房地产纠纷估价5.9.1& 房地产纠纷估价应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、费用分摊、价值分配、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。5.9.2& 房地产纠纷估价应按相应类型的房地产估价进行。5.9.3& 房地产纠纷估价应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，协调当事人各方的利益。5.14 其他目的的房地产估价5.14.1& 其他目的的房地产估价包括办理出国移民提供财产证明需要的估价等。&6 估价结果6.0.1& 应在对不同估价方法的测算结果进行校核和比较分析的基础上合理确定估价结果。当不同估价方法的测算结果之间差异较大时，应寻找导致差异的原因并消除不合理的差异。6.0.2& 对不同估价方法的测算结果应做下列检查：&&& 1& 估价测算过程是否有误；&&& 2& 估价基础数据是否正确；&&& 3& 估价参数选取是否合理；&&& 4& 计算公式选用是否恰当；&&& 5& 不同估价方法的估价对象范围是否一致；&&& 6& 选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的；&&& 7& 是否遵循了应遵循的估价原则；&&& 8& 房地产市场是否为特殊状况。6.0.3& 在确认所选用的估价方法的测算结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。6.0.4& 在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。&&& 当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。&7 估价报告7.0.1& 估价报告应做到下列几点：&&& 1& 全面性：应完整地反映估价中涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；&&& 2& 公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价值或价格的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；&&& 3& 准确性和规范性：用词用语应力求准确、规范，避免使用模棱两可或易产生误解的文字，应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；&&& 4& 概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。7.0.2& 估价报告应包括下列部分：&&& 1& 封面；&&& 2& 目录；&&& 3& 致估价委托人函；&&& 4& 注册房地产估价师声明；&&& 5& 估价假设和限制条件；&&& 6& 估价结果报告；&&& 7& 估价技术报告；&&& 8& 附件。&&& 注：估价技术报告可不提供给估价委托人，供房地产估价机构存档和有关管理部门和行业组织查阅等。7.0.3& 对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，均应采用文字说明的形式。7.0.4& 估价报告应记载下列事项：&&& 1& 估价项目名称；&&& 2& 估价委托人名称或姓名；&&& 3& 房地产估价机构名称和住所；&&& 4& 估价目的；&&& 5& 估价对象；&&& 6& 价值日期；&&& 7& 价值类型；&&& 8& 估价原则；&&& 9& 估价依据；&&& 10& 估价技术路线、方法和测算过程；&&& 11& 不同估价方法的测算结果以及估价结果及其确定的理由；&&& 12& 注册房地产估价师的声明和签名；&&& 13& 估价假设和限制条件；&&& 14& 实地查勘日期；&&& 15& 估价人员；&&& 16& 附件，应包括估价委托书复印件，估价对象的位置示意图、外观和内部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件，估价中引用的其他专用文件资料，房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件，注册房地产估价师的注册证书复印件。7.0.5& 估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，其中：&&& 1& 对土地的描述说明应包括名称、坐落、四至、面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观、利用现状、规划条件、权属状况等；&&& 2& 对建筑物的描述说明应包括名称、坐落、建筑规模、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成年月、维护情况、利用现状、权属状况等。7.0.6& 估价报告中注册房地产估价师声明应包括下列内容，并应经所有参加估价项目的注册房地产估价师签名，非注册房地产估价师和未参加估价项目的注册房地产估价师不得在其上签名：&&& 1& 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。&&& 2& 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。&&& 3& 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有（或具体说明的）现实或潜在的利益，也与估价委托人及估价利害关系人没有（或具体说明的）个人利益。&&& 4& 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象或估价委托人及估价利害关系人没有偏见。&&& 5& 注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。&&& 6& 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了（或没有进行）实地查勘（若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师对估价对象进行了实地查勘，应清楚地说明其中哪些对估价对象进行了实地查勘，哪些没有对估价对象进行实地查勘）。&&& 7& 没有人对估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容）。&&& 8& 其他需要声明的事项。7.0.7& 估价报告应由至少两名注册房地产估价师签名并加盖房地产估价机构公章才正式生效。在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的房地产估价机构对估价报告的内容和结论依法承担责任。&8 职业道德8.0.1& 估价人员和估价机构应诚实正直，依法独立、客观、公正估价，不得作任何虚假的估价。8.0.2& 估价人员和估价机构必须回避与估价委托人及估价利害关系人或与估价对象有利益的估价业务。8.0.3& 估价人员和估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中披露或说明。8.0.4& 估价人员和估价机构应勤勉尽责地做好每项估价工作，包括对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查，努力搜集估价所需资料，对估价对象进行认真的实地查勘。8.0.5& 估价人员和估价机构应妥善保管估价委托人的文件资料，未经估价委托人书面同意，不得将估价委托人的文件资料擅自公开或泄漏给他人。8.0.6& 估价人员和估价机构应维护估价行业的声誉，按政府有关规定向估价委托人收取费用，不得以迎合估价委托人不当要求、对自身能力虚假宣传、贬低同行、恶性低收费、支付回扣等不正当手段承揽估价业务。8.0.7& 估价人员和估价机构不得将资格证书、资质证书借给他人使用或允许他人以自己名义或冒用他人名义执业，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。8.0.8& 估价人员和估价机构应不断努力学习专业知识，积累估价经验，提高专业胜任能力。&附录A 估价报告的规范格式A.0.1& 封面：&&& （标题：）房地产估价报告&&& 估价项目名称：（说明本估价项目的全称）&&& 估价委托人：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）&&& 房地产估价机构：（说明本估价项目的估价机构的全称）&&& 注册房地产估价师：（说明参加本估价项目的注册房地产估价师的姓名）&&& 价值日期：&&& 估价报告出具日期：（与致估价委托人函中致函日期一致）&&& 估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号）A.0.2& 目录：&&& （标题：）目录&&& 一、致估价委托人函&&& 二、注册房地产估价师声明&&& 三、估价假设和限制条件&&& 四、估价结果报告&&& （一）&&& （二）&&& …&&& 五、估价技术报告&&& （一）&&& （二）&&& …&&& 六、附件&&& （一）&&& （二）&&& …A.0.3& 致估价委托人函：&&& （标题：）致估价委托人函&&& 致函对象（为估价委托人的全称）&&& 致函正文（简要说明估价机构接受估价委托人委托，根据何种估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用何种科学的估价方法，对什么估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）在何时的何种价值进行了专业分析、测算和判断，估价结果为多少，以及有关的特别提示等）&&& 致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人或执行合伙人签名或盖章）&&& 致函日期（为致函的年月日）A.0.4& 注册房地产估价师声明：&&& （标题：）注册房地产估价师声明&&& 我们根据自己的良好知识和职业道德，在此郑重声明：&&& 1& 我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。&&& 2& 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。&&& 3& 我们与本估价报告中的估价对象没有（或具体说明的）现实或潜在的利益，也与估价委托人及估价利害关系人没有（或具体说明的）个人利益。&&& 4& 我们对本估价报告中的估价对象或估价委托人及估价利害关系人没有偏见。&&& 5& 我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。&&& 6& 我们对本估价报告中的估价对象进行了（或没有进行）实地查勘（若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师对估价对象进行了实地查勘，应清楚地说明其中哪些对估价对象进行了实地查勘，哪些没有对估价对象进行实地查勘）。&&& 7& 没有人对本估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容）。&&& 8& （其他需要声明的事项）&&& 参加本次估价的所有注册房地产估价师（至少两名）的姓名、注册号并签名，不得以印章代替签名。A.0.5& 估价假设和限制条件：&&& （标题：）估价假设和限制条件&&& （说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）A.0.6& 估价结果报告：&&& （标题：）房地产估价结果报告&&& （一）估价委托人（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）&&& （二）房地产估价机构（说明本估价项目的房地产估价机构的全称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价资质等级和资质证书编号）&&& （三）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）&&& （四）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括名称、坐落、范围、规模、用途、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观、利用现状、权属状况等）&&& （五）价值日期（说明所评估的价值对应的年月日及确定的简要理由）&&& （六）价值类型（说明所评估的价值的名称、定义或内涵）&&& （七）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）&&& （八）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的有关法规、政策和标准，估价委托书、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料）&&& （九）估价方法（说明本次估价采用的方法，包括方法的名称和简要定义）&&& （十）估价结果（说明本次估价的不同估价方法的测算结果和最终的估价结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明中国人民银行公布的价值日期的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）&&& （十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名）A.0.7& 估价技术报告：&&& （标题：）房地产估价技术报告&&& （一）估价对象描述与分析（有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位状况、实物状况和权益状况）&&& （二）市场背景描述与分析（有针对性地详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来的市场状况）&&& （三）估价对象最高最佳利用分析（有针对性地详细分析、说明估价对象的最高最佳利用）&&& （四）估价方法适用性分析（逐一分析市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由。对于选用的估价方法，说明其名称、简要定义和估价思路）&&& （五）估价测算过程（较详细说明测算过程，估价参数确定等）&&& （六）估价结果确定（说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果，并较详细说明估价结果确定的方法和理由）A.0.8& 附件：&&& （标题：）附件&&& 估价委托书复印件，估价对象位置示意图，估价对象外观和内部状况照片，估价对象周围环境和景观照片，估价对象权属证明复印件，估价中引用的其他专用文件资料，房地产估价机构营业执照复印件，房地产估价机构资质证书复印件，注册房地产估价师注册证书复印件等。A.0.9& 制作要求：&&& 估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。&本规范用词说明1& 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：&&& 1）表示很严格，非这样做不可的：&&& 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；&&& 2）表示严格，在正常情况下均应这样做的：&&& 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；&&& 3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：&&& 正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；&&& 4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2& 条文中指明应按其他有关标准执行时的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。
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